【正文】 培育一批綜合實(shí)力強(qiáng)的開 發(fā)企業(yè)，引導(dǎo)、扶持開發(fā)商的投資開發(fā)建設(shè)規(guī)模大，科技含量高的居民小區(qū)，不斷提高人居環(huán)境質(zhì)量，改善城市景觀 完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 600億元，房地產(chǎn)增加值 240億元，房地產(chǎn)增加值對(duì)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率比“九五”期間提高 % 房地產(chǎn)開發(fā)新開工面積達(dá)4500萬平方米，房屋竣工面積達(dá) 3000萬平方米，城市人均居住面積 14平方米 “十 五 ”期間 的 奮斗 目標(biāo) ……, 同時(shí)制定非常有挑戰(zhàn)性的發(fā)展目標(biāo)，顯示出對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的較為樂觀的預(yù)期 完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 140億元 房地產(chǎn)開發(fā)新開工面積達(dá)到900萬平方米 2023年重慶市房地產(chǎn)開發(fā)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 房地產(chǎn)業(yè)增加值 53億元 竣工房屋面積達(dá)到 700萬平方米 2023年 主 要 經(jīng) 濟(jì) 指標(biāo) 重慶市將加速構(gòu)造發(fā) 達(dá) 的商貿(mào)流通體系，并以商貿(mào)流通的發(fā)展促進(jìn)和推動(dòng)一、二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 [億元 ] 商貿(mào)服務(wù)業(yè)增加值 [億元 ] 資料 來 源： 《 重慶 市 商 貿(mào) 流通 發(fā) 展 “十 五 ”計(jì)劃 和 2023年 規(guī)劃 思 路》 200350*900*2023 2023 2023+% 680110024002023 2023 2023+% 越來越多的新興商貿(mào)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)會(huì)逐漸取代傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)，同時(shí)促進(jìn)重慶商貿(mào)流通的快速發(fā)展 未來十五年重慶市商貿(mào)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 零售業(yè)的發(fā)展方向 ? 購物中心 ? 超級(jí)市場(chǎng) ? 便民連鎖店 ? 貨倉式銷售方式 批發(fā)業(yè)的發(fā)展方向 ? 建立配送中心 ? 培育大型批發(fā)市場(chǎng) ? 代理服務(wù) 重點(diǎn)是發(fā)展現(xiàn)代連鎖經(jīng)營(yíng)和貨倉式銷售 建立多層次的配送體系，組建現(xiàn)代化的配送中心，使其成為名優(yōu)工業(yè)產(chǎn)品特別是地產(chǎn)工業(yè)品的代理商和眾多零售店的供應(yīng)服務(wù)商 未來的商貿(mào)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)體系 以城市為依托，逐步建立和完善以全國(guó)性批發(fā)市場(chǎng)為龍頭，專業(yè)性批發(fā)市場(chǎng)和區(qū)域性批發(fā)市場(chǎng)為骨干，眾多城鄉(xiāng)集貿(mào)市場(chǎng)為基礎(chǔ)，城鄉(xiāng)連接，輻射區(qū)域和全國(guó)的商品市場(chǎng)體系 目前，重慶的消費(fèi)品交易市場(chǎng)以農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)和服裝市場(chǎng)為主 1999年重慶市成交額上億元消費(fèi)品市場(chǎng)營(yíng)業(yè)額分析 1999年重慶市成交額上億元消費(fèi)品市場(chǎng)分析 資料 來 源： 1999年重慶年鑒 3 . 5 %3 . 5 %7 . 0 %1 1 . 0 %7 5 . 0 %Backup 農(nóng)副產(chǎn)品 服裝 五金家電 電腦軟件 裝飾材料 合計(jì)： 28家 合計(jì)： 172億元 43%50%農(nóng)副產(chǎn)品 服裝 五金家電： 3% 電腦軟件： 1% 裝飾材料： 1% .