【正文】 700 錦官新城 人南立交橋側(cè) 4060 4400 4400 2700 銀都花園 新光路側(cè) 4000 4000 3900 3700 芳草地 錦繡花園旁 3380 3380 3480 2950 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 51 項(xiàng)目 名稱 項(xiàng)目 地址 202Q1 2000、Q2 2000、 Q3 近期 價(jià)格 新綠季節(jié) 玉林路南延線 2600 2300 2300 長(zhǎng)富花園 紅照壁街口 3680 3680 3720 3720 都市欣城 新南路 2750 2780 2850 2850 國(guó)嘉華庭 城邊街彩虹橋東側(cè) 3600 3680 3680 3780 新錦江 錦江大橋附近 2830 2830 2880 2880 督院府邸 新半邊街 3280 3380 3180 3180 萬(wàn)福世家 萬(wàn)福橋東北側(cè) 4500 4650 4650 4650 江波華城 西體北路 2號(hào) 3400 2980 3080 3080 麗陽(yáng)天下 寧夏街 3520 3780 3940 3940 城南世家 漿洗街 2880 2880 2880 3050 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 52 大石西路部分開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目一覽 項(xiàng)目 樓體 規(guī)模 （萬(wàn)㎡） 戶型面積（㎡） 均價(jià) 總戶數(shù) 交房日 置信逸都 多層 80200 2500 1600 2023/9 紫藤花園 電梯 103210（一期） 2780(一期 ) 2450(二期 ) 294(一期 ) 7棟 (二期 ) 現(xiàn)房 2023/10（二期） 禾嘉花園 多層 91240 3280 200 2023/6 百花麗都 多層 95154 2200 95 2023/1 泰莊花園 多層 多層 商鋪 2380 194 現(xiàn)房 名景園 多層 90158 3600 9棟 現(xiàn)房 恒賓園 多層 152235 3800 110 2023/12 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 53 五、區(qū)域供需關(guān)系重要結(jié)論 綜上所述，我們從該區(qū)域供需狀況的分析中，可以得出以下結(jié)論。 ? 區(qū)域內(nèi)對(duì)電梯公寓的需求主要決定于項(xiàng)目本身的特色。 C、從銷售上看，所剩單位不多，與本項(xiàng)目的工程及銷售進(jìn)度上并無(wú)沖突。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 47 戶 型： ~ ㎡共十余種戶型 主力戶型為 ㎡ 高層條式開(kāi)面布局，雙面景觀、視覺(jué)通 透性好 電 梯：三梯四戶（觀光電梯一部） ? 銷售狀況 售價(jià)： 3680元 ~4800元（清）、均價(jià) 4400元 銷售達(dá) 80%以上，余 80多套 單價(jià)自開(kāi)盤(pán)起上漲 100元 /㎡ 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 48 ? 對(duì)于本項(xiàng)目的影響 綜上分析， 【國(guó)嘉華庭】 優(yōu)勢(shì)較大，為近期推出的較為優(yōu)秀的樓盤(pán)之一，為本項(xiàng)目起到了良好的市場(chǎng)輔墊 ： A、對(duì)于拉動(dòng)府河房?jī)r(jià)上揚(yáng)以及本區(qū)域需求增長(zhǎng)起到了一定的積極作用。 C、工程、銷售進(jìn)度與本項(xiàng)目較為重合。 A、價(jià)格上有較大的競(jìng)爭(zhēng)力。 C、從銷售周期來(lái)看，與本項(xiàng)目無(wú)沖突。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 40 【錦江新時(shí)代花園】 ? 項(xiàng)目概況 占 地： 總建面： 33841㎡ 建 筑：雙塔樓 15F 會(huì) 所： 1480 ㎡，配套較為完善 車 位： 129 綠化率： 40% 環(huán) 境：內(nèi)外環(huán)境較好 處立面：較為時(shí)尚、現(xiàn)代 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 41 戶 型： 85~351 ㎡共 13種戶型 主力戶型為 150~180 ㎡ 異型房較多 電 梯：兩梯六戶 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 42 ? 