【正文】 的文化符號學(xué)和濃郁的人文氛圍，而且是區(qū)域內(nèi)最繁華的地段，具有良好的發(fā)展前景。此項(xiàng)目發(fā)展面積約130萬平方米，包括星級酒店、雙語幼兒園、學(xué)校和濱河公園、體育公園等，建成后的國際社區(qū)將成為西部乃至全國均有影響的高標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)。，位于朝陽區(qū)規(guī)劃路以東、工農(nóng)大路以南、工農(nóng)廣場以西、南湖大路以北的，總面積為56438平方米土地的使用權(quán)。2003年12月中海西安公司投得YT7（1）11（航博館）地塊，進(jìn)駐西安。中海地產(chǎn)挺進(jìn)長春西安，加上早期進(jìn)入的成都，完成了對東北、西北、西南門戶的完全進(jìn)駐。 中海地產(chǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)中海地產(chǎn)的發(fā)展目標(biāo)是“打造百年長青基業(yè)，促進(jìn)持續(xù)發(fā)展的長遠(yuǎn)發(fā)展”，堅(jiān)持“誠信卓越”的經(jīng)營理念，穩(wěn)健發(fā)展，不斷開拓，使公司成為“人才齊備、管理科學(xué)、服務(wù)勤懇、產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)、效益領(lǐng)先”的大型房地產(chǎn)綜合企業(yè)。前15年公司推行“本地化、商業(yè)化、集團(tuán)化”發(fā)展戰(zhàn)略，堅(jiān)持市場化運(yùn)作、規(guī)范化管理，建設(shè)有特色的中海文化，實(shí)現(xiàn)了向真正的市場競爭主體的轉(zhuǎn)變；后10年的“專業(yè)化、規(guī)模化、集團(tuán)化”發(fā)展道路，保證了公司迅速進(jìn)行了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)和債務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整?！爸袊Ｍ狻边€大力提倡“互為客戶”的服務(wù)理念和推動員工良好建議的活動，建立了良好的溝通機(jī)制，使中海文化在保持與發(fā)揚(yáng)傳統(tǒng)特色的基礎(chǔ)上，更加具有包容性和吸引力。企業(yè)以股東價值和員工價值的可持續(xù)發(fā)展為核心目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)效益的快速增長，使中海集團(tuán)成為在承建、地產(chǎn)和特定領(lǐng)域投資三個業(yè)務(wù)方面有巨大影響力和市場競爭力的集團(tuán)公司。此外，中海還將人才作為企業(yè)的立足之本，形成了極具吸引力的用人制度。對于中海的建筑產(chǎn)品，在房地產(chǎn)界也是有口皆碑，“每15個香港人就有一個住在中海建的樓里”，這句話就是對中海產(chǎn)品的最好注腳。中海地產(chǎn)，作為一個地產(chǎn)行業(yè)最新標(biāo)準(zhǔn)的制定者、精品住宅新時代的引領(lǐng)者，一直在嘗試最新科技發(fā)展在產(chǎn)業(yè)上的應(yīng)用，并探索新住宅的發(fā)展方向，不斷為自己樹立新的評價標(biāo)準(zhǔn)。第一代產(chǎn)品主要借鑒香港經(jīng)驗(yàn)，如中海采用的井字型平面，直接推動了國內(nèi)高層住宅戶型的發(fā)展；第二代產(chǎn)品從單純的樓宇開發(fā)變成了帶有環(huán)境設(shè)計(jì)的居住區(qū)，開始引入園林設(shè)計(jì)；第三代產(chǎn)品注重營造居住氛圍的場景特征與社區(qū)文化，以創(chuàng)新作為特征；第四代產(chǎn)品，也就是中海正在全國運(yùn)做的27個新項(xiàng)目，其三大產(chǎn)品理念是生態(tài)與環(huán)保、技術(shù)領(lǐng)先、人文歸屬感。