同策_安徽阜陽西二環(huán)項目總體營銷報告_68ppt_xxxx年-在線瀏覽
2025-02-13 06:11本頁面
【正文】 積率： 總建筑面積： 203509㎡ 建筑限高：住宅 ≤ 85m 建筑密度： % 綠化率： 33% 三、項目 SWOT分析 ?區(qū)域規(guī)劃及規(guī)模效應(yīng) ?消費群體集中 ? 項目周邊配套成熟； ? 目前周邊在開發(fā)項目大多以尾盤； ?開發(fā)商在阜陽具有較高品牌影響力 ； ? 周邊土地供應(yīng)較大，未來市場競爭激烈； ?城市等級不高，房地產(chǎn)發(fā)展有限 ?土地出讓指標(biāo)雷同，產(chǎn)品將面臨同質(zhì)化威脅 ?阜陽城市化進程和阜西商業(yè)中心的形成 ?阜陽缺少真正的精品樓盤 ?阜陽房地產(chǎn)市場還處于上升階段， 發(fā)展空間較大 S W O T ?面臨周邊樓盤競爭壓力 ?地塊不完整對規(guī)劃的影響 ?土地成本高 ?建筑退讓，用地面積減少，建筑密度提高 項目發(fā)展核心策略 Chapter 3 競爭策略 ? 立足于新古典主義與泛西湖文化打造是項目市場競爭的核心策略。 關(guān)于潁州文化 潁州，是一座古城迄今已有兩千多年的歷史，西周時期即為胡子國國都；戰(zhàn)國時期為楚邑；秦漢以來，為歷代郡、縣、州、府所在地。留有“大千起滅一塵里，未覺杭潁誰雌雄”、“都將二十四橋月，換得西湖十頃秋”等贊美潁州西湖的千古佳句。因此： 跳出常規(guī)，以領(lǐng)導(dǎo)市場的思路和膽魄，樹立項目的絕對高度，將本案打造成為城西樓盤名片 。 總價控制，區(qū)隔競爭對手 本案定位于阜陽城西高端市場，根據(jù)項目容積率，物業(yè)形態(tài)高層。將居住舒適感提升為居住文化品質(zhì)感，與周邊競爭對手價格相比， 因此 同策建議項目總價控制（由中持高走）。本案立足于打造阜陽 “ 燈塔 ” 項目和 “ 領(lǐng)跑者 ” 形象為目標(biāo)， 如何通過規(guī)劃理念、景觀設(shè)計、建筑風(fēng)格和建筑細(xì)部，以及配套設(shè)施和服務(wù)來體現(xiàn)項目的品質(zhì)感、尊貴感，如何以規(guī)劃、建筑和戶型的體現(xiàn)項目的開創(chuàng)性和創(chuàng)新性，是項目發(fā)展所要解決的核心問題 。 項目總體定位 住宅定位及設(shè)計建議 Chapter 5 產(chǎn)品設(shè)計建議 一、市場定位 形象定位 阜陽首座新古典主義文化主題社區(qū) 定位詮釋： ? “首座”：項目市場的先發(fā)優(yōu)勢，獨創(chuàng)性和唯一性； ? “新古典主義”：“形散神聚”是新古典主義的主要特點 ，新古典具備了古典與現(xiàn)代的雙重審美效果，完美的結(jié)合也讓人們在享受物質(zhì)文明的同時得到了精神上的慰藉塑造項目的品質(zhì)感和尊崇感；從而 ? “文化主題”：結(jié)合項目對“潁州文化”進行挖掘，在景觀設(shè)計和建筑細(xì)部以新古典主義與潁州文化相互融合，樹立項目獨特的個性和形象。均是對地位顯赫人物居住地的稱謂，因此也代表了高品質(zhì)和尊貴感，與本案氣質(zhì)相合。同時寓意有城府的人才應(yīng)該居住在城府中，秦漢以來，阜陽為歷代郡、縣、州、府所在地。 備選案名 —— 御景尚城 廷臣府 棲湖灣 西湖官邸 廣告中精神 SLOGAN 敢叫城西喚新城 居中心而擁天下 客戶定位 基礎(chǔ)客戶： 基礎(chǔ)客戶定義：基礎(chǔ)客戶為目前項目所針對的主力客戶群體，主要指區(qū)域客戶和地緣性客戶。 針對基礎(chǔ)客戶的產(chǎn)品塑造： 打造區(qū)域高品質(zhì)樓盤形象，同時通過總價控制，挖取新古典主義及潁州泛西湖文化，在產(chǎn)品塑造上強調(diào)舒適性和面積控制，擴大客群基數(shù) 。 