銷售狀況 售價(jià)： 3580元起（清） 銷售業(yè)績(jī)較差，不足 50%左右 每月有較多的退房戶（主要選擇國(guó)嘉華庭、彩虹花園） 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 43 ? 對(duì)于本項(xiàng)目的影響 綜上分析， 【錦江新時(shí)代花園】 有一定特色，但對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，基本上無(wú)影響 ： A、從銷售現(xiàn)狀來(lái)看，該項(xiàng)目抗沖擊的能力差，主要原因是 性價(jià)比低 。且第二期、三期的工作進(jìn)度與銷售周期與本項(xiàng)目有一定程度的重合。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 38 ?銷售情況 主要戶型 ㎡ 售價(jià) 公攤 銷售情況 一期 多層：120 高層：135 多層 :3000(7F) 高層 :3438起 9%~15% 達(dá)90% 二期 高層：140 多層 :3250(7F) 高層 :3600起 9%~15% 走勢(shì)平穩(wěn) 總計(jì) 七成二十年按揭 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 39 ? 對(duì)于本項(xiàng)目的影響 綜上分析， 【長(zhǎng)城園】 對(duì)本項(xiàng)目有一定影響 ： A、 從地理位置上看，與本項(xiàng)目的差別不大。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 36 【長(zhǎng)城園】 ? 項(xiàng)目概況 占 地： 50余畝 總建面： 120230㎡ 建 筑： 418F、 111F、 125F 、 67F 總戶數(shù)： 633 商場(chǎng)面積：約一萬(wàn)平方米 車 位： 400個(gè) 綠化率： 41% 環(huán) 境：外環(huán)境一般，內(nèi)環(huán)境較好 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 37 戶 型： 一期 多 層 ~134㎡ 高 層 130~140 ㎡ 二期 小高層 ㎡ (公攤 ㎡ ) 高 層 ~ ㎡ 多 層 86~147 ㎡ 主力戶型 —— 120~140 ㎡之間 戶型設(shè)計(jì) 高層戶型構(gòu)局為風(fēng)車型，較有 特色，無(wú)異型房。 B、 從戶型上看，設(shè)計(jì)雖較為規(guī)則、合理，但缺乏出彩之處，較為平庸。 電 梯：小高層一梯兩戶 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 34 ?銷售情況 多層基本售磬，小高層的銷售良好，戶型的需求較為旺盛，甚至出現(xiàn)買家購(gòu)買兩套 140㎡進(jìn)行改裝的情況。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 32 三、 區(qū)域內(nèi)供給狀況分析 【彩虹花園】 ? 項(xiàng)目概況 占 地：近 20畝 總建面： 35000㎡ 建 筑 ： 118F、 29F、 17F 總戶數(shù)： 207 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 33 環(huán) 境：較佳的沿河外環(huán)境，內(nèi)環(huán)境一般。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 31 區(qū)域內(nèi)未來(lái)兩年內(nèi)待開(kāi)發(fā)的住宅 ? 【長(zhǎng)城園】二期及三期共計(jì)兩幢 18F高層 、一幢 25F高層、一幢 11F小高層及四幢多層； ? 【冠城花園】二期，正在做基礎(chǔ)； ? 【彩虹花園】二期 18F的高層。 ? 【國(guó)嘉華庭】由 33F構(gòu)成 C型半圍合。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 30 區(qū)域及周邊地區(qū)主要物業(yè) ? 因地價(jià)成本高，各項(xiàng)目的容積率普遍較大，該區(qū)域住宅以高層電梯公寓為主 ，小區(qū)建筑群與單體建筑的項(xiàng)目參半。 ? 鄰近區(qū)域具競(jìng)爭(zhēng)性的樓盤(pán)較多 ，如【國(guó)嘉華庭】【長(zhǎng)富花園】及大石西路區(qū)域的一些樓盤(pán)，對(duì)該區(qū)域市場(chǎng)形成了一定威脅。 ? 個(gè)性化特色樓盤(pán)的需求更加旺盛。 本項(xiàng)目位于該區(qū)域的起始位置，有較高的升值潛力。