（ ... ..） 重慶現(xiàn)有的主要三個(gè)汽車交易有形市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況不甚理想，建議 XX盡早退出 隆鑫機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng) 重慶 汽車 交易 市場(chǎng) 經(jīng) 營(yíng) 狀況 與 趨勢(shì) XX機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng) 市場(chǎng)形成 ? 隆鑫集團(tuán)出資興建并經(jīng)營(yíng) ? 工商局興建轉(zhuǎn)讓給 XX集團(tuán)經(jīng)營(yíng) ? 市場(chǎng)規(guī)律自然形成 經(jīng)營(yíng)狀況 ? 大部分?jǐn)偽豢罩? ? 攤位全部出租 汽車一條街 經(jīng)營(yíng)品種 ? 轎車、小客車、摩托車及配件 ? 卡車 /農(nóng)用車 ? 轎車、摩托車及配件 經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) ? 興建起比較現(xiàn)代化的建筑物，汽車展示均在室內(nèi)，在重慶是最高檔次的汽車交易市場(chǎng)，工商局、車管所場(chǎng)內(nèi)一條龍服務(wù) ? 汽車展示為露天，市場(chǎng)相對(duì)簡(jiǎn)陋，但價(jià)格便宜，吸引了大量卡車農(nóng)用車的經(jīng)營(yíng)單位，工商局、車管所場(chǎng)內(nèi)一條龍服務(wù) ? 各經(jīng)營(yíng)單位各自為戰(zhàn)，無統(tǒng)一管理，街內(nèi)無工商局和車管所設(shè)點(diǎn)辦公 未來 3年內(nèi)將只能保存一家汽車交易的有形市場(chǎng)，而在未來 5~6年，汽車交易的有形市場(chǎng)將不再存在 ? 各自經(jīng)營(yíng)，無統(tǒng)一管理 從整個(gè)重慶汽車市場(chǎng)來看，卡車和農(nóng)用車的市場(chǎng)和利潤(rùn)空間將給 XX一定的機(jī)會(huì) 重慶車市現(xiàn)狀分析 轎車 卡車 /農(nóng)用車 年銷量 重慶市場(chǎng)主要 經(jīng)營(yíng)品牌 利潤(rùn)率 市場(chǎng)集中度 1萬輛 4萬輛 桑塔納 捷達(dá) 富康 別克 長(zhǎng)安汽車 1% 3% 2% % 1% 品牌分散 5% ：市場(chǎng)集中程度 ? 轎車銷售數(shù)量小，且集中度較高，進(jìn)入障礙高 ? 卡車 /農(nóng)用車銷售量大，且集中度低，進(jìn)入障礙相對(duì)較低 外部市場(chǎng)的發(fā)展為 XX集團(tuán)的主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展提供了廣闊的空間，但是機(jī)動(dòng)車交易業(yè)務(wù)的前景不甚樂觀 描述 ? 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)面積年增長(zhǎng)率在 37%， XX集團(tuán)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)回報(bào)率為 8%，從圖中反映：商業(yè)物業(yè)商場(chǎng)可以支持 XX集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展 ? 房地產(chǎn)的銷售面積年增長(zhǎng)率為 15%， XX集團(tuán)的資產(chǎn)回報(bào)率為 15%左右，從圖中反映：房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)可以支持 XX集團(tuán)的戰(zhàn)略發(fā)展 ? 由于重慶市汽車貿(mào)易增長(zhǎng)緩慢，建議 XX慎重發(fā)展 XX業(yè)務(wù)組合分析 ：表示 XX業(yè)務(wù) 大 小 資產(chǎn)回報(bào)率 市場(chǎng)增長(zhǎng)率 10% 20% 0% 25% 50% 機(jī)動(dòng)車交易 1500萬 房地產(chǎn) 商業(yè)物業(yè) 6萬平方米 A3. XX集團(tuán)的戰(zhàn)略實(shí)施還需要注意多方面的管理難點(diǎn) .（ .....） .