或許正是這樣的不同，在中海的骨子里就對工程質(zhì)量有著天生的偏好。一句看似最樸實(shí)的言語包含了中海最為核心的競爭力——以質(zhì)量取勝。中海的質(zhì)量體系建立在四個方面：（1）.嚴(yán)密把控把握招標(biāo)采購流程中海招標(biāo)采購環(huán)節(jié)遵循以下流程：首先進(jìn)行市場考察，選定業(yè)績好、實(shí)力強(qiáng)的供應(yīng)商列入公司合格供應(yīng)商名冊，接下來向公司合格供應(yīng)商名冊中的相關(guān)專業(yè)單位發(fā)投標(biāo)邀請函，之后進(jìn)行投標(biāo)、評比技術(shù)標(biāo)，并在技術(shù)標(biāo)滿足合同要求單位中選擇中標(biāo)單位，公司每年度對供應(yīng)商的質(zhì)量、進(jìn)度等進(jìn)行考核，合格者列入公司合格供應(yīng)商花名冊，不合格者從合格供應(yīng)商花名冊中刪除，以后不得進(jìn)行投標(biāo)。以下是中海在施工過程中各個環(huán)節(jié)的具體的操作方式：① 樣板先行施工過程中，中海地產(chǎn)要求施工單位對每個分步分項(xiàng)工程執(zhí)行“樣板先行”原則，即先做樣板，待甲方、監(jiān)理驗(yàn)收合格后方可大面積施工；分項(xiàng)施工完成后，要求施工單位先行自檢，自檢合格后方可報甲方及監(jiān)理驗(yàn)收。③ 嚴(yán)謹(jǐn)對待裝飾工程階段的細(xì)節(jié)問題在裝飾工程階段，中海地產(chǎn)嚴(yán)控抹灰工程質(zhì)量，以“中級抹灰、高級標(biāo)準(zhǔn)”原則要求施工單位，并嚴(yán)格檢查成活面的平整度、垂直度、陰陽角方正、過口、色差等方面，杜絕了裂縫、空鼓問題的產(chǎn)生。（3）. 注重細(xì)節(jié)的現(xiàn)場管理所有人員佩帶工作牌和安全保護(hù)用具進(jìn)入現(xiàn)場，定期進(jìn)行安全教育，現(xiàn)場平面布置和環(huán)境衛(wèi)生要求符合政府規(guī)定，每周進(jìn)行一次施工單位現(xiàn)場綜合管理評比，獎優(yōu)罰劣。 獨(dú)具特色的中海規(guī)劃設(shè)計(jì)體系多年的發(fā)展歷程，中海形成了一套成熟的、規(guī)范的、專業(yè)的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。（1）. 中海規(guī)劃設(shè)計(jì)體系四大特點(diǎn)中海地產(chǎn)股份有限公司總建筑師羅亮認(rèn)為，中海規(guī)劃設(shè)計(jì)獨(dú)具特色，首先它是策劃的一環(huán)。中海的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理體系有四個主要特點(diǎn)：一是規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)了強(qiáng)烈的市場意識，通過產(chǎn)品的概念策劃，將市場、產(chǎn)品、銷售、結(jié)合起來，形成三位一體的大策劃體系；二是建立兩級評審決策制度，使中海能夠集中各級、各方面、各專業(yè)的意見，吸收全國各地的經(jīng)驗(yàn)，避免了產(chǎn)品出現(xiàn)重大失誤的風(fēng)險；三是中海形成了較強(qiáng)的社會資源整合能力，建立了優(yōu)秀設(shè)計(jì)師考察入網(wǎng)制度和設(shè)計(jì)各階段中期交流評審制度，積累了豐富的進(jìn)度質(zhì)量控制經(jīng)驗(yàn)，同一個設(shè)計(jì)師為中?