【正文】 賣地涉稅： 營(yíng)業(yè)稅； 土地增值稅 所得稅 賣地支付對(duì)價(jià)到底是多少？ 案例：甲乙兩公司合作開(kāi)發(fā)住宅，甲方將原值為 3000萬(wàn)的土地評(píng)估 1億元投資到乙公司，投資協(xié)議約定將來(lái)乙分得 2萬(wàn)平方商品房。 土地獲取階段財(cái)稅處理 合作開(kāi)發(fā)模式全系分類 出錢方借款性質(zhì) 項(xiàng)目公司模式中的出錢方假投資取得固定（比例）收益 相互投資模式中的出錢方假投資取得固定（比例）收益 項(xiàng)目部模式中的出錢方假投資取得固定（比例）收益 借款涉稅： 出錢方：金融業(yè)營(yíng)業(yè)稅；所得稅 出地方：可在限額內(nèi)稅前扣除 案例：甲乙公司合作開(kāi)發(fā)住宅，甲持有土地，乙公司投資 1億元入股甲企業(yè)，雙方約定兩年內(nèi)項(xiàng)目取得收益后乙方取得固定收益 2億元。 土地獲取階段財(cái)稅處理 三、收購(gòu)?fù)恋爻钟蟹侥Ｊ? 很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)重組直接將土地持有方收購(gòu)，如被收購(gòu)單位為非房地產(chǎn)公司，還需在土地持有方公司基礎(chǔ)上進(jìn)行改制，變更為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。 風(fēng)險(xiǎn)分析： 原公司遺留問(wèn)題可能影響新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)； 原公司改制變更為房地產(chǎn)公司需要時(shí)間和成本，資質(zhì)也可能受到限制。 現(xiàn)金收購(gòu)股權(quán)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題 個(gè)人所得稅風(fēng)險(xiǎn) 收購(gòu)企業(yè)還是收購(gòu)?fù)恋兀? 收購(gòu)對(duì)方企業(yè)，對(duì)方不交接財(cái)務(wù)怎么辦？ 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 四、舊城改造（城中村改造、棚戶區(qū)改造） 什么是城中村改造與棚戶區(qū)改造？ 城中村改造與棚戶區(qū)改造的本質(zhì)是什么？ 城中村改造與棚戶區(qū)改造的稅收風(fēng)險(xiǎn) ——拆遷補(bǔ)償房屋是否視同銷售 案例： 甲房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)政府的城中村改造項(xiàng)目。項(xiàng)目完工，甲公司將安置部分通過(guò)城改辦分給村民，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為甲企業(yè)安置房部分為視同銷售，應(yīng)確認(rèn)收入繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和所得稅。 案例 甲單位委托乙房地產(chǎn)公司建設(shè)其職工住宅樓，總價(jià)款 2個(gè)億，由乙公司負(fù)責(zé)拿地，規(guī)劃，建設(shè)，甲公司按照約定進(jìn)程支付款項(xiàng)，請(qǐng)問(wèn)乙公司是否為代建？ 丙公司從政府手中以出讓形式取得一塊土地，委托丁房地產(chǎn)公司進(jìn)行代建，約定資金由丙公司提供，開(kāi)發(fā)完成后丙公司向丁公司支付項(xiàng)目總投入 5%代建管理費(fèi)。 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 五、代建 乙方（房地產(chǎn)公司）不墊資 乙方（房地產(chǎn)公司）墊資 甲方取得土地，甲方立項(xiàng) 項(xiàng)目為甲方所有，乙方無(wú)需視同銷售。 項(xiàng)目為甲方所有，乙方無(wú)需視同銷售。 無(wú)需繳納土地增值稅。 甲方墊付的資金界定為不動(dòng)產(chǎn)銷售款。 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 五、代建 案例 3： 甲房地產(chǎn)公司接受政府市政部門委托建設(shè)一個(gè)廣場(chǎng)，甲公司取得劃撥土地，開(kāi)始立項(xiàng)、建設(shè)，約定建設(shè)完畢后以 2億元回購(gòu)。實(shí)行 BT模式的政府投資項(xiàng)目，一般由各級(jí)地方政府授權(quán)確定項(xiàng)目業(yè)主，由項(xiàng)目業(yè)主通過(guò)招標(biāo)方式選擇投融資人 (以下簡(jiǎn)稱融資人 )，融資人負(fù)責(zé)建設(shè)資金的籌集和項(xiàng)目建設(shè)，并在項(xiàng)目完工經(jīng)驗(yàn)收合格后立即移交給項(xiàng)目業(yè)主，由項(xiàng)目業(yè)主按合同約定分次支付回購(gòu)價(jià)款。 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 五、代建 關(guān)鍵二：如何進(jìn)行涉稅處理？ 營(yíng)業(yè)稅？（建筑業(yè) /不動(dòng)產(chǎn)銷售 /金融業(yè)） 土地增值稅？ 