【正文】 發(fā)規(guī)模的80%距離市區(qū)較遠(yuǎn)，但是城市未來發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域細(xì)化土地屬性，初步建立細(xì)化后土地屬性同客戶的對(duì)應(yīng)關(guān)系，完成品類框架細(xì)化土地屬性 同客戶對(duì)應(yīng)萬科產(chǎn)品體系研究p 萬科企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及品牌建設(shè)p 萬科品類規(guī)劃p 萬科品類細(xì)分p 萬科案例附件經(jīng)過幾個(gè)階段萬科已經(jīng)形成幾個(gè)主流產(chǎn)品系列，尤其是為外界熟知的四大產(chǎn)品系列從 1992年開始形成城郊住宅 CITY(城市花園 )系列：90年代末形成城市住宅 GOLDEN(金色 )系列：1999年開始形成郊區(qū)住宅 TOWN(四季 )系列：2023年開始形成高檔 TOP(自然人文 )系列：l 時(shí)間： 19881998l 特點(diǎn)：處于產(chǎn)品開發(fā)初級(jí)階段，并沒有形成規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)的產(chǎn)品系列l(wèi) 代表項(xiàng)目：天景花園、荔景大廈（獲 “ 魯班大獎(jiǎng) ” ） 第一代產(chǎn)品：起步階段l 時(shí)間： 19992023l特點(diǎn)：集中于住宅領(lǐng)域，形成關(guān)注大眾住宅的產(chǎn)品系列l(wèi) 代表項(xiàng)目： GOLDEN(金色家園 )、 CITY(城市花園 )、 TOWN(四季花城三大產(chǎn)品系列） 第二代產(chǎn)品：成長(zhǎng)階段l時(shí)間： 2023年至今l 特點(diǎn)：在原有產(chǎn)品系列的基礎(chǔ)上，不斷創(chuàng)新，產(chǎn)品更成熟，設(shè)計(jì)更加注重客戶需求l 代表項(xiàng)目：金域藍(lán)灣、東海岸、 17英里、萬科城第三代產(chǎn)品：創(chuàng)新階段產(chǎn)品系列 核心理念 土地屬性 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 品類細(xì)分位置 交通 配套 字母代稱 中文名稱城市住宅金色系列GOLDEN都市 .時(shí)尚生活市區(qū)或新城區(qū) 發(fā)達(dá)生活配套完善便捷的城市生活G1 商務(wù)住宅G2 城市改善G3 城市棲居城郊住宅城花系列CITY山水 .悠然生活市區(qū)（含新城區(qū)）邊緣 便利規(guī)劃有完善的生活配套舒適居住 (第一居所 ) C 城郊改善郊區(qū)住宅四季系列TOWN 大城 .豐盛生活郊區(qū)或衛(wèi)星城 不便利 不完善低價(jià)格 T1 郊區(qū)棲居舒適居住 (第二居所 ) T2 郊區(qū)享受高檔住宅高檔系列TOP墅庭 .高尚生活市區(qū)或郊區(qū)，擁有稀缺資源便捷 對(duì)配套無 要求 占有稀缺資 源TOP1 城市豪宅TOP2 郊區(qū)豪宅p 在四大品類中，前三類以地理位置（距市中心的遠(yuǎn)近）為劃分依據(jù)，交通便捷度與配套完善度隨之降低p 第四類 TOP系列則以對(duì)稀缺資源的占有為劃分，與前三類形成差異，兩者形成互補(bǔ)萬科的產(chǎn)品系列可以大致歸為四大產(chǎn)品系列、八個(gè)產(chǎn)品品類，而八大產(chǎn)品品類最本質(zhì)的還是根據(jù)地塊屬性來確定。p 萬科 GOLDEN三大特征：第一，地處于市區(qū)繁華地段，周邊生活配套齊全；第二，有主動(dòng)向城市開放的商業(yè)街區(qū)；第三，業(yè)主一般就業(yè)于項(xiàng)目周邊區(qū)域，客戶群年輕、時(shí)尚，一般是具有較高的文化素質(zhì)和良好的受教育程度。 項(xiàng)目地處的龍華新城是 “ 深圳城市中心軸帶 ” 的北延段，未來將形成被稱為 “ 副都心 ” 的以大型交通樞紐為依托的城市中心功能拓展區(qū)p 基本信息230。 項(xiàng)目占地： 230。 物業(yè)組成：一期為 8488平米的精裝高層，及少量 LOFT公寓和聯(lián)排別墅p 設(shè)施及交通配套230。 