【正文】 管理干部隊(duì)伍。l 公司融資渠道已經(jīng)建立，在銀行中的商譽(yù)良好。l 公司文化已經(jīng)初步形成。資本積累不僅僅是資金的積累，而應(yīng)包括資金、人才、經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)和商譽(yù)等方面在內(nèi)，都要為公司的全面發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。特別是在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，許多項(xiàng)目剛剛上馬，投資回報(bào)不多，因而凈資產(chǎn)在資產(chǎn)總額中的比例不大。這個(gè)時(shí)期公司將會(huì)遇到管理跟不上經(jīng)營(yíng)的矛盾。在這個(gè)時(shí)期，最主要的管理問(wèn)題是建立健全科學(xué)的管理模式、決策程序和規(guī)章制度，金字塔式的梯級(jí)組織結(jié)構(gòu)和矩陣式的集團(tuán)公司管理模式應(yīng)該已經(jīng)形成，正在完成從“人治”到“法制”的轉(zhuǎn)變，粗放式的管理正在變?yōu)榧s式的管理，為使公司逐步過(guò)渡到成熟的發(fā)展階段打下良好的基礎(chǔ)。非股東的管理層得到較多的授權(quán)，在一定的范圍內(nèi)對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)負(fù)責(zé)。接下去的四年時(shí)間（20042008）為成熟階段。在這個(gè)階段，口岸公司已具一定規(guī)模，但主要特征是鞏固投資規(guī)模，不再急于擴(kuò)張，而主要是解決管理滯后于經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，以管理為主要手段，提高經(jīng)營(yíng)水平，整頓過(guò)去由于快速發(fā)展而產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)與管理中的矛盾和弊端，鞏固所占市場(chǎng)份額，在提高公司盈利能力和穩(wěn)定回收投資上做文章，同時(shí)適當(dāng)?shù)財(cái)U(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍。成熟階段的公司戰(zhàn)略目標(biāo)主要應(yīng)是：l 公司已經(jīng)參與了58個(gè)大中型項(xiàng)目的投資，其中三分之二以上的項(xiàng)目效益良好。l 具有各種不同背景和專長(zhǎng)的職業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理干部隊(duì)伍呈穩(wěn)定狀態(tài)。l 公司自有資金較多，凈資產(chǎn)大幅度增長(zhǎng)。l 公司的組織結(jié)構(gòu)和管理工作已經(jīng)實(shí)現(xiàn)規(guī)范化和系統(tǒng)化。從管理模式上說(shuō)，公司的所有者和經(jīng)營(yíng)者按照現(xiàn)代企業(yè)制度的游戲規(guī)則實(shí)現(xiàn)了分離和協(xié)作，一支專業(yè)化、職業(yè)化、成熟穩(wěn)定的管理隊(duì)伍已經(jīng)產(chǎn)生，公司文化已經(jīng)定型，公司通過(guò)科學(xué)和健全的制度實(shí)行法制化操作。公司所進(jìn)行的各項(xiàng)業(yè)務(wù)具有全國(guó)性的特征，公司已經(jīng)不再是一個(gè)區(qū)域性的公司，而是一個(gè)跨省的或全國(guó)性的集團(tuán)公司。甚至爭(zhēng)取在可能的條件下，開(kāi)始與國(guó)外投資者合作，開(kāi)展國(guó)際化經(jīng)營(yíng)，向跨國(guó)公司的方向發(fā)展。在第十個(gè)年頭。作為投資公司，口岸公司為了盡快實(shí)現(xiàn)自己的戰(zhàn)略目標(biāo)，最重要和最可行的戰(zhàn)略措施應(yīng)該是資本運(yùn)營(yíng)。不管采取什么樣的經(jīng)營(yíng)方式都會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，問(wèn)題只是在于風(fēng)險(xiǎn)有多大以及采取那些規(guī)避措施?？诎豆緫?yīng)該在資金的籌措得到保證的情況下，確保資本經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性，盡量減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。以基礎(chǔ)設(shè)施投資開(kāi)發(fā)為主，兼營(yíng)其它行業(yè)的集團(tuán)式發(fā)展型。 