某公社項(xiàng)目營(yíng)銷思路-免費(fèi)閱讀
【正文】 2023年 1月 25日星期三 2023/1/252023/1/252023/1/25 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023/1/252023/1/25January 25, 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 2023/1/252023/1/252023/1/252023/1/25 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/1/252023/1/25Wednesday, January 25, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 項(xiàng)目一期前期客戶積累具體執(zhí)行方案 推廣：基于項(xiàng)目一期體量較小，整體案值不大的特點(diǎn)，故前期客戶積累前的項(xiàng)目推廣以 依托項(xiàng)目成熟區(qū)域，挖掘項(xiàng)目淺顯易見(jiàn)之優(yōu)勢(shì)點(diǎn)的軟性推廣和網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷推廣手段 為主。 推廣方式： 軟文策略 ★★ 在前期建立炒作基礎(chǔ)上，重點(diǎn)進(jìn)行“綜合產(chǎn)品”、“差異化產(chǎn)品”等方 面炒作，重點(diǎn)打造產(chǎn)品的差異化價(jià)值所在，為銷售進(jìn)行有利銷售支持； 網(wǎng)絡(luò)策略 ★★★★★ 建立最廣泛、時(shí)間最長(zhǎng)久渠道，展示、銷售項(xiàng)目主要渠道；建議在此期 間遍布全部受眾網(wǎng)絡(luò)媒體，樹(shù)立項(xiàng)目口碑，例如：搜房、焦點(diǎn)。 現(xiàn)場(chǎng)氛圍 ★★★★ 利用項(xiàng)目位置優(yōu)勢(shì)，突出銷售現(xiàn)場(chǎng)引導(dǎo)系統(tǒng)完善，工地圍檔、 VI系統(tǒng)營(yíng)造氣氛。因此我們認(rèn)為調(diào)價(jià)的周期以 半月至一月 為宜。 一、項(xiàng)目一期總體營(yíng)銷推廣策略與目標(biāo) 基于目前西安房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，及客戶的觀望情緒依舊，加之周邊項(xiàng)目如： 陽(yáng)光新地、陽(yáng)光北郡 、海璟臺(tái)北灣、陽(yáng)光臺(tái) 36雅荷紫金陽(yáng)光、金輝天鵝灣 等項(xiàng)目會(huì)對(duì)本案產(chǎn)生相當(dāng)?shù)挠绊懞透?jìng)爭(zhēng)，因此，在一期整體營(yíng)銷思路上，建議采用： 集中營(yíng)銷勢(shì)能爆破 快速市場(chǎng)銷納 項(xiàng)目一期總體營(yíng)銷推廣策略 區(qū)域放量有限，但區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈 降低項(xiàng)目門檻，快速消化一期 立足實(shí)際的 價(jià)格策略 高效獨(dú)特的 推廣策略 快速占領(lǐng)市場(chǎng) 樹(shù)立項(xiàng)目形象 迅速回籠資金 降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 檢驗(yàn)項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格 后續(xù)項(xiàng)目方向指導(dǎo) 快速銷納項(xiàng)目一期，充分積蓄營(yíng)銷勢(shì)能 依托熱銷慣性，釋放積蓄之營(yíng)銷勢(shì)能，實(shí)現(xiàn)后續(xù)階段市場(chǎng)消化 項(xiàng)目一期總體營(yíng)銷推廣目標(biāo) 價(jià)格目標(biāo) 一期 5500元／平方米 業(yè)績(jī)目標(biāo) 一期實(shí)現(xiàn)銷售額約 12023萬(wàn)元 速度目標(biāo) 一期部分在正式開(kāi)盤后 3至 5個(gè)月內(nèi)完成銷售 形象目標(biāo) 樹(shù)立項(xiàng)目市場(chǎng)形象 積累項(xiàng)目人氣 蓄積營(yíng)銷勢(shì)能 入市條件 營(yíng)銷道具準(zhǔn)備工作完成： ① 售樓處建設(shè)并裝修裝飾完成。升值 舒適 策劃帶隊(duì)監(jiān)管，視效果隨時(shí)調(diào)整 ?戶外、報(bào)廣釋放低起價(jià)信息： 4900起，不再有 ?各種家用物品制作印刷促銷信息在銷售現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)。 價(jià)格體系： 類 別 項(xiàng) 目 階 段 合 計(jì) 階 段 一 期 二 期 —— 實(shí)現(xiàn)均價(jià)（元/m2） 銷售面積比 銷售面積（萬(wàn)㎡） 銷售目標(biāo)（億元） 銷售時(shí)間 調(diào)價(jià)策略： 依據(jù)二條價(jià)格調(diào)整主線 —— 主線一 ：按所推產(chǎn)品優(yōu)秀程度。