【正文】 — 業(yè)主的泛會(huì)所 ? 將活動(dòng)設(shè)施結(jié)合于景觀和架空層中，提升景觀空間參與性的同時(shí)，也提升活動(dòng)空間舒適性。 強(qiáng)調(diào)舒適、放松、精巧且有價(jià)值感的生活空間 擴(kuò)大的鄰里空間 平面布局 /景觀空間 /交通組織 /建筑風(fēng)格 /戶(hù)型設(shè)計(jì) 入口廣場(chǎng)設(shè)計(jì)建議 居住區(qū)出入口 居住區(qū)出入口 ? 居住區(qū)用地緊張，建議入口結(jié)合商業(yè)區(qū)西面的退縮空間進(jìn)行設(shè)計(jì)，營(yíng)造開(kāi)闊的入口廣場(chǎng) 居住區(qū) 商業(yè)體 道路 商業(yè)退縮 入口退縮 入口廣場(chǎng) 居住區(qū)入口設(shè)計(jì)示意 平面布局 /景觀空間 /交通組織 /建筑風(fēng)格 /戶(hù)型設(shè)計(jì) 交通組織建議 —— 人車(chē)分流 ? 居住區(qū)規(guī)模較小，建議交通組織為人車(chē)分流形式 ? 居住區(qū)外圍設(shè)臵環(huán)路，引導(dǎo)車(chē)行交通，減少車(chē)流對(duì)住區(qū)內(nèi)部環(huán)境的影響 ? 結(jié)合景觀空間及局部架空，在居住區(qū)內(nèi)部形成環(huán)狀人行步徑 車(chē)行流線 人行流線 平面布局 /景觀空間 /交通組織 /建筑風(fēng)格 /戶(hù)型設(shè)計(jì) 車(chē)行道路 人行步道 停車(chē)組織 —— 地下停車(chē)與露天停車(chē)結(jié)合 ? 地下停車(chē)結(jié)合各組團(tuán)綠地設(shè)臵，形成停車(chē)后可直接入戶(hù)的人性化設(shè)計(jì)，出入口設(shè)臵在居住區(qū)與商業(yè)區(qū)邊界處 ? 采用集中式露天停車(chē)，設(shè)臵在居住區(qū)與商業(yè)區(qū)邊界處，設(shè)計(jì)便捷的路徑進(jìn)入居住區(qū)內(nèi)部 ? 停車(chē)空間控制在靠近商業(yè)區(qū)一側(cè)，減少主要車(chē)流對(duì)居住區(qū)的影響，一定程度上降低商業(yè)區(qū)的負(fù)面影響 集中式露天停車(chē) 地下停車(chē) 地下停車(chē) 平面布局 /景觀空間 /交通組織 /建筑風(fēng)格 /戶(hù)型設(shè)計(jì) 平面布局 /景觀空間 /交通組織 /建筑風(fēng)格 /戶(hù)型設(shè)計(jì) 建筑風(fēng)格的考慮 ? 產(chǎn)品定位：現(xiàn)代簡(jiǎn)約，體現(xiàn)新城市品質(zhì)感 ? 區(qū)域規(guī)劃層面：城市現(xiàn)代新區(qū)，“建筑風(fēng)格應(yīng)充分體現(xiàn)現(xiàn)代技術(shù)與材料的特點(diǎn)”、“體現(xiàn)城市中心富有活力和節(jié)奏的特征” ? 經(jīng)濟(jì)可行性：精致華麗的建筑風(fēng)格能提升項(xiàng)目形象及價(jià)值，但同時(shí)帶來(lái)高成本；相比而言，簡(jiǎn)潔樸實(shí)的建筑風(fēng)格更具性?xún)r(jià)比 ？ 現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，以簡(jiǎn)潔樸實(shí)的變化體現(xiàn)品質(zhì)感和現(xiàn)代感。 陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)為立面帶來(lái)的豐富光影 材質(zhì)、色彩搭配帶來(lái)層次感 平面布局 /景觀空間 /交通組織 /建筑風(fēng)格 /戶(hù)型設(shè)計(jì) 平面布局 /景觀空間 /交通組織 /建筑風(fēng)格 /戶(hù)型設(shè)計(jì) 市場(chǎng)產(chǎn)品分析回顧 ? 120－ 135m2的舒適三房為主，以飄窗、雙陽(yáng)臺(tái)、入戶(hù)玄關(guān)等亮點(diǎn)設(shè)計(jì)吸引消費(fèi)者 ? 保持客廳和主臥較高的舒適度 的緊湊創(chuàng)新戶(hù)型，逐漸為市場(chǎng)接受 ? 