；蚱渌_發(fā)商做設(shè)計(jì)，往往是中海的結(jié)果更快更好；四是強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目建筑師管理模式，提倡“既分專業(yè)，又分項(xiàng)目，項(xiàng)目推動，專業(yè)匯合”的矩陣式管理，設(shè)計(jì)管理的執(zhí)行能力更強(qiáng)大。但在中海地產(chǎn)，設(shè)計(jì)和營銷形成了一個緊密結(jié)合的團(tuán)隊(duì)。一切圍繞客戶需求，以市場為導(dǎo)向，已經(jīng)不再是停留在表面的一句空話。因此在管理上，中海將營銷策劃中心與規(guī)劃設(shè)計(jì)中心結(jié)合起來，這與許多公司的做法都不同。雖然現(xiàn)在也有一些房地產(chǎn)公司逐漸把策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)結(jié)合起來了，但如果談結(jié)合的歷史，中?？隙ㄊ亲咴谧钋懊娴?。中海的概念策劃與業(yè)界所流行的概念、包裝是兩碼事，這個概念指的是產(chǎn)品開發(fā)時的理念。一、 概念設(shè)計(jì)定位及內(nèi)涵A. 概念設(shè)計(jì)的內(nèi)涵概念設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃中的一個重要內(nèi)容，是以市場定位為基礎(chǔ)，以營銷為目標(biāo)，通過調(diào)查研究和分析論證，針對性地提出貫穿特定項(xiàng)目開發(fā)全過程的發(fā)展概念，并將概念轉(zhuǎn)化為有操作性的設(shè)計(jì)原理和創(chuàng)意，作為導(dǎo)引后續(xù)設(shè)計(jì)和銷售宣傳的原則藍(lán)本和評價標(biāo)準(zhǔn)。它的產(chǎn)生于市場調(diào)查、環(huán)境分析、理論推演和感性意象，使用洗煉的語言高度概括主客觀的本質(zhì)特征。概念反映出處于特定自然與社會條件下人們對居住環(huán)境的期待內(nèi)容，如生態(tài)、教育、社會交往等等。1 案例：深圳中海怡翠山莊的概念設(shè)計(jì)中海怡翠山莊是中海地產(chǎn)早期在概念設(shè)計(jì)研究時的項(xiàng)目，概念設(shè)計(jì)是充分分析了地形條件，并將地貌特征作為板塊劃分的依據(jù)之一。當(dāng)時概念主題主要體現(xiàn)在環(huán)境意象、立面設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)方面，如：立面中采用西班牙傳統(tǒng)民居特征元素的緩坡、短檐、紅色屋面、歡弧白色拱門等；環(huán)境中汲取西班牙磚拱斗牛場形式，抽象為環(huán)繞斗牛休憩柱廊，以及采用西班牙著名建筑師高迪的手法粘貼隨馬賽克的有機(jī)自由形態(tài)。自中海地產(chǎn)在2000年度規(guī)劃設(shè)計(jì)研討會上，將概念設(shè)計(jì)確定作為項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理前期的產(chǎn)品策劃書以來，經(jīng)過多年市場檢驗(yàn)，這一概念在產(chǎn)品的前期策劃、各單項(xiàng)設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一、整合推廣中取得了顯著效果。第二，概念設(shè)計(jì)作為項(xiàng)目發(fā)展的主線及規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)原則，已經(jīng)成為了價值的重要組成成分。2 案例1：深圳陽光棕櫚園：“都市的、休閑的”深圳中海陽光棕櫚園針對白領(lǐng)階層，提出的概念是“都市的、休閑的”。從布局上，中海陽光棕櫚園采取非常松散的方式去布置組團(tuán)，并設(shè)計(jì)了一條休閑味道濃郁的商業(yè)街。在整體色彩的處理上，充滿了小資浪漫情調(diào)，進(jìn)一步強(qiáng)化了休閑的感覺。3 案例2. 