【正文】 This document was created for the exclusive use of our clients. It is not plete unless supported by the underlying detailed analyses and oral presentation. It must not be passed on to third parties except with the explicit prior consent of Roland Berger (Shanghai) International Management Consultants Ltd. 內(nèi)容 頁碼 A. 萬科 未來 的 發(fā)展 需要 在增長(zhǎng) 和盈利 之間 取得 平衡 3 B. 萬科 需要 制定 相關(guān) 的 策略 以 適應(yīng)快速 增長(zhǎng) 但 競(jìng)爭(zhēng) 日益 激烈 的 房地產(chǎn) 市場(chǎng) 13 C. 萬 科 未來 發(fā)展 需要 解決 的 幾 個(gè) 關(guān)鍵 問題 羅 蘭 ?貝 格 目前 的 看法 30 D. 羅 蘭 ?貝 格的 相關(guān)方法和案 例 47 E. 下 一步 的 計(jì)劃 73 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 3 A. 萬科未來的發(fā)展需要在增長(zhǎng)和盈利之間取得平衡 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 4 Text Lines 萬科是一家以經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主，并涉及商業(yè)零售及工業(yè)制造的大型股份制企業(yè) 主要業(yè)務(wù) 萬科 房地產(chǎn)開發(fā) 商業(yè)零售 工業(yè)制造 ? 在深圳、 上海、 北京、 天津、 沈陽、 成都 等 大 城市 進(jìn)行 房 地 產(chǎn) 業(yè)務(wù) 開發(fā)， 控 股 18家 房產(chǎn) 開發(fā) 公司 ? 主 要 開發(fā) 與 銷售 中 高檔的 商 品 化 住宅 ? 在 國(guó) 內(nèi) 地產(chǎn) 界 樹立 了“萬 科 ” 品牌的 精 品 形象 ? 1999年 主 營(yíng) 業(yè)務(wù) 收入 達(dá) 人民幣， 占 全國(guó) 住宅 市場(chǎng)份 額的 % ? 控 股 深圳 市 萬 佳 百 貨 股 份 公司 ? 在深圳 以 超 級(jí) 市場(chǎng) 與 傳統(tǒng) 百 貨 相 結(jié)合 的 模 式 從 事 商 業(yè) 零 售 業(yè)務(wù) ? 1999年 營(yíng) 業(yè) 收入達(dá) 元， 零 售額 躍 居 廣東 省 首位，占全國(guó) 市場(chǎng) 份額 的 % ? 控 股 深圳萬 科 精 品 制 造 有限 公司 ? 主 要 生產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)禮 品、 紀(jì)念 品模 型、樣 品、 工藝 品 ? 1999年 主營(yíng) 業(yè) 務(wù) 收入為 元 資料 來源：萬 科 公司；羅 蘭 貝 格 分析 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 5 Text Lines 核心業(yè)務(wù)房地產(chǎn)的快速增長(zhǎng)顯示了萬科在這一領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力 6 4 . 6 %6 7 . 6 % 6 8 . 0 %3 1 . 7 %3 0 . 7 % 2 9 . 4 %2 . 6 %1 . 7 %3 . 7 %1997 1998 1999資料 來源：萬 科 公司 ， 中 國(guó) 統(tǒng)計(jì) 年 鑒 2023，羅 蘭 貝 格 分析 其它 商業(yè)零售 房地產(chǎn) 1,956 2,269 2,912 +22%. +2%. +18%. +25%. 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入： 1997~1999 [百萬元 ] 年均增長(zhǎng)率 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 6 Text Lines 萬科已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先者之一 4 , 4 7 44 , 3 4 23 , 4 3 93 , 2 9 43 , 1 2 62 , 9 5 81 , 9 9 0964深 深房 萬 科 深 振 業(yè) 深 長(zhǎng)城 金 田 房 產(chǎn) 新 黃 浦 中 華 企業(yè) 中 遠(yuǎn) 發(fā)展 1 , 0 1 2719470332 321 320154 144深 深房 萬 科 深 振 業(yè) 深 長(zhǎng)城 金 田 房 產(chǎn) 新 黃 浦 中 華 企業(yè) 中 遠(yuǎn) 發(fā)展 資料 來源： 中 國(guó)上市公司 資 訊 網(wǎng)； 羅 蘭 貝 格 分析 主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)總額 (1999年中期 ) [百萬元 ] 主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主營(yíng)收入 (1999年中期 ) [百萬元 ] Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 7 Text Lines 零售業(yè)務(wù)在快速發(fā)展，但盈利能力一般 萬佳百貨主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 (19971999) [百萬元 ] 萬佳百貨營(yíng)業(yè)毛利 (19971999) [百萬元 ] 萬佳百貨營(yíng)業(yè)毛利率 (19971999) 8 5 5 . 