創(chuàng)造客戶比例：這部分群體大約占到本項目一期客戶的 40%。通過景觀環(huán)境、配套設(shè)施等塑造項目阜陽市場高品質(zhì)形象，以領(lǐng)先于阜陽市場的產(chǎn)品吸引市內(nèi)高收入階層 。 客戶特征 ? 年齡特征： 年齡主要在 30— 45歲之間，主力為有一定經(jīng)濟實力的中年人士。 ? 收入特征： 月收入在 4000元 /月以上 ? 置業(yè)動機： 達到 38%的客戶來自于阜陽下設(shè)的四縣一市，該部分客戶為了滿足生活環(huán)境的改善及子女就學(xué)等要求，在阜陽購房的意愿比較強烈。 ? 教育背景： 大部分具有大專以上學(xué)歷，具有較高的文化修養(yǎng)。 二、產(chǎn)品設(shè)計建議 戶型配比與設(shè)計建議 結(jié)合到市場現(xiàn)狀， 從需求來看，緊湊型三房尤為受寵。 戶型配比建議 產(chǎn)品類型 套數(shù)配比 房型 面積（平方米） 備注 一房產(chǎn)品 5% 1/1/1 5060 局部放在南端商辦樓里 二房產(chǎn)品 20% 2/2/1 7090 局部考慮做 LOFT，層高 5米 三房產(chǎn)品 20% 2/2/2 3/1/1 90100 三房產(chǎn)品 20% 3/2/1 100110 三房產(chǎn)品 20% 3/2/1 110120 三房產(chǎn)品 10% 3/2/2 120130 四房產(chǎn)品 5% 4/2/2 130以上 考慮做頂層空中別墅 建筑設(shè)計建議 （ 1）建筑風(fēng)格與特色 新古典主義。 注重裝飾效果，用室內(nèi)陳設(shè)品來增強歷史文脈特色，往往會照搬古典設(shè)施、家具及陳設(shè)品來烘托室內(nèi)環(huán)境氣氛。 理性的設(shè)計思想，感性的表現(xiàn)形式 現(xiàn)代新古典主義的設(shè)計思想偏于理性，專業(yè)構(gòu)筑，品質(zhì)生活，為客戶構(gòu)筑合理、舒適的生活尺度空間；另一方面，它又 體現(xiàn)出形式構(gòu)件的美化，體現(xiàn)出一種精致、精細(xì)的設(shè)計工藝，與傳統(tǒng)江南文化講究精致、精細(xì)的精神追求十分吻合 。 （ 2） 建筑立面裝飾與色彩 現(xiàn)代新古典主義建筑風(fēng)格，強調(diào)整體建筑的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，突出構(gòu)件的美化和精細(xì)，與單體建筑的典雅、大氣形成整體與局部、簡約與精致的對比，更突出了立面裝飾的產(chǎn)品形象展示功能。 本土 盡量采用本地的植物和建筑材料，不僅能降低造價，也可以保證景觀效果以及維護的順利。 文化 景觀賦予了文化和祈福、風(fēng)水的含義，巧妙的利用，有利于營銷，也符合中國人的文化心態(tài)。 配套建議 按規(guī)劃目標(biāo)中所述，項目沿街商鋪、集中商業(yè)和會所的規(guī)劃不僅對外經(jīng)營，同時也可以服務(wù)于社區(qū)業(yè)主，因此本案配套十分豐富。 ? 小區(qū)會所和水系毗鄰，在功能定位上能與基礎(chǔ)生活配套的相互補充借勢，且該區(qū)的景觀優(yōu)勢明顯，是展示項目休閑特色、品位與檔次的窗口。 會所（物業(yè)用房、茶餐廳、咖啡吧、社區(qū)博物館、圖書館、棋牌室、室內(nèi)游泳池、健身房等） 籃球、網(wǎng)球場、戶外健身設(shè)施、
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