（ .....） XX集團(tuán)要成功地實(shí)施制定的短期發(fā)展戰(zhàn)略，戰(zhàn)略本身并不存在障礙，重要的是有效地解決和突破目前面臨的四個(gè)方面的管理難點(diǎn) 戰(zhàn)略實(shí)施的管理難點(diǎn) 業(yè)務(wù)運(yùn)作模式 資金籌集和分配 組織結(jié)構(gòu) 人力資源體系 ? 房地產(chǎn)體系采用什么樣的運(yùn)作模式才能實(shí)現(xiàn)快速的市場(chǎng)擴(kuò)張和資產(chǎn)增值？ ? 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)體系進(jìn)入什么樣的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域才能實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)？ ? 如何籌集到足夠的資金來滿足業(yè)務(wù)發(fā)展的需要？ ? 如何保證資金在各項(xiàng)業(yè)務(wù)之間進(jìn)行合理的分配？ ? 如何解決現(xiàn)在組織結(jié)構(gòu)中限制 XX集團(tuán)未來發(fā)展的種種問題？ ? 建立什么樣的組織結(jié)構(gòu)才能有效地支撐戰(zhàn)略的發(fā)展？ ? 如何突破目前 XX人力資源體系中存在的瓶頸？ ? 建立什么樣的人力資源體系才能支撐戰(zhàn)略實(shí)施和組織的發(fā)展？ 目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展策略基本上可以分為項(xiàng)目串聯(lián)式運(yùn)作和項(xiàng)目并 聯(lián)式運(yùn)作兩種思路 項(xiàng)目串聯(lián)式運(yùn)作 ? 一段時(shí)間內(nèi)公司主要精力集中在一個(gè)項(xiàng)目上 ? 一般取得大面積土地，連片、分期開發(fā) ? 在前一項(xiàng)目開發(fā)完成或者開發(fā)到一定階段時(shí)，開始滾動(dòng)開發(fā)新的項(xiàng)目 項(xiàng)目并聯(lián)式運(yùn)作 描述 ? 公司同時(shí)開發(fā)和運(yùn)作多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目 ? 各個(gè)項(xiàng)目處于不同的區(qū)域市場(chǎng) ? 各個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作并行獨(dú)立，自成體系 ? 組織結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，整個(gè)公司一般以項(xiàng)目公司的形式存在 ? 更多強(qiáng)調(diào)自主開發(fā) ? 各項(xiàng)職能的工作方向明確簡(jiǎn)單（單一項(xiàng)目） 特點(diǎn) ? 除了常規(guī)的公司組織結(jié)構(gòu)，同時(shí)各個(gè)項(xiàng)目都成為獨(dú)立的項(xiàng)目公司或者項(xiàng)目部 ? 更多強(qiáng)調(diào)與其它企業(yè)合作開發(fā)，成立獨(dú)立的項(xiàng)目董事會(huì) ? 各個(gè)項(xiàng)目組織的職能設(shè)置相對(duì)重合，同時(shí)總部的職能設(shè)置需要同時(shí)支撐多個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展 ? 重慶龍湖 例子 ? 北京萬通 ? 中宏天 XX集團(tuán)決定采用項(xiàng)目并聯(lián)式的運(yùn)作方式來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的迅速擴(kuò)張，這對(duì)組織 結(jié)構(gòu)提出了較高的要求。 ? 不僅需要制定規(guī)范的制度，更重要是能夠有效地貫徹和執(zhí)行制度。 XX目前缺乏足夠數(shù)量和質(zhì)量的管理人才支撐未來的組織體系，同時(shí)現(xiàn)有員工行為方式需要更規(guī)范化和 職業(yè)化 ?XX目前人力資源管理體系還很薄弱： 薪酬體系不完善，薪酬結(jié)構(gòu)不合理 沒有系統(tǒng)的考核和評(píng)價(jià)體系，目前的考核和評(píng)價(jià)沒有實(shí)際意義 沒有員工長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃，員工的長(zhǎng)期發(fā)展無法和企業(yè)的發(fā)展緊密聯(lián)系在一起。 ? 