房地產(chǎn)眾籌模式解析-在線瀏覽
2025-02-07 21:33本頁(yè)面
【正文】 籌期結(jié)束后（即建設(shè)期至選房期），投資者均可隨時(shí)退出。 模式三： 定向類(lèi) 眾籌 ? 定向類(lèi)眾籌通常是在立項(xiàng)或者拿地之前進(jìn)行 ， 為減少拿地及后期銷(xiāo)售的不確定性 ， 開(kāi)發(fā)商對(duì)合作單位一般有較為苛刻的篩選條件 ， 要求合作單位須對(duì)定向拿地具有一定影響力 ， 且有一定數(shù)量的員工有購(gòu)房需求 。 由于政策 、 合作單位選擇等風(fēng)險(xiǎn) ， 現(xiàn)階段除眾美集團(tuán)外 ， 少有開(kāi)發(fā)商使用 。 眾美在拿地前便與多家單位確定合作關(guān)系 ， 并約定 2300元 /㎡的銷(xiāo)售價(jià)格 （ 當(dāng)時(shí)周邊房?jī)r(jià)為 3200元/㎡ ） ， 投資者在拿地前即繳納全部購(gòu)房款 ， 眾美將這筆資金用于拿地 、 開(kāi)發(fā)建設(shè)等各個(gè)階段 。 在退出時(shí) ， 投資者享有優(yōu)惠購(gòu)房權(quán)或?qū)?biāo)的物銷(xiāo)售后退出獲得增值收益；開(kāi)發(fā)商則犧牲部分利潤(rùn)獲取大量現(xiàn)金流 ， 提升項(xiàng)目知名度 。 ? 案例： 2023年 11月 ， 平安好房 、 平安不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)合萬(wàn)科推出 平安 北部萬(wàn)科城 216套房源作為標(biāo)的 ， 眾籌目標(biāo)最低金額 1500萬(wàn)元 。 ：投資者收益由兩部分構(gòu)成：一是優(yōu)先選房權(quán)和低于周邊市場(chǎng)價(jià) 近 13%的優(yōu)惠購(gòu)房權(quán)；二是按認(rèn)籌金額計(jì)算的 3%的年化收益。如果 選擇置業(yè)，將獲得前述兩部分收益；如果放棄置業(yè)，則將獲得認(rèn)籌金額對(duì)應(yīng) 的現(xiàn)金收益。 ? 案例：蘇州萬(wàn)科城為萬(wàn)科首個(gè)房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目 。 眾籌收益： 模式六： REITs型 眾籌（房地產(chǎn)信托投資基金） ? 對(duì)于有穩(wěn)定收益 、 但總價(jià)高或不可分割的產(chǎn)品 ， 在拿地后可選擇 REITs型眾籌 ，通過(guò)多人持有一個(gè)物業(yè)產(chǎn)品 ， 降低單個(gè)投資者的投資額度 ， 達(dá)到促進(jìn)銷(xiāo)售去化 、 改善項(xiàng)目現(xiàn)金流的目的 。 該模式一般會(huì)設(shè)置若干年的封閉期 ， 封閉期后 ， 項(xiàng)目發(fā)起方將按需要定期召開(kāi)投資者會(huì)議 ， 協(xié)商決策是否退出項(xiàng)目等問(wèn)題 。 案 例： ? 2023年 12月 16日 ， 中信地產(chǎn)與眾籌網(wǎng)的眾籌筑屋 ， 聯(lián)合上線中信臺(tái)達(dá)國(guó)際酒店式公寓眾籌項(xiàng)目 ， 以 度假地產(chǎn)合伙人 的形式 ， 推出 5套位于海南的酒店式公寓參與房產(chǎn)眾籌 ， 籌資目標(biāo) 388萬(wàn) 。 ? 獲得以下四項(xiàng)收益： 1） 以原房?jī)r(jià)的 88折購(gòu)入相應(yīng)比例的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)； 2） 兩年內(nèi)每年年化 7%的房產(chǎn)租金收益； 3） 旺季 3天或淡季 10天免費(fèi)入住酒店等權(quán)益； 4） 投資者退出項(xiàng)目變賣(mài)房產(chǎn)時(shí)的房產(chǎn)增值收益 。 