商業(yè)、教育、娛樂、醫(yī)療、公園等配套設(shè)施完備p 項(xiàng)目定位230。 項(xiàng)目東臨梧桐山隧道口，西接仙桐體育公園，南靠羅沙路，與香港隔岸相望，北面的梧桐山是一個(gè)以山體和自然植被為景觀主體的城市郊野型自然風(fēng)景區(qū)，空氣質(zhì)量達(dá)國家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，可俯瞰深圳市區(qū)及大鵬灣海面p 基本信息230。 地塊描述：三面環(huán)山 ,南望香港大霧山230。 建筑面積： 33萬㎡230。 覆蓋建筑率： %230。 樓層狀況： 1126層230。 物管費(fèi)： /㎡230。 深鹽第二快速干道230。 上風(fēng)上水之地，兼得寧靜與繁華，生態(tài)與健康的城市休閑山居p 設(shè)計(jì)理念 230。 住宅：共 21棟 1126層高層純住宅230。 泛會(huì)所：規(guī)劃有親子廣場(chǎng)、生態(tài)游樂場(chǎng)等多個(gè)主題泛會(huì)所，并提供休閑器械230。 商業(yè)： 4000平米社區(qū)商業(yè)230。 位置：深圳市東部新城商務(wù)行政區(qū)中心230。 容積率：一期 ，二期 A區(qū) ，二期 B區(qū) 230。 建筑面積： 316660㎡230。 開發(fā)節(jié)奏： 2023年第一期，整體共 3年p 設(shè)計(jì)理念230。 規(guī)劃設(shè)計(jì)上，采用半圍合的思路，為小區(qū)提供充分的公共活動(dòng)空間，同時(shí)在每棟住宅的首層設(shè)置面積不等的架空層，用以改善小區(qū)內(nèi)通風(fēng)，并提供適應(yīng)深圳炎熱氣候的活動(dòng)場(chǎng)所230。 戶型設(shè)計(jì)上，力求戶型的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，通風(fēng)采光良好，并在入戶處設(shè)置了入戶花園，增加空間層次及實(shí)用性城市住宅案例n 金域東郡p 整體規(guī)劃230。 商業(yè)： 1000余平方米社區(qū)廣場(chǎng)及 2100平方米棕櫚風(fēng)情商業(yè)街230。 位置：布吉街道坂田雅園路230。 建筑面積： 55萬平方米230。 容積率： 230。 大膽創(chuàng)新，糅合了中式傳統(tǒng)居住理念的精華與現(xiàn)代建筑的簡(jiǎn)約，通過瓦屋面、石材墻面、村落空間的運(yùn)用，創(chuàng)造鄉(xiāng)村田園風(fēng)格，人車分流更徹底，極力倡導(dǎo)對(duì)中式居住生活方式的理性回歸p 設(shè)計(jì)理念230。 園林設(shè)計(jì)，以層次分明的多重 “ 庭院空間 ” 為精髓，充分利用中國傳統(tǒng)造園隔、抑、曲等手法，創(chuàng)造出富有 “ 起、承、轉(zhuǎn)、合 ” 完整變化的空間序列，配以灰色系基調(diào)的硬質(zhì)鋪裝，將中國的人文精神與現(xiàn)代人的生活需求有機(jī)結(jié)合，全方位塑造社區(qū)文化和人居環(huán)境，達(dá)到自然景觀與人文景觀的融合，體現(xiàn)了人與自然的和諧與對(duì)話城郊住宅案例n 第五園p 項(xiàng)目配套230。 古色古香，徽州老屋– “ 老房子 ” 是萬科為發(fā)掘和保護(hù)中國傳統(tǒng)民居的一種嘗試，將來的功能可能為博物館、餐廳、茶館、培訓(xùn)、文化活動(dòng)等230。 蔥蘢覆蓋，園林泳池– 在社區(qū)中已建成的大型游泳池能給你的夏天帶來娛樂的好去處230。 成長(zhǎng)樂趣，幼兒中心– 高檔幼兒園，幼齡教育機(jī)構(gòu)，童年最大的樂趣 城郊住宅案例n 萬科城C 品類特征 萬科城客戶需求價(jià)值 追求舒適居住依地勢(shì)高低設(shè)計(jì) ，首創(chuàng)的 親地別墅社區(qū)土地屬性 交通：便捷，可快速到達(dá)，離城市成熟區(qū)域較近交通：處于深圳中軸，有 城市干線 通達(dá) CBD，地鐵 46號(hào)線及 BRT2號(hào)線均設(shè)有站點(diǎn)配套： 項(xiàng)目基本配套設(shè)施齊備 配套： 完善 ，居住舒適性較好居住價(jià)值：相對(duì)市中心密度低，居住氛圍良好（水質(zhì)及空氣質(zhì)量好）居住價(jià)值：容積率僅為 ，建有可 循環(huán)人工濕地系統(tǒng)城郊住宅案例n 萬科城pC城郊改善 —— 配套完善的大型親地社區(qū)p 基本信息230。 