外部市場(chǎng)的發(fā)展為 XX實(shí)現(xiàn)起短期戰(zhàn)略目標(biāo)提供了廣闊的空間，房地產(chǎn)行業(yè)和商業(yè)物業(yè)行業(yè)都保持著較高的增長(zhǎng)率，需要指出的是重慶汽車交易市場(chǎng)的前景并不樂觀，汽車經(jīng)營(yíng)和貿(mào)易如果以卡車和農(nóng)用車為主，還存在一定的機(jī)會(huì)，建議 XX審慎發(fā)展汽車經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù) ? XX要實(shí)現(xiàn)其短期戰(zhàn)略目標(biāo)，主要面臨四個(gè)方面的問題： 選擇最適合企業(yè)擴(kuò)張和發(fā)展的業(yè)務(wù)發(fā)展模式 籌集足夠的資金并進(jìn)行合理的分配來確保各項(xiàng)業(yè)務(wù)的順利發(fā)展 目前的組織結(jié)構(gòu)需要全面調(diào)整來支撐戰(zhàn)略的實(shí)施 目前的人力資源狀況無法支撐企業(yè)戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)和組織結(jié)構(gòu)的發(fā)展 概括 A1. XX集團(tuán)制定了具有挑戰(zhàn)性的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 XX集團(tuán)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)是希望成為中國(guó)具有重要經(jīng)濟(jì)影響力的企業(yè) 長(zhǎng)期戰(zhàn)略 發(fā)展目標(biāo) ? 成為一個(gè)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理的企業(yè)集團(tuán) ? 具有龐大的規(guī)模 ? 成為中國(guó)具有重要經(jīng)濟(jì)影響力的企業(yè) ? 具有良好的社會(huì)公益形象的上市公司 ? 最受員工熱愛的企業(yè) 為實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期目標(biāo)， XX集團(tuán)制定了公司層面和業(yè)務(wù)層面的短期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo) 房地產(chǎn)體系短期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo) ? 房地產(chǎn)體系未來的管理和運(yùn)作模式應(yīng)該作哪些改進(jìn)？ ? 房地產(chǎn)體系應(yīng)該重點(diǎn)培養(yǎng)哪些能力？ ? 房地產(chǎn)體系的業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)是什么？ 市場(chǎng)體系短期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo) ? 市場(chǎng)體系未來在內(nèi)部管理和組織結(jié)構(gòu)方面應(yīng)該進(jìn)行哪些改進(jìn)？ ? 重點(diǎn)營(yíng)造什么樣的核心競(jìng)爭(zhēng)能力？ ? 業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)是什么？ XX集團(tuán)短期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo) ? 重點(diǎn)培養(yǎng)哪些方面的核心能力？ ? 主要控制 哪些方面的戰(zhàn)略指標(biāo)？ ? 內(nèi)部管理的重點(diǎn)和核心所在是什么？ ? 追求什么樣的企業(yè)發(fā)展指標(biāo)？ .（ ... ..） XX集團(tuán)制定了迅速擴(kuò)大規(guī)模和資產(chǎn)，并積極推進(jìn)企業(yè)社會(huì)化的公司短期 發(fā)展戰(zhàn)略（ 2023至 2023年） 定性目標(biāo) 定量目標(biāo) ? 整合現(xiàn)有資產(chǎn)，提高利潤(rùn)率 ? 建立高效的投資控股模式的管理體制 ? 完善和優(yōu)化融資渠道 ? 建立穩(wěn)定高質(zhì)的職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍 ? 建立良好的企業(yè)信譽(yù)及品牌 ? 培育具有鮮明特設(shè)的推動(dòng)企業(yè)發(fā)展的文化 ? 建立良好的公關(guān)關(guān)系（政府、金融、新聞） ? 總資產(chǎn)達(dá)到 20億元 ? 