其他模式：產(chǎn)融互動(dòng)平臺(tái) ? 2023年 7月 ， 星河集團(tuán) 將與深創(chuàng)投聯(lián)手推出以現(xiàn)金 、 租金 、 產(chǎn)權(quán)或 “ 現(xiàn)金 +產(chǎn)權(quán) ” 等各種不同的方式與入駐星河 WORLD園區(qū)的創(chuàng)新型發(fā)展企業(yè)進(jìn)行股權(quán)置換模式 。 依靠深創(chuàng)投在股權(quán)投資 、 創(chuàng)業(yè)投資上的經(jīng)驗(yàn)和資源 ， 吸引一些初創(chuàng)型企業(yè) 、 成長(zhǎng)型企業(yè)入駐產(chǎn)業(yè)園 。 雙方還成立一款名叫 “ 新型科技地產(chǎn)基金 ” 的產(chǎn)品 ， 核心理念是產(chǎn)權(quán)換股權(quán) 、 租金換股權(quán) 。 創(chuàng)新者和資助者的關(guān)系還不確定 。 當(dāng)承諾的回報(bào)無(wú)法如期實(shí)現(xiàn)時(shí) ， 資助者會(huì)感到不滿 。 ? 以平安好房為代表的融資開(kāi)發(fā)類(lèi)眾籌 ， 在拿地后即展開(kāi) ， 可融得資金規(guī)模較大 ， 能在較大程度的解決開(kāi)發(fā)商最為關(guān)注的 客戶 +資金 兩大問(wèn)題 ， 或?qū)⒊蔀槲磥?lái)房地產(chǎn)眾籌發(fā)展的重點(diǎn)方向之一 。 ? 由于房地產(chǎn)眾籌剛剛起步 ， 法律法規(guī)尚不完善 ， 存在與非法集資混淆 、 與 《證券法 》 《 公司法 》 等沖突的風(fēng)險(xiǎn) ， 這也給房地產(chǎn)眾籌的發(fā)展加大了難度 ，要求對(duì)房地產(chǎn)眾籌的設(shè)計(jì)及實(shí)施更加謹(jǐn)慎 ， 給創(chuàng)新加上一個(gè)保險(xiǎn)繩 。 ? 目前 ， 平臺(tái)上 已經(jīng) 匯集了住宅公寓 、 旅游地產(chǎn) 、 商業(yè)商鋪等多個(gè)眾籌項(xiàng)目 。 擬定 8月 1日開(kāi)盤(pán)， 4285平方。 性質(zhì)：酒店式公寓。 項(xiàng)目眾籌成功后 ，眾籌網(wǎng)留存項(xiàng)目眾籌總金額的 30%作為保證金 ， 在項(xiàng)目發(fā)起人兌現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目投資人的回報(bào)承諾后 ， 眾籌網(wǎng)將該保證金返還給項(xiàng)目發(fā)起人 。 ? 3） 資金支付渠道費(fèi)：為保證眾籌資金安全 ， 眾籌項(xiàng)目項(xiàng)下資金均通過(guò)第三方支付公司代為劃轉(zhuǎn) ， 由此產(chǎn)生的支付渠道費(fèi)由項(xiàng)目發(fā)起人負(fù)擔(dān) 。 如眾籌項(xiàng)目不成功 ， 則不收取該筆費(fèi)用 。 截止項(xiàng)目結(jié)束時(shí)間 ， 如項(xiàng)目眾籌金額低于預(yù)定眾籌金額 ， 則項(xiàng)目眾籌失??；如項(xiàng)目眾籌金額等于或大于預(yù)定眾籌金額 ， 則項(xiàng)目眾籌成功 。 眾籌買(mǎi)房只是最初級(jí)的眾籌模式 ， 眾籌建房才是好房眾籌的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo) 。 成功項(xiàng)目 折扣購(gòu)房權(quán)： ： 73㎡、 78㎡、 82㎡。 ：優(yōu)先購(gòu)房權(quán)。 ：優(yōu)先購(gòu)房權(quán) 。推薦新客戶， 雙方均可享 3千元房款優(yōu)惠，單套公寓最高 優(yōu)惠 。 ： 50000~135000元。 成功項(xiàng)目 股權(quán)眾籌： 。
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