【正文】 本項(xiàng)目所處區(qū)域位于府河段較好位置，發(fā)展前景好 。主要是由于：一些不明朗因素導(dǎo)致大量項(xiàng)目還在等待觀望，近期推出的項(xiàng)目規(guī)模較小，檔次不夠；五大花園帶來的一些負(fù)面影響，成都花園的開發(fā)未上規(guī)模。 B、先天上風(fēng)上水的地域優(yōu)勢(shì)，加上獨(dú)特的人文景觀資源和厚重的區(qū)域文化，以及大量待開發(fā)的土地使區(qū)域的居住價(jià)值大大提高。 C、近期一些老項(xiàng)目?jī)r(jià)格較大幅度下調(diào)，但新推出的價(jià)格走高使得總體水平呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 25 ? 府南河沿線進(jìn)一步開發(fā)前景看好： A、擁有不可比擬的水景資源優(yōu)勢(shì)的府南河沿線可資開發(fā)的地塊日漸少，且隨著府河整治工作的深入，沿線更是成為生態(tài)居家的理想選擇。 C、后期介入的項(xiàng)目在品牌、實(shí)力上不占優(yōu)勢(shì)，定位較為謹(jǐn)慎，價(jià)格壓得較低。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 24 ? 城南社區(qū)價(jià)格持續(xù)走低： A、片區(qū)開區(qū)趨于成熟，項(xiàng)目開發(fā)集中、密度大。 B、城市建設(shè)重心外移，舊城區(qū)改造相對(duì)滯后，且功能混淆，居住區(qū)與商貿(mào)、金融區(qū)混雜，路網(wǎng)密度不夠，道路狹窄，人口密度大等等都使得居家質(zhì)量大受影響。契合目標(biāo)消費(fèi)者的有個(gè)性的樓盤基本上還是市場(chǎng)空白點(diǎn)。 ? 項(xiàng)目創(chuàng)新主要體現(xiàn)在形式上，概念多，實(shí)質(zhì)少。 ? 前期高檔公寓發(fā)展過快，市場(chǎng)存量大，下半年則受到成都花園、萬(wàn)科城市花園、中海名城等外來大規(guī)模高檔物業(yè)的沖擊，市場(chǎng)供大于求，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 22 高檔樓盤價(jià)格走低的主要宏觀影響因素 ? 宏觀經(jīng)濟(jì)景氣程度不足，純居家高檔公寓需求客戶增長(zhǎng)慢。 ? 從整體來看， 2023年成都住宅市場(chǎng)的價(jià)格下降主要體現(xiàn)在均價(jià)在 3000元 /平方米以上的高檔物業(yè)。 ? 因其發(fā)達(dá)的交通動(dòng)線及成熟的社區(qū)配套，其居住價(jià)值遠(yuǎn)高于目前房地產(chǎn)開發(fā)的其它熱點(diǎn)區(qū)域； ? 且處在寸土寸金的成都西城，內(nèi)環(huán)線之內(nèi)，其升值潛力巨大。 ? 文化教育： 石室中學(xué)、君平街小學(xué)、勝西小學(xué) ? 醫(yī)療衛(wèi)生： 華西醫(yī)院，省衛(wèi)干院附屬醫(yī)院，市第十一醫(yī)院，婦產(chǎn)科、甲亢病、口腔科等多種?？漆t(yī)院。 進(jìn)入項(xiàng)目地塊的交通網(wǎng)現(xiàn)狀 ? 目前長(zhǎng)順街南延線尚未建成通車。 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 20231 16 公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 ? 項(xiàng)目正對(duì)面為一條 16米寬的四車道道，已列入青羊區(qū)政府 2023年工作規(guī)劃。 ? 區(qū)域內(nèi)以長(zhǎng)順街南延線貫穿南北，北至蜀都大道，南至錦里路。 ? 府河治理工程的實(shí)施，使沿河居家狀況得以極大的改善。 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 20231 14 歷史人文景觀 ? 成都名勝古跡區(qū)，多重歷史人文景觀。 ? 多個(gè)城市公園及自然綠化景觀，如人民公園、武侯祠、南郊公園、百花譚公園。 總的來說， 地塊周邊的建筑物盡管距離較近，但因高度有限，對(duì)高層電梯公寓來說，其視野基本上不受影響。 ? 地塊西面：為“冠城花園”二期，高層。 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 20231 12 二、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 地塊周邊的建筑物 ? 地塊南面：為“齊力大廈”，多層。 ? 地塊形狀：方正、規(guī)則的矩形，臨街面長(zhǎng)度為60米，進(jìn)深為 21米。 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 20231 11 土地面積及其紅線圖 ? 土地面積：項(xiàng)目征地 ，規(guī)劃紅線內(nèi)用地 5畝。 從【長(zhǎng)城園】到【彩虹花園】構(gòu)成了一個(gè)在老城中的局部新區(qū)，并往南往西延伸出了成都目前炙手可熱的居住熱點(diǎn) —— 大石西路區(qū)域及雙楠區(qū)域。為各政府、企事業(yè)單位宿舍聚集地（如省衛(wèi)生廳、市常委住宅樓等）。 ? 項(xiàng)目所在的區(qū)域范圍 ： 東起東城根街南延線，西至西較場(chǎng)、琴臺(tái)路；北至蜀都大道，南至府南河、錦里路，為不規(guī)則矩形，是本次項(xiàng)目環(huán)境分析及市場(chǎng)分析的主要區(qū)域。 關(guān)于 A P E X 20231 3 我們的客戶（房地產(chǎn)類） ? 重慶時(shí)代天驕 ? 成都領(lǐng)秀別墅 ? 長(zhǎng)富花園 ? 綿陽(yáng)富樂城市花園 ? 清江花園 ? 華西大廈 ? 翠海庭 ? 融信商店街 ? 一城百年廣場(chǎng) ? 臺(tái)慶得意世界 ? 武城碧云天 ? 匯聯(lián)香榭里 ? 匯聯(lián)康河驪景 ? 重慶新東湖 ? 重慶芳草地歐式花園 ? 重慶九龍山莊 ? 重慶天驕俊園 ? 廣廈經(jīng)典 ? 朝天門基良廣場(chǎng) ? 留金歲月 關(guān)于 A P E X 20231 4 在 恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間和地點(diǎn) ， 以 恰當(dāng)?shù)姆绞?， 將 恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品 銷售給 恰當(dāng)?shù)念櫩?。福華實(shí)業(yè)城邊街項(xiàng)目 APEX整合傳播機(jī)構(gòu) APEX房地產(chǎn)投資顧問公司 2023年元月 項(xiàng)目再定位建議 20231 1 我們的歷史 ? 1993年，作為日本 APEX國(guó)際株式會(huì)社在中國(guó)大陸設(shè)立的專門營(yíng)銷機(jī)構(gòu)， APEX市場(chǎng)營(yíng)銷咨詢有限公司在成都成立； ? 1997年，成都 APEX廣告公司成立，同年在重慶成立全資子公司重慶 APEX； ? 1998年，上海 APEX成立； ? 1999年，與西安麥道聯(lián)盟成立西安事務(wù)處； ? 2023年，與日本（北京）電通成立成都電通； ? 2023年，成立（成都） APEX房地產(chǎn)投資顧問公司。 關(guān)于 APEX 20231 2 我們的榮譽(yù) ? 1998年，獲得成都市工商局評(píng)定的廣告行業(yè)唯一的“成都市著名商標(biāo)”殊榮、四川省優(yōu)秀策劃?rùn)C(jī)構(gòu)； ? 1999年，四川省第 5屆優(yōu)秀廣告評(píng)比囊括 10多個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)； ? 1999年 ,名列全國(guó)廣告 100強(qiáng)第 33位； ? 2023年，獲得四川省工商局評(píng)定的廣告行業(yè)唯一的“四川省著名商標(biāo)”稱號(hào)。 APEX地產(chǎn)投資服務(wù)專業(yè)理念 關(guān)于 A P E X 20231 5 APEX投資理念闡釋： 恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品 恰當(dāng)?shù)念櫩? 