年銷售額達(dá)到 7億元 ? 總資產(chǎn)稅后利潤(rùn)率達(dá)到 18% ? 擁有一家上市公司 房地產(chǎn)體系制定了非常具有挑戰(zhàn)性的短期業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo) 定性目標(biāo) 定量目標(biāo) ? 建立高效的內(nèi)部管理系統(tǒng) ? 建立一個(gè)穩(wěn)定的高素質(zhì)的員工隊(duì)伍 ? 在重慶地區(qū)樹立一流房屋開發(fā)商的地位 ? 培養(yǎng)“天驕”高尚住宅小區(qū)的品牌形象 ? 形成良性的現(xiàn)金流循環(huán) ? 初步形成長(zhǎng)期研發(fā)能力以及穩(wěn)定持續(xù)的開發(fā)能力 ? 建立房地產(chǎn)體系的外部支撐系統(tǒng)（外部關(guān)系、物業(yè)管理等） ? 總資產(chǎn)達(dá)到 15億元 ? 總建設(shè)面積 100萬平米（即新增加 60萬平方米） ? 重慶城區(qū)市場(chǎng)占有率 8% ? 項(xiàng)目總投資回報(bào)率 20% ? 項(xiàng)目銷售稅后利潤(rùn)率 25%以上 ? 擁有一家異地子公司 ? 2023年銷售額 5億元 ,2023年 7億元 市場(chǎng)體系的短期業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)主要是以商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理創(chuàng)新為核心 定性目標(biāo) 定量目標(biāo) ? 建立一個(gè)高效的運(yùn)營(yíng)系統(tǒng) ? 建立一個(gè)穩(wěn)定、高素質(zhì)的員工隊(duì)伍 ? 建立新型的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，具有某一細(xì)分市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 單項(xiàng)目運(yùn)作 多項(xiàng)目運(yùn)作 ? 管理成本相對(duì)較高 ? 資金壓力大 ? 風(fēng)險(xiǎn)以累計(jì)的概率呈現(xiàn) ? 品牌延續(xù)性較弱 ? 對(duì)開發(fā)商組織結(jié)構(gòu)的要求高 (混合型或矩陣型組織結(jié)構(gòu) ) ? 對(duì)土地獲得的要求高 (在逐步成熟的市場(chǎng)中 , 獲得大片地理位置相對(duì)優(yōu)越的土地將越來越困難 ) ? 發(fā)展速度相對(duì)較慢 ? 一次性風(fēng)險(xiǎn)集中 ? 滾動(dòng)開發(fā)新的項(xiàng)目后，容易造成原有項(xiàng)目的工作前后協(xié)調(diào)脫節(jié) ? 對(duì)一次性大面積土地獲得的要求相對(duì)較低 , ? 在資金有保障的前提下容易實(shí)現(xiàn)迅速擴(kuò)張 ? 更符合住宅消費(fèi)區(qū)域觀念很強(qiáng)為特征的市場(chǎng) (重慶 ) ? 在細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過度時(shí) , 更容易通過實(shí)施針對(duì)不同細(xì)分市場(chǎng)的多品牌戰(zhàn)略來分散風(fēng)險(xiǎn) ? 品牌延續(xù)效應(yīng)高 ? 小區(qū)容易形成規(guī)模效應(yīng) ? 資金壓力相對(duì)較小 ? 開發(fā)商的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置可以相對(duì)簡(jiǎn)單 (功能型組織 ) ? 管理成本低 ? 物業(yè)管理便于集中管理 XX集團(tuán)需要建立適應(yīng)多項(xiàng)目操作的組織結(jié)構(gòu)體系 XX集團(tuán)高層認(rèn)為 XX集團(tuán)可以籌集到足夠的現(xiàn)金流來支持現(xiàn)有各項(xiàng)業(yè)務(wù)的發(fā)展 現(xiàn)金流入 （單位：萬元） 現(xiàn)金支出 （單位：萬元）房地產(chǎn)版塊 ：二安項(xiàng)目 5000 – 100 00天驕駿園 9 0 0 0 – 1 0 0 0 0天驕年華 2 0 0 0 0 – 2 5 0 0 0時(shí)代天驕 3 0 0 0 – 6 0 0 0南坪項(xiàng)目 6 0 0 0 1 0 0 0 0小計(jì) 4 3 0 0 0 – 6 1 0 0 0商業(yè)物業(yè)版塊 :協(xié)信商廈