【正文】 （1） 每月巡查一次污水泵、提升泵、排出泵，每半年潤滑加油一次；（2） 污水處理系統(tǒng)每年全面保養(yǎng)一次；供水系統(tǒng)（1） 總體供水設(shè)施每月檢查一次；（2） 泵、管道每兩年進(jìn)行除銹、油漆一次； 普通水泵：（1）供水設(shè)備保養(yǎng)照明系統(tǒng)（1） 樓道燈、道路燈完好率為98%（主干道亮燈率100%）；（2） 室內(nèi)燈具完好率為98%（會議室、接待室100%）；（3） 景觀燈、節(jié)日彩燈完好率為98%；（4） 燈具損壞應(yīng)及時(shí)更換，并做好臺賬記錄；（5） 室內(nèi)、室外公用電氣柜每周巡查一次；（6） 限電、停電按規(guī)定時(shí)間通知業(yè)主（使用人）；公共照明成本構(gòu)成：（1） 零星更換燈泡、燈頭、燈座、開關(guān)等。18其它花壇設(shè)施保持完好。16修剪、施肥及時(shí)清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾，每年施基肥一次，每次布置前施復(fù)合肥一次?；▔ň?4布置每年有二次以上花卉布置，形成圖案，三季有花。12病蟲害防治防治結(jié)合，及時(shí)滅治。11施肥生長期按植物品種、生長狀況、土壤條件適時(shí)施肥。9修剪喬木適時(shí)修剪，灌木每年適時(shí)整形修剪二次以上，基本做到無枯枝，籬、球造型植物及時(shí)修剪，每年修剪不少于四遍，做到枝葉緊密、無脫節(jié)。7其它草坪生長正常，有斑禿及時(shí)補(bǔ)植。 5施肥按生長情況，適時(shí)、適量每年施復(fù)合肥二遍。 3清雜草每年適時(shí)除雜草七遍以上。標(biāo)識、指示牌等公共設(shè)施目視無灰塵；（二）綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)草坪1保存率保存率不低于95%，生長茂盛。及時(shí)清理垃圾、保持清潔。9消防栓、指示牌隔天擦抹一次，保持干凈無灰塵、無污跡；樓外公共區(qū)域10道路地面每天清掃保潔二次，清掃避開業(yè)主上下班時(shí)間進(jìn)行，白天專人不間斷循環(huán)保潔。8會議室、接待室清潔員每天下班后清潔一次，除此之外還應(yīng)在每次房間使用結(jié)束后及時(shí)做清潔整理；每天對地面、辦公桌椅、辦公設(shè)備除塵去污；地毯每周吸塵一次，除此之外還應(yīng)在每次房間使用結(jié)束后及時(shí)做清潔，墻、頂面每月除塵一次；地毯每兩月清洗一次，地毯保持平整松軟無雜物，無地毯的地面光亮無灰塵，椅子、茶幾、煙缸等，都要隨時(shí)清潔整理。7所有辦公室辦公室清潔員每天上班前和下班后各清潔一次，除此之外還應(yīng)根據(jù)業(yè)主人員的要求及時(shí)做清潔；每天對地面、辦公桌椅、辦公設(shè)備除塵去污；墻、頂面每月除塵一次；地面光亮無灰塵，椅子、茶幾、煙缸等，都要隨時(shí)清潔整理。馬桶、水箱等設(shè)備損壞或發(fā)生故障及時(shí)修理。保證大理石地面干凈無灰塵，水磨石地面、瓷磚地面、水磨石地面干凈無雜物；各處鏡子、金屬門扶手保持光亮；大廳內(nèi)垃圾桶內(nèi)外干凈，煙缸、痰盂保持清潔；樓梯間無灰塵。車輛管理10車庫7:0019:00時(shí)有專職人員管理，車輛停放有序，車庫內(nèi)配置道閘和錄像監(jiān)視，地面墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，照明、消防器械配置齊全，通風(fēng)良好，無易燃、易爆及危險(xiǎn)物品存放。9應(yīng)急處理監(jiān)控中心接報(bào)警信號，安護(hù)人員五分鐘到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行處理，中心應(yīng)接用戶的救助要求，解答用戶詢問。對技術(shù)防范設(shè)施（如錄像監(jiān)控、樓宇對講、周界報(bào)警、住戶報(bào)警、智能卡等）實(shí)施監(jiān)控。在遇到異常情況或業(yè)主緊急求助時(shí)，三分鐘（最遲不超過五分鐘）到達(dá)現(xiàn)場，采取相應(yīng)措施。接受業(yè)主求助，回答業(yè)主的詢問。在正常情況下到達(dá)每個(gè)巡更點(diǎn)的時(shí)間誤差不超過五分鐘。巡邏崗6巡邏要求安全護(hù)衛(wèi)人員按設(shè)定的路線每2小時(shí)巡查一次，晚間2人1組并規(guī)范整齊，要有詳細(xì)巡查記錄。 4服裝儀容上崗時(shí)統(tǒng)一著裝、佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，裝備佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊，工作時(shí)精神飽滿，姿態(tài)良好，動(dòng)作規(guī)范，語言表達(dá)清晰。