【正文】 ，北海市東面及城市南面新區(qū)逐漸成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。一個(gè)富庶的大珠三角將推動(dòng)一個(gè)富庶的泛珠三角區(qū)域，北海擁有的豐富旅游資源與良好的自然條件將會(huì)吸引更多的投資，承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展，輻射和帶動(dòng)西南地區(qū)經(jīng)濟(jì)、推動(dòng)西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略深入實(shí)施。由于泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作區(qū)包括了大部分東盟國(guó)家和中國(guó)多個(gè)沿海省區(qū)，經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)性強(qiáng)，雖然直接層面的地區(qū)發(fā)展水平還不高，但周邊有發(fā)達(dá)的珠三角、臺(tái)灣地區(qū)、新加坡，輻射能力較強(qiáng)，而且 21世紀(jì)是海洋經(jīng)濟(jì)的世紀(jì)，所以在“一軸兩翼 ”格局中，泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作區(qū)作為中國(guó)－東盟海上次區(qū)域合作，合作空間廣闊、發(fā)展?jié)摿薮?，是東亞乃至亞太地區(qū)層面的一個(gè)區(qū)域合作。（ 2） 中國(guó) — 東盟 “ 一軸兩翼 ” 區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作帶來(lái)的歷史性機(jī)遇人口 】 現(xiàn)轄海城區(qū)、銀海區(qū)、鐵山港區(qū)和合浦縣。北海 ,“北部灣 ”經(jīng)濟(jì)區(qū)窗口全國(guó)十大宜居城市之一廣西南端，北部灣東北岸為大西南海南東南亞中樞位置西距南寧206公里東距湛江198公里東南距?？谑?147公里【 行政區(qū)劃 北海市位于廣西南部，全市南北長(zhǎng) 11公里，東西寬 20公里。北海市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究2023年 6月一、北海城市概況及分析二、北海房地 產(chǎn)市場(chǎng)情況分析三、北海市場(chǎng)客戶需求研究四、產(chǎn)品分析－－項(xiàng)目分析 整理一、北海城市概況及分析（ 1） 北海位于廣西南部，是具有海濱特色的地級(jí)市 ?！?地理位置及特點(diǎn) 】 北海市地處廣西南端，北部灣東北岸。北海是中國(guó)古代 “海上絲綢之路 ”始發(fā)港，是中國(guó)西部唯一具備空港、海港、高速公路和鐵路的城市。據(jù)公安局統(tǒng)計(jì)， 2023年年末總?cè)丝?。泛珠江三角洲合作區(qū)域的深化給北海的發(fā)展帶來(lái)又一大機(jī)遇。（ 3）“ 南進(jìn)、東擴(kuò)、北聯(lián) ” 的城市發(fā)展思路，將是影響 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向的最大的因素。（ 4） 北海經(jīng)濟(jì)概況（ 1）【 經(jīng)濟(jì)概況 】 宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于 4% 萎縮45% 停滯58% 穩(wěn)定發(fā)展大于 8% 進(jìn)入高速發(fā)展期年份 GDP GDP漲幅 固定資產(chǎn)投資人均收入 人均收入漲幅2023 244億 % 12334元 %2023 % 13989元 %2023 335億 16% 330億 15200元 % 北海經(jīng)濟(jì)概況（ 2） 北海宏觀經(jīng)濟(jì)中的不利因素u北海總體經(jīng)濟(jì)總量低，支柱產(chǎn)業(yè)效益下滑，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限。u北海市 “ 十一五 ” 規(guī)劃提出：努力提升旅游業(yè)水平。 加快旅游景點(diǎn)景區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，繼續(xù)改造和開(kāi)發(fā)銀灘國(guó)家旅游度假區(qū) ?！?十一五 ” 期間北海旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃 北海旅游市場(chǎng)分析（ 2） 北海旅游業(yè)歷年游客數(shù)量u北海市近年接待國(guó)內(nèi)外游客和境外游客的數(shù)量具有明顯上升的趨勢(shì)。