以入戶(hù)花園、大陽(yáng)臺(tái)、 飄窗 等高附加值和創(chuàng)新元素提升產(chǎn)品價(jià)格和競(jìng)爭(zhēng)力 次臥 次臥 主臥 客廳 (開(kāi)間) (開(kāi)間) 星都芳庭 85m2的緊湊三房 入戶(hù)花園 大陽(yáng)臺(tái) 飄窗 飄窗 香格里拉 120m2的高附加值三房 入戶(hù)玄關(guān) 飄窗 飄窗 轉(zhuǎn)角八角窗 雙陽(yáng)臺(tái) 京華城中城 130m2的舒適三房 平面布局 /景觀空間 /交通組織 /建筑風(fēng)格 /戶(hù)型設(shè)計(jì) 戶(hù)型設(shè)計(jì)策略 ? 市場(chǎng)上的戶(hù)型對(duì)提高附加值和產(chǎn)品創(chuàng)新都已比較注重，項(xiàng)目可以借鑒提升 ? 消費(fèi)者對(duì)戶(hù)型的居住舒適度要求高，特別注重客廳和主臥的尺度 ? 從開(kāi)發(fā)商角度考慮，戶(hù)型可以在保證熱銷(xiāo)的基礎(chǔ)上，通過(guò)亮點(diǎn)設(shè)計(jì)提升銷(xiāo)售價(jià)格，獲得更多利潤(rùn) 吸取熱銷(xiāo)樓盤(pán)優(yōu)點(diǎn)，適當(dāng)采用認(rèn)同度高的創(chuàng)新設(shè)計(jì)及提高附加值方式，提升產(chǎn)品價(jià)值，獲得更高的利潤(rùn)。 3房 2廳 2衛(wèi) 建筑面積：約 135㎡ 3房 2廳 2衛(wèi) 建筑面積：約 135㎡ 平面布局 /景觀空間 /交通組織 /建筑風(fēng)格 /戶(hù)型設(shè)計(jì) 戶(hù)型平面參考 —— 一梯三戶(hù) 戶(hù)型特點(diǎn)： ? 品字形的一梯三戶(hù)設(shè)計(jì)，令三戶(hù)單元均能擁有有利的南向； ? 電梯間、樓梯間自然采光通風(fēng)； ? 采用大開(kāi)間的設(shè)計(jì)，令戶(hù)型能有較多的空間位于南向； 3房 2廳 2衛(wèi) 建筑面積：約 135㎡ 3房 2廳 2衛(wèi) 建筑面積：約 135㎡ 2房 2廳 建筑面積：約 85㎡ 平面布局 /景觀空間 /交通組織 /建筑風(fēng)格 /戶(hù)型設(shè)計(jì) 在市場(chǎng)原有基礎(chǔ)上尋求創(chuàng)新 亮點(diǎn) 1：陽(yáng)光室設(shè)計(jì) 亮點(diǎn) 2：高附加值飄窗臺(tái)設(shè)計(jì) 亮點(diǎn) 3：高附加值入戶(hù)花園設(shè)計(jì) 亮點(diǎn) 4：多附加值首層單元 飄窗、入戶(hù)花園和大陽(yáng)臺(tái)等創(chuàng)新和高附加值元素都已被市場(chǎng)廣泛運(yùn)用，新亮點(diǎn)設(shè)計(jì)空間不大，但在現(xiàn)基礎(chǔ)上的設(shè)計(jì)突破空間較大。 陽(yáng)光室 m m 傳統(tǒng)的飄窗臺(tái)設(shè)計(jì) 陽(yáng)光室設(shè)計(jì) 飄窗臺(tái) 平面布局 /景觀空間 /交通組織 /建筑風(fēng)格 /戶(hù)型設(shè)計(jì) 高附加值飄窗臺(tái)設(shè)計(jì) 飄窗 飄窗 飄窗 飄 窗 飄 窗 ? 飄窗臺(tái)與房間的開(kāi)間相同，令飄窗改造后，能全面提升室內(nèi)空間； ? 更好增加室內(nèi)空間，建議飄窗進(jìn)深約 1m； ≤ 標(biāo)準(zhǔn) 層高 平面布局 /景觀空間 /交通組織 /建筑風(fēng)格 /戶(hù)型設(shè)計(jì) 高附加值入戶(hù)花園設(shè)計(jì) 主臥室 客廳 餐廳 衛(wèi)生間 廚房 臥室 陽(yáng)臺(tái) 陽(yáng)臺(tái) 臥室 右圖： 提升空間法：將入戶(hù)花園調(diào)整為臥室 戶(hù)型： 3房 2廳 1衛(wèi) 面積：約 95 ㎡ 主臥室 客廳 餐廳 衛(wèi)生間 廚房 臥室 陽(yáng)臺(tái) 陽(yáng)臺(tái) 入戶(hù)花園 左圖： 戶(hù)型： 2房 2廳 1衛(wèi)＋入戶(hù)花園 面積：約 90㎡ 平面布局 /景觀空間 /交通組織 /建筑風(fēng)格 /戶(hù)型設(shè)計(jì) 多附加值首層單元 入戶(hù)私家花園 入戶(hù)私家花園 首層 入戶(hù) 從樓梯進(jìn)入地下的多功能室 ? 建議附送入戶(hù)私家花園或多功能室，提升首層單元的產(chǎn)品附加值； 平面布局 /景觀空間 /交通組織 /建筑風(fēng)格 /戶(hù)型設(shè)計(jì) 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)示意 住宅 住宅 商業(yè) 公寓 公寓 商業(yè) 項(xiàng)目總平面示意 項(xiàng)目建筑體量示意 PART6 項(xiàng)目成本財(cái)務(wù)測(cè)算 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)原則 ? 