重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅有關(guān)政策問(wèn)題的通知 渝地稅發(fā) [2023]195號(hào) 對(duì) BT模式的營(yíng)業(yè)稅征收管理，明確為： (一 )無(wú)論其是否具備建筑總承包資質(zhì)，對(duì)融資人應(yīng)認(rèn)定為建筑業(yè)總承包方，按建筑業(yè)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 (三 )融資人的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為按 BT模式合同規(guī)定的分次付款時(shí)間，合同未明確付款日期的 ,其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為總承包方收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 五、代建 江西省地方稅務(wù)局關(guān)于 BT方式建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)稅收政策問(wèn)題的公告 BT（ Build Transfer）即建設(shè) 移交，是專屬于政府的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)域中采用的一種投資建設(shè)模式，這種項(xiàng)目投融資方式是國(guó)際上的一種通行做法。經(jīng)研究，對(duì)采取 BT投融資方式進(jìn)行工程項(xiàng)目建設(shè)，按 BT方式操作并簽定 BT項(xiàng)目合同的，其營(yíng)業(yè)稅的征收管理政策明確如下： 一、以投融資人的名義立項(xiàng)建設(shè)，工程完工交付業(yè)主的，對(duì)投融資人應(yīng)按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅，其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額為取得的全部回購(gòu)價(jià)款（包括工程建設(shè)費(fèi)用、融資費(fèi)用、管理費(fèi)用和合理回報(bào)等收入）。 三、按 BT方式建設(shè)的項(xiàng)目，其工程建設(shè)中的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅按現(xiàn)行政策規(guī)定執(zhí)行。 那么，如何進(jìn)行財(cái)務(wù)處理呢？ 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則解釋第 5號(hào) 三、企業(yè)采用建設(shè)轉(zhuǎn)讓方式（ BT）參與公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)如何處理？ 六、買賣樓花 房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中，常常會(huì)因資金等原因無(wú)法正常開(kāi)發(fā)，需要轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或?qū)で蠛献鳌? 案例一：以項(xiàng)目的局部作為樓花 房地產(chǎn)公司甲 住宅小區(qū)項(xiàng)目 項(xiàng)目 A區(qū) 項(xiàng)目 B區(qū) 項(xiàng)目 C區(qū) 房地產(chǎn)公司乙 房地產(chǎn)公司丙 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 六、買賣樓花 案例 房地產(chǎn)公司甲取得一塊開(kāi)發(fā)用地，建設(shè)住宅小區(qū)項(xiàng)目，共計(jì) 20萬(wàn)平方，六棟高層住宅樓，由于資金困難，甲公司將其中三棟樓約 10萬(wàn)平方米作為樓花出售給乙公司，每平方價(jià)格 2023元人民幣。最終乙公司花費(fèi)建設(shè)費(fèi)用、期間費(fèi)用等共計(jì) 3億元。 請(qǐng)問(wèn)：雙方有什么風(fēng)險(xiǎn)？ 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 六、買賣樓花 案例二：以整個(gè)項(xiàng)目作為樓花 甲房地產(chǎn)公司將一個(gè)小項(xiàng)目交給乙房地產(chǎn)公司運(yùn)作，約定乙支付給甲公司 1億元人民幣，在甲公司平臺(tái)上運(yùn)作，但所有稅負(fù)由乙公司承擔(dān)。 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略 與涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 一、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向分析 新項(xiàng)目投資、產(chǎn)業(yè)鏈投資與其他行業(yè)投資 房地產(chǎn)企業(yè) 新項(xiàng)目一 新項(xiàng)目二 新項(xiàng)目三 建安 企業(yè) 裝飾裝修 企業(yè) 銷售代理 企業(yè) 物業(yè)管理 企業(yè) 其他行業(yè) 二、投資戰(zhàn)略與資產(chǎn)重組 廣義的投資常常和資產(chǎn)重組聯(lián)系在一起，并通過(guò)種種重組的方式實(shí)現(xiàn)企業(yè)投資的目的。 