26 8 9 . 76 1 8 . 21997 1998 1999+% . 1 8 0 . 71 2 8 . 31 2 7 . 81997 1998 1999+% . 2 1 . 1 3 %1 8 . 6 0 %2 0 . 6 6 %1997 1998 19991999年凈利潤(rùn)為 2,108萬元，凈利潤(rùn)率為 %，屬行業(yè)中等水平 資料 來源：萬 科 股 份， 羅 蘭 貝 格 分析 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 8 Text Lines 1 5 . 0 %3 4 . 0 %2 5 . 5 %3 6 . 3 %4 8 . 4 %2 9 . 3 %3 0 . 0 %2 7 . 3 %2 4 . 1 %3 5 . 5 %2 3 . 5 %3 7 . 5 %1997 1998 1999萬科未來將面臨著改善其主營(yíng)業(yè)務(wù)盈利能力的重要課題 深深房 萬科 中遠(yuǎn)發(fā)展 深物業(yè) 1) 稅前利潤(rùn) 資料 來源： 中 國(guó) 資 訊 網(wǎng)； 羅 蘭 貝 格 分析 主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率 1)： 1997~1999 [%] ? 與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比較，萬科的盈利能力偏低，且呈下滑的趨勢(shì) ? 未來的擴(kuò)張需要考慮盈利水平，通過提高萬科股票的市場(chǎng)吸引力來增強(qiáng)未來的融資能力 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 9 Text Lines 在未來的發(fā)展中應(yīng)該處理好盈利和增長(zhǎng)兩個(gè)發(fā)展目標(biāo)的關(guān)系 盈 利 能力 與 增長(zhǎng)： 1997~1999 利潤(rùn)率 1) 銷售額增長(zhǎng)率 行業(yè)平均值 行業(yè)平均值 陸家嘴 深物業(yè) 深長(zhǎng)城 深深房 中遠(yuǎn) 發(fā)展 浦東 金橋 萬科 新 黃浦 深 寶安 資料 來源： 中 國(guó) 資 訊 網(wǎng)； 羅 蘭 貝 格 分析 1)毛利潤(rùn) 提高盈利水平 維持或加快 增長(zhǎng) 在增長(zhǎng)的同時(shí)提高盈利水平 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 10 Text Lines 萬科還需要提高營(yíng)運(yùn)費(fèi)用的利用效率，從而提高總體的盈利能力 營(yíng)業(yè)費(fèi)用： 1999 [萬元 ] 銷售額： 1999 [萬元 ] 單位營(yíng)業(yè)費(fèi)用 產(chǎn)生的銷售額 [元 ] 141 9 , 7 6 2484273萬科 深深房 深物業(yè) 中遠(yuǎn)發(fā)展 291,238 84,916 194,249 53,285 15 175 712 3,806 資料 來源： 中 國(guó)上市公司 資 訊 網(wǎng)； 羅 蘭 貝 格 分析 // // 營(yíng)運(yùn)效率比較： 1999 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 11 Text Lines 價(jià)值鏈的優(yōu)化不僅可以提高萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的盈利能力，而且可以培育未來的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 目前萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的價(jià)值鏈定位 評(píng)價(jià) 資源 設(shè)計(jì) 建筑 營(yíng)銷 裝潢 物業(yè) 管理 土地儲(chǔ)備 建材生產(chǎn) 概念設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì) 環(huán)境設(shè)計(jì) 原材料采購(gòu) 項(xiàng)目管理 建筑施工 項(xiàng)目驗(yàn)收 廣告策劃 營(yíng)銷計(jì)劃 銷售 客戶管理 裝潢設(shè)計(jì) 材料采購(gòu) 裝潢施工 物業(yè)管理 房屋維修 萬科涉足的領(lǐng)域 資料 來源：萬 科 公司，羅 蘭 貝 格 分析 ? 萬科目前在房地產(chǎn)價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)上均有不同程度的滲透 ? 各個(gè)環(huán)節(jié)的盈利能力將最終決定整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的盈利水平，因此必須分析每一個(gè)環(huán)節(jié)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)，從而確定改善盈利能力的途徑 ? “萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來應(yīng)該在哪些環(huán)節(jié)上具備自己獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？”