【正文】 第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)過(guò)程實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)專業(yè)地帶 ” 設(shè)計(jì)部控制目標(biāo)成本偏差率。（成本差異化戰(zhàn)略）大和房屋 工業(yè)化生產(chǎn)，作業(yè)成本控制方法、精益成本控制理念富力 占領(lǐng)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)强刂瞥杀咀詈玫姆椒? ？?jī)|城的選擇是什么、成本管理理念可供選擇的成本競(jìng)爭(zhēng)理念：成本領(lǐng)先： 企業(yè)通過(guò)有效途徑降低成本，使企業(yè)的全部成本低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的成本，甚至是在同行業(yè)中最低的成本，從而獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的一種戰(zhàn)略 差異化競(jìng)爭(zhēng)： 是指為使企業(yè)產(chǎn)品與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品有明顯的區(qū)別，形成與眾不同的特點(diǎn)而采取的一種戰(zhàn)略。 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的 部品包含材料、設(shè)備與細(xì)部構(gòu)件這三類需要影響因素 細(xì)部設(shè)計(jì)和采購(gòu)實(shí)現(xiàn)的，影響項(xiàng)目效果和成第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī) 本的工程用品。明確概念主題產(chǎn)品策劃耦合階段可行性研究報(bào)告項(xiàng)目產(chǎn)品定位概念規(guī)劃設(shè)計(jì) 項(xiàng)目策劃報(bào)告成本測(cè)算析論證階段 策劃階段如何在策劃階段提高 “產(chǎn)品附加值 ”？析征提問(wèn)：產(chǎn)品附加值體現(xiàn)在哪幾個(gè)方面？項(xiàng)目先天因素的揚(yáng)長(zhǎng)避短項(xiàng)目產(chǎn)品配置和性能的優(yōu)化項(xiàng)目產(chǎn)品概念、形式和風(fēng)格的差異化”分析獲得超額利潤(rùn) 提高地價(jià)承受底線市場(chǎng)利潤(rùn) ＝ 平均售價(jià)＋ 品牌附加值 ＋ 產(chǎn)品附加值 － 土地價(jià)格 － 其它成本析第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特征 提高產(chǎn)品附加值的方向第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的影響因素 先天因素的 產(chǎn)品配置和 產(chǎn)品概念、形式和第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系 揚(yáng)長(zhǎng)避短 性能優(yōu)化 風(fēng)格的差異化自然條件的分析 部品配置 產(chǎn)品概念和風(fēng)格社會(huì)條件的分析 性能標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)品形式規(guī)劃要點(diǎn)的分析銷計(jì)工程 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的成本管理：項(xiàng)目立項(xiàng) 主體結(jié)構(gòu)開(kāi)工 開(kāi)盤(pán)銷售 竣工 入伙設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目論證階段 項(xiàng)目策劃階段 設(shè)計(jì)管理階段 工程施工階段 入伙管理階段拓 銷售管理階段展 組織項(xiàng)目論證營(yíng) 組織項(xiàng)目策劃 /產(chǎn)初步產(chǎn)品定位 品、市場(chǎng)及客戶定位研究營(yíng)銷策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備銷售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理設(shè)規(guī)劃要點(diǎn) /規(guī)劃草案 概念規(guī)劃設(shè)計(jì) 方 案 設(shè) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 工程施工配合、銷售配合及入伙配合計(jì)前期工程配套的調(diào)研及配合設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件 工程施工至竣工驗(yàn) 銷售及入伙配合收成本 估算 測(cè)算 預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采 結(jié)算購(gòu)說(shuō)明及圖例：：代表關(guān)鍵里程碑 ：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會(huì)成為本階段其他專業(yè)開(kāi)展活動(dòng)的輸入條件。1 規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系下的成本管理 億城集團(tuán)股份有限公司項(xiàng)目初判投資決策論證管理階段 設(shè)計(jì)管理階段 工程管理階段銷售管理階段入伙管理階段工程拓展分析項(xiàng)目基本情況營(yíng)銷組織項(xiàng)目策劃 /產(chǎn)品、市場(chǎng)及客戶定位研究規(guī)劃草案設(shè)計(jì)營(yíng)銷策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)部品設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收 銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理成本測(cè)算 目標(biāo)成本形成、預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購(gòu) 結(jié)算實(shí)施方案時(shí)點(diǎn)營(yíng)銷策劃報(bào)告時(shí)點(diǎn)城市及市場(chǎng)評(píng)審時(shí)點(diǎn)說(shuō)明及圖例：：代表需多方論證節(jié)點(diǎn) ：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會(huì)成為本階段其他專業(yè)開(kāi)展活動(dòng)的輸入條件。