【正文】 途徑與意義2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論(1) 流程管理的原則(2) 項目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項目研發(fā)之設(shè)計階段流程管理3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn)4. 設(shè)計管理程序與制度的執(zhí)行 案例：某項目在策劃階段就開展院落 式花園洋房的創(chuàng)新設(shè)計研究，大第四節(jié) 在項目研發(fā)階段實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)重要地帶 ” 大地縮短了項目研發(fā)階段的周期第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分析優(yōu)化點(diǎn)二：在編寫方案設(shè)計任務(wù)書前先完成修訂影響項目方案設(shè)計的產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；在擴(kuò)初設(shè)計開始前完成項目的施工圖設(shè)計指引編制，以便保證后期的設(shè)計工作的質(zhì)量和進(jìn)度。但是部分戶型空調(diào)內(nèi)外機(jī)設(shè)置在室內(nèi)空調(diào)小室內(nèi)，導(dǎo)致室內(nèi)噪音大，空調(diào)外機(jī)散熱不好，法論(1) 流程管理的原則(2) 項目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項目研發(fā)之設(shè)計階段流程管理直接影響制冷效果。3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn)4. 設(shè)計管理程序與制度的執(zhí)行第四節(jié) 在項目研發(fā)階段實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)重要地帶 ”第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分析第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論(1) 流程管理的原則(2) 項目研發(fā)之論證階 段流程管理(3) 項目研發(fā)之策劃階段流程管理案例： 某項目在方案階段進(jìn)行的一步步的模型(4) 項目研發(fā)之設(shè)計階段流程管理3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn)4. 設(shè)計管理程序與制度的執(zhí)行推敲工作，有效地指導(dǎo)了方案的立面的體量、材料、色彩以及部品的深化研究設(shè)計，為下一步的擴(kuò)初第四節(jié) 在項目研發(fā)階段實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)重要地帶 ” 設(shè)計和部品材料研究奠定了良好的基礎(chǔ)。優(yōu)化點(diǎn) 6：在土建施工圖完成的同時，基本完成部品材料定板封樣工作 。，并行開展模型推敲和結(jié)構(gòu)、設(shè)備的初步方案設(shè)計，并在擴(kuò)初階段中完成：l 戶型優(yōu)化與精細(xì)化設(shè)計l 成本的限額設(shè)計l 主要設(shè)備的選型（電梯、空調(diào)等）與系統(tǒng)方案設(shè)計 項目設(shè)計管理階段主要涉及成本管理的流程優(yōu)化總結(jié)：1 規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 3. 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項目成本控制的理念2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化5. 設(shè)計中的成本管控通病與案例分析 ，并行開展和完成技術(shù)應(yīng)用成果匯編、方案最終模型、產(chǎn)品材料清單以及進(jìn)行營銷配合資料準(zhǔn)備工作。 第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的 部品包含材料、設(shè)備與細(xì)部構(gòu)件這三類需要影響因素 細(xì)部設(shè)計和采購實現(xiàn)的，影響項目效果和成第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī) 本的工程用品。 階 段的成本管理成果 標(biāo) 準(zhǔn)項目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 輔助節(jié)點(diǎn) 管理目標(biāo) 案例項 目初判 成本估算表項 目決策 項 目成本 測 算方案 階 段 成本基價表 (方案 階 段 )深化 擴(kuò) 初 階 段 典型樓 棟結(jié) 構(gòu)指 標(biāo) 表施工 圖 成本 預(yù) 算清 單全精裝修房施工 圖成本 預(yù) 算清 單竣工 驗 收 成本 結(jié) 算第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義 建立 “材料部品 ”成果標(biāo)準(zhǔn)2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論三個設(shè)計階段、三種材料成果標(biāo)準(zhǔn)3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn)（ 1）設(shè)計管理成果標(biāo)準(zhǔn)材料與成本密切結(jié)合建立的原則（ 2）項目論證階段成果（ 3）項目策劃階段成果（ 4）項目設(shè)計階段成果預(yù)測成本－－設(shè)計前期階段完成，依據(jù)是 “產(chǎn)品方案 ”預(yù)估成本－－施工圖開始之前完成。