城市可持續(xù)發(fā)展講稿(孫久文老師)__第4講城市土地與-文庫(kù)吧資料
2025-01-10 10:12本頁(yè)面
【正文】 念 ? 在國(guó)外，城市土地儲(chǔ)備通常稱為土地銀行，英文通常稱為 Land Banking或者 Public Land Banking。因?yàn)橥恋氐拇罅块_發(fā)會(huì)給房地產(chǎn)商造成一種升值的預(yù)期，在升值預(yù)期的刺激下，房地產(chǎn)商紛紛大量搶購(gòu)?fù)恋剡M(jìn)行開發(fā)，形成了一股土地開發(fā)熱，而這種開發(fā)熱又會(huì)產(chǎn)生更大的升值預(yù)期，結(jié)果也會(huì)抬高土地的價(jià)格。而地價(jià)的抬高，使開發(fā)商的成本增加，一些資產(chǎn)薄弱的房地產(chǎn)商迫于巨大的負(fù)債壓力，不得不退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。 ? 例如，中關(guān)村西區(qū)的開發(fā)，就使商務(wù)成本上升，一些大的國(guó)際性公司，反而遷走了。 ? 高地價(jià)意味著高成本，土地價(jià)格正是通過(guò)成本要素影響企業(yè)利潤(rùn)進(jìn)而使企業(yè)在利潤(rùn)最大化的選擇中自動(dòng)調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，合理利用土地。成本是企業(yè)利潤(rùn)的關(guān)鍵，土地價(jià)格的升高，在其他條件不變情況下，必然使企業(yè)的利潤(rùn)下降，而企業(yè)是利潤(rùn)最大化的追求者，這樣就促使企業(yè)提高生產(chǎn)的集約度，減少土地的使用面積。 ? 一般來(lái)說(shuō)城市化水平就越高 ,第三產(chǎn)業(yè)比重越大。 ? 現(xiàn)代化城市是一個(gè)商業(yè)、金融、交通、信息高度發(fā)達(dá)的體系，同時(shí)也是人居環(huán)境十分宜人的體系，城市綠化、市政設(shè)施需要占據(jù)城市大量空間，因而需要城市提供更多的土地。 ? 適當(dāng)?shù)挠玫匾?guī)模必須有賴于城市政府的宏觀調(diào)控，實(shí)行城市土地儲(chǔ)備可以較好地控制城市用地規(guī)模，從而提高土地的集約利用，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 ? 我國(guó)城市用地規(guī)?？傮w上偏大，而且表現(xiàn)為城市越小，用地規(guī)模越大，城市效益越差。 ? (1)用地規(guī)模對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的影響 ? 我國(guó)是個(gè)人多地少的國(guó)家，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市人口規(guī)模的擴(kuò)大，市政、交通設(shè)施的增加，城市用地規(guī)模不斷增大，城市對(duì)土地的需求迅速膨脹。 ? 土地稅收在國(guó)外可以占到財(cái)政收入的 30— 50%，有的國(guó)家和地區(qū)比例更高，達(dá)到 50— 80%，國(guó)外土地稅一般包含在房地產(chǎn)稅中，大部份在不動(dòng)產(chǎn)稅中收取。城市規(guī)模越大，越容易形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)、集約經(jīng)濟(jì)，從而其土地單位產(chǎn)出率也越高。城市土地的產(chǎn)出率是城市土地是否合理利用的重要標(biāo)志。中國(guó)自實(shí)行土地有償使用以來(lái)， 1992年至 2023年，全國(guó)土地出讓金收入累計(jì)達(dá) 1萬(wàn)多億元，其中近三年累計(jì)達(dá) 9100多億元，扣除成本后的純收入約有四分之一?？梢?，城市土地資產(chǎn)是城市的一筆巨大的財(cái)富。城市土地作為資產(chǎn)，由于人們不斷的投資開發(fā)，具有了很高的價(jià)值?？梢姡竭^(guò) 20層后，這塊土地的收益開始遞減。 ? 在中國(guó)解放前的上海南京路外灘，每畝地的銀價(jià)達(dá) 36萬(wàn)兩，折合人民幣 112萬(wàn)元，現(xiàn)在北京的王府井、上海的外灘等地區(qū)，土地的價(jià)格也是十分高昂的。 案例 ? 土地的增值性表現(xiàn)為地價(jià)的升高，城市地價(jià)是城市經(jīng)濟(jì)的晴雨表，地價(jià)的升高是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要體現(xiàn)。 ?第四，城市土地報(bào)酬的遞減性。土地的位置是決定城市土地租金和價(jià)格的重要因素。 ? 城市土地作為一種資產(chǎn)，具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值和交換價(jià)值，能夠進(jìn)行流通，還可以抵押，因而投資風(fēng)險(xiǎn)低，保值性高，其經(jīng)濟(jì)價(jià)值會(huì)隨著城市的發(fā)展而表現(xiàn)出明顯的增值性。 ? 一方面是指供給人們活動(dòng)的土地面積是有限的， ? 另一方面是指特定地段的
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