【正文】 ㎡－ 60萬(wàn)㎡ 之 間 。 佳地廣場(chǎng) 水杉御景 4 名城國(guó)際花園 富貴第一城 6 耀邦新世界花園 5 黎明錦繡豪庭 4 金安怡麗家園 3 匯龍國(guó)際花園 4 合計(jì) 46 根據(jù)我司 調(diào)研 所得到的 數(shù) 據(jù)， 進(jìn) 一步佐 證 了 2023年邳州房地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 上市量大增的事 實(shí) ， 僅 以我司 調(diào)研 的一些 較 大 盤 整理的 數(shù) 據(jù) 來 看， 2023年邳州房 產(chǎn) 上市量 約為 46萬(wàn) ㎡。 ? 市場(chǎng)篇：審時(shí)度勢(shì) —— 謀攻 去化量有所增 長(zhǎng) ，但去化 壓 力增大 邳州房地產(chǎn)去化面積增長(zhǎng)趨勢(shì)05101520252023年 2023年 2023年 2023年單位：萬(wàn)平米注明： 2023年數(shù)據(jù)為估算值，以二季度 ㎡峰值估算，數(shù)據(jù)來源為江蘇統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站、邳州房管局。 ? 市場(chǎng)篇：審時(shí)度勢(shì) —— 謀攻 邳州房?jī)r(jià)快 漲 期在 2023年初至 2023年年初，2023年房?jī)r(jià)走 勢(shì)趨 于平 穩(wěn) 。 房?jī)r(jià)走 勢(shì)趨 于平 穩(wěn) ，短期上探存在一定 壓 力 邳州新房均價(jià)走勢(shì)圖9001400190021002200050010001500202325002 0 0 5 年初 2 0 0 6 年初 2 0 0 7 年初 2 0 0 7 二季度 2 0 0 7 三季度元/㎡? 市場(chǎng)篇：審時(shí)度勢(shì) —— 謀攻 受政策 層 面影 響 ，市 場(chǎng)觀 望 氣 氛 較濃 政策一：央行“第二套”房 貸 政策 明確界定以家庭 為單 位界定第二套房， 在未還清首套住房貸款的情況下， 購(gòu) 房者第二次 貸 款 購(gòu)買 商品房，首付比例提高至 40%，利率在 現(xiàn) 行利率的基 礎(chǔ) 上提高 10%。 政策一 對(duì)購(gòu) 房者的影 響將 打 擊 已有第一套住房的“先富起 來 ”人群的 購(gòu) 房 積極 性； 政策二的影 響則 波及到所有 購(gòu)房者，尤其是 對(duì)購(gòu)買 第一套住房的 剛 性需求者，在邳州 職工人均收入 尚處 于 較 低水平的情 況 下， 彈 性效 應(yīng) 更明 顯 。政策面影 響將 加 劇 市 場(chǎng)觀 望。 ? 房?jī)r(jià)走 勢(shì)趨 于平 穩(wěn) ， 定價(jià) 時(shí)應(yīng)綜 合考量 競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手價(jià)格、購(gòu) 房者心理價(jià)位，采取 審慎 原 則對(duì) 待。 ? 市場(chǎng)篇：審時(shí)度勢(shì) —— 謀攻 二、邳州房地產(chǎn)微觀形勢(shì) 市 區(qū) “北 擴(kuò)東 移”，北 區(qū) 、 東區(qū)兩 大板 塊 集中放量。 （注明：劃分標(biāo)準(zhǔn)參考當(dāng)前邳州樓盤分布圖，非唯一標(biāo)準(zhǔn)） 板 塊 特征 土地 聯(lián)結(jié) 成片，可利用住宅用地量大，利于 統(tǒng) 一規(guī)劃 ； 配套 優(yōu)勢(shì)較為 明 顯 ， 現(xiàn) 市政府行政 辦 公主要集中在 該 片 區(qū)內(nèi) ， 醫(yī)教設(shè) 施 較為齊 全，世 紀(jì) 大道、建 設(shè) 北路 兩條 主干道串 聯(lián) 整 個(gè) 片 區(qū) ，交通便捷， 區(qū)內(nèi) 各 樓盤配套 資 源可 實(shí)現(xiàn) 共享。