【正文】 “目標成本 ”如何提出？第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)范化設計管理體系 銷部制定產(chǎn)品定位及相對應的價格定位； 成本部制定《各地區(qū)成本基價表》 即項目目標成本。第五節(jié) 設計管理通病與案例分析析第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征 案例：積極的成本管理大于消極的成本管理第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設計管理的影響因素某公司 XX項目垃 圾房位置第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)范化設計管理體系?垃圾房設置在社區(qū)主入口附近，影響第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ” 業(yè)主生活；?業(yè)主多次投訴，影響公司客戶滿意度；?社會媒體報道，影響公司品牌價值；?部分業(yè)主以此為由，拒交相關費用。?第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設計管理的影響因素第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī) 如何理解研發(fā)階段的成本控制 ？范化設計管理體系第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”1. 項目成本控制的理念2. 如何制定 “目標成本 ”含鋼量等土建造價景觀造價示范區(qū)造價成本控制3. 流程與計劃4. 論證拿地階段 設計變更簽證率5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段合理的設計費 — 對設計人員而言是任務，對成本人員而言應前置而持續(xù)第五節(jié) 設計管理通病與案例分 避免兩種現(xiàn)象： 對公司所有員工而言是意識析不計成本地追求產(chǎn)品效果成本不合理導致品質(zhì)喪失第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設計管理的影響因素 積極的成本管理大于消極成本控制第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)范化設計管理體系第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”成本管理活動應把成本效益觀念作為支配思想，而不是從簡單狹隘的節(jié)約和減少成本的觀念出發(fā)，要從 “投入產(chǎn)1. 項目成本控制的理念2. 如何制定 “目標成本 ”3. 流程與計劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段出比 ”的分析來看待成本的必要性、合理性。項目論證、形成項目投資評審報告：代表集團決策節(jié)點概念設計項目投資決策時點、成本管理理念成本始終處于可控狀態(tài) （制度 、流程保證）總目標值動態(tài)調(diào)整分解至各標段加強部門協(xié)助確保目標實施（增強全員成本意識和責任）、成本管理理念1 規(guī)范化設計管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務流程與影響成本管理的關鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標準 3. 設計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項目設計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項目成本控制的理念2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項目設計管理階段的成本優(yōu)化5. 設計中的成本管控通病與案例分析 地產(chǎn)公司的經(jīng)營模式?jīng)Q定著成本控制管理的思路 成本控制管理工作只有適合的套路 成本的合理控制是項目產(chǎn)品設計研發(fā)的一個重要環(huán)節(jié)，其產(chǎn)生于項目定位（如釣魚臺 7號），控制于產(chǎn)品研發(fā)，執(zhí)行于設計管理。n 目標： 建立目標成本管理為導向的成本管理體系 價值工程、成本管理理念項目初判投資決策論證管理階段 設計管理階段 工程管理階段銷售管理階段入伙管理階段工程拓展分析項目基本情況營銷組織項目策劃 /產(chǎn)品、市場及客戶定位研究規(guī)劃草案設計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備設計規(guī)劃設計單體設計部品設計擴初設計 施工圖設計設計配合、供應商考察及招標、施工準備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預售條件工程施工至竣工驗收 銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務管理 入伙事務管理成本測算 目標成本形成、預算、標底、合同價進度款、工程變更、招標采購 結(jié)算實施方案時點營銷策劃報告時點城市及市場評審時點說明及圖例：：代表需多方論證節(jié)點 ：代表某個階段的主導的專業(yè)任務，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。沒有目標的成本管理不是成本管理，只為目標的成本管理不算成本管理。只有得到認可的目標才能真正成為項目管理的綱領性文件。這種戰(zhàn)略的核心是取得某種對顧客有價值的獨特性 集中化競爭： 指企業(yè)或事業(yè)部的經(jīng)營活動集中于某一特定的購買者集團、產(chǎn)品線的某一部分或某一地域市場上的一種戰(zhàn)略。從成本投入的匹配度著手，反對設計師過分追求完美而忽視成本和效率的作風，主張保留客戶的喜好，去除那些增加成本但沒有價值的設計環(huán)節(jié)。 企業(yè)成本管理的競爭力，來自于專業(yè)務實的工作團隊、成熟完善的流程制度、規(guī)范系統(tǒng)的標準作業(yè)、科學高效的管理工具，更來自于全員參與的管理環(huán)境和前瞻意識、全局思考的成本理念。 特別今年以來，房地產(chǎn)市場形勢低迷，除了在品牌制勝、產(chǎn)品競爭等諸多應對思路下面，成本作為企業(yè)的核心競爭力之一。 4 5 6 、成本管理理念前言背景綜述： 近年來受國家政策、能礦源短缺、社會通脹等等眾多宏觀經(jīng)濟影響，房地產(chǎn)開發(fā)成本出現(xiàn)了 增速加快 、 波動加強 的新特征。可用涂料的不用外墻磚、可用外墻磚不用石材、石材可濕貼的不用干掛；如空調(diào)架內(nèi)（空調(diào)百葉遮擋）的擱板建議使用外墻涂料，不用外墻磚；五、單體：? 2減少外立面線條、小構(gòu)件等：外立面線條、小構(gòu)件之類零星工程，施工單價偏高，盡量予以簡化； ? 2降低外立面面積系數(shù)：外立面面積取決于外立面周長，盡量減少通過挖采光井方法來采光通風，一個采光井外墻往往長達十多米，對高達一百米的高層，增加一個采光井即增加一千多平方米的外墻及幾十根連系梁，建議通過優(yōu)化戶型減少采光井；五、單體：? 2保溫層優(yōu)化：保溫部位有外墻（分內(nèi)保溫和外保溫）和屋面，常用保溫材料的保溫效果及價格從高到低順序：聚氨酯 擠塑板 聚苯板。 一、規(guī)劃指標：? 提高可售率：在可銷售面積一定前提下，盡量減少配套面積（如會所、學校等），每提高 1%可售率，可降低造價 2040元 /m2銷面，效果立竿見影； ? 合理確定贈送面積比例：通過 “ 偷 ” 容積率（等同于 “ 偷 ” 地價 ）對產(chǎn)品附加一定比例的贈送面積使客戶從中受惠，但贈送面積部分增加的建安成本應從售價上反饋回來，即售價能不能同比回收或超比例回收，建議與營銷、設計分析討論。依據(jù)是 “產(chǎn)品擴初設計 ”在本階段應完成主材的材料研、定型及初步定樣4. 