【正文】 hreat威脅分析 ，區(qū)域?qū)蛻舻奈容^高； ，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升區(qū)域價(jià)值； ，市場競爭激烈； 2個(gè)低單價(jià)、低總價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的競爭； 四、項(xiàng)目 SWOT應(yīng)對策略 周邊配套略顯不足， 配套整體檔次不高 地塊不完整，社區(qū)規(guī)模無法統(tǒng)一， 不具備大盤優(yōu)勢 項(xiàng)目目前的前期產(chǎn)品展示相對不足，開發(fā)商及項(xiàng)目形象度和知名度不高。因城改項(xiàng)目在市場中的信任度較低，另現(xiàn)在銷售階段無法辦理銀行按揭。 項(xiàng)目的市場發(fā)展方向上，建議采取 階段性提升 的總體市場戰(zhàn)略。 項(xiàng)目總體建議采用 保證合理速度的相對穩(wěn)定 的市場營銷方針。 二、項(xiàng)目市場形象定位 自有或可支配現(xiàn)有凈資產(chǎn)超過 30萬元； 收入穩(wěn)定，事業(yè)屬于成熟階段，家庭殷實(shí)的中產(chǎn)階級，家庭年收入超過10萬元； 有車一族；交通便利的居住環(huán)境； 對家庭生活的品位、后代的教育、身心的健康等高質(zhì)量的生活方式有獨(dú)到的見解和認(rèn)同度。 社會經(jīng)驗(yàn)豐富，工作穩(wěn)定或。市場比較法的核心是運(yùn)用類似項(xiàng)目作為樣本，通過對影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行分析及修正，從而得到評估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。 ） 參考項(xiàng)目： 陽光新地、陽光北郡 、 雅荷紫金陽光、海璟臺北灣、陽光臺 36金輝天鵝灣。 價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素 價(jià)值權(quán)重 區(qū)位形象 8% 交通條件 14% 周邊環(huán)境、景觀 10% 周邊市政配套 6% 規(guī)模 2% 建筑風(fēng)格和立面 5% 建筑布局和空間規(guī)劃 11% 工程進(jìn)度 10% 小區(qū)內(nèi)環(huán)藝規(guī)劃 2% 戶型設(shè)計(jì) 5% 小區(qū)內(nèi)配套 5% 工程質(zhì)量 3% 物業(yè)管理 3% 發(fā)展商品牌 10% 項(xiàng)目包裝及營銷手法 6% 總計(jì) 100% 計(jì)算方法 我們將各項(xiàng)目賦予的權(quán)重如下： 臺北灣 （ W1=20％ ） 、 天鵝灣 （ W2=20％ ） 、 紫金陽光 （ W3=60％ ） ， 通過進(jìn)行權(quán)重取樣 。 四、項(xiàng)目整體營銷推廣思路 一、總體營銷目標(biāo) 二、總體推盤量體及推廣排期 三、總體價(jià)格策略及價(jià)格控制 四、總體推廣方向及策略 五、關(guān)于項(xiàng)目產(chǎn)品升級的幾點(diǎn)思考 結(jié)合西安房地產(chǎn)整體市場價(jià)格走勢、區(qū)域市場價(jià)格體發(fā)展趨勢以及本項(xiàng)目自身性價(jià)比優(yōu)勢，在綜合項(xiàng)目市場目標(biāo)與市場競爭比較分析后，建議項(xiàng)目整盤均價(jià)要求達(dá)到： 項(xiàng)目價(jià)格目標(biāo) 整體均價(jià)要求 住宅 6500元 /㎡ 公寓 7000元 /㎡ 區(qū)域面對的客戶群體多為北郊、西郊及項(xiàng)目周邊的中等收入階層。 價(jià)格體系： 類 別 項(xiàng) 目 階 段 合 計(jì) 階 段 一 期 二 期 —— 實(shí)現(xiàn)均價(jià)（元/m2） 銷售面積比 銷售面積（萬㎡） 銷售目標(biāo)（億元） 銷售時(shí)間 調(diào)價(jià)策略： 依據(jù)二條價(jià)格調(diào)整主線 —— 主線一 ：按所推產(chǎn)品優(yōu)秀程度。 主線二 ：依實(shí)際銷售情況。 價(jià)格策略 ： ?合理定價(jià)，主貨量 3房產(chǎn)品適當(dāng)降低起價(jià)及均價(jià)，推出 10套 3房特價(jià)房， 49005100元 /㎡ 。強(qiáng)調(diào) 3房， 4900起，低首付促銷策略（限量）。策劃帶隊(duì)監(jiān)管，視效果隨時(shí)調(diào)整 ?