【正文】 市場體系的短期業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)主要是以商業(yè)物業(yè)經(jīng)營和管理創(chuàng)新為核心 定性目標(biāo) 定量目標(biāo) ? 建立一個高效的運(yùn)營系統(tǒng) ? 建立一個穩(wěn)定、高素質(zhì)的員工隊伍 ? 建立新型的商業(yè)經(jīng)營模式，具有某一細(xì)分市場的核心競爭力。 ? 現(xiàn)有物業(yè)出租率 98% ? 其它形式的銷售額達(dá)到 1億元，稅后利潤率達(dá)到 10% ? 在細(xì)分市場擁有 3家連鎖店 A2. 外 部 市場 分析 重慶市房地產(chǎn)開發(fā)市場逐步規(guī)范，促進(jìn)了重慶市房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展 重慶 市 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 市場 特 征 重慶房地產(chǎn)開發(fā)市場特征 ? 重慶加大固定資產(chǎn)投資 ? 重慶房地產(chǎn)開發(fā)增長迅速 ? 2023元以上的中高檔細(xì)分市場必將成為重慶市房地產(chǎn)開發(fā)商必爭之地 ? 加大房地產(chǎn)開發(fā)的投資力度 ? 規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場 ? 培育綜合實力強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè) ? 建立和完善全市房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)計算機(jī)管理網(wǎng)絡(luò) ? 新的房地產(chǎn)銷售政策即將出臺 ? 房地產(chǎn)專款專用 ? 利息上調(diào) ? 搬遷貨幣安置 市場規(guī)模 市場細(xì)分 政府引導(dǎo) 政策導(dǎo)向 自從 1996年，重慶市被設(shè)立為直轄市后，國家不斷加大對重慶市的固定資產(chǎn)投資，加快重慶的城市改造進(jìn)程 重慶市全社會固定資產(chǎn)投資 [單位：億元人民幣 ] 資料 來 源： XX， 羅蘭 ?貝格 分析 * 95 96 97 98 99 2023 +20% . *：重慶 市 城市 建設(shè) 綜合 開 發(fā) 辦 預(yù)測 近五年來，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)總額增長很快，年均增長率為 20%，尤其是住宅增長更快，平均增長率為 27% 住宅開發(fā)投資 [億元 ] 房地產(chǎn)開發(fā)投資 [億元 ] 1997 1998 1999 2023 2023* +20% *: 重慶 市 城市 建設(shè) 綜合 開 發(fā) 辦 預(yù)測 資料 來 源： 1999年 中 國 房 地 年 鑒 1997 1998 1999 2023 2023* +27% 越來越多的開發(fā)商進(jìn)入 2023元以上的中高檔住宅開發(fā)市場，將使這一細(xì)分市場競爭更加激烈 住宅開發(fā)市場發(fā)展趨勢 ? 重慶市房地產(chǎn)開發(fā)檔次逐步提升，居民住宅消費觀念有了根本轉(zhuǎn)變。開發(fā)商必須將項目總投資額的 25~30%的自有資金存入指定銀行，由此銀行監(jiān)管資金的流向 重慶市的搬遷安置將全部采用貨幣安置，這將導(dǎo)致開發(fā)商的大量現(xiàn)金流出 ?建設(shè)部將出臺新的房地產(chǎn)銷售政策： 7層以下住宅開發(fā)項目必須在封頂后才能銷售； 7層以上建筑必須在完成總體投資 75%以上后才能封頂，上海、成都已開始執(zhí)行 ?重慶地方政府也出臺相關(guān)政策，比現(xiàn)有銷售政策要求更為嚴(yán)格 國家近期將上調(diào)利率，抑制通貨，房地產(chǎn)受到的抑制將首當(dāng)其沖 重慶房地產(chǎn)市場 .（ ... ..） 重慶市政府對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展保持非常積極的態(tài)度 …... 