將是未來房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展必須回答的主要問題之一 ? 價(jià)值鏈上的不同程度滲透在很大程度上決定了營(yíng)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的反應(yīng)能力 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 12 Text Lines 萬科目前的主要業(yè)務(wù)處于增長(zhǎng)率和回報(bào)率均較低的區(qū)域，進(jìn)入新的領(lǐng)域是業(yè)務(wù)組合優(yōu)化的可能途徑 =1000億人民幣 煙草加工 證券公司 醫(yī)藥制造 非金屬礦制品 商業(yè)銀行 房地產(chǎn) 金屬加工 有色金屬加工 環(huán)保 軟件 信息服務(wù) 電子及通信設(shè)備制造 電信 廣告 保險(xiǎn) 硬件 旅游 行業(yè)回報(bào)率 10% 15% 行業(yè)增長(zhǎng)率 資料來源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，中國(guó)金融年鑒，中國(guó)經(jīng)濟(jì)年鑒，中國(guó)行業(yè)報(bào)告，中國(guó)上市公司基本分析，中國(guó)旅游統(tǒng)計(jì)年鑒，羅蘭 ?貝格公司分析 飯店 商業(yè)零售 萬科目前所處行業(yè) Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 13 B. 萬科需要制定相關(guān)的策略以適應(yīng)快速增長(zhǎng)但競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng) Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 14 Text Lines 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的主要特征和發(fā)展趨勢(shì) 住宅市場(chǎng)將仍然作為未來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力，城市中高檔住宅市場(chǎng)有較大的發(fā)展?jié)摿? 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持以接近 8%的速度增長(zhǎng) 住宅市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要來源，城市中高檔住宅有較大的發(fā)展?jié)摿? 住宅的消費(fèi)正從“以集團(tuán)購(gòu)買為主導(dǎo)”向“以個(gè)人購(gòu)買為主導(dǎo)”轉(zhuǎn)變 房地產(chǎn)業(yè)本身的特征和市場(chǎng)存在的制約因素是市場(chǎng)一體化的主要阻礙因素 隨著更多房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行“異地?cái)U(kuò)張”戰(zhàn)略，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 15 Text Lines 在未來 5年中，中國(guó)固定資產(chǎn)投資將以年均 8%的速度增長(zhǎng)，其中 60%以上將投入于建設(shè)工程 固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)： 1995~2023 [10億元 ] 固定資產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu) (1999) [10億元 ] 資料來源 : 中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，專家訪談，羅蘭貝格分析 2 8 4 0 . 62 9 8 5 . 34 3 8 6 . 02 0 0 1 . 92 4 9 4 . 12 2 9 7 . 41995 1996 1997 1998 1999 2023% % % % 8%. 14%24%62% 設(shè)備采購(gòu) 建設(shè)工程 及安裝 其它 合計(jì) : Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 16 Text Lines 住宅市場(chǎng)是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)，其中城市住宅是房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力 房產(chǎn)供應(yīng)量： 1995~2023 [億平方米 ] ? 城市住宅是過去房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要來源，隨著中國(guó)的城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市住宅將仍然是增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力 ? 農(nóng)村住宅的供應(yīng)量增長(zhǎng)主要受農(nóng)民收入的限制而較為緩慢 ? 非住宅市場(chǎng)增長(zhǎng)緩慢，市場(chǎng)基本處于供過于求的局面，新一輪的高增長(zhǎng)的到來將仍然需要比較長(zhǎng)的時(shí)間，中國(guó)加入 WTO將加速這一進(jìn)程 房產(chǎn)供應(yīng)量的趨勢(shì) 25%26%25%26%25%26%41%44%47%49%51%48%24%25%28%30%34%26%1995 1996 1997 1998 1998 2023+% .