市場(chǎng)比較法的核心是運(yùn)用類似項(xiàng)目作為樣本，通過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行分析及修正，從而得到評(píng)估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。 項(xiàng)目的市場(chǎng)發(fā)展方向上，建議采取 階段性提升 的總體市場(chǎng)戰(zhàn)略。 ? 選擇針對(duì)重點(diǎn)客戶的傳播途徑 ? 客戶分布集中區(qū)域的廣告牌 ? 定點(diǎn)投遞 DM 第二章 項(xiàng)目本體分析 ?一、項(xiàng)目綜述 ?二、項(xiàng)目產(chǎn)品條件分析 ?三、項(xiàng)目 SWOT分析 ?四、項(xiàng)目 SWOT應(yīng)對(duì)策略 本項(xiàng)目位于 —— 北二環(huán)與朱宏路十字南 500米 二、項(xiàng)目產(chǎn)品情況分析 占地地面積 ： 90667平方米 項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總建筑面積： 500000 ㎡ 容積率： 規(guī)劃總?cè)丝冢?4500人 居住區(qū)套數(shù)： 1358套 項(xiàng)目基本情況 —— 三、項(xiàng)目 SWOT分析 Strength優(yōu)勢(shì)分析 Weakness劣勢(shì)分析 20分鐘路程，地鐵 2號(hào)線 10分鐘路程，北二環(huán)僅 500米，出行十分便捷 ； S2. 項(xiàng)目地處西安主要交通干道西北二環(huán)及朱宏路附近； ，無(wú)大量拆遷建筑，對(duì)項(xiàng)目整體工程進(jìn)度的把控和推廣進(jìn)度的協(xié)調(diào)較為有利； ，自然景觀條件絕佳； S5. 大興新區(qū)的區(qū)域規(guī)劃發(fā)展前景較好。 “三線”：沿星火路、大慶路、大興路對(duì)原五金機(jī)電商圈整合升級(jí)，打造國(guó)際五金機(jī)電商貿(mào)產(chǎn)業(yè)集群。2023年，西安商品房市場(chǎng)供應(yīng)各項(xiàng)指標(biāo)總體表現(xiàn)為走低的態(tài)勢(shì)。不少開(kāi)發(fā)企業(yè)或兼并、重組，或轉(zhuǎn)型、下鄉(xiāng)，更有部分房企破產(chǎn)倒閉，一番樓市洗牌戰(zhàn)愈演愈烈。 本項(xiàng)目位于西安二環(huán)西北部核心區(qū)，臨近于迎賓大道（朱宏路），距鐘樓商圈 10分鐘，咸陽(yáng)機(jī)場(chǎng) 20分鐘，地鐵 1號(hào)線僅 5分鐘，多條城市一級(jí)干道環(huán)伺左右，城市及立體交通四通八達(dá)。 ? 區(qū)域供給項(xiàng)目中，產(chǎn)品線豐富，層次劃分明顯 。 針對(duì) W: 劣勢(shì)轉(zhuǎn)換 手續(xù)不全，對(duì)購(gòu)房者的信心不足。 年齡在 3545歲，可能對(duì)居住現(xiàn)狀不滿，有換房的要求，并要求有成熟居住環(huán)境和條件等。 根據(jù)左表內(nèi)因素對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及本項(xiàng)目進(jìn)行打分匯總 ，具體計(jì)算如下： 權(quán)重取樣及參考均價(jià)計(jì)算 PX =ΣPiWi ＝ 6173元 /平米 用市場(chǎng)類比法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)值分析 ， 市場(chǎng)銷售價(jià)為 6400元 /平米 臺(tái)北灣 天鵝灣 紫金陽(yáng)光 本項(xiàng)目 TH 平均分 95 90 88 83 加權(quán)類比值 1 成交均價(jià) 6600 7000 6500 修正均價(jià) 7837 7875 7150 因本項(xiàng)目以城改立項(xiàng)，且目前手續(xù)并未辦理完善，此價(jià)格為手續(xù)齊全后的市場(chǎng)價(jià)格，如在手續(xù)未辦理齊全之前銷售，價(jià)格則按照上述價(jià)格的 85%計(jì)算，即： 5441元 /平米，后期價(jià)格可依據(jù)手續(xù)辦理情況及工程進(jìn)度情況進(jìn)行調(diào)整。高區(qū)價(jià)格拉高，促中、低層去化 推廣策略 ： ?對(duì)外，主推 3房， 11月底起不再推 2房。 分主題和關(guān)鍵詞 基礎(chǔ)定位 中產(chǎn)階層的第一居所，成熟生活 科技、生態(tài) 創(chuàng)新科技 養(yǎng)生住宅 運(yùn)動(dòng)、健康生活 舒適型Townhouse 城市 （其它途徑獲得目標(biāo)客戶信
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