【正文】 售 7000 元 / ㎡ 毛坯房 ? SWOT分析 ? 外部環(huán)境分析 . 內(nèi)部力量分析 . 機(jī)會(huì) 威脅 珠江新城已被政府定位為 21世紀(jì)的中央商務(wù)區(qū) CBD 市政府對(duì)珠江新城規(guī)劃重整 各種配套逐步完善 近年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，市場對(duì)寫字樓的需求日逐增加，同時(shí)促進(jìn)了珠江新城發(fā)展的步伐。 華南干線 五羊新城圍合成江 新城圍合式，未有合理的人流、交通、隔斷車流、人流、缺少人氣。市政府亦計(jì)劃分三個(gè)階段，逐步實(shí)施，將珠江新城建成中央商務(wù)區(qū)的宏偉藍(lán)圖。建議將項(xiàng)目應(yīng)定位為： 戰(zhàn)略定位建議 ? 打造國際級(jí)頂尖的高尚住宅物業(yè) ? 打造成為一個(gè)充滿時(shí)代感、優(yōu)越感、緊扣時(shí)代脈搏，引領(lǐng) 21世紀(jì)新生活概念，構(gòu)筑項(xiàng)目的形象內(nèi)涵和風(fēng)格。 ? 影響力將輻射珠江三角洲及港澳地區(qū)，是整個(gè)華南地區(qū)最具代表性和權(quán)威性的高尚物業(yè)。 ? 支撐定位的條件 ? 示范單位、交樓標(biāo)準(zhǔn)、施工材質(zhì)的達(dá)標(biāo)。 ? 銷售中心、管理服務(wù)達(dá)標(biāo)。 ? 支撐定位的條件 公寓： 我們設(shè)想在樓市如此競爭激烈的情況下打破傳統(tǒng)銷售操作 —— 引入國際上權(quán)威性，知名度與美譽(yù)度良好的公寓管理公司（如雅詩閣、萬豪國際等）對(duì)凱旋公寓（ L8區(qū)住宅部分）進(jìn)行管理，并借助其強(qiáng)大客戶網(wǎng)絡(luò)資源和市場推廣經(jīng)驗(yàn)，去吸引大批量歐美等國家駐華廣州辦事處的工作人員入住。 ? 凱旋之商業(yè)部分建筑面積有 M2， 但作為一個(gè)在高尚物業(yè)內(nèi)的商業(yè)廣場，如要形成類像廣州天河城、友誼商店、北京路等商業(yè)區(qū)可能性不大，與項(xiàng)目定為亦不相符。 商場： ? 住宅： 凱旋的住宅部分約有 1800套單元 ， 面積約 23萬多平方 。 ? 廣告語 CBD首席中央生活區(qū) 如尚不合適可由廣告公司潤色 ? 二、目標(biāo)客戶定位 目標(biāo)客戶大部分年齡于 35— 50歲間，二、三次置業(yè)的私營企業(yè)主，處于上層社會(huì)的成功人士，大型企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層，政府部門的高級(jí)官員，在廣州工作的華僑、港澳人士和用于投資升值的富有人士等等。 ? 三、開售時(shí)機(jī)策略 開售目標(biāo) ? 內(nèi)部認(rèn)購登記： 5月 6日 ? 正式公開發(fā)售： 6月 1日 ? 2023年 3— 6月 2023年 6— 12月 2023年 7— 12月 2023年 1— 6月 開盤期 尾銷期 持銷期 熱銷期 項(xiàng)目銷售的四個(gè)階段 銷售比例 10% 54% 17% 19% 銷售套數(shù) 80 152 130 430 銷售面積 12523 67312 23794 20350 計(jì)劃在兩年內(nèi)完成項(xiàng)目 100%的銷售 合計(jì) 100% 792 123979 ? 3月 1— 4月 15日 4月 16— 5月 6日 6月 1日 5月 6— 31日 預(yù)熱期 引爆期 沸騰期 加熱期 正式公開發(fā)售 內(nèi)部認(rèn)購 6月 1日 5月 6日 對(duì)外披露信息 戶外廣告啟動(dòng) 報(bào)紙電視啟動(dòng) 公關(guān)活動(dòng)啟動(dòng) 3月 1日 4月 10日 4月 18日 5月 6日 銷售中心進(jìn)駐 4月 1日 開盤籌備期的時(shí)間節(jié)點(diǎn) 3月 15日 電臺(tái)廣告啟動(dòng) ? 工程配合要求 為配全項(xiàng)目開售， 項(xiàng)目部需在五月一日前完成如下事項(xiàng)： ? 現(xiàn)樓示范層全層完工； ? 完成部分樓身立面； ? 停車點(diǎn)全面交付使用； ? L L8區(qū)園林全面進(jìn)入養(yǎng)護(hù)期； ? 新銷售中心全面交付使用（如適用，詳見后文） ? 完成公共空間、銷售通道、電梯的工程； ? 四、推貨策略 凱旋一期開發(fā)物業(yè)共 792套單位，但由于東向六棟物業(yè)的工程暫緩。計(jì)劃在內(nèi)部認(rèn)購期將第 4棟物業(yè)雙數(shù)樓層約 107套單位推出市場。 ? 內(nèi)部認(rèn)購期后，以疊瓦式的操作策略，每次上升空間不大穩(wěn)步向上調(diào)整。 ? 均價(jià)走勢 銷售周期 內(nèi)部認(rèn)購 公開發(fā)售 強(qiáng)銷期 持銷期 尾銷期 項(xiàng)目狀況 具備申請(qǐng)預(yù)售條件及園林進(jìn)入養(yǎng)護(hù)期 具備銷售條件 2023年 12月交樓 業(yè)主入住社區(qū)氛圍形成 二期啟動(dòng) 日期： 2023年 6月前 2023/6 2023/6— 2023/12 2023/1— 2023/6 2023/7— 2023/12 均價(jià)走勢： 10000 10500 11000 11500 11000 ? 六、媒體應(yīng)用策略 主流媒體的應(yīng)用 ? 報(bào)紙：廣州日?qǐng)?bào)、羊城晚報(bào) ? 電臺(tái)：城市之星 、音樂臺(tái) ? 電視：省有線香港臺(tái) ? 戶外：天河區(qū)，北環(huán)高速等區(qū)域內(nèi)選擇廣告位 ? 輔助媒體的應(yīng)用 ? 報(bào)紙 ：南方都市報(bào)、南方樓市、英文周報(bào) ? 雜志 ：航空雜志、財(cái)經(jīng)雜志、經(jīng)理人雜志 ? 其它 ： DM、 夾報(bào)等 ? 媒體投放策略 為了使項(xiàng)目在市場上一炮而紅，迅速樹立項(xiàng)目鮮明形象，建議在開盤前期運(yùn)用媒介記者協(xié)助撰寫新聞繕稿，令到整個(gè)市場對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生關(guān)注。 ? 項(xiàng)目推廣媒體炒作策略 3月： 神秘期 4月： 關(guān)注期 5月： 內(nèi)部認(rèn)購期 6月： 公開發(fā)售期 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目內(nèi)涵 項(xiàng)目賣點(diǎn) 項(xiàng)目賣點(diǎn) 公司品牌 珠江新城板塊炒作 國際公寓 珠江新城板塊炒作 公關(guān)活動(dòng) 公關(guān)活動(dòng) 公司品牌 公關(guān)活動(dòng) 項(xiàng)目形象 公關(guān)活動(dòng) 項(xiàng)目內(nèi)涵炒作 板塊炒作 國際公寓炒作 公關(guān)活動(dòng) 推動(dòng)銷售 ? 媒體炒作主題 3月 4月 5月 廣州將出現(xiàn)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的國際社區(qū)（新聞稿） 征集廣告女主角活動(dòng)各種新聞報(bào)道。 征集女主角活動(dòng)報(bào)道。 國際級(jí)大師打造的凱旋新世界。 設(shè)計(jì)宏偉的凱旋新世界（項(xiàng)目規(guī)劃） 裝修環(huán)保材料重要性與選擇（訪談） 風(fēng)水與住宅物業(yè)的關(guān)系。 如何才能體現(xiàn)住宅物業(yè)的附加值。邀請(qǐng)目標(biāo)客戶到現(xiàn)場舉辦一些高雅，有品味的活動(dòng)如：紅酒品嘗會(huì)、音樂會(huì)、珠寶展、名畫展等。 ? 系列公關(guān)活動(dòng) ? 展出維納斯頭像、蒙娜麗莎畫像 ? 邀請(qǐng)法國政要到訪，參與活動(dòng)，標(biāo)榜法式風(fēng)情 ? 利用法國城市與廣州連成姐妹城市的優(yōu)勢，爭取凱旋新世界成為獲得 2023年度規(guī)劃及園林設(shè)計(jì)送法國參展樓盤作品之一 ? 針對(duì)凱旋定位，聯(lián)絡(luò)知名商會(huì)、知名人士及外國駐廣機(jī)構(gòu)，組織各類活動(dòng)，實(shí)行滲透式銷售 ? 八、市場切入策略 如按五月中的開售目標(biāo) ， 我們需要至少兩個(gè)月的滲透期 ， 我們需要在這 3月中開始以多種不同的方式進(jìn)行滲透鋪墊 ， 如：戶外廣告 、 軟文 、 公關(guān)活動(dòng) 、 新聞報(bào)道等等 。 ? 策略一 ? 時(shí) 間 ： 2023年 3月 — 6月 ? 主 題 ：國際影星凱旋廣告片征集女主角 ? 范 圍 ：大中華地區(qū) ? 操 作 ： 在港臺(tái)范圍聘請(qǐng)一名成熟 、 穩(wěn)重 、 形象良好 、 有一 定影響力的國際級(jí)男性名星作項(xiàng)目的形象代言人 。 ? 策略二 ? 時(shí) 間 ： 2023年 3月 — 4月 ? 階 段： 軟性刺激 ， 增加市場熱度 ? 主 題 ：由專業(yè)機(jī)構(gòu) 、 專業(yè)人士評(píng)薦凱旋 ? 操 作 ：邀請(qǐng)歐博 、 珠江新城管理中心 、 市規(guī)劃 設(shè)計(jì)院 、 國內(nèi)外知名則師 ， 從第三者角 度以繕稿 、 研討會(huì)等形式 ， 以繕稿 、 研 討會(huì)等形式 ， 從第三者角度去評(píng)