新近將上市的大盤有 170萬(wàn)㎡的富貴第一城（首期 40萬(wàn)㎡ ）、 26萬(wàn)㎡的耀邦新世界花園，中等規(guī)模的水杉御景（ 16萬(wàn)㎡）、黎明錦繡豪庭（ 10 萬(wàn)㎡）、名城國(guó)際花園（約 7萬(wàn)㎡ ）等。 片區(qū)內(nèi)樓盤涵蓋物業(yè)類型豐富，多層、花園洋房、小高層、高層、別墅等一應(yīng)俱全。 ? 市場(chǎng)篇：審時(shí)度勢(shì) —— 謀攻 （ 2） 東區(qū) 板 塊 瑞 興 路以 東 的 區(qū) 域，含瑞 興 路西 側(cè) 的萬(wàn)邦盛世嘉 園 、三星花苑。 板 塊內(nèi) 配套 較 好， 實(shí)驗(yàn) 小 學(xué) 、 兒 童 醫(yī) 院、 運(yùn) 河中 學(xué)（初中部）等公共配套遍布板 塊內(nèi) ， 但目前生活配套不是很方便 。 板 塊內(nèi) 物 業(yè)類 型以多 層 、小高 層為 主，包括少量 別墅。 （注明：劃分標(biāo)準(zhǔn)參考當(dāng)前邳州樓盤分布圖，非唯一標(biāo)準(zhǔn)） 板 塊 特征 該 板 塊樓盤 居于城市核心，坐 擁 市中心 優(yōu) 越的配套 資源，交通便捷、生活方便。主要商 業(yè)項(xiàng) 目有宏大 財(cái) 富廣 場(chǎng) （ 15萬(wàn)㎡ ）、同盛 國(guó)際 廣場(chǎng) ，其沿街商 鋪 售價(jià)高 達(dá) 2萬(wàn)元 / ㎡ ，但 內(nèi) 街商 鋪銷 售不理想。 板 塊 價(jià)格（住宅均價(jià)） 區(qū)間 2500－ 2950元 / ㎡ ? 市場(chǎng)篇：審時(shí)度勢(shì) —— 謀攻 開發(fā)進(jìn) 入大 盤時(shí) 代，品牌 時(shí) 代。緊隨氣候的還有耀邦新世界花園（ 26萬(wàn)㎡ ）、水杉御景（ 16萬(wàn)㎡ ）。 大盤往往以更優(yōu)越的自然環(huán)境、更好的社區(qū)配套、更好的物業(yè)管理服務(wù)、更具誘惑力的價(jià)格占據(jù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 大盤營(yíng)銷的關(guān)鍵在于如何整合好諸多優(yōu)勢(shì)因素。 荒 島認(rèn)為 ：品牌 獲 得 認(rèn) 同 并轉(zhuǎn) 化 為銷 售力，必 須 使品牌具象化。 多層（匯龍國(guó)際花園 ) 高層（中央佳地廣場(chǎng) ) 花園洋房（耀邦新世界花園 ) 隨 著 樓盤數(shù) 量增多， 開發(fā) 量放量增大，邳州 樓盤 物 業(yè)類 型更加豐富， 多 層 逐 漸變 得稀缺起 來 ，小高 層 、高 層漸 成市 場(chǎng) 主流，花 園 洋房、 別 墅等高端 產(chǎn) 品出 現(xiàn) 在邳州市 場(chǎng) 。 ? 市場(chǎng)篇：審時(shí)度勢(shì) —— 謀攻 預(yù)計(jì) 近期邳州小高 層 、高 層 的 開發(fā) 量近 90萬(wàn)㎡左右。 盡 管小高 層 、高 層將 占據(jù)未 來 邳州地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 的主流，但目前 購(gòu) 房者接受度普遍不高。 小高 層 、高 層產(chǎn) 品如何去化？