基礎(chǔ)設(shè)施與其它行業(yè)幾乎并行的投資式的集團(tuán)化運(yùn)營(yíng)型。采用這種方案的應(yīng)該是象具有壟斷性質(zhì)的國(guó)有公司，并有政府的政策傾斜和行政保證。若采用第三個(gè)方案，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的抗風(fēng)險(xiǎn)的能力應(yīng)該最強(qiáng)。因此，口岸公司宜采取第四種方案，謀求一業(yè)領(lǐng)先、多業(yè)并舉的集團(tuán)式經(jīng)營(yíng)。但是，一業(yè)領(lǐng)先、多業(yè)并舉的集團(tuán)式經(jīng)營(yíng)應(yīng)該成為口岸公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略措施的主導(dǎo)思想。包括投資公司在內(nèi)的企業(yè)，基本上可以分為兩大類：一種是內(nèi)部管理型資本擴(kuò)張，另一種是外部交易型資本擴(kuò)張。因此，口岸公司應(yīng)該采用資本擴(kuò)張的途徑，使企業(yè)逐步快速走向規(guī)模化、集約化。采用這種戰(zhàn)略，需要將口岸公司的自有資本與外部資本組合在一起，通過(guò)組建項(xiàng)目公司、股份制企業(yè)、資產(chǎn)重組、兼并收購(gòu)、組成投資共同體等共同投資和共同經(jīng)營(yíng)的方式，使口岸公司實(shí)現(xiàn)規(guī)模的擴(kuò)張。若要實(shí)現(xiàn)外部交易型的擴(kuò)張，口岸公司必須盡快具備和提高企業(yè)內(nèi)部管理的能力，最關(guān)鍵的是企業(yè)的綜合管理能力、高層管理人員的整體素質(zhì)以及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的決策水平。外部交易型戰(zhàn)略需要口岸公司將資金實(shí)力和管理水平兩者有機(jī)地統(tǒng)一起來(lái)，通過(guò)管理駕御資金，盡快實(shí)現(xiàn)自己的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。尤其是基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，取得政府的支持是絕對(duì)重要的。具體地說(shuō)，政府主要是中央、省里和市縣這三級(jí)。地方政府中重要的部門(mén)與中央政府中的部門(mén)相對(duì)應(yīng)。對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施投資來(lái)說(shuō)，政府關(guān)系主要包含兩個(gè)內(nèi)涵：l 領(lǐng)導(dǎo)給予直接的政策支持。為了得到政府部門(mén)的支持，應(yīng)將政府關(guān)系落實(shí)到具體的人。與當(dāng)?shù)貛в姓再|(zhì)的公司一道投資，將口岸公司的利益和當(dāng)?shù)卣o緊地捆綁在一起，共同承擔(dān)投資和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，是搞好基礎(chǔ)設(shè)施投資的政策、組織和經(jīng)濟(jì)的重要保證。應(yīng)該著重謀求與內(nèi)行和強(qiáng)者的合作，通過(guò)與巨人牽手行進(jìn)而到達(dá)理想的目的地?？诎豆井吘故且粋€(gè)新的公司，在規(guī)模和經(jīng)驗(yàn)上都很不夠，應(yīng)該謀求與各種合適的企業(yè)結(jié)盟，一方面可以規(guī)避和分?jǐn)偼顿Y風(fēng)險(xiǎn)，另一方面可以借此發(fā)展與這些公司的關(guān)系，獲取它們的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。象基礎(chǔ)設(shè)施這樣的大項(xiàng)目，吸收外資共同投資是一個(gè)大的發(fā)展方向?？诎豆驹谶m當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)可以在BOT上做文章，開(kāi)展國(guó)際投資合作。但是，由于資金短缺等原因，政府也開(kāi)始采取優(yōu)惠措施鼓勵(lì)非公有制企業(yè)在這些領(lǐng)域投資。凡是非政府投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，實(shí)質(zhì)上都是在采取一種BOT形式（不管是否將其稱為BOT）。近年來(lái)，在我國(guó)沿海地區(qū)和內(nèi)地，已有公路和電廠等基礎(chǔ)設(shè)施的項(xiàng)目在采用BOT形式，最早也最成功的例子是香港商人以BOT方式組織投資的廣州——深圳高速公路。