執(zhí)行設(shè)備選型 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的成本管理：拿地節(jié)點(diǎn) 方案報(bào)建論證階段 策劃階段方案設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)管理階段擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)工程管理概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)建筑平面施工圖設(shè)計(jì)部品設(shè)計(jì)及定板實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)、設(shè)備 土建擴(kuò)初 施工圖初步方案產(chǎn)品配置建議 施工圖設(shè)計(jì)指引模型研究部品材料調(diào)研 部品材料清單 部品材料定板封樣銷售配合資料產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)景觀概念方案設(shè)計(jì) 景觀方案設(shè)計(jì)銷售示范區(qū)設(shè)計(jì)景觀施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)階段業(yè)務(wù)流程圖通過(guò) 優(yōu)化 流程管理，提高設(shè)計(jì)管理階段的成本管理水平成本專業(yè)配合工作報(bào)批報(bào)建配合工作主體工程設(shè)計(jì)模型推敲研究部品研究和定板詳勘和基礎(chǔ)設(shè)計(jì)景觀工程設(shè)計(jì)集團(tuán)相關(guān)部門(mén)配合銷售示范區(qū)設(shè)計(jì)項(xiàng)目部配合工作營(yíng)銷專業(yè)配合工作財(cái)務(wù)專業(yè)配合工作項(xiàng)目工程部配合工作物業(yè)管理配合工作項(xiàng)目策劃階段 —編寫(xiě)方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段 —方案設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段 —擴(kuò)初設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段 —施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目工程管理階段 —設(shè)計(jì)配合詳勘流程圖反映節(jié)點(diǎn)之間的主要輸入輸出關(guān)系委托方案設(shè)計(jì)單位（簽訂方案設(shè)計(jì)合同）規(guī)劃、建筑方案設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案模型推敲研究確定景觀概念方案設(shè)計(jì)單位提供營(yíng)銷專業(yè)評(píng)審意見(jiàn)提供成本專業(yè)評(píng)審意見(jiàn)提供工程專業(yè)評(píng)審意見(jiàn)提供物業(yè)管理的評(píng)審意見(jiàn)設(shè)計(jì)組織面積核算人防方案報(bào)建完成景觀概念方案設(shè)計(jì)提供《價(jià)格初步測(cè)算》項(xiàng)目收益測(cè)算編制《方案階段項(xiàng)目成本測(cè)算目標(biāo)》方案、環(huán)保、消防方案報(bào)建集團(tuán)實(shí)施方案聽(tīng)證會(huì)是否聽(tīng)證完成集團(tuán)實(shí)施方案聽(tīng)證會(huì)上會(huì)標(biāo)準(zhǔn)的資料優(yōu)化點(diǎn)一：將產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)流程與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主線分離， 并前置至項(xiàng)目策劃階段。 一、規(guī)劃指標(biāo)：? 提高可售率：在可銷售面積一定前提下，盡量減少配套面積（如會(huì)所、學(xué)校等），每提高 1%可售率，可降低造價(jià) 2040元 /m2銷面，效果立竿見(jiàn)影； ? 合理確定贈(zèng)送面積比例：通過(guò) “ 偷 ” 容積率（等同于 “ 偷 ” 地價(jià) ）對(duì)產(chǎn)品附加一定比例的贈(zèng)送面積使客戶從中受惠，但贈(zèng)送面積部分增加的建安成本應(yīng)從售價(jià)上反饋回來(lái)，即售價(jià)能不能同比回收或超比例回收，建議與營(yíng)銷、設(shè)計(jì)分析討論。沒(méi)有目標(biāo)的成本管理不是成本管理，只為目標(biāo)的成本管理不算成本管理。)北京 上海 深圳 武漢、東莞1. 項(xiàng)目成本控制的理念2. 如何制定 “目標(biāo)成本 ”3. 流程與計(jì)劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段普通多層住宅及公寓 (7層及以下 )別墅、雙拼、 TOWNHOUSE、花園洋房 (6+1層及以下 )小高層住宅及公寓(建筑高度＜ 60M)中高層住宅及公寓上部結(jié)構(gòu)自帶全埋一層地下室上部結(jié)構(gòu)自帶全埋一層地下室上部結(jié)構(gòu)自帶全埋一層地下室上部結(jié)構(gòu)第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分 (60M≤建筑高度＜ 80M) 自帶全埋一層地下室析 高層住宅及公寓 上部結(jié)構(gòu) (80M≤建筑高度＜ 100M) 自帶全埋一層地下室公共人防地下室（ 6級(jí)）公共普通全地下室公共半地下室第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的影響因素●景觀造價(jià) 控制總價(jià)偏差率分項(xiàng)動(dòng)態(tài)平衡第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系 分類及定義 硬景（元 /平米） 軟景 總造價(jià)（元 /平米） （元 /平米）第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)過(guò)程實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)專業(yè)地帶 ” 一類景觀區(qū)居住區(qū)級(jí) /小區(qū)級(jí)公共綠地范圍1. 項(xiàng)目成本控制的理念2. 如何制定 “目標(biāo)成本 ”3. 流程與計(jì)劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段二類景觀區(qū)組團(tuán)級(jí)綠地范圍三類景觀區(qū)宅間、宅旁綠地范圍四類景觀區(qū)道路旁綠化第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分 總計(jì)析 說(shuō)明：硬景：活動(dòng)場(chǎng)地、園路、環(huán)境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、環(huán)境照明燈具、戶外家私等；軟景：?jiǎn)棠?