第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)專業(yè)地帶 ”第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分析1 規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 3. 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項目成本控制的理念2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化5. 設(shè)計中的成本管控通病與案例分析 3 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)的形式 窗地比 外墻材料及部品 停車方式及人防方案 主要設(shè)備選型 產(chǎn)品附加值對應(yīng)的成本 合理的景觀成本配置億城集團(tuán)股份有限公司 方案、施工圖設(shè)計階段成本優(yōu)化的 30個角度 在方案、施工圖設(shè)計階段，成本部門提前介入進(jìn)行成本優(yōu)化，對降低項目造價起到事半功倍的效果，這在成本、設(shè)計、工程人員當(dāng)中已經(jīng)深入人心，現(xiàn)從以下方面提出成本優(yōu)化的思考角度來拋磚引玉。? 減少架空層面積：架空層可以增加透視、透風(fēng)，給地面活動人群增加舒適度，政府也鼓勵如架空層達(dá)一定高度不計容積率，但架空層建安成本一般達(dá) 2023元 /m2，又不能銷售，建議盡可能減少架空層面積；一、規(guī)劃指標(biāo)：? 合理控制地下停車位和地面停車位的比例：一個地下停車位建安成本約 10~12萬元（ 2500元 /m240~50m2），一個地面停車位建安成本不到 1萬元（ 250元 /m220~25m2），建議結(jié)合產(chǎn)品品質(zhì)和滿足規(guī)劃要求停車位數(shù)量前提下，盡量減少地下停車位增加地面停車；? 優(yōu)化層高：滿足產(chǎn)品定位、營銷需要前提下，確定合理層高，可同時控制造價和提高節(jié)能效果（如夏天減少空調(diào)運(yùn)行費(fèi)用）；二、基礎(chǔ)設(shè)施：? 管網(wǎng)布置優(yōu)化：特別是中大型項目，優(yōu)化室外給排水管網(wǎng)走向、化糞池位置（宜處單體重心位置）減少給排水管長度可以減少一定造價；? 供配電房位置優(yōu)化：合理確定供配電房所在小區(qū)內(nèi)位置以縮短高壓進(jìn)線電纜、低壓電纜（配電房至各棟單體）的長度；? 水泵房位置優(yōu)化：水泵房所處位置對給水管總長度有一定影響，應(yīng)加以優(yōu)化；二、基礎(chǔ)設(shè)施：? 小區(qū)道路優(yōu)化：從道路面層材料（石材、瀝青混凝土、混凝土）、結(jié)構(gòu)層和面層厚度（是人行、還是上小型車輛、還是要考慮消防車輛）、路牙材質(zhì)（石材、混凝土）等方面優(yōu)化；? 停車場：從面層材料（石材、混凝土、建菱磚、混凝土植草磚、塑料植草磚）、結(jié)構(gòu)層和面層厚度（是否上大型車輛）、路牙材質(zhì)（石材、混凝土）等方面優(yōu)化； 三、環(huán)境：? 1 硬質(zhì)地面面層材料優(yōu)化：面層材料在硬質(zhì)地面造價中超過一半比例，在方案階段景觀設(shè)計還沒有開始，但面層材料是景觀設(shè)計階段優(yōu)化的重點(diǎn)，如材料檔次是否與產(chǎn)品匹配、厚度是否與荷載匹配；? 1 綠化的優(yōu)化：地被、灌木、喬木造價依次提高，所以三種植物應(yīng)搭配有度、疏密有間；喬木貴賤差別很大，甚至上百倍，建議避免使用動輒上萬元喬木；選用植物應(yīng)與本地氣候、土壤相適應(yīng)，否則死亡率高則造價高、后期養(yǎng)護(hù)費(fèi)用也高；四、公建配套：? 1減少地下室埋深：除滿足人防要求外盡量將全地下室改為半地下室，可以減少土石方、基坑支護(hù)、地下室外墻結(jié)構(gòu)、外墻防水、通風(fēng)等大量造價；? 1優(yōu)化地下室停車位劃線：認(rèn)真排版地下室停車位，可以提高一定的使用率，多出的幾個停車位，無論從營銷角度還是建安角度，都是一筆不小的數(shù)；停車位的排放還跟柱網(wǎng)有關(guān)，高層建筑 距（中 中）剛好可以排 3部車，這是個結(jié)構(gòu)上經(jīng)濟(jì)、停車排放上也經(jīng)濟(jì)的柱距；怪異的柱網(wǎng)會大大降低停車位使用效率； 五、單體：? 1選擇經(jīng)濟(jì)柱距、梁跨：較經(jīng)濟(jì)的主梁跨度在 ~8m，不建議設(shè)計師使用超大、過小、怪異的柱網(wǎng)；? 1選擇方正柱網(wǎng)：方正柱網(wǎng)可以提高地下室停車位利用率，也避免可能因此產(chǎn)生轉(zhuǎn)換層；? 