建立和完善全市房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)計算機(jī)管理網(wǎng)絡(luò)，大力促進(jìn)重慶房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展， 加快城市建設(shè)步伐，推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，促進(jìn)重慶經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長 重慶市建設(shè)事業(yè) 第十個五年計劃發(fā)展綱要 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理法規(guī)和章程進(jìn)一步完善，房地產(chǎn)開發(fā)市場規(guī)范有序 培育一批綜合實力強(qiáng)的開 發(fā)企業(yè)，引導(dǎo)、扶持開發(fā)商的投資開發(fā)建設(shè)規(guī)模大，科技含量高的居民小區(qū)，不斷提高人居環(huán)境質(zhì)量，改善城市景觀 完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 600億元，房地產(chǎn)增加值 240億元，房地產(chǎn)增加值對城市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率比“九五”期間提高 % 房地產(chǎn)開發(fā)新開工面積達(dá)4500萬平方米，房屋竣工面積達(dá) 3000萬平方米，城市人均居住面積 14平方米 “十 五 ”期間 的 奮斗 目標(biāo) ……, 同時制定非常有挑戰(zhàn)性的發(fā)展目標(biāo)，顯示出對房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的較為樂觀的預(yù)期 完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 140億元 房地產(chǎn)開發(fā)新開工面積達(dá)到900萬平方米 2023年重慶市房地產(chǎn)開發(fā)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 房地產(chǎn)業(yè)增加值 53億元 竣工房屋面積達(dá)到 700萬平方米 2023年 主 要 經(jīng) 濟(jì) 指標(biāo) 重慶市將加速構(gòu)造發(fā) 達(dá) 的商貿(mào)流通體系，并以商貿(mào)流通的發(fā)展促進(jìn)和推動一、二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 社會消費品零售總額 [億元 ] 商貿(mào)服務(wù)業(yè)增加值 [億元 ] 資料 來 源： 《 重慶 市 商 貿(mào) 流通 發(fā) 展 “十 五 ”計劃 和 2023年 規(guī)劃 思 路》 200350*900*2023 2023 2023+% 680110024002023 2023 2023+% 越來越多的新興商貿(mào)經(jīng)營業(yè)態(tài)會逐漸取代傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)，同時促進(jìn)重慶商貿(mào)流通的快速發(fā)展 未來十五年重慶市商貿(mào)經(jīng)營業(yè)態(tài) 零售業(yè)的發(fā)展方向 ? 購物中心 ? 超級市場 ? 便民連鎖店 ? 貨倉式銷售方式 批發(fā)業(yè)的發(fā)展方向 ? 建立配送中心 ? 培育大型批發(fā)市場 ? 代理服務(wù) 重點是發(fā)展現(xiàn)代連鎖經(jīng)營和貨倉式銷售 建立多層次的配送體系，組建現(xiàn)代化的配送中心，使其成為名優(yōu)工業(yè)產(chǎn)品特別是地產(chǎn)工業(yè)品的代理商和眾多零售店的供應(yīng)服務(wù)商 未來的商貿(mào)經(jīng)營業(yè)態(tài)體系 以城市為依托，逐步建立和完善以全國性批發(fā)市場為龍頭，專業(yè)性批發(fā)市場和區(qū)域性批發(fā)市場為骨干，眾多城鄉(xiāng)集貿(mào)市場為基礎(chǔ)，城鄉(xiāng)連接，輻射區(qū)域和全國的商品市場體系 目前，重慶的消費品交易市場以農(nóng)副產(chǎn)品市場和服裝市場為主 1999年重慶市成交額上億元消費品市場營業(yè)額分析 1999年重慶市成交額上億元消費品市場分析 資料 來 源： 1999年重慶年鑒 3 . 5 %3 . 5 %7 . 0 %1 1 . 0 %7 5 . 0 %Backup 農(nóng)副產(chǎn)品 服裝 五金家電 電腦軟件 裝飾材料 合計： 28家 合計： 172億元 43%50%農(nóng)副產(chǎn)品 服裝 五金家電： 3% 電腦軟件： 1% 裝飾材料： 1% .（ ... ..） 重慶現(xiàn)有的主要三個汽車交易有形市場經(jīng)營狀況不甚理想，建議 XX盡早退出 隆鑫機(jī)動車交易市場 重慶 汽車 交易 市場 經(jīng) 營 狀況 與 趨勢 XX機(jī)動車交易市場 市場形成 ? 