城市可持續(xù)發(fā)展講稿(孫久文老師)__第4講城市土地與-在線瀏覽
2025-02-07 10:12本頁面
【正文】 ? 城市土地的租金收益主要表現(xiàn)為城市土地級差地租和壟斷地租，是城市土地產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化而來的，城市土地價格只不過是地租的資本化形式。 城市土地的產(chǎn)出率 ? 城市土地的產(chǎn)出率是指單位面積上創(chuàng)造的GDP。并且不同的城市其土地產(chǎn)出率也是有差異的，城市經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，城市土地利用越合理，土地產(chǎn)出率越高 .城市規(guī)模不同，土地產(chǎn)出率也有差異，城市規(guī)模越大，產(chǎn)出水平越高。 ? 城市土地稅收是城市財政收入的重要來源，它的正常運轉(zhuǎn)不僅為城市建設(shè)積累資金，而且可以調(diào)整土地資源的配置，通過稅收對土地市場的干預(yù)，調(diào)節(jié)城市經(jīng)濟(jì)的運行和收入的再分配。 ? 國內(nèi)土地稅收起步較晚，但也取得了較大進(jìn)展，我國土地稅收也包含在房地產(chǎn)稅中，房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅。 ? 城市用地規(guī)模的增長在一定程度上促進(jìn)了城市規(guī)模的發(fā)展，但是，用地規(guī)模的擴(kuò)大到一定程度，反而不利于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。城市經(jīng)濟(jì)是一種聚集經(jīng)濟(jì)，也可以說是一種節(jié)約經(jīng)濟(jì)，用地規(guī)模過大，會增加交易成本，降低各經(jīng)濟(jì)要素之間的聚集度，影響土地的集約利用，制約城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 (2)用地結(jié)構(gòu)對城市產(chǎn)業(yè)的影響 ? 土地作為城市的載體同時也是城市產(chǎn)業(yè)的載體，因而土地的利用結(jié)構(gòu)會影響這些要素的配合，從而影響城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 ? 城市的土地是有限的，這就需要調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)，降低工業(yè)、倉儲用地，以滿足商業(yè)、交通、住宅用地的需要，從而優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使第三產(chǎn)業(yè)有更大的發(fā)展空間。 (3)城市地價對生產(chǎn)成本的影響 ? 土地價格的上漲往往導(dǎo)致企業(yè)固定投資的增加，從而增加預(yù)算成本。 ? 城市土地的價格是隨著社會的發(fā)展而不斷升高的，這體現(xiàn)了城市土地的增值性，同時城市土地價格的升高，也反映了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這就是土地價格的成本因素使得城市中心往往成為商業(yè)中心、金融中心及 CBD區(qū)域，而不是工業(yè)、農(nóng)業(yè)的中心的原因。 (4)土地開發(fā)量對房地產(chǎn)業(yè)的影響 ? 一方面，土地的開發(fā)量過少會造成供不應(yīng)求的局面，為了獲得稀缺的資源，開發(fā)商不惜血本、互相競價，結(jié)果土地價格被過度抬高。 ? 另一方面，若土地的開發(fā)量過大，其對社會經(jīng)濟(jì)的危害更大。 ? 而房地產(chǎn)商開發(fā)資金大部分來自銀行的貸款，土地的大量開發(fā)，一旦資金鏈出了問題，很容易造成房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定，引發(fā)地產(chǎn)泡沫。由于各國的自然條件、歷史文化背景、社會制度等方面的差異，實行城市土地儲備的動機(jī)和目的不同，因此國外學(xué)者對城市土地儲備的定義不盡相同。概括起來，比較有代表性的概念有以下幾種： ? 第一 ,城市土地儲備是對土地使用權(quán)的調(diào)整安排。即由政府或委托的機(jī)構(gòu)，通過征購、回收等方式，從分散的土地使用者手中，把土地集中起來，并由政府或政府委托的機(jī)構(gòu)組織進(jìn)行土地開發(fā)，在完成了房屋的拆遷、土地平整等一系列前期開發(fā)工作后，再根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對土地需求或土地供應(yīng)計劃，有計劃地以出讓、轉(zhuǎn)讓方式將土地投入市場。城市土地儲備制度，是政府依照法定程序，運用市場機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對通過收購、收回、置換和征用等方式取得的土地進(jìn)行前期開發(fā)，并予以儲存
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