廣州中海名都：“都市生態(tài)家園，江畔高尚社區(qū)”廣州中海名都一開始以“都市生態(tài)園，嶺南新加坡”作為主題概念，經(jīng)過對于產(chǎn)品賣點(diǎn)和優(yōu)勢的反復(fù)研討和再認(rèn)識后，又提煉出了新的主題概念——“都市生態(tài)家園，江畔高尚社區(qū)”，其中每個詞語都明確地指出項(xiàng)目的一種特質(zhì)：都市指出了項(xiàng)目的區(qū)位，生態(tài)強(qiáng)調(diào)了環(huán)境，家園象征著歸屬；江畔代表了景觀優(yōu)勢，高尚說明了品質(zhì)，社區(qū)則暗示著規(guī)模和成熟的配套。D. 概念設(shè)計(jì)存在的問題及原因隨著項(xiàng)目的發(fā)展和對概念設(shè)計(jì)及產(chǎn)品策劃的不斷深入實(shí)踐，概念設(shè)計(jì)主題越來越傾向于體現(xiàn)項(xiàng)目的開發(fā)理念，而概念在其實(shí)現(xiàn)過程中也越來越充分的起到對各個設(shè)計(jì)單項(xiàng)的設(shè)計(jì)指導(dǎo)作用，并在宣傳推廣階段被貫徹。比如有些類型的概念主題，由于其內(nèi)容上的隨意性、形式上的非建筑化以及表征上的感性化，往往讓建筑設(shè)計(jì)師感覺到不知所云和不知所措，不能準(zhǔn)確抓住產(chǎn)品的本質(zhì)；同一項(xiàng)目的單項(xiàng)設(shè)計(jì)互無關(guān)系，也使?fàn)I銷部門不能清晰地理解產(chǎn)品，使客戶在項(xiàng)目中也很難產(chǎn)生共鳴。E. 概念設(shè)計(jì)提升為產(chǎn)品概念策劃每年僅新開商品房項(xiàng)目就接近200個，其全年開復(fù)工面積是整個歐洲的3倍。而這種競爭會表現(xiàn)在價格、服務(wù)等各個方面，但其源頭會集中體現(xiàn)在產(chǎn)品本身的競爭上。就中海地產(chǎn)來說，一方面，中海地產(chǎn)需要在不斷發(fā)展的房地產(chǎn)策劃領(lǐng)域，在不斷積累的項(xiàng)目概念策劃的操作基礎(chǔ)上及時總結(jié)經(jīng)驗(yàn)；另外一方面，針對公司內(nèi)部概念設(shè)計(jì)發(fā)展不平衡的現(xiàn)象，需要產(chǎn)品概念策劃發(fā)展成為領(lǐng)先的房地產(chǎn)核心競爭力，使產(chǎn)品成為中海地產(chǎn)的核心優(yōu)勢。概念策劃帶來的影響是：它會非常貼切的去吻合認(rèn)定的那類客戶，也會非常貼切的達(dá)到預(yù)想的售價和速度，是提高住宅產(chǎn)品性價比的有力手段。作品與產(chǎn)品如同時裝與成衣的關(guān)系，設(shè)計(jì)師要轉(zhuǎn)變的觀念就是，你做的不是時裝，是成衣，地產(chǎn)公司的建筑師要做的是優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品而不是有爭議的作品，這就是典型的中海理念。歷史上有文化價值的東西很少是為市場考慮的商品。中海做文化，是為了照顧人們的文化需求，并不把它作為價格的一部分。 重視設(shè)計(jì)的全程掌控和標(biāo)準(zhǔn)研究（1）.實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)與管理的統(tǒng)一許多房地產(chǎn)公司往往是先做定位、再做設(shè)計(jì)、再做營銷，這種操作很難實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與推廣理念的形神合一。中海的設(shè)計(jì)師工作有兩大塊：一是產(chǎn)品策劃，包括產(chǎn)品的自主開發(fā)。比如價位在5000元的房子，用什么檔次的欄桿，如何在這個檔次里做得最安全、最漂亮、最實(shí)用？