戶外、報(bào)廣釋放低起價(jià)信息： 4900起，不再有 ?各種家用物品制作印刷促銷信息在銷售現(xiàn)場派發(fā)。（親切感、明算帳） 全線調(diào)整，花樣翻新 四、總體推廣方向及策略 ? 項(xiàng)目規(guī)模中等，在營銷推廣過程中采用短周期運(yùn)作的市場策略； ? 通過區(qū)域競爭項(xiàng)目的分析以及項(xiàng)目總體認(rèn)識，我們建議在推廣策略上，應(yīng)注重實(shí)效性推廣 。 推廣思路及方向： 推廣目標(biāo)： 切合實(shí)際，立足市場，借助區(qū)域熱度，突出項(xiàng)目差異性、 突出項(xiàng)目產(chǎn)品的相對高性價(jià)比、集中市場爆破，實(shí)現(xiàn)項(xiàng) 目整體性的穩(wěn)定營銷和階段性的快速營銷。生態(tài) 升值 舒適 實(shí)用 時(shí)尚 風(fēng)情 潛力區(qū)域 競爭激烈 區(qū)位優(yōu)勢 ： 強(qiáng)勢突出區(qū)位優(yōu)勢，打造中產(chǎn)階級第一居所； 自然環(huán)境優(yōu)勢 ： 漢城湖公園、大明宮遺址公園、文景公園等； 產(chǎn)品性價(jià)比 ： 區(qū)位地段稀缺性、生態(tài)環(huán)境、居住、休閑、購物、舒適于一體的高品質(zhì)社區(qū)； 主題賣點(diǎn) 項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值分析： 2. 總體推廣策略 “ 實(shí)效性推廣 ”策略表現(xiàn)：現(xiàn)場包裝（售樓部內(nèi)外、工地現(xiàn)場、樣板間、物料等）前期軟性公關(guān)、戶外宣傳、網(wǎng)絡(luò)營銷、適時(shí)的報(bào)廣宣傳加之活動營銷配合，依托公司其他項(xiàng)目客戶資源數(shù)據(jù)庫深入挖掘，有效開拓項(xiàng)目市場。 這樣的推盤策略，可以向市場導(dǎo)入這樣的信息：我們的產(chǎn)品品質(zhì)是逐步提升的、居住氛圍也在不斷改善。 一、項(xiàng)目一期總體營銷推廣策略與目標(biāo) 基于目前西安房地產(chǎn)市場行情，及客戶的觀望情緒依舊，加之周邊項(xiàng)目如： 陽光新地、陽光北郡 、海璟臺北灣、陽光臺 36雅荷紫金陽光、金輝天鵝灣 等項(xiàng)目會對本案產(chǎn)生相當(dāng)?shù)挠绊懞透偁帲虼?，在一期整體營銷思路上，建議采用： 集中營銷勢能爆破 快速市場銷納 項(xiàng)目一期總體營銷推廣策略 區(qū)域放量有限，但區(qū)域競爭相對激烈 降低項(xiàng)目門檻，快速消化一期 立足實(shí)際的 價(jià)格策略 高效獨(dú)特的 推廣策略 快速占領(lǐng)市場 樹立項(xiàng)目形象 迅速回籠資金 降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 檢驗(yàn)項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格 后續(xù)項(xiàng)目方向指導(dǎo) 快速銷納項(xiàng)目一期，充分積蓄營銷勢能 依托熱銷慣性，釋放積蓄之營銷勢能，實(shí)現(xiàn)后續(xù)階段市場消化 項(xiàng)目一期總體營銷推廣目標(biāo) 價(jià)格目標(biāo) 一期 5500元／平方米 業(yè)績目標(biāo) 一期實(shí)現(xiàn)銷售額約 12023萬元 速度目標(biāo) 一期部分在正式開盤后 3至 5個(gè)月內(nèi)完成銷售 形象目標(biāo) 樹立項(xiàng)目市場形象 積累項(xiàng)目人氣 蓄積營銷勢能 入市條件 營銷道具準(zhǔn)備工作完成： ① 售樓處建設(shè)并裝修裝飾完成。 工程進(jìn)度 ① 樣板區(qū)主體施工完成 70%； ② 項(xiàng)目入口區(qū)域范圍內(nèi)道路 景觀建設(shè)完成。 制定原則 ?保證開發(fā)商較高的整體利潤水平； ?根據(jù)整體及區(qū)域市場競爭環(huán)境制定合理的項(xiàng)目銷售價(jià)格； ?依據(jù)低開高走的價(jià)格策略，在項(xiàng)目前期吸引項(xiàng)目客群、聚集項(xiàng)目人 氣、樹立項(xiàng)目市場形 并營造項(xiàng)目熱銷氣氛； ?根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品特征，合理的拉開項(xiàng)目各階段價(jià)格差距，為項(xiàng)目的市場