占地面積：約 46萬㎡230。 容積率： 230。 綠化率： 30%230。 開發(fā)節(jié)奏： 13期已售完， 4期別墅及高層正在發(fā)售p 四期基本信息230。 總建筑面積： 230。 容積率： 230。 總戶數(shù)： 827（ TH以及景院別墅 157套，高層 670套）230。 清平高速、梅觀高速和南坪快速三條城市干線通達(dá) CBD230。 依地勢(shì)高低設(shè)計(jì)的低密度別墅大城，建筑風(fēng)格糅合了西班牙和地中海建筑的精華，為深圳首創(chuàng)的親地別墅社區(qū)p 設(shè)計(jì)理念 230。 戶型大多為深圳萬科首創(chuàng)或?qū)＠a(chǎn)品，絕大多數(shù)擁有自己的花園或露臺(tái)，居住的舒適度得到極大滿足p 項(xiàng)目配套230。 運(yùn)動(dòng)： 2200平米會(huì)所活動(dòng)空間， 約 5000平米運(yùn)動(dòng)公園及康體中心230。 商業(yè)：面積達(dá) ，包括華潤(rùn)萬家、肯德基、名典、丹桂軒等品牌商家n 郊區(qū)住宅（ TOWN系列） —— 山水 .悠然生活 遠(yuǎn)離喧囂與浮華的宜人居所p 未來奢侈，將告別非必需品，而追逐必需品，緊俏的，稀有的，受青睞和尊重的，將不再是哪些昂貴卻隨處可見的物品，而是寧靜的時(shí)光，干凈的水和新鮮空氣p 萬科 TOWN系列，反思城市人居模式，以卓越的遠(yuǎn)見與深度的人文關(guān)懷，為一顆顆山水田園的心，打造遠(yuǎn)離喧囂與浮華的居所，建筑超凡脫俗的自然人居氛圍，尋覓關(guān)于海的理想，山的文明，還有整座城市對(duì)于悠閑生活的向往n 2023年深圳 TOWN系列產(chǎn)品p 東海岸 —— 郊區(qū)享受p 清林徑（推廣名） —— 郊區(qū)享受 萬科品類細(xì)分n 郊區(qū)住宅類（ TOWN系列）細(xì)分品類 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 土地屬性客戶需求價(jià)值* 容積率主力細(xì)分客戶構(gòu)成主力戶型（平方米）客戶選擇 客戶細(xì)分價(jià)值排序比例家庭生命周期年齡 (購買力 )購買動(dòng)機(jī)T1 郊區(qū)棲居低價(jià)格 (工作 )地較遠(yuǎn) ,交通不便利，公共線路缺乏或基本沒有，依賴小區(qū)內(nèi)部解決 (水電路 )，居住價(jià)值不高價(jià)格務(wù)實(shí) 50％ 青年之家 2535歲 棲居 二房 758520％ 小小太陽 2530歲 棲居 二房 758510％ 青年持家 2530歲 棲居 三房 9011010％ 孩子三代 2530歲 棲居 三房 9011010％ 老年一代 45歲以上 空巢 二房 7585T2 郊區(qū)享受舒適居住 (第二居所 )，但有快速道路可達(dá)，但地塊周邊有休閑配套 (或有條件做到 )3. 有自然資源，居住環(huán)境可塑性高舒適居所，考慮父母養(yǎng)老或休閑至左右1 50％ 孩子三代 3545歲 空巢 三房2002402 50％ 后小太陽 3545歲 改善 一房 /二房 5090p 共性： 位于郊區(qū)或衛(wèi)星城鎮(zhèn)，離城區(qū)中心較遠(yuǎn)，且周邊配套設(shè)施較少或基本沒有p 特性： 以交通路網(wǎng)，配套可塑性及環(huán)境資源為依據(jù)，劃分成棲居和享受居所兩類，棲居類以 120方以下的多層或小高層為主，享受類則會(huì)出現(xiàn) 200方以上的別墅物業(yè)四季系列四季系列 T1（郊區(qū)棲居）47四季系列 T2（郊區(qū)享受）48郊區(qū)住宅案例n 東海岸T2 品類特征 東海岸客戶需求價(jià)值 舒適居住 (第二居所 )，考慮養(yǎng)老或休閑城市之中的 天然山海資源 ， 成熟的大型濱海社區(qū) ；土地屬性交通：距離城市較遠(yuǎn)，但有快速道路可達(dá) 交通： 距羅湖商業(yè)中心約 30公里 ， 有鹽壩等多條高速路 及大梅沙 公交總站配套：沒有完善的生活配套，但地塊周邊有休閑配套