隆鑫集團(tuán)出資興建并經(jīng)營 ? 工商局興建轉(zhuǎn)讓給 XX集團(tuán)經(jīng)營 ? 市場規(guī)律自然形成 經(jīng)營狀況 ? 大部分?jǐn)偽豢罩? ? 攤位全部出租 汽車一條街 經(jīng)營品種 ? 轎車、小客車、摩托車及配件 ? 卡車 /農(nóng)用車 ? 轎車、摩托車及配件 經(jīng)營特點 ? 興建起比較現(xiàn)代化的建筑物，汽車展示均在室內(nèi)，在重慶是最高檔次的汽車交易市場，工商局、車管所場內(nèi)一條龍服務(wù) ? 汽車展示為露天，市場相對簡陋，但價格便宜，吸引了大量卡車農(nóng)用車的經(jīng)營單位，工商局、車管所場內(nèi)一條龍服務(wù) ? 各經(jīng)營單位各自為戰(zhàn)，無統(tǒng)一管理，街內(nèi)無工商局和車管所設(shè)點辦公 未來 3年內(nèi)將只能保存一家汽車交易的有形市場，而在未來 5~6年，汽車交易的有形市場將不再存在 ? 各自經(jīng)營，無統(tǒng)一管理 從整個重慶汽車市場來看，卡車和農(nóng)用車的市場和利潤空間將給 XX一定的機(jī)會 重慶車市現(xiàn)狀分析 轎車 卡車 /農(nóng)用車 年銷量 重慶市場主要 經(jīng)營品牌 利潤率 市場集中度 1萬輛 4萬輛 桑塔納 捷達(dá) 富康 別克 長安汽車 1% 3% 2% % 1% 品牌分散 5% ：市場集中程度 ? 轎車銷售數(shù)量小，且集中度較高，進(jìn)入障礙高 ? 卡車 /農(nóng)用車銷售量大，且集中度低，進(jìn)入障礙相對較低 外部市場的發(fā)展為 XX集團(tuán)的主營業(yè)務(wù)發(fā)展提供了廣闊的空間，但是機(jī)動車交易業(yè)務(wù)的前景不甚樂觀 描述 ? 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營面積年增長率在 37%， XX集團(tuán)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)回報率為 8%，從圖中反映：商業(yè)物業(yè)商場可以支持 XX集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展 ? 房地產(chǎn)的銷售面積年增長率為 15%， XX集團(tuán)的資產(chǎn)回報率為 15%左右，從圖中反映：房地產(chǎn)開發(fā)市場可以支持 XX集團(tuán)的戰(zhàn)略發(fā)展 ? 由于重慶市汽車貿(mào)易增長緩慢，建議 XX慎重發(fā)展 XX業(yè)務(wù)組合分析 ：表示 XX業(yè)務(wù) 大 小 資產(chǎn)回報率 市場增長率 10% 20% 0% 25% 50% 機(jī)動車交易 1500萬 房地產(chǎn) 商業(yè)物業(yè) 6萬平方米 A3. XX集團(tuán)的戰(zhàn)略實施還需要注意多方面的管理難點 .（ .....） .（ .....） XX集團(tuán)要成功地實施制定的短期發(fā)展戰(zhàn)略，戰(zhàn)略本身并不存在障礙，重要的是有效地解決和突破目前面臨的四個方面的管理難點 戰(zhàn)略實施的管理難點 業(yè)務(wù)運(yùn)作模式 資金籌集和分配 組織結(jié)構(gòu) 人力資源體系 ? 房地產(chǎn)體系采用什么樣的運(yùn)作模式才能實現(xiàn)快速的市場擴(kuò)張和資產(chǎn)增值？ ? 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營體系進(jìn)入什么樣的業(yè)務(wù)經(jīng)營領(lǐng)域才能實現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)？ ? 如何籌集到足夠的資金來滿足業(yè)務(wù)發(fā)展的需要？ ? 如何保證資金在各項業(yè)務(wù)之間進(jìn)行合理的分配？ ? 如何解決現(xiàn)在組織結(jié)構(gòu)中限制 XX集團(tuán)未來發(fā)展的種種問題？ ? 建立什么樣的組織結(jié)構(gòu)才能有效地支撐戰(zhàn)略的發(fā)展？ ? 如何突破目前 XX人力資源體系中存在的瓶頸？ ? 建立什么樣的人力資源體系才能支撐戰(zhàn)略實施和組織的發(fā)展？ 目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展策略基本上可以分為項目串聯(lián)式運(yùn)作和項目并 聯(lián)式運(yùn)作兩種思路 項目串聯(lián)式運(yùn)作 ? 一段時間內(nèi)公司主要精力集中在一個項目上 ? 一般取得大面積土地，連片、分期開發(fā) ? 