設計管理程序與制度的執(zhí)行 目標成本－－施工圖完成之后完成；其是招投標的基礎及依據(jù)。范化設計管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論 (1) 流程管理的原則(2) 項目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項目研發(fā)之策劃階市場部 成本部段流程管理(4) 項目研發(fā)之設計階段流程管理部品研究執(zhí)行小組3. 規(guī)范化的成果標準4. 設計管理程序與制度的執(zhí)行 設計部 項目部第四節(jié) 在項目研發(fā)階段實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點重要地帶 ”第五節(jié) 設計管理通病與案例分析成立項目部品研究執(zhí)行小組與定標小組 材料部品研究與成本管理 材料部品的定義執(zhí)行析第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設計管理的 部品材料研究的工作程序影響因素第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)范化設計管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義 市場部根據(jù)產(chǎn)品的交樓標準確定相關部品項2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論 設計部與項目部根據(jù)項目設計成果提交相關部品項(1) 流程管理的原則(2) 項目研發(fā)之論證階 段流程管理(3) 項目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項目研發(fā)之設計階段流程管理、技術與進度要求擬定成本部根據(jù)項目總體目標成本要求進行各3. 規(guī)范化的成果標準4. 設計管理程序與制度的 項部品目標成本拆分設計部牽頭根據(jù)項目要求提出部品相關技第四節(jié) 在項目研發(fā)階段實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點重要地帶 ” 術要求并定樣，其中構(gòu)件可能要增加深化第五節(jié) 設計管理通病與案例分 設計與制樣過程項目中心制定部品招標、進場計劃第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設計管理的影響因素 部品材料研究的工作程序第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)范化設計管理體系 3. 部品材料的調(diào)研與資料收集1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2. 研發(fā)階段流程 優(yōu)化的方 由清單中各類部品指定部門牽頭根據(jù)經(jīng)濟法論(1) 流程管理的原則(2) 項目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項目研發(fā)之設計階段流程管理與技術要求進行各項部品材料的調(diào)研與資料收集工作4. 完成各項部品的定標3. 規(guī)范化的成果標準4. 設計管理程序與制度的執(zhí)行 由工作小組牽頭定標會，由定標小組負第四節(jié) 在項目研發(fā)階段實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點重要地帶 ” 責對部品調(diào)研工作收集到的多種選擇作第五節(jié) 設計管理通病與案例分 出決策，完成各單項部品的定標表格案例：上海萬科在項目施工圖完成后就同時完成了部品材料定板封樣工作，包括材料的名稱、型號、使用部位、廠家、施工工藝 …… 等。 ，基本完成部品材料定板封樣工作。1 規(guī)范化設計管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務流程與影響成本管理的關鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標準 3. 設計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項目設計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項目成本控制的理念2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項目設計管理階段的成本優(yōu)化5. 設計中的成本管控通病與案例分析 設計的產(chǎn)品技術標準，在擴初設計開始時完成項目的施工圖設計指引編制。第五節(jié) 設計管理通病與案例分析YN優(yōu)化點四：在景觀方案確定后編制《銷售示范區(qū)工作策劃書》第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設計管理的影響因素第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)范化設計管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義 四期 二期2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論 三期 三期(1) 流程管理的原則(2) 項目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項目研發(fā)之設計階二期一期段流程管理3. 規(guī)范化的成果標準 一期 四期4. 設計管理程序與制度的執(zhí)行第四節(jié) 在項目研發(fā)階段實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點重要地帶 ”第五節(jié) 設計管理通病與案例分析案例：示范區(qū)概念設計－位置與分區(qū) （點擊鏈 接）優(yōu)化點五：在進行擴初設計的同時，并行開展和完成技術應用成果匯編、方案最終模型、部品材料清單以及進行營銷配合資料準備工作。部分戶型空調(diào)外機集中放置在空調(diào)凹廊內(nèi)，外機均為上出風，導致熱風在凹廊內(nèi)聚集，無法排出，導致外機無法散熱，直至停機，無法制冷。YNMicrosoft Excel Microsoft Word工作表 文檔優(yōu)化點三：在完成傳統(tǒng)的建筑報建方案設計的同時，并行開展模型推敲和結(jié)構(gòu)和設備的初步方案設計 YN第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設計管理的 案例影響因素第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī) 杭州 佳境天城范化設計管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論(1) 流程管理的原則(2) 項目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項目研發(fā)之設計階段流程管理3. 規(guī)范化的成果標準4. 設計管理程序與制度的執(zhí)行第四節(jié) 在項目研發(fā)階段實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點重要地帶 ”第五節(jié) 設計管理通病與案例分析案例第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設計管理的影響因素 某公司地產(chǎn) XX項目，建筑師強調(diào)建筑單體的外形平整，因此設備方案早考慮 ,立面設計應考慮功能第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī) 在戶型平面設置了一些凹槽，外范化設計管理體系 立面造型達到了整潔規(guī)整的視覺1