3技能水平能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備，熟悉區(qū)內(nèi)環(huán)境，熟知治安管理有關(guān)法律法規(guī)。第二節(jié) 公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)內(nèi)容序號內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)人員要求1人員配備安全護(hù)衛(wèi)人員以中青年為主，45周歲以下的人員占總數(shù)80%以上，身體健全工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，并定期接受培訓(xùn)。13財(cái)務(wù)管理建立健全的財(cái)務(wù)管理制度，對物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其他費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，做到運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。9滿意度調(diào)查每年二次對業(yè)主進(jìn)行滿意情況普測，平時(shí)采取多種形式與業(yè)主溝通，對測評結(jié)果分析并及時(shí)整改。服務(wù)時(shí)限不得因節(jié)假日和休息時(shí)間順延。8報(bào)修、投訴受理（1）24小時(shí)受理業(yè)主報(bào)修，接到任何報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場處理（預(yù)約除外）。（2） 制定物業(yè)客服中心內(nèi)部管理制度、考核制度和培訓(xùn)制度。5服務(wù)規(guī)范服務(wù)規(guī)范應(yīng)符合相當(dāng)于酒店五星級標(biāo)準(zhǔn)的要求。3服務(wù)時(shí)間周一至周日在區(qū)內(nèi)物業(yè)客服中心保證每天8：。熟悉物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)，并能組織區(qū)內(nèi)的管理服務(wù)工作，項(xiàng)目主管工作時(shí)間全天候相對固定。初中文化以上；一年以上實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)；身體健康。高中文化以上；兩年以上實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)；身體健康。三年以上物業(yè)相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)；持有效證件。7保潔綠化員2150周歲以下；初中文化（含）以上；經(jīng)過專業(yè)或崗前培訓(xùn)，身體健康。5工程部主管1男45周歲（含）以下，具有大專（含）以上文件程度，辦公樓、廣場寫字樓工程主管工作管理經(jīng)驗(yàn)；身體健康；作風(fēng)正派、品行端正。4環(huán)境部主管145周歲以下，相貌端正，身體健康。某某大廈物業(yè)管控方案簡要（******管理有限公司草擬）一、 項(xiàng)目組織架構(gòu)二、 人員配備及排班三、 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：四、 營運(yùn)方案五、 物業(yè)服務(wù)方案六、 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收支測算一、項(xiàng)目組織架構(gòu)項(xiàng)目經(jīng)理 工程部秩序維護(hù)部環(huán)境部 客 服 部保潔員綠化保潔主管夜間值班綜合維修水電維修工程主管車管崗監(jiān)控崗巡邏崗門崗班長主管收費(fèi)客服接待客服主管 74 / 74二 人員配備情況及排班說明（一）工作說明及排班表崗位人數(shù)工作說明工作排班項(xiàng)目經(jīng)理1全面負(fù)責(zé)主持南財(cái)科技園科技樓物業(yè)管理服務(wù)各項(xiàng)工作； 周一—周五（8:30—17:30）客服主管1全面負(fù)責(zé)客服部，達(dá)成客服工作目標(biāo)； 周一—周五（8:30—17:30）客服接待3分別負(fù)責(zé)客戶前臺接待與日常報(bào)修處理工作，及會務(wù)服務(wù)；周一—周五（8:30—17:30）客服收費(fèi)2負(fù)責(zé)與大廈業(yè)主結(jié)算費(fèi)用周一—周五（8:30—17:30）秩序維護(hù)主管1全面負(fù)責(zé)秩序維護(hù)部的工作開展； 