項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理就是整合，中海要把建筑、景觀、園林、室內(nèi)等設(shè)計(jì)單位整合起來，這是一般設(shè)計(jì)單位難以實(shí)現(xiàn)的?？傊?，羅亮把中海的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作總結(jié)為幾個特色：一是推動了設(shè)計(jì)、市場與營銷的結(jié)合，設(shè)置了以概念策劃為主導(dǎo)的產(chǎn)品策劃流程；二是注重項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理；三是采取兩級評審矩陣管理的決策制度；四是重視產(chǎn)品自主研發(fā)能力。未來，應(yīng)對大規(guī)模的跨區(qū)域決不能依靠單一的樓盤粗糙拷貝，中海認(rèn)為，那是對消費(fèi)者的欺騙和對自己的不尊重。在復(fù)制、克隆盛行的今天，創(chuàng)新肯定是要付出高昂的代價要增加成本的，甚至一些大的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)公然打出了“流水線生產(chǎn)模式”的口號，是什么支撐中海堅(jiān)持不懈的去創(chuàng)新呢？中海認(rèn)為創(chuàng)新是企業(yè)發(fā)展的必然要求，是企業(yè)生存的不竭動力，更是企業(yè)在競爭中制勝的關(guān)鍵。在國際競爭中，一流企業(yè)永遠(yuǎn)制訂著行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，模仿者只能跟隨著創(chuàng)新者的腳印前行。中海怡翠山莊提出“5+2”模式，作為反映現(xiàn)代生活方式、滿足不同層次需求的居住和發(fā)展商實(shí)現(xiàn)品牌及規(guī)模經(jīng)營的住宅發(fā)展模式，倍受業(yè)界人士關(guān)注；中海陽光棕櫚園倡導(dǎo)的“日子緩緩，生活散散”地中海式浪漫生活方式，是中海對都市閑情與都市文化的創(chuàng)新。（1）.反對產(chǎn)品復(fù)制，提倡創(chuàng)新產(chǎn)品概念u 產(chǎn)品創(chuàng)新是中海的核心競爭力房子最基本的功能是居住。對于產(chǎn)品策略，孔慶平歸納為理性而富有詩意的三句話：創(chuàng)新，創(chuàng)新，再創(chuàng)新；精細(xì)，精細(xì)，再精細(xì)；溝通，溝通，再溝通。u 反對產(chǎn)品復(fù)制中海特別反對產(chǎn)品的復(fù)制，有些開發(fā)商非常津津樂道于將在一線城市中的成熟產(chǎn)品搬到二線城市去，中海內(nèi)部也多次討論過這個問題，因?yàn)檫@樣既可以減少設(shè)計(jì)和營銷成本，又能迅速推進(jìn)擴(kuò)張戰(zhàn)略。u 品質(zhì)與數(shù)量同步，創(chuàng)新打造第四代產(chǎn)品中海正在努力打造新一代的中海產(chǎn)品，即第四代住宅產(chǎn)品，新一代產(chǎn)品的基本標(biāo)準(zhǔn)，不僅將考慮生態(tài)和環(huán)保要求，而且將繼續(xù)做到技術(shù)領(lǐng)先，并且將有濃郁的文化歸宿感。首先，保持產(chǎn)品的持續(xù)創(chuàng)新能力。要做到持續(xù)創(chuàng)新，關(guān)鍵還是要樹立牢固的市場意識，迅速對潛在的市場需求做出敏銳的反應(yīng)，提高把市場需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的能力。規(guī)模的發(fā)展，加之土地市場公開化，投資模式發(fā)生了較大轉(zhuǎn)變，往往是大資金一次性投入，開發(fā)周期要更有效率，開發(fā)水平也要更有競爭力。品質(zhì)與數(shù)量同步，中海對設(shè)計(jì)理念有效的梳理，是在量與質(zhì)中嚴(yán)把平衡，將中海開發(fā)一個，成功一個的精品理念進(jìn)一步用創(chuàng)新來固化。