某商業(yè)街運營實施方案-在線瀏覽
2025-02-02 20:22本頁面
【正文】 湘潭最長情景商業(yè)街 湘潭最大社區(qū)特色休閑商業(yè)街 九華新城區(qū)唯一專業(yè)休閑街 3 第一部分 威尼斯 商業(yè)街概況 位置、范圍及規(guī)模 位于九華開發(fā)區(qū)寶馬西路和江南大道兩條主干道交叉口；東面距離步步高 大道僅 500米； 商業(yè)街總長度 639米，總建筑面積 ㎡ 。其中包括： A、 北街 :位于江南大道東側 ,長 117米 ,系 16＃、 17＃裙樓西的 2層商鋪， 共計 ㎡ 。 招商面積：總計 ㎡ ，共 72個鋪面，其中負 1層超市 ㎡ ， 1層面積 ㎡ ， 2層面積 ㎡ ， 3層面積 ㎡ 。（同類獨家，盡可能完善社區(qū)商業(yè)配套，提供全面的優(yōu)質服務） （二）依據(jù) 商業(yè)街規(guī)模較小，暫無中、大型商業(yè)支撐； 目前以服務周邊為主，本社區(qū)為輔；將來可能會產生逆轉； 九華區(qū)域有類似業(yè)態(tài)，但不集中、不扎堆，且缺少品牌店； 本商業(yè)街暫時 23年為市場培育期， 35年后金水灣社區(qū)入住率達到一定程度商業(yè)條件才基本成熟； 九華人在本地的消費習慣仍以餐飲、休閑為主流。 二、上述三種方式的優(yōu)缺點分析 方式 A： 全部對外銷售，經(jīng)營業(yè)態(tài)放任自流； 優(yōu)點： 可以盡快售罄，及時返現(xiàn)，緩解資金壓力； 30 經(jīng)營思路 減少租賃經(jīng)營過程中退租、門面空臵、經(jīng)營管理和物業(yè)服務諸多麻煩，無返租壓力； 質保期過后，開發(fā)商無需承擔商業(yè)街的景觀維護、質量維修。 31 經(jīng)營思路 方式 B： 全部對外招商、招租，物業(yè)自持，實行租賃經(jīng)營； 優(yōu)點： 便于統(tǒng)一招商招租，也便于統(tǒng)一管理和經(jīng)營； 通過開發(fā)商的統(tǒng)一經(jīng)營管理，可以有力維護商業(yè)街的整體形象； 可以有序引進檔次和品位高、知名的品牌商家； 大大提升商鋪價值，使物業(yè)升值保值，有利于今后整合優(yōu)質資產來融資。 其中之二：物業(yè)管理 最大的麻煩還是在經(jīng)營清淡的時候，業(yè)主拖欠物業(yè)管理費、水電費，造成物業(yè)無法維持下去，街區(qū)秩序混亂，維修維護無人管理； 水電費收繳困難，造成水電部門停水停電，影響其他經(jīng)營戶，造成群體事件，從而影響整個項目形象； 公共水電費用較多，物業(yè)管理部門能否及時平衡、彌補，特別是水街每次補水費用約 2023元，每月 2次，則需 4000元，物業(yè)費用能否維持皆是隱患。 32 33 經(jīng)營思路 方式 C： 部分招商招租，部分銷售；先招商后銷售，在適當時機開盤銷售商鋪 . 優(yōu)點： 成功的招商以及營業(yè)狀況較好可以為后面的銷售提供賣點，累積商業(yè)街的價值；商鋪的后期銷售有充足的理由加價； 引進的品牌店可以大大提升商業(yè)街檔次、品位，提高了商業(yè)街乃至整個項目的形象； 成功的招商可能增加投資者、諸多經(jīng)營者的信心，對投資回報的預期更高，形成旺盛的需求； 便于今后的街區(qū)管理，形成良性經(jīng)營態(tài)勢； 形成方便、有活力的商業(yè)配套，對金水灣以后三期的銷售有極大的促進作用。 我們選取何種經(jīng)營方式 ? 原 則 1 、一種不給公司長期背負后期經(jīng)營、管理壓力的 三年期代租銷售模式 。 35 36 經(jīng)營思路 三、我們如何選擇威尼斯商業(yè)街的經(jīng)營方式？ 答案 :方式 C 具體的步驟如下 —— 先招商，后銷售，以招商促銷售； 部分招商 ,部分銷售； 以代租形式吸引投資客買鋪 ,達到短時間去化商鋪的目的。 37 經(jīng)營思路 具體操作建議 建議一 :如何把握招商的節(jié)奏 ? 近期重點對超市、二 \三層獨立大面積商鋪的招商； 11月底前把主力店合同簽下來 12月底前把次主力店合同簽下來 目的 :為 2023年 1月開始蓄客、認購制造賣點。 探討如何處理與招商公司的關系 ? 1 、根據(jù)進度和招商成效適當延長與其的委托合約； 2 、招商公司不必大范圍派人常駐現(xiàn)場招商 ,成功招商一個即給付傭金 。 如何創(chuàng)造條件？ 發(fā)布室外廣告及時對外告知引進商家的消息； 利用交房儀式舉行招商發(fā)布會 ,公布商鋪資料； 舉行類似元宵燈展的活動。 依據(jù)當前條件，超市提前驗收、春節(jié)后即可進場裝修的條件應可達到 ,建議爭取明年 5月 1日前后試營業(yè)； 超市營業(yè)、內街景觀和南入口的完工為銷售、招商都制造了賣點。 臨寶馬路超市入口、廣場均可鋪裝完工； 可以滿足在廣場開展促銷活動 ,如啤酒花園、電影放映、兒
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