周一—周五（8:30—17:30）保安人員19安保班長2人， 12小時(shí)/班，負(fù)責(zé)本班人員的管理班次為：7:00—19:00；19:00—7：00白班6人，門崗4人（每個(gè)門崗各2人），巡邏崗2人，①周一至周五為6人：上班時(shí)間為：7:00—19:00；②周六、周日為3人，其余人員休息夜班5人，門崗2人，巡崗3人，上班時(shí)間： 19:00—7：00監(jiān)控3人班次為：7:00—19:00；19:00—7：00車管員3人上班時(shí)間： 7:00—19:00；周一至周五環(huán)境主管1完成環(huán)境保潔部工作任務(wù)；周一—周五（8:30—17:30）保潔人員 18樓層日常保潔14人， 平均23層/人每周休息兩天；工作時(shí)間為（8:30—17:30）外圍保潔2人，車庫保潔2人每周休息兩天；工作時(shí)間為（8:30—17:30）綠化人員3綠化的養(yǎng)護(hù)工程主管1全面負(fù)責(zé)工程部，達(dá)成設(shè)備管理工程目標(biāo)周一—周五（8:30—17:30）工程部5綜合維修工：1人每周工作六天（8:30—17:30）水電維修3人每周工作六天（8:30—17:30）夜間值班1人每周工作六天（8:30—17:30）合 計(jì)55（二）崗位設(shè)置及要求序號崗位人數(shù)人員要求1項(xiàng)目負(fù)責(zé)人（主任）145周歲以下；大學(xué)本科學(xué)歷（含）以上；持南京市物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理管理員（含）以上上崗證；具有同崗位工作經(jīng)驗(yàn)，且管服務(wù)過省優(yōu)項(xiàng)目一年以上 2客服主管140周歲以下；大學(xué)本科學(xué)歷（含）以上；南京市物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理證書；具有三年以上寫字樓客服主管工作經(jīng)驗(yàn)。3秩序維護(hù)主管1男45周歲（含）以下，具有大專（含）以上文件程度，具有三年以上辦公樓、廣場秩序維護(hù)主管工作經(jīng)驗(yàn)。具有三年廣場寫字樓保潔主管工作管理經(jīng)驗(yàn)，工作認(rèn)真細(xì)致，積極主動(dòng)、儀表整潔、禮貌和藹，有良好的素養(yǎng)和職業(yè)道德。6客服人員5女性，35周歲（含）以下，身體健康，五官端正，形象氣質(zhì)較好，大專（含）以上文化程度，能使用電腦處理文檔，熟悉會務(wù)接待禮節(jié)禮儀，舉止大方，有本崗位2年以上工作經(jīng)驗(yàn)。8工程人員550周歲以下，身體健康，中專以上學(xué)歷。10秩序維護(hù)員及監(jiān)控16，45周歲（含）以下；體健貌端且受過正式培訓(xùn)。10車管3，60周歲（含）以下；體健貌端且受過正式培訓(xùn)。三、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)第一節(jié) 綜合管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)內(nèi)容序號內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)機(jī)構(gòu)設(shè)置1物業(yè)客服中心設(shè)置（1） 區(qū)內(nèi)設(shè)置物業(yè)客服中心（2） 配置辦公家具、電話、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施及辦公用品2管理人員（1） 項(xiàng)目管理層人員有3年以上同崗位工作經(jīng)驗(yàn)。（2） 安護(hù)負(fù)責(zé)人能熟悉掌握各類刑事、治安案件和各類災(zāi)害事故的應(yīng)急并能有效組織實(shí)施。日常管理與服務(wù)4工作計(jì)劃負(fù)責(zé)制定區(qū)內(nèi)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃并組織實(shí)施，每季度向委托方報(bào)告一次計(jì)劃實(shí)施情況，并接受業(yè)主的季度考核和年度考核。6管理制度（1） 有明確的值班制度和交接班制度，工作有記錄。7制度公示服務(wù)場所公示辦事制度、辦事規(guī)章、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、急修內(nèi)容、投訴渠道。小修一日內(nèi)修復(fù)。（2）對業(yè)主或使用人的投訴在24小時(shí)內(nèi)答復(fù)處理。