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 股權(quán)收購(gòu) （ 1）股權(quán)收購(gòu)本質(zhì) 現(xiàn)金、股權(quán)、其他資產(chǎn)等換取對(duì)方股權(quán) （ 2）三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 視同銷售、公允價(jià)值、重組收入與重組損失 （ 3）稅收優(yōu)惠 股權(quán)置換中， 收購(gòu)股權(quán)不低于 75%；股權(quán)支付不低于 85% 。 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 資產(chǎn)收購(gòu) （ 1）資產(chǎn)收購(gòu)本質(zhì) 資產(chǎn)換取現(xiàn)金、股權(quán)或其他資產(chǎn) 投資 （ 2）三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) ——視同銷售 ——公允價(jià)值 ——重組收入與重組損失 （ 3）稅收優(yōu)惠 收購(gòu)的資產(chǎn)不低于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部資產(chǎn)的 75%，且受讓企業(yè)在該資產(chǎn)收購(gòu)發(fā)生時(shí)的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的 85% （ 4） 個(gè)人資產(chǎn)評(píng)估增值是否繳納個(gè)人所得稅？ 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)評(píng)估增值暫不征收個(gè)人所得稅的批復(fù)2023319號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估增值計(jì)征個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知 2023115號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于公布全文失效廢止部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告 國(guó)家稅務(wù)總局公告 2023年第 2號(hào)文件 —— 全文失效廢止文件第 524條 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)合并 （ 1）企業(yè)合并本質(zhì) 吸收合并（ A+B=A）；新設(shè)合并（ A+B=C） —— 資產(chǎn)換取股權(quán) （ 2）三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) ——視同銷售 ——公允價(jià)值 ——重組收入與重組損失 （ 3）稅收優(yōu)惠 所得稅：企業(yè)股東在該企業(yè)合并發(fā)生時(shí)取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的 85% 增值稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)分立 （ 1）企業(yè)分立本質(zhì) 存續(xù)分立（ A=A+B）與新設(shè)分立 （ A=B+C） —— 資產(chǎn)換取股權(quán) （ 2）三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) ——視同銷售 ——公允價(jià)值 ——重組收入與重組損失 （ 3）稅收優(yōu)惠 所得稅： 被分立企業(yè)所有股東按原持股比例取得分立企業(yè)的股權(quán)，分立企業(yè)和被分立企業(yè)均不改變?cè)瓉?lái)的實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，且被分立企業(yè)股東在該企業(yè)分立發(fā)生時(shí)取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的 85% 增值稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 資產(chǎn)重組和投資也是一種交易，關(guān)鍵在于認(rèn)清這種交易的本質(zhì)，同時(shí)利用稅法的優(yōu)惠政策合理設(shè)計(jì)重組和投資方案，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。 根據(jù)土地增值稅規(guī)定就增值部分繳納土地增值稅。 由接收方繳納。 投資方為房地產(chǎn)公司商品房或不動(dòng)產(chǎn)投入到房地產(chǎn)公司需計(jì)算繳納土地增值稅，其他情況暫不繳納。 由接收方繳納。 合并分立不需繳納土地增值稅，但企業(yè)分立有爭(zhēng)議。 契稅免征。 避稅目的 安全目的 融資目的 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 三、投資戰(zhàn)略與企業(yè)架構(gòu) 企業(yè)群架構(gòu) （ 1）產(chǎn)權(quán)關(guān)系架構(gòu) ——控股模式與參股模式 控股的標(biāo)準(zhǔn)？