入市時(shí)機(jī)與姿態(tài) 現(xiàn)場(chǎng)打包，樣板 銷售控制節(jié)奏與價(jià)格 整合營(yíng)銷廣告與促銷 戶型 /配套 /功能 裝修標(biāo)準(zhǔn)等 品牌感召下的 價(jià)值共識(shí) 恰當(dāng)?shù)姆绞? 恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間 與地點(diǎn) 關(guān)于 A P E X 20231 6 APEX地產(chǎn)投資顧問服務(wù)體系： 前置服務(wù) 概念設(shè)計(jì) 整合傳播 銷售控制 地塊評(píng)估 /區(qū)域供給評(píng)估 顧客需求評(píng)估 /基本假設(shè) 樓盤概念建議 /案名與 VI 接待中心與樣板概念 顧客生活形態(tài)分析 接觸管理 /品牌網(wǎng)路 品牌核心概念 AD/SP/PR/DM/EVENT 銷售代理 /銷售顧問 整合銷售與傳播 關(guān)于 A P E X 20231 7 本案策略思考邏輯： 區(qū)域供給＆需求狀況 項(xiàng)目 SWOT分析 再定位建議 顧客 /規(guī)劃理念 規(guī)劃調(diào)整 投資回報(bào)概算 20231 8 第一部分 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 ?項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 ?項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 ?地塊交通條件調(diào)查 ?周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 20231 9 一、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 地理位置 ? 位于長(zhǎng)順街南延線路口，距錦里西路、府南河200米左右。 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 20231 10 區(qū)域居住文脈 ? 位于成都上風(fēng)上水的西南面，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)： 省委及市委辦公區(qū)，下屬各類辦事部門遍布左右。 ? 為成都傳統(tǒng)的居家老城區(qū)之一。 ? 府南河居家情結(jié)： ? 成都市風(fēng)景名勝區(qū) ：多個(gè)公園聚集區(qū)?？偨ㄖ娣e為 32705平方米。 三通一平現(xiàn)狀 ? 長(zhǎng)順街南延線尚未建成通車。 ? 地塊北面：為三五 0八廠的辦公樓，多層。 ? 地塊東面：為單位宿舍，多層。 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 20231 13 自然綠化景觀 ? 處于百花譚 — 武侯祠風(fēng)景區(qū)，區(qū)域大環(huán)境悠美宜人。 ? 府南河自側(cè)畔而過，更增添了河濱公園一道風(fēng)景線。 ? 駕車六分鐘至杜甫草堂 ? 駕車六分鐘到武侯祠 環(huán)境污染狀況 ? 成都傳統(tǒng)居住區(qū)，基本上無環(huán)境污染。 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 20231 15 三、地塊交通條件調(diào)查 地塊周邊的市政路網(wǎng) ? 位于城市主干道蜀都大道與內(nèi)環(huán)線錦里路之間，距成都最主要的幾線交通動(dòng)脈：蜀都大道、錦里路、一環(huán)路、人民南路都僅有數(shù)分鐘的車程。 ? 以錦里路直通人民南路；以大石東路、大石西路直通一環(huán)路及二環(huán)路。 ? 據(jù)預(yù)測(cè)：長(zhǎng)順街南延線與錦里路、蜀都大道相接，即會(huì)成為市區(qū)主要交通干道，東城根街南延線的車輛部分西移，琴臺(tái)路的車輛部分東移。 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 20231 17 四、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 ? 購(gòu)物場(chǎng)所 ：齊力大廈底樓的“互惠