10業(yè)主活動(dòng)節(jié)假日有專題布置12檔案管理建立檔案管理制度，建立健全區(qū)內(nèi)物業(yè)管理檔案（包括物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、日常管理檔案）。14辦公自動(dòng)化運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理（含檔案、收費(fèi)管理、設(shè)備管理等）。2技能訓(xùn)練安全護(hù)衛(wèi)人員接受過安全技能訓(xùn)練（專項(xiàng)培訓(xùn)、崗中持續(xù)培訓(xùn)）的比例為100%。熟悉各類刑事、治安案件和各類災(zāi)害事故的應(yīng)急預(yù)案。5器械配備配備對講裝置或其他必備的安全護(hù)衛(wèi)器械。重點(diǎn)部位（辦公出入口、地下停車場、樓內(nèi)通道等）應(yīng)設(shè)巡更點(diǎn)，作巡更記錄。并對通道夜間巡查每天不少于兩次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。7應(yīng)急處理接到火警、警情后，三分鐘（最遲不超過五分鐘）到達(dá)現(xiàn)場，協(xié)助現(xiàn)場，并報(bào)告物業(yè)客服中心于警方。監(jiān)控崗8技防設(shè)施區(qū)內(nèi)的監(jiān)控中心24小時(shí)專人值守，對所有監(jiān)控點(diǎn)實(shí)施監(jiān)控?zé)o遺漏。監(jiān)控設(shè)施24小時(shí)開通，監(jiān)控各設(shè)備系統(tǒng)傳達(dá)信號并及時(shí)處理。區(qū)內(nèi)有水、火、警應(yīng)急預(yù)案，在監(jiān)控中心上墻，每年組織不少于1次應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。 第三節(jié) 公共區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（一）清潔衛(wèi)生服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)內(nèi)容序號內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1垃圾收集每天早晚定時(shí)清理二次，并確保垃圾袋內(nèi)垃圾不超過1/2及時(shí)更換垃圾帶；樓內(nèi)區(qū)域2門廳、通道及樓梯臺階每天循環(huán)保潔，發(fā)現(xiàn)垃圾雜物及時(shí)清除，并至少拖洗保潔二次；每天大門、玻璃出塵擦洗，墻面除塵去污；樓梯間墻面每月除塵一次；室內(nèi)、大理石、花崗石地面每月保養(yǎng)一次（打蠟、拋光）。3樓梯扶手、欄桿、窗臺、開關(guān)每天擦抹一次，并用干凈的抹布擦抹一次，扶手護(hù)欄干凈；4門、窗、等玻璃每周擦抹一次，保持潔凈、光亮、無灰塵；5天花板、公共燈具每月除塵二次，天花板、燈蓋、燈罩、燈座目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛網(wǎng)，整潔光亮；6衛(wèi)生間洗手間清潔員每天上午、下午、二次在人流量較低時(shí)進(jìn)行大量清潔工作，每次大清潔工作之間，還需每隔半小時(shí)進(jìn)行局部清潔工作，保證洗手間無異味、無水跡、尿跡；鏡面清潔光亮，墻面、隔斷無污跡、無灰塵；垃圾桶內(nèi)外干凈，垃圾袋內(nèi)垃圾不超過1/2；手紙、洗手液保持供應(yīng)。提供洗手液、卷紙、空氣清新劑、垃圾袋等，并及時(shí)補(bǔ)充更換。椅子、沙發(fā)等布局合理、整潔。保持公共場所各部位的干凈、整齊。目視道路干凈無灰塵，無雜物，無積水；11綠地、明溝每天循環(huán)保潔，及時(shí)清理草地上、花叢中的腐爛樹葉、煙頭、雜物。12垃圾箱（桶）、果皮箱每天清理二次，并抹洗兩次，垃圾無漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周圍地面整潔、無垃圾、無污跡、無異味；13消滅鼠害蚊蠅每月對窨井、明溝、垃圾箱等噴灑藥水一次，春夏季（4月、5月、6月、7月、8月）每月滅鼠一次，其余每季滅鼠一次；14公共燈具、宣傳欄每周擦抹一次，目視無灰塵，光亮清潔，2米上部分每半月擦抹，除塵一次；15設(shè)施設(shè)備用房每天清掃一次；16停車場或車庫每天清掃一次，及時(shí)清除地下室進(jìn)出口的垃圾，發(fā)現(xiàn)油跡、污跡、銹跡、擦洗干凈，無異味、空氣流通。 2修剪及時(shí)對草坪整治修剪，高度控制在10cm 以下。4灌、排水干旱、高溫季節(jié)基本保持有效供水，有低洼及時(shí)整平，基本無積水。 6病蟲害防治及時(shí)做好病蟲害防治。樹木8保存率保存率95%以上，生長良好。10清雜草每年適時(shí)清除雜草五次以上。每年普施基肥1遍，花灌木增施追肥1遍。13其它喬灌木生長