啟動(dòng)資金為一億元，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需通過(guò)合理的開(kāi)發(fā)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中健康的資金流； ? 充分考慮項(xiàng)目商業(yè)對(duì)住宅物業(yè)價(jià)值提升的作用； ? 充分考慮商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的培育期要求以及公寓物業(yè)開(kāi)發(fā)的分期要求 開(kāi)發(fā)時(shí)序建議 1 ? 開(kāi)發(fā)南部以沃爾瑪為主體的購(gòu)物中心和塔樓（公寓） ? 進(jìn)行北部土地的拆遷與征地 ? 開(kāi)發(fā)東北部的購(gòu)物中心和塔樓（公寓） ? 開(kāi)發(fā)西部的住宅 優(yōu)： ? 商業(yè)的建設(shè)將有力的帶動(dòng)住宅價(jià)值的最大化提升 劣： ? 商業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)大且時(shí)間較短，風(fēng)險(xiǎn)大； ? 前期涉及拆遷，資金壓力大； 根據(jù)財(cái)務(wù)測(cè)算，在進(jìn)行二期商業(yè)建設(shè)的節(jié)點(diǎn)上，資金無(wú)法支撐 開(kāi)發(fā)時(shí)序建議 2 ? 開(kāi)發(fā)南部以沃爾瑪為主體的購(gòu)物中心和塔樓（公寓） ? 進(jìn)行北部土地的拆遷與征地 ? 開(kāi)發(fā)西部的住宅 ? 開(kāi)發(fā)東北部的購(gòu)物中心和塔樓（公寓） 優(yōu)： ? 利用沃爾瑪作為配套賣(mài)點(diǎn)，提升住宅價(jià)值，促進(jìn)銷(xiāo)售； ? 住宅一次性開(kāi)放具有較好的規(guī)模效應(yīng)； ? 在商業(yè)氛圍和區(qū)域人氣得以培育后，再進(jìn)行商業(yè)二期開(kāi)發(fā)，利于降低風(fēng)險(xiǎn)。 劣： ? 難以實(shí)現(xiàn)規(guī)?；≌_(kāi)發(fā)的展示作用； 根據(jù)財(cái)務(wù)測(cè)算，該方案在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，能保證健康的資金流和實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目各部分物業(yè)規(guī)模示意圖（按照推薦計(jì)劃） 二期公寓 普通公寓： 17500m2 小復(fù)式公寓： 7500m2 二期商業(yè)： 40000m2 地下車(chē)庫(kù)： 15000m2 一期商業(yè)： 40000m2 地下車(chē)庫(kù)： 15000m2 一期公寓 普通公寓： 17500m2 小復(fù)式公寓： 7500m2 一期住宅： 44000m2 地下車(chē)庫(kù)： 3000m2 二期住宅： 44000m2 地下車(chē)庫(kù)： 3000m2 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 項(xiàng)目 合計(jì) 首期 二期 用地面積 67,500 33,750 33,750 總建筑面積 254,000 129,500 124,500 地上建筑面積 218,000 111,500 106,500 塔樓公寓 35,000 17,500 17,500 塔樓小復(fù)式 15,000 7,500 7,500 裙樓面積 80,000 40,000 40,000 住宅 88,000 44,000 44,000 住宅地下車(chē)庫(kù)面積（一層） 6,000 3,000 3,000 商場(chǎng)地下車(chē)庫(kù)面積（二層） 30,000 15,000 15,000 單位：平方米 注：地下車(chē)庫(kù)車(chē)位的數(shù)量主要考慮充分滿(mǎn)足商場(chǎng)停車(chē)的需求和提升項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行設(shè)臵，車(chē)位的數(shù)量約為740個(gè) 項(xiàng)目靜態(tài)成本 序號(hào) 項(xiàng)