、灌木、花卉、草皮等種植類 ；區(qū)第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的影響因素 ●示范區(qū)造價(jià)控制總價(jià)偏差率分項(xiàng)動(dòng)態(tài)平衡第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)過(guò)程實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)專業(yè)地帶 ” 分類 費(fèi)用 建安費(fèi) 設(shè)計(jì)費(fèi)底層商業(yè)展示（元 /平米） （元 /平米） 總造價(jià)（元 /平米）1. 項(xiàng)目成本控制的理念2. 如何制定 “目標(biāo)成本 ”3. 流程與計(jì)劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段土建 銷售中心（臨建）裝修 銷售中心、樣板房景觀 臨時(shí)第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分析包裝 臨時(shí)標(biāo)志、道具總計(jì) 集中公建展示區(qū)?析第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的影響因素 ● 合理設(shè)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系 根據(jù)不同所在地區(qū)、項(xiàng)目性質(zhì)設(shè)立設(shè)計(jì)費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)，如第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)過(guò)程實(shí)現(xiàn)成 – 北京、上海、深圳公司： 元 /M2本優(yōu)化的 “重點(diǎn)專業(yè)地帶 ”1. 項(xiàng)目成本控制的理念2. 如何制定 “目標(biāo)成本 ”3. 流程與計(jì)劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段– 其他地區(qū)公司：設(shè)計(jì)費(fèi)定義：規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、元 /M2從概念規(guī)劃招標(biāo)到方案、擴(kuò)初直至施工圖各階段的設(shè)計(jì)、咨詢、研究、審圖、打印、模型、效果圖等費(fèi)用第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分 室內(nèi)設(shè)計(jì) 總和（但示范區(qū)室內(nèi)設(shè)計(jì)費(fèi)通常計(jì)入營(yíng)銷費(fèi)用）規(guī)劃設(shè)計(jì)功能平面結(jié)構(gòu)體系設(shè)備預(yù)留立面設(shè)計(jì)模型推敲單體設(shè)計(jì)部品設(shè)計(jì)第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特征 計(jì)劃管理 是時(shí)間成 本的保障第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的 流程優(yōu)化 可降低時(shí)間成本和因失誤引發(fā)的成本增加影響因素第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系概念設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)過(guò)程實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)專業(yè)地帶 ” 規(guī)劃設(shè)計(jì)1. 項(xiàng)目成本控制的理念2. 如何制定 “目標(biāo)成本 ”3. 流程與計(jì)劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段單體設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分析 施工圖 初步設(shè)計(jì)施工圖部品設(shè)計(jì)拿地節(jié)點(diǎn) 方案報(bào)建論證階段概念規(guī)劃草案規(guī)劃設(shè)計(jì)概念規(guī)劃方案方案設(shè)計(jì)建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)、設(shè)備擴(kuò)初設(shè)計(jì)土建擴(kuò)初施工圖設(shè)計(jì)施工圖工程管理初步方案景觀方案部品材料調(diào)研 部品材料清單 部品材料定板封樣銷售示范區(qū)策劃 示范區(qū)景觀、裝修施工圖設(shè)分配前期策劃與設(shè)計(jì)周期指標(biāo)拿地與項(xiàng)目論證時(shí)間設(shè)計(jì)周期：高層 215天；多層 180天大盤(pán)（一期多層） 305天論證階段策劃階段設(shè)計(jì)管理階段計(jì)時(shí)間概念規(guī)劃 實(shí)施方案 施工圖概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃 /戰(zhàn)略規(guī)劃方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì) 55天 (多層 )案例大盤(pán)至少 3個(gè)月至少 1～ 大盤(pán) 180天中小盤(pán) 55天高層 /復(fù)雜戶型多層 90天多層 70天70天 (高層 )市場(chǎng)定位： 15天；概念規(guī)劃： 32天；成果確認(rèn)： 8天；設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備： 0天；設(shè)計(jì)過(guò)程：高層：方案 50天 + 擴(kuò)初 35天多層可省擴(kuò)初，方案 65天；成果確認(rèn)： 5天；設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備： 0天；設(shè)計(jì)過(guò)程：多層 55天高層 70天；成果確認(rèn)：不計(jì)時(shí)間1 規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 3. 設(shè)計(jì)過(guò)程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項(xiàng)目設(shè)計(jì)與研發(fā)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項(xiàng)目成本控制的理念2. 項(xiàng)目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項(xiàng)目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的成本優(yōu)化5. 設(shè)計(jì)中的成本管控通病與案例分析 為了保證項(xiàng)目的可行性，通過(guò)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)及風(fēng)險(xiǎn)分析，可最大限度的控制因投資