【正文】 超市”；人商武侯分場、購書中心、半邊橋街市場；離百貨大樓、鹽市口商圈一刻鐘車程。 ? 游樂休憩設(shè)施： 多個城市公園，府河河邊公園 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 20231 18 ? 幾個測試： 步行 ： 1分鐘到河濱公園 3分鐘到半邊街市場 6分鐘到百花譚公園 騎車 ： 4分鐘到石室中學(xué) 7分鐘到武侯祠、南郊公園 8分鐘到人商武侯分場、購書中心 10分鐘到成都體院 駕車 ： 3分鐘上一環(huán)路 7分鐘到天府廣場、華西醫(yī)大 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 20231 19 結(jié) 論： 該區(qū)域?yàn)槌啥际袇^(qū)理想的居家福地之一。 ? 而對位于該區(qū)域中心位置的【福華苑】來說，則可以概括為： 繁華都市里的清幽 碧波翠柳中的便捷 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 20231 20 第二部分 區(qū)域市場分析 ?成都市房地產(chǎn)概況 ?區(qū)域市場概況 ?區(qū)域內(nèi)供給狀況分析（高層電梯公寓） ?抗性樓盤概況 ?區(qū)域市場供需關(guān)系的重要結(jié)論 20231 21 一、成都房地產(chǎn)市場概況 2023年成都高檔物業(yè)的價格走勢 ? 從位置分布來看，成都市的高當(dāng)物業(yè)主要集中在內(nèi)環(huán)線舊城區(qū) 、 府南河沿線 、 城南社區(qū) 、 城西大石西路與浣花風(fēng)景區(qū)一帶 及其延伸區(qū)域等幾個主題開發(fā)片區(qū) 。但對于幾個主要分布區(qū)來說，情況有所差別。 WTO與西部大開發(fā)對成都經(jīng)濟(jì)的影響在短期內(nèi)不明顯。消費(fèi)者持幣觀望。難以引起買家興趣。 20231 23 高檔物業(yè)的區(qū)域特色 ： ? 內(nèi)環(huán)線舊城區(qū)價格持續(xù)走低： A、內(nèi)環(huán)線項(xiàng)目地價成本高，開發(fā)高檔公寓是主流。 C、市區(qū)內(nèi)未來房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)應(yīng)是商務(wù)辦公大廈，在現(xiàn)在高層寫字樓極為低迷的情況下宜以商住兩用的功能為定位；高檔公寓則以小戶型、單身公寓有較好的市場反應(yīng)。 B、項(xiàng)目間競爭激烈，層次高而全面，一些對比優(yōu)勢不明顯的項(xiàng)目價格有所下降。 D、片區(qū)早期規(guī)劃不足，區(qū)內(nèi)交通、購物等方面的承載力已力不從心，給區(qū)內(nèi)項(xiàng)目市場價值帶來較多的負(fù)面影響。 B、早期開發(fā)的項(xiàng)目主題開發(fā)不明，加上府河沿線污染較重，價格相對較低。 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 26 ? 大石西路 浣花風(fēng)景區(qū)一帶，高檔物業(yè)發(fā)展型片區(qū)： A、綜合全市各局部區(qū)域住宅開發(fā)的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢來看，該區(qū)域是最具條件成為繼城南之后的第二個高檔時尚片區(qū)。 C、區(qū)域總價水平有所下降，與城南項(xiàng)目市場反映較為遜色。 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 27 各主要高檔住宅樓盤聚集區(qū)域價格變動情況： Q季度 單位：元 時期 地域 2023Q1 2023Q2 2023Q3 近期 內(nèi)環(huán)線舊城區(qū) 3002 2995 2926 2923 府南河沿線 3068 3097 3126 3104 城南高檔社區(qū) 2834 2807 2789 2767 大石西路 浣花風(fēng)景區(qū)一帶 2644 2662 2631 2616 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 28 結(jié)論： ? 從供求總體狀況來看，在房市價格普遍低糜的態(tài)勢下，府河沿線高檔住宅價格卻穩(wěn)中有升，保持了良好的發(fā)展勢頭。 ? 業(yè)內(nèi)對大石西路 浣花風(fēng)景線一帶的發(fā)展較為看好。 ? 低糜的房市為項(xiàng)目準(zhǔn)備了充足的持幣觀望的消費(fèi)群，但其消費(fèi)習(xí)慣更加理性和謹(jǐn)慎。 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 29 二、區(qū)域市場概況 區(qū)域內(nèi)供需概況 ? 因處于傳統(tǒng)居家老區(qū)， 近期開發(fā)的商品房項(xiàng)目較少 ，供消費(fèi)者選擇的機(jī)會不多。 ? 區(qū)域需求逐漸升溫，售價在低糜的房產(chǎn)中穩(wěn)中有升。 ? 【長城園】由 418F、 111F、 125F 、 67F圍合成為較大的社區(qū)； ? 【冠城花園】二、三期 1220F構(gòu)成圍合式社區(qū)； ? 【錦江新時代花園】為雙塔樓 15F，底層架空； ? 【彩虹花園】由 118F、 29F、 17F構(gòu)成。 ? 【長富花園】由 415F、 225F構(gòu)成圍合式社區(qū)。基礎(chǔ)已完工。 商 場：無商場，底樓為私家花園 車 位：較少 戶 型： 110~310 ㎡ 18種戶型 主力戶型為 140~200 ㎡（錯層及躍式） 條式結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)較為合理、規(guī)則，但 無創(chuàng)新，比較平庸。 主要戶型㎡ 售價 公攤 銷售情況 多層 （ 7F） 120 3680 （六樓） 12% 余 5 小高層（ 9F） 140（錯） 182~306（躍） 4460 (八樓清 ) % 大戶型銷售較好 高層（ 18F） 95起 3180起 總計(jì) 八成三十年按揭 達(dá) 58% 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 35 ? 對于本項(xiàng)目的影響 綜上分析， 【彩虹花園】 雖有一些優(yōu)勢，但對于本項(xiàng)目來說，影響不大 ： A、 從地理位置上看，雖然擁有長達(dá)百余米的河岸線，外環(huán)境優(yōu)美宜人，但項(xiàng)目景觀較好的臨河單位基本已售完。 C、 三期電梯公寓單位面積價格的競爭力不明顯。 電 梯： 兩梯四戶。 B、 從銷售上看，前期銷售較好，已具一定的知名度和美譽(yù)度。 C、其較好的社區(qū)環(huán)境和綠化， 正是本項(xiàng)目所缺乏的。 B、從戶型上看，設(shè)計(jì)較差，存在較多的異型房。 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 44 【冠城花園】 ? 項(xiàng)目概況 占 地： 105畝 總建面：二期 80000㎡、三期 60000㎡ 建 筑： 12幢 20F的高層 環(huán) 境：歐式園林 處立面：歐式外立面 戶 型： 140~320㎡，主力戶型為 150~170㎡ 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 45 ? 銷售狀況 售價： 3000元起，均價 4000元 一期為集團(tuán)整體購買 ? 對于本項(xiàng)目的影響 【 冠城花園 】為內(nèi)環(huán)線最大規(guī)模的高層社區(qū)，是本項(xiàng)目的主要競爭對手之一。 B、社區(qū)規(guī)模大，配套較為齊全。 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 46 【國嘉華庭】 ? 項(xiàng)目概況 占 地： 7817㎡ 總建面： 63000㎡ 建 筑： 33F、 C型半圍合式規(guī)劃 總戶數(shù)： 438 商 場：無 車 位： 1： 環(huán) 境： 、中庭花 園融為一體，環(huán)境悠美。 B、較具競爭力的特色吸引了眾多消費(fèi)者的關(guān)注，為本區(qū)域聚集了一定的人氣。 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 49 結(jié)論： ? 從供求體狀況來看，盡管本區(qū)域有一定量的待開發(fā)項(xiàng)目， 但對本項(xiàng)目夠成威脅的并不多。 ? 對大戶型有較大的需求，主要決定于目標(biāo)消費(fèi)者的消費(fèi)形態(tài)（購買力較高、輕度價格敏感者、家庭生命周期處于滿巢期）。 關(guān)于物業(yè)形態(tài)： ? 電梯公寓本身并不會對消費(fèi)者構(gòu)成心理障礙，關(guān)于市場不接受該類物業(yè)的說法更不成立。 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 54 關(guān)于戶型： ? 140~200平米的戶型在市場中的反映最佳。 ? 注重房屋的通透感與功能性。 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 55 關(guān)于價格： ? 本區(qū)域單價高于府河沿線房價的平均水平。 ? 對高層的承受價格為 3600~4200元 /平米（均價）。理想的住宅是“又好又便宜”。 ? 物管：消費(fèi)者對居家安全性要求較高。 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 57 第三部分 項(xiàng)目 SWOT分析 ?優(yōu)勢（ Strength） ?劣勢（ Weakness） ?機(jī)會（ Opportunity） ?問題點(diǎn)（ Threat） 20231 58 一、優(yōu)勢（ Strength） 地理位置（略） 施工管理 ? 開發(fā)商有較深的建筑施工背景，可以對本項(xiàng)目的施工質(zhì)量、進(jìn)度以及項(xiàng)