一方面需要 聯(lián) 合政府、 業(yè) 界 對(duì)規(guī)劃進(jìn) 行引 導(dǎo) ；另一方面需要充分整合 項(xiàng) 目 優(yōu)勢(shì) ， 當(dāng)購(gòu) 房者 對(duì) 小 區(qū) 的價(jià) 值認(rèn) 同 遠(yuǎn)遠(yuǎn) 大于 產(chǎn) 品 (小高 層 、高 層 )本身 時(shí) ，其去化 難 度 將 大大 減 小；再次，在操 盤 手法上需要 創(chuàng) 新，如多 層與 小高 層 搭售的方式。 左面一組圖片為耀邦新世界花園現(xiàn)場(chǎng)售樓處及示范區(qū)。 這 就是 “體 驗(yàn) 式 營(yíng)銷 ”、“ 細(xì)節(jié)營(yíng)銷 ”。 有品 質(zhì) 感的 實(shí) 物展示 +到位的服 務(wù) 展示 +專業(yè) 的置 業(yè)顧問 +節(jié) 假日 對(duì) 客 戶 的 溫馨 問 候 ……讓 客 戶 在置 業(yè)過 程中體 驗(yàn) 到細(xì)節(jié) ， 銷 售 則 事半功倍。 ? 市場(chǎng)篇：審時(shí)度勢(shì) —— 謀攻 部分 購(gòu) 房者 專業(yè) 度提高，“ 從眾 心理”可加以利用。 如 圖 所示。 荒 島認(rèn)為 ： 應(yīng)辯證 的看到 從眾 心理的 積極 面。 對(duì)匯龍國(guó)際 花 園 而言， 抓 好老客 戶 ， 傳 播好口碑，利用“ 從眾 心理”影 響 市 場(chǎng) ， 讓 未 購(gòu) 房的客 戶 也向旁人 傳 播 項(xiàng) 目好口碑， 將對(duì)銷 售起到重要的促 進(jìn) 作用。 受央行“二套房政策”、“第六次”加息政策影 響 ，以及季 節(jié)變 冷等因素影 響 ，邳州各 開發(fā) 商相 繼調(diào) 整推 盤時(shí)間 和推 盤 策略。下表 為 2023年上半年主要新盤 推 盤 情 況 。 ? 市場(chǎng)篇：審時(shí)度勢(shì) —— 謀攻 在推 盤 策略上表 現(xiàn)為 ： 分批次推 盤 ，每批上市量適量；以 內(nèi)部 認(rèn)購(gòu) 的方式先 試 水， 給購(gòu) 房者一定的 優(yōu) 惠， 開盤時(shí) 抬高房?jī)r(jià)。 ◇ 名城國(guó)際花園： 2023年 11月底開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，繳納訂金購(gòu)買 VIP卡，開盤購(gòu)房時(shí)給予一定優(yōu)惠。 綜 合市 場(chǎng) 形 勢(shì) 以及 競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手因素，荒 島認(rèn)為 ： 2023年 匯龍國(guó)際 花 園 宜采取“小步快 跑 ”的推 盤 策略，即每次拿出適量房源（以 積 累的準(zhǔn)客 戶數(shù) 量 為標(biāo) 準(zhǔn)），多次 開盤 ，制造房源脫銷 的市 場(chǎng) 形象，不 斷營(yíng) 造一 個(gè) 又一 個(gè)熱銷 高潮。 典型 個(gè) 案分析 （ 1） 榮 盛文景苑 項(xiàng)目區(qū)位 解放路北側(cè)、六保河西側(cè) 總建筑面積 約 23萬(wàn)㎡ 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格 、 灰色立面 、 平頂 物業(yè)類型 多層 、 小高層 項(xiàng)目單價(jià) 一期均價(jià) 2500元 /㎡ （ 2023年 7月開盤 ） 二期均價(jià) 2700元 /㎡ 物管費(fèi) 多層 /㎡ /月 ， 小高 /㎡ /月 主力戶型 114㎡ /130㎡ /135㎡ /139㎡ /142㎡ 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 與匯龍國(guó)際 花 園關(guān) 系定位 區(qū)