在前一項目開發(fā)完成或者開發(fā)到一定階段時，開始滾動開發(fā)新的項目 項目并聯(lián)式運(yùn)作 描述 ? 公司同時開發(fā)和運(yùn)作多個房地產(chǎn)項目 ? 各個項目處于不同的區(qū)域市場 ? 各個項目的運(yùn)作并行獨立，自成體系 ? 組織結(jié)構(gòu)相對簡單，整個公司一般以項目公司的形式存在 ? 更多強(qiáng)調(diào)自主開發(fā) ? 各項職能的工作方向明確簡單（單一項目） 特點 ? 除了常規(guī)的公司組織結(jié)構(gòu)，同時各個項目都成為獨立的項目公司或者項目部 ? 更多強(qiáng)調(diào)與其它企業(yè)合作開發(fā)，成立獨立的項目董事會 ? 各個項目組織的職能設(shè)置相對重合，同時總部的職能設(shè)置需要同時支撐多個項目的發(fā)展 ? 重慶龍湖 例子 ? 北京萬通 ? 中宏天 XX集團(tuán)決定采用項目并聯(lián)式的運(yùn)作方式來實現(xiàn)資產(chǎn)的迅速擴(kuò)張，這對組織 結(jié)構(gòu)提出了較高的要求。 組織結(jié)構(gòu)： 目前 XX的組織結(jié)構(gòu)還缺乏一些基本的和重要的功能，同時也沒有規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu) 目前現(xiàn)有的組織結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重的職責(zé)界定不清的現(xiàn)象。 XX目前缺乏足夠數(shù)量和質(zhì)量的管理人才支撐未來的組織體系，同時現(xiàn)有員工行為方式需要更規(guī)范化和 職業(yè)化 ?XX目前人力資源管理體系還很薄弱： 薪酬體系不完善，薪酬結(jié)構(gòu)不合理 沒有系統(tǒng)的考核和評價體系，目前的考核和評價沒有實際意義 沒有員工長期發(fā)展計劃，員工的長期發(fā)展無法和企業(yè)的發(fā)展緊密聯(lián)系在一起。 羅蘭 ?貝格認(rèn)為一些企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)體系的優(yōu)點和經(jīng)驗值得 XX集團(tuán)借鑒 龍湖 單項目公司的運(yùn)作模式， 有效地規(guī)避風(fēng)險、穩(wěn)健發(fā)展 華宇 “流水線”式房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作模式， 有效地實現(xiàn)職能專業(yè)化 成都倍特 企業(yè)內(nèi)部 模擬 市場機(jī)制 的 運(yùn)作模式， 將市場壓力和風(fēng)險分解到每個部門身上 中鴻天 產(chǎn)品創(chuàng)新、規(guī)范化管理和內(nèi)部市場競爭機(jī)制 萬通集團(tuán) 有目標(biāo)地培養(yǎng) 高素質(zhì)人材， 塑造 良好的企業(yè)文化 主 要 發(fā) 現(xiàn) 萬通集團(tuán) 是董事會領(lǐng)導(dǎo)下的項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的多項目管理的組織結(jié)構(gòu) 萬通的組織結(jié)構(gòu) 投資指導(dǎo)委員會 業(yè)務(wù)指導(dǎo)委員會 業(yè)務(wù)發(fā)展部 工程部 預(yù)算中心 財務(wù)部 總經(jīng)理 辦公室 法律部 金融部 人事行政部 項目 董事會 項目 董事會 項目 董事會 項目經(jīng)理 項目經(jīng)理 項目經(jīng)理 營 銷 部 工程部 財務(wù)部 預(yù)算中心 集 團(tuán) 總 部 項 目 公 司 執(zhí)行 決策 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 總部董事會 總經(jīng)理 萬通集團(tuán)總部各部門的基本職能 總部董事會 總經(jīng)理 投資指導(dǎo)委員會 業(yè)務(wù)指導(dǎo)委員會 業(yè)務(wù)發(fā)展部 工程部 財務(wù)部 預(yù)算中心 金融部 人事行政部 總經(jīng)理 法律部 ? 宏觀政策把握 ? 集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略 ? 集團(tuán)重大的投資決策 ? 對高層管理人員的監(jiān)督 ? 集團(tuán)的業(yè)務(wù)經(jīng)營 ? 提交戰(zhàn)略報表并執(zhí)行 ? 項目決策 ? 資金 ? 人事安排 ? 定位 ? 策劃 ? 營銷設(shè)計 ? 價格定位 ? 市場定位 ? 投資策劃 ? 市場策劃 ? 市場研究 ? 人材培