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城市可持續(xù)發(fā)展講稿(孫久文老師)__第4講城市土地與-在線瀏覽

2025-02-07 10:12本頁面
  

【正文】 ? 城市土地的租金收益主要表現(xiàn)為城市土地級(jí)差地租和壟斷地租,是城市土地產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化而來的,城市土地價(jià)格只不過是地租的資本化形式。 城市土地的產(chǎn)出率 ? 城市土地的產(chǎn)出率是指單位面積上創(chuàng)造的GDP。并且不同的城市其土地產(chǎn)出率也是有差異的,城市經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá),城市土地利用越合理,土地產(chǎn)出率越高 .城市規(guī)模不同,土地產(chǎn)出率也有差異,城市規(guī)模越大,產(chǎn)出水平越高。 ? 城市土地稅收是城市財(cái)政收入的重要來源,它的正常運(yùn)轉(zhuǎn)不僅為城市建設(shè)積累資金,而且可以調(diào)整土地資源的配置,通過稅收對(duì)土地市場的干預(yù),調(diào)節(jié)城市經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行和收入的再分配。 ? 國內(nèi)土地稅收起步較晚,但也取得了較大進(jìn)展,我國土地稅收也包含在房地產(chǎn)稅中,房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅,城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅。 ? 城市用地規(guī)模的增長在一定程度上促進(jìn)了城市規(guī)模的發(fā)展,但是,用地規(guī)模的擴(kuò)大到一定程度,反而不利于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。城市經(jīng)濟(jì)是一種聚集經(jīng)濟(jì),也可以說是一種節(jié)約經(jīng)濟(jì),用地規(guī)模過大,會(huì)增加交易成本,降低各經(jīng)濟(jì)要素之間的聚集度,影響土地的集約利用,制約城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 (2)用地結(jié)構(gòu)對(duì)城市產(chǎn)業(yè)的影響 ? 土地作為城市的載體同時(shí)也是城市產(chǎn)業(yè)的載體,因而土地的利用結(jié)構(gòu)會(huì)影響這些要素的配合,從而影響城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 ? 城市的土地是有限的,這就需要調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu),降低工業(yè)、倉儲(chǔ)用地,以滿足商業(yè)、交通、住宅用地的需要,從而優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),使第三產(chǎn)業(yè)有更大的發(fā)展空間。 (3)城市地價(jià)對(duì)生產(chǎn)成本的影響 ? 土地價(jià)格的上漲往往導(dǎo)致企業(yè)固定投資的增加,從而增加預(yù)算成本。 ? 城市土地的價(jià)格是隨著社會(huì)的發(fā)展而不斷升高的,這體現(xiàn)了城市土地的增值性,同時(shí)城市土地價(jià)格的升高,也反映了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這就是土地價(jià)格的成本因素使得城市中心往往成為商業(yè)中心、金融中心及 CBD區(qū)域,而不是工業(yè)、農(nóng)業(yè)的中心的原因。 (4)土地開發(fā)量對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響 ? 一方面,土地的開發(fā)量過少會(huì)造成供不應(yīng)求的局面,為了獲得稀缺的資源,開發(fā)商不惜血本、互相競價(jià),結(jié)果土地價(jià)格被過度抬高。 ? 另一方面,若土地的開發(fā)量過大,其對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的危害更大。 ? 而房地產(chǎn)商開發(fā)資金大部分來自銀行的貸款,土地的大量開發(fā),一旦資金鏈出了問題,很容易造成房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定,引發(fā)地產(chǎn)泡沫。由于各國的自然條件、歷史文化背景、社會(huì)制度等方面的差異,實(shí)行城市土地儲(chǔ)備的動(dòng)機(jī)和目的不同,因此國外學(xué)者對(duì)城市土地儲(chǔ)備的定義不盡相同。概括起來,比較有代表性的概念有以下幾種: ? 第一 ,城市土地儲(chǔ)備是對(duì)土地使用權(quán)的調(diào)整安排。即由政府或委托的機(jī)構(gòu),通過征購、回收等方式,從分散的土地使用者手中,把土地集中起來,并由政府或政府委托的機(jī)構(gòu)組織進(jìn)行土地開發(fā),在完成了房屋的拆遷、土地平整等一系列前期開發(fā)工作后,再根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地需求或土地供應(yīng)計(jì)劃,有計(jì)劃地以出讓、轉(zhuǎn)讓方式將土地投入市場。城市土地儲(chǔ)備制度,是政府依照法定程序,運(yùn)用市場機(jī)制,按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃,對(duì)通過收購、收回、置換和征用等方式取得的土地進(jìn)行前期開發(fā),并予以儲(chǔ)存
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