從中海已經(jīng)或即將在市場推出的第四代產(chǎn)品來看，中海無不用國際化的視野，現(xiàn)代化的標(biāo)準(zhǔn)，差異化的原則為業(yè)界，為所在的城市全情打造引領(lǐng)潮流、具有高性價比的的中高檔高尚住宅。對于中海開發(fā)的項(xiàng)目，大家普遍的感覺就是細(xì)微之處用心、用心之處傳神、傳神之處創(chuàng)新。 u 案例：中海怡美山莊的細(xì)節(jié)創(chuàng)新中海怡美山莊位于深圳龍崗橫崗鎮(zhèn)康樂路，占地面積220000平方米，建筑面積286000平方米。在中海怡美山莊，演繹著許許多多人性的創(chuàng)新。創(chuàng)新二：多種創(chuàng)新設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)戶型的均好性在戶型設(shè)計(jì)方面，中海怡美山莊強(qiáng)調(diào)戶型的方正性、均好性。怡美山莊絕大多數(shù)戶型的起居室、主人臥房均放置在景觀和朝向最好的位置，大部分主臥衛(wèi)生間為觀景衛(wèi)生間，在朝南的條件下，有很好的景觀；并且，所有房間均采用落地窗臺，3棟4房的戶型特別采用了光面玻璃的陽光房，凸出在主人房外，純凈通透，與室外環(huán)境交融，是一個理想的休憩、遐想的情調(diào)空間。室內(nèi)空間錯層設(shè)計(jì)，客廳、。在B區(qū)芳草園推出的全部戶型中，最富于藝術(shù)氣質(zhì)的戶型“花庭洋房”，因其獨(dú)特的風(fēng)格、完全私人的庭院空間而備受矚目。創(chuàng)新三：社區(qū)規(guī)劃標(biāo)新立異中海怡美山莊整個社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境營造既標(biāo)新立異、美侖美奐，又便利舒適，更多地注重了均好、豐富、實(shí)用的功能。沿襲中?！斑^程創(chuàng)新”追求的“優(yōu)于以往、優(yōu)于同業(yè)”標(biāo)準(zhǔn)，中海怡美山莊從總體到細(xì)節(jié)始終貫穿著活躍的創(chuàng)新精神，代表了中國當(dāng)代住宅建設(shè)技術(shù)的先進(jìn)水平，中海堅(jiān)持“嚴(yán)格苛求”的務(wù)實(shí)精神，不斷創(chuàng)新，為提高中國住宅建筑的技術(shù)水平而不懈努力，持續(xù)走高。 住宅裝修傷透了許多業(yè)主的腦筋，如何讓家裝變得簡單，真正成為一種愜意棲居的創(chuàng)造過程呢？中海的設(shè)計(jì)研究機(jī)構(gòu)經(jīng)歷十一個月的悉心調(diào)查研究，于陽光棕櫚園項(xiàng)目正式啟動了“產(chǎn)業(yè)化個性超值裝修計(jì)劃”。② 裝修產(chǎn)業(yè)化的特點(diǎn)裝修產(chǎn)業(yè)化具有以下特點(diǎn)：其一，質(zhì)量上乘：裝修主材由中海通過嚴(yán)格的招標(biāo)程序采購，用料講究；精選質(zhì)量優(yōu)、聲譽(yù)好的家裝企業(yè)為施工方；由中海全程監(jiān)控施工，確保裝修質(zhì)量。 其三，一次成型：稍有難度、較為復(fù)雜的部分一次性到位，避免業(yè)主二次改造之苦：所有櫥柜一次性到位，抽油煙機(jī)、煤氣灶、熱水器等全為名牌并一次性安裝到位。至此，中海地產(chǎn)業(yè)務(wù)已完成了以上海公司為龍頭的長江三角洲區(qū)域布局、以深圳、廣州為核心的珠三角城市布局、以北京公司為核心的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈布局，以及西南的成都、東北的長春和西北的西安的點(diǎn)狀布局，再加上港澳市場，全國性戰(zhàn)略布局基本形成。中海提出了相應(yīng)的高要求：（1）.保持產(chǎn)品的持續(xù)創(chuàng)新能力近年來，人們對居住條件的要求越來越高，