幾個(gè)節(jié)點(diǎn)（ 1/3； 1/2； 2/3） 控股與參股 案例 ——子公司與分公司模式 直接經(jīng)營(yíng) ——分公司 ——子公司 子公司與分公司 案例 ——緊密企業(yè)群與非緊密企業(yè)群 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 三、投資戰(zhàn)略與企業(yè)架構(gòu) 企業(yè)群架構(gòu) （ 2）資產(chǎn)關(guān)系架構(gòu) ——資產(chǎn)所有權(quán)的安排 資產(chǎn)架構(gòu)與業(yè)務(wù)架構(gòu)的關(guān)系 折舊或攤銷的問(wèn)題 取得土地時(shí)的土地使用權(quán)歸屬問(wèn)題 城市綜合體項(xiàng)目之酒店經(jīng)營(yíng)案例 ——企業(yè)群中的“明星企業(yè)”模式 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)匯集“明星企業(yè)” 國(guó)有企業(yè)分拆上市 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 三、投資與企業(yè)架構(gòu) 企業(yè)群架構(gòu) （ 3）業(yè)務(wù)關(guān)系架構(gòu) ——多元戰(zhàn)略架構(gòu) 某集團(tuán)公司 生物制藥 酒店餐飲 房地產(chǎn) 商業(yè)超市 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 三、投資與企業(yè)架構(gòu) 企業(yè)群架構(gòu) （ 3）業(yè)務(wù)關(guān)系架構(gòu) ——多元戰(zhàn)略架構(gòu) 業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)度的互補(bǔ)性 不同行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)度差異 業(yè)務(wù)未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ幕パa(bǔ)性 朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè) 普通產(chǎn)業(yè) 夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè) 業(yè)務(wù)現(xiàn)金流的互補(bǔ)性 創(chuàng)造現(xiàn)金流的行業(yè)和需要現(xiàn)金流的行業(yè) 業(yè)務(wù)利潤(rùn)空間的互補(bǔ)性 高度競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域 低競(jìng)爭(zhēng)度領(lǐng)域 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 李嘉誠(chéng)基金 長(zhǎng)江實(shí)業(yè) 和記黃埔 長(zhǎng)江基建 香港電燈 長(zhǎng)江生命科技 % % % % % % % % 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) —— 多元戰(zhàn)略架構(gòu) 業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)度的互補(bǔ)性、業(yè)務(wù)未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ幕パa(bǔ)性、業(yè)務(wù)現(xiàn)金流的互補(bǔ)性、業(yè)務(wù)利潤(rùn)空間的互補(bǔ)性 和記黃埔 港口及 相關(guān)服務(wù) 和記黃埔 地產(chǎn)與酒店 和記黃埔 海逸國(guó)際酒店 零售 屈臣氏 百佳 TASTE GREAT 能源與基建 長(zhǎng)江電燈 長(zhǎng)江基建 電訊 和記電訊國(guó)際 和記電訊香港 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 1998—— 2023年和黃各大行業(yè)息稅前凈利增長(zhǎng)圖 黃實(shí)線：零售 藍(lán)實(shí)線：電訊 紅實(shí)線：基建 黑虛線：港口 綠虛線：能源 黑實(shí)線：地產(chǎn)及酒店 黑粗線：整體表現(xiàn) 250% 200% 150% 100% 50% 0 50% 100% 25% 20% 15% 10% 5% 0 5% 10% 各 行 業(yè) 增 長(zhǎng) 百 分 比 整 體 增 長(zhǎng) 百 分 比 1998 1999 2023 2023 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 三、投資與企業(yè)架構(gòu) 企業(yè)群架構(gòu) （ 3）業(yè)務(wù)關(guān)系架構(gòu) ——專業(yè)化戰(zhàn)略架構(gòu) 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 原料采購(gòu) 倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸 訂單處理 批發(fā)經(jīng)營(yíng) 終端零售 產(chǎn)品制造