【正文】 下的比重則逐漸縮小。 ? 單價 15000以上集中在市中心，楊浦、普陀、閘北較難找到。 ? 楊浦、閘北在此價格段分布比重比較突出，達 40%以上。 2 0 0 5 年1 9 月全市中高檔房源各區(qū)成交量及區(qū)域內(nèi)比重46%41%35%32%26%24%22% 21%15%13% 13%11%6% 5%4%1%051015202530354045楊浦 閘北 徐匯 虹口 長寧 普陀 盧灣 浦東 靜安 閔行 青浦 黃浦 南匯 松江 寶山 嘉定萬 M2區(qū)域內(nèi)所占比重0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%成交量 區(qū)域內(nèi)成交比重1000015000元 /平方米價格分布區(qū)域 一、住宅市場分析 （一）上海宏觀市場研究 ? 供應(yīng)量預測： “十一五”期間住宅供應(yīng)量為 10850萬平方米，年供應(yīng)量為 2170萬平方米?！笆晃濉逼陂g住宅成交總量為 10551萬平方米。 ? 房地產(chǎn)業(yè)還將擔負著完善社會保障的重任，對于構(gòu)建和諧社會具有重要的意義。 ? 價格走勢： 由于兩個 1000萬的沖擊，中低價住房比例將大大增加，高價房的供應(yīng)比例相對降低，同時，需求結(jié)構(gòu)也將向中低價方向調(diào)整。 ? 行業(yè)競爭： 對企業(yè)而言，宏觀調(diào)控將給有實力的企業(yè)充分調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，以適應(yīng)宏觀調(diào)控，調(diào)整完成以后將可能面臨更好的發(fā)展契機。 ? 運行機制： 對政府而言，為未來成熟房地產(chǎn)市場的建立打 好基礎(chǔ)。包括江灣天地板塊、復旦江灣新校區(qū)板塊、江灣公園板塊、自然花園板塊、都市村莊板塊、知識商務(wù)板塊。 國際商貿(mào)綜合服務(wù)區(qū)；漁人碼頭博覽旅游休閑區(qū)；復興島環(huán)島生態(tài)生活區(qū)。 一、住宅市場分析 （二）楊浦區(qū)域市場研究 ? 未來五年將有 200萬平方米的住宅供應(yīng)，主要來自新江灣城、平?jīng)雎犯脑旒敖瓿鲎尩耐恋亍? 平?jīng)雎犯脑欤?改造面積約 33萬平方米，可建住宅面積約 6070萬平方米。 供應(yīng)量分析 —— 供應(yīng)量歷來偏低，未來將有較大的供應(yīng)量。供求量由增長到逐漸遞減趨勢。 ? 2023年底有望達到供求平衡。 20232023年 9月 楊浦區(qū)商品房供求關(guān)系走勢0 . 7 11 . 1 3 1 . 1 70 . 9 61 . 1 00 . 9 40204060801001201401601802002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2 0 0 5 年1 9月萬M201批準預售面積 登記預售面積 供求比 一、住宅市場分析 （二）楊浦區(qū)域市場研究 2023年 ? 2023年供應(yīng)量 ? 2023年成交量 20232023年 ? 住宅年均供求量為 ? 住宅供求總量為 供求關(guān)系分析 —— 預測基本處于“供略大于求”局面 2023 年供求預估表 時段 2023 年 1 9 月 20 05 年（預計） 住宅供應(yīng)量（萬平方米） 住宅成交量（萬平方米） 供求比 一、住宅市場分析 （二）楊浦區(qū)域市場研究 ? 從數(shù)據(jù)上看，商品房均價呈跳躍式上升，年漲幅超過全市。 ? 2023年住宅均價突破萬元大關(guān)，并一直穩(wěn)定在萬元以上。住宅價格受新政影響較小。 2023年 2023年 9月楊 浦區(qū)商品房成交均價走勢圖4056 42515286753598984. 81 %42 .5 5%31 .3 6%24 .3 5%0202340006000800010000120232023年 2023年 2 0 0 3 年 2023年 2 0 0 5 年1 9 月元/ M20%10%20%30%40%50%均價 增長率 一、住宅市場分析 （二）楊浦區(qū)域市場研究 ? 月度價格基本在 1萬元以上，新增房源對區(qū)域均價影響較大。 2023年19月楊浦區(qū)住宅成交均價走勢圖（除動遷房）987510466124881387011510 1144510135103961065590001000011000120231300014000150001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月元/M20 . 20 . 1 50 . 10 . 0 500 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 5均價 漲跌幅短期價格走勢 —— 受宏觀調(diào)控影響，處于調(diào)整階段，價格起伏較大，但主力成交價格基本穩(wěn)定 1000015000元 /平方米之間。 ? 價格趨勢： 2023年集中供應(yīng)，中長期價格仍有上升空間。 楊浦區(qū) 10000 15000 元 / 平方米在售樓盤列 表 樓盤名稱 板塊 目前均價 （元 / 平方米） 總建面積（平方米） 總套數(shù)（套） 現(xiàn)代星洲城三期 控江路板塊 11000 81078 560 華升新苑二期 控江路板塊 17000 102023 875 寶地東花園 控江路板塊 13980 170000 1404 珠江香樟南園二期 平?jīng)雎?、東外灘沿線板塊 11280 80000 880 新江灣城雍景苑 新江灣城及中原板塊 10881 150000 1156 海尚佳園 平?jīng)雎?、東外灘沿線板塊 10515 60000 550 陽明苑 控江路板塊 12023 15364 140 中軒麗苑二期 平?jīng)雎贰|外灘沿線板塊 10500 48000 360 一、住宅市場分析 （三）競爭市場研究 產(chǎn)品特征 —— 房型、面積 ? 房型： 基本以經(jīng)濟型為主，二房占據(jù)比重最大，其次為三房。 ? 面積： 二房主力面積 92106平方米，三房主力面積 124140平方米。儲藏室配置比例占 %。 ? 三房： 儲藏室配置比例有所放大，達到50%；次臥的開間主力尺度有所放大，為相對舒適型配置；大部分的三房房型都設(shè)計為客廳朝南，以及主臥室和一間次臥朝南，另外一間次臥以及廚房、餐廳等輔助功能空間朝北；主臥室內(nèi)一般都套有主衛(wèi)，從而形成主人較為私密的生活空間；餐廳的北面開始大量設(shè)計成觀景陽臺。銷售最快的集中在1000012023元 /平方米之間。主力總價在 83172萬元 /套。 楊浦區(qū)競爭市場分析 楊浦區(qū)1 0 0 0 0 ～1 5 0 0 0 元/ 平方米樓盤均價分析圖現(xiàn)代星洲城三期華升新苑二期寶地東花園新江灣城雍景苑陽明苑珠江香樟南園二期海尚佳園 中軒麗苑二期80009000100001100012023130001400015000160000 1 2 3 4 5 6 7 8 9楊浦區(qū)1 0 0 0 0 ～1 5 0 0 0 元/ 平方米樓盤三房總價分析圖050100150200250300現(xiàn)代星洲城三期華升新苑二期寶地東花園珠江香樟南園二期新江灣城雍景苑海尚佳園陽明苑中軒麗苑二期單位：萬元 一、住宅市場分析 （三）競爭市場研究 聯(lián)洋社區(qū)產(chǎn)品分析 第一階段：經(jīng)濟型 二 、 三房為主 ， 滿足居住功能 。 代表樓盤： 水清木華 當代清水園 浦東虹橋花園 金樽花園 第三階段：兩極化 既有經(jīng)濟型 ， 也有豪華型 ， 同時全裝修房開始入市 。 ? 戶型配置： 目前戶型配比中，三房、四房占據(jù)絕大多數(shù)。 ? 總價區(qū)間： 74570萬元 /套。 ? 統(tǒng)一規(guī)劃，各樓盤之間品質(zhì)較為接近，差異性主要體現(xiàn)在戶型設(shè)置。 ? 房型設(shè)置基本為一梯兩戶。 ? 主力面積： 二房為 127139平方米 三房為 15018平方米（大于其他區(qū)域同類型產(chǎn)品） 四房、復式為 230340平方米。 ? 單價區(qū)間： 1202327000元 /平方米；主力單價在 1250017000元 /平方米之間。 古北二期板塊產(chǎn)品分析 一、住宅市場分析 （四）客戶需求特征分析 基 本 特 征 ? 年齡特征： 年齡特征 3150歲，該群體具有一定的社會地位，收入可觀；追求相對舒適的生活方式或擁有一定的資金進行投資。 ? 家庭月收入： 主力收入在 800012023元 /月。 ? 面積需求： 購房者的意愿一般是傾向于選擇寬敞的居住空間。 ? 總價承受能力： 多數(shù)（ %）選擇 100150萬元總價范圍的住房，這與前面調(diào)查得出的主力面積需求 100120平方米呈對應(yīng)，從側(cè)面印證調(diào)研的有效性。 面積需求% %2 2 . 2 0 %%%%%0%10%20%30%40%60 6080 80100 1 0 0 1 2 0 120150 150200 200300目標客群 ：單價在 1000015000元 /平方米的需求者 總價承受能力%%%%%%0%10%20%30%40%50%60%30萬 3050萬 5070萬 70100萬 100150萬 150200萬 二、項目理解 （一）地塊基本情況 ? 所處位置如右圖所示。 ? 規(guī)劃條件 住宅部分：用地面積 ，容積率 商業(yè)部分：用地面積 ，容積率 2。 ? 周邊水系、綠化等景觀環(huán)境良好。直接通達淞滬路、殷行路主干道。 ? 公共交通尚未進駐。 ? 高端客戶缺乏。 ? 市場認知度不高。 ? 五角場副中心趨于成熟。 ? 軌道交通加緊建設(shè)之中。 五角場現(xiàn)狀實