1鋼筋級別、種類優(yōu)化：如樓板使用冷軋帶肋鋼筋代替熱軋圓盤條，由于成品強(qiáng)度比原材料增加 30%，并且冷軋后線材伸長了近20%，可節(jié)省鋼材約 20%左右；五、單體：? 1減少、避免轉(zhuǎn)換層：轉(zhuǎn)換層的鋼筋含量、混凝土含量、模板含量分別是標(biāo)準(zhǔn)層 68倍、 23倍、 23倍，所以在轉(zhuǎn)換層增加投入和使用轉(zhuǎn)換層后帶來的銷售效益之間應(yīng)加以經(jīng)濟(jì)性比較；? 1減少、避免外立面二層皮：外立面（石材、面磚、涂料）完成面基礎(chǔ)上再外掛鋁穿孔板、鋁格柵等裝飾構(gòu)件以取得外立面效果，但第二層皮每平方米造價不菲（ 300500元 /m2），所以應(yīng)加以優(yōu)化使用；? 降低開窗率：外立面門窗單價（ 400600元 /m2）比墻體單價（約 200元 /m2，包括墻體、抹灰、防水、外墻磚）高，每降低 窗率約降低造價 3元 /m2建面； ? 2優(yōu)化砌體材料：在滿足節(jié)能計算、當(dāng)?shù)貕w革新、外墻防水等要求前提下，可優(yōu)先考慮價格合理的墻體材料，其價格從低到高順序如下：粘土紅磚 燒結(jié)粉煤灰磚 蒸壓灰砂磚 混凝土爐渣實心磚 粘土空心磚 泡沫混凝土砌塊 陶粒磚 膨脹珍珠巖砌塊 蒸壓加氣混凝土砌塊；五、單體：? 2優(yōu)化節(jié)能門窗與普通門窗比例：節(jié)能門窗與普通門窗價差約100200元 /m2，建議通過節(jié)能計算，只在有節(jié)能（如西面夕曬）、降噪（臨馬路）需要的立面和層數(shù)使用節(jié)能門窗（中空 LOWE或中空或 LOWE），其他部位用普通門窗即可；? 2外墻材料優(yōu)化：外墻材料檔次、不同材料搭配應(yīng)與產(chǎn)品定位、售價匹配，避免昂貴材料的堆砌。在節(jié)能計算滿足要求前提下，盡量不采用外墻保溫（對外墻磚的施工及質(zhì)量也有一定影響）；? 2優(yōu)化防水方案：在方案階段，一般沒有防水具體做法，但在施工圖階段要與防水專業(yè)公司進(jìn)行二次設(shè)計和優(yōu)化，如：衛(wèi)生墻面防水只做到 ，無需到吊頂?shù)祝粡N房地面是否需要做防水等；地下室外、內(nèi)防水哪種做法效果更優(yōu)、造價更低等；五、單體：六、施工工藝、措施：? 2選用經(jīng)濟(jì)樁型：預(yù)應(yīng)力管樁比沖（鉆）孔灌注樁等其他樁型便宜；地質(zhì)較軟項目，能用錘擊地區(qū)盡量不用靜壓，以減少防陷機(jī)措施費(fèi)；滿足結(jié)構(gòu)安全前提，能用單樁承臺盡量不用兩樁、三樁承臺；在持力層深度一定即樁長一定的條件下，換算不同直徑管樁比較其經(jīng)濟(jì)性；? 2邊坡支護(hù)：盡量減少鋼筋混凝土擋土墻及預(yù)應(yīng)力錨鎖數(shù)量，有條件項目綜合考慮挖填土方因素后盡量采用自然放坡；? 初裝面層優(yōu)化：如是毛坯交樓，建議地面不做水泥沙漿找平層或面層，在澆搗混凝土樓板時隨搗隨抹光，既節(jié)省造價又減少客戶裝修鋪磚時產(chǎn)生空鼓情況；毛坯的抹灰平整度達(dá)不到客戶的精裝要求，往往在精裝時要鏟掉重抹，建議內(nèi)墻面分層抹灰時建議只做底層，不做面層； 1 規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 3. 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項目成本控制的理念2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化5. 設(shè)計中的成本管控通病與案例分析 二 在項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)專業(yè)地帶 ”與案例分析 1 項目成本管控的理念2 3 理控制的思路。在新的市場形勢下要求成本管理要快速反應(yīng)、要及時準(zhǔn)確、要合理定價、要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、要全局思考、要精益求精，公司成本管理面臨的挑戰(zhàn)和困難與日俱增。 更為合理的分配成本，更為高效的使用成本，是每一個成本人必須擔(dān)負(fù)起的共同職責(zé)。 在思考成本理念之前，有必要先了解其他行業(yè)其他公司的成本管理理念 ……、成本管理理念其他行業(yè)、其他公司的成本管理理念 戴爾 直銷（降低營銷成本）西南航空 減掉不必要的服務(wù)（減法價值工程）沃爾瑪 縮短供應(yīng)鏈（減少供應(yīng)商成本）豐田 擰干毛巾的最后一滴水 利潤 =價格 成本 （成本反逼法、精益化成本控制）宜家 先設(shè)計產(chǎn)品價格（成本反逼法）帕爾迪 細(xì)分客戶，指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計。（成本差異化戰(zhàn)略）大和房屋 工業(yè)化生產(chǎn)，作業(yè)成本控制方法、精益成本控制理念富力 占領(lǐng)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)强刂瞥杀咀詈玫姆椒? ？億城的選擇是什么、成本管理理念可供選擇的成本競爭理念：成本領(lǐng)先： 企業(yè)通過有效途徑降低成本，使企業(yè)的全部成本低于競爭對手的成本，甚至是在同行業(yè)中最低的成本，從而獲取競爭優(yōu)勢的一種戰(zhàn)略 差異化競爭： 是指為使企業(yè)產(chǎn)品與競