就具體項(xiàng)目而言，為了避免失誤，在公路投資決策之前應(yīng)注意如下問(wèn)題： 可行性研究報(bào)告要新，各種數(shù)據(jù)要新、準(zhǔn)確、全面，投資預(yù)算（總投資額）和預(yù)期收益應(yīng)盡量準(zhǔn)確，不要出現(xiàn)大的缺口。政府特許投資經(jīng)營(yíng)年限在20年以上較為理想。 應(yīng)該做好資金安排方面的準(zhǔn)備，尤其是項(xiàng)目所投入的第一筆資金，應(yīng)能滿足項(xiàng)目征地拆遷、項(xiàng)目前期費(fèi)用支付和工程預(yù)付款的需要，其余資金則按合同中規(guī)定的項(xiàng)目進(jìn)度分批支付。與當(dāng)?shù)卣暮献鲬?yīng)以協(xié)議或合同的形式固定下來(lái)。聯(lián)合投資是指各股東通過(guò)訂立股東和聯(lián)合投資協(xié)議，來(lái)確立投資的目的和各方的權(quán)利和義務(wù)。這是國(guó)際慣例，有專門(mén)的約束和規(guī)定，需要在協(xié)議文本中載明，口岸公司在投資經(jīng)營(yíng)收費(fèi)公路時(shí)不能例外。 政策變化的風(fēng)險(xiǎn)。 收益期內(nèi)的通貨膨脹或貨幣貶值的風(fēng)險(xiǎn)。 運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。 融資不能到位的風(fēng)險(xiǎn)。 法律風(fēng)險(xiǎn)。如果將工程施工委托給專門(mén)的施工單位，應(yīng)通過(guò)仔細(xì)考慮工程承包的合同條款，盡量把風(fēng)險(xiǎn)分散給承包商。為了保護(hù)投資者的利益，可以考慮多種對(duì)策，以協(xié)議或合同條款的方式固定下來(lái)。 為了彌補(bǔ)口岸公司沒(méi)有公路建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的缺陷，聯(lián)合投資的政府公司最好是有從事類似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)或是交通系統(tǒng)的公司，擁有項(xiàng)目所需要的組織和人員以及為工程項(xiàng)目籌資的能力。在一般情況下，投資集團(tuán)在項(xiàng)目上的出資應(yīng)不少于項(xiàng)目總投資的30%，其余部分資金由公路項(xiàng)目公司通過(guò)銀行系統(tǒng)融資解決?？诎豆究煽紤]如何在項(xiàng)目承建的招標(biāo)工作中承攬工程（也可作為總承包人，再分包給工程公司）。為了避免地方政府的批文與以后中央政府的文件精神有不相符合之處，在可能的情況下，應(yīng)把收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和逐漸提高的幅度列入上報(bào)中央政府批準(zhǔn)的文件中，以求中央政府部門(mén)的批準(zhǔn)。 全部征地拆遷及現(xiàn)存設(shè)施的協(xié)調(diào)，由當(dāng)?shù)卣M織進(jìn)行。 參加工程設(shè)計(jì)和施工的承包商，可由公路項(xiàng)目公司采取議標(biāo)或經(jīng)當(dāng)?shù)卣庥身?xiàng)目公司指定的方式選定，并以此委托建立公司來(lái)控制工程質(zhì)量、工期和造價(jià)。 以項(xiàng)目公司的名義或新成立公路運(yùn)營(yíng)維護(hù)公司，承包公路竣工投入使用后的運(yùn)營(yíng)（主要是公路維修和收費(fèi)管理，承包維修可從收費(fèi)中規(guī)定一個(gè)固定的百分比）。如果有外資參加，則應(yīng)采用嚴(yán)格的BOT方式。從法律上說(shuō)，政府是真正的公路業(yè)主，是它邀請(qǐng)或特許口岸公司等實(shí)體來(lái)投資公路，它肯定會(huì)先做過(guò)一份可行性研究報(bào)告。1 對(duì)于一些特殊的地段，如平原面積較大和沿線經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^大的地區(qū)，投資者還應(yīng)要求政府做出承諾，若干年內(nèi)不批準(zhǔn)建設(shè)可能會(huì)與這一公路競(jìng)爭(zhēng)的平行的公路，以保證投資者的利益。二、 房地產(chǎn)在我國(guó)，房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展是在1990年代初期。在新舊世紀(jì)交替的時(shí)候，經(jīng)過(guò)持續(xù)幾年的經(jīng)濟(jì)衰退，房地產(chǎn)熱又開(kāi)始興起?？诎豆究梢岳煤献鲉挝滑F(xiàn)成的執(zhí)照從事房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，高額利潤(rùn)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。 在住房、寫(xiě)字樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用房四大類房地產(chǎn)中，住房的購(gòu)銷將保持房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)銜地位。 寫(xiě)字樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房供大于求：一方面是它們的投資規(guī)模近年來(lái)以300400%的速度遞增，大大高過(guò)住宅開(kāi)發(fā)的150%的遞增率；另一方面，在一些大城市，寫(xiě)字樓和商業(yè)用房已開(kāi)始出現(xiàn)出租難、招商難的問(wèn)題，空房率逐漸上升。 購(gòu)房主體從單位、集團(tuán)變成個(gè)人。從2000年開(kāi)始，新建成的經(jīng)濟(jì)適用住房都要由個(gè)人直接購(gòu)買，單位不得購(gòu)買。1980年代蓋的住房現(xiàn)已落后：套型面積小、功能布局不合理，特別是廚房、衛(wèi)生間不能滿足現(xiàn)代生活的需要。從社區(qū)的角度看，住房產(chǎn)品的更新?lián)Q代，應(yīng)注意和提高住房的4個(gè)方面的質(zhì)量——工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和管理質(zhì)量。城鎮(zhèn)居民自有住房的比例逐漸增大，對(duì)加強(qiáng)物業(yè)管理的要求越來(lái)越迫切。因而，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的配套行業(yè)大有作為。發(fā)達(dá)國(guó)家在住房金融方面有兩個(gè)“三七開(kāi)”：一是在銀行發(fā)放的貸款中，房地產(chǎn)貸款與房地產(chǎn)貸款之外的商業(yè)貸款之比為3:7；二是在房地產(chǎn)貸款中，發(fā)放給開(kāi)發(fā)商的生產(chǎn)性貸款與發(fā)放給個(gè)人的消費(fèi)性貸款之比為3:7。而我國(guó)1998年的這個(gè)比例還不到1%。房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，如果經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，是個(gè)具有很大贏利潛力的行業(yè)。在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的過(guò)程中，應(yīng)考慮如下風(fēng)險(xiǎn)： 投資風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)位的選擇和預(yù)算的控制是規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)的兩大要素。在房產(chǎn)建設(shè)和出售中出現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，主要是指售樓價(jià)格與預(yù)算出入較大，因而直接影響到投資收益。 融資風(fēng)險(xiǎn)。這樣，在市場(chǎng)利率發(fā)生變化的情況下，房地產(chǎn)的價(jià)值會(huì)發(fā)生變化，于是出現(xiàn)了融資風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)利率提高了，房地產(chǎn)的預(yù)期收益率就會(huì)降低，結(jié)果是減少投資回報(bào)。我國(guó)正處在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革階段，房地產(chǎn)是國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整的主要對(duì)象之一，因此有關(guān)房地產(chǎn)和土地的政策調(diào)整比較頻繁。有效地利用各種政策的優(yōu)惠條件，是保證房地產(chǎn)投資成功的前提條件之一?？诎豆緫?yīng)遵循合理的投資程序，在房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)中，把握開(kāi)發(fā)過(guò)程中各期存在的主要投資風(fēng)險(xiǎn)，避免可能的失誤或疏漏對(duì)公司造成損失。在