u預(yù)計(jì)在 “ 十一五計(jì)劃 ” 的發(fā)展帶動(dòng)下，北海市旅游業(yè)將更加興旺，游客數(shù)量將繼續(xù)攀升，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如航空業(yè)，酒店業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。u旅游創(chuàng)匯收入不斷增加的同時(shí)，也提高了北海在海內(nèi)外的知名度和影響力。 北海房地產(chǎn)發(fā)展軌跡（ 1）u20世紀(jì) 90年代，北海成為廣西房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)。u1993年隨著國(guó)家宏觀調(diào)控，北海房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整期。u2023年，受國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)升溫及北部灣經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃影響，北海進(jìn)入新一輪房地產(chǎn)飛速提升階段。現(xiàn)北海房地產(chǎn)總體市場(chǎng)概況0 08 、 0 2023年北海房地產(chǎn)價(jià)格情況u07年 3月份起，北海房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)居全國(guó)首位 (1720%)，u價(jià)格由每平方米 1500元左右升到 20233000元u部分超過(guò) 3000元。高潮一般低迷90年 94年 00年 04年 06年泡沫瘋狂期完全停滯期調(diào)整盤活期恢復(fù)蘇醒期穩(wěn)定發(fā)展期高速發(fā)展期09年 2023年二、北海房地 產(chǎn)市場(chǎng)情況分析 從樓盤開(kāi)發(fā)領(lǐng)域來(lái)看，北海房地產(chǎn)可分為五個(gè)主要區(qū)域：中心板塊、東部板塊、城西板塊、南部板塊、新城板塊目前北海市房地產(chǎn)市場(chǎng)，存在三個(gè)方面的競(jìng)爭(zhēng)—— 區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)、資源的競(jìng)爭(zhēng)和項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)海景、城市資源資源的競(jìng)爭(zhēng)新城區(qū)、中心區(qū)、東城區(qū)、西城區(qū)、南部區(qū)區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)未來(lái)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤的競(jìng)爭(zhēng)（ 1）u新城板塊將啟動(dòng)開(kāi)發(fā)馮家江文化、教育、旅游綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)（馮家江新區(qū)），建設(shè)新行政中心，初步形成集行政辦公、商務(wù)會(huì)展、旅游觀光于一體的現(xiàn)代化新城區(qū)；u新城近期規(guī)劃新增 居住用地 58公頃。（ 2） 新城板塊u中心板塊是城市最成熟的板塊，金融教育購(gòu)物中心等生活配套齊全，政府機(jī)關(guān)眾多，核心商圈北部灣廣場(chǎng)也在板塊中，目前開(kāi)發(fā)集中在北部灣大道、北京路與四川路、北海大道中段兩側(cè)，多為舊城改造項(xiàng)目，是目前拉動(dòng)市場(chǎng)樓價(jià)的主力軍。樓盤單價(jià)最高價(jià)突破 8000元 /㎡ ，樓層差價(jià)一般在 6090元 /㎡ 之間；u由于地處中心地段，人流量較大，較少運(yùn)用戶外媒體宣傳，甚至樓書(shū)及圍墻廣告都是簡(jiǎn)單設(shè)計(jì)。（ 3） 中心板塊南部板塊u南部板塊為在四川路南段與廣東路南段之間、金海岸大道與西南大道之間，是未來(lái)城市發(fā)展的重心，隨著行政中心的南移及銀灘的開(kāi)發(fā)，金海岸大道及廣東路兩側(cè)地塊具有極大的投資價(jià)值，有條件建設(shè)中高端產(chǎn)品；u目前市政設(shè)施及生活配套不完善，樓盤主要在云南路與四川路兩側(cè)，產(chǎn)品類型有高容積率的度假公寓及多層低容積率的別墅社區(qū)及普通住宅，產(chǎn)品參差不齊；u樓層差價(jià)一般在 50－ 80元 /㎡ 之間，景觀差價(jià)一般在 80－ 100元/㎡ 之間；目標(biāo)客戶群主要針對(duì)外地投資置業(yè)人群；u廣告渠道主要是樓書(shū)、北海房地產(chǎn)信息網(wǎng)、市中心戶外廣告、旅游景點(diǎn)路牌廣告。（ 4）u北海城市西部板塊分兩個(gè)區(qū)域，西藏路以西區(qū)域和西藏南路與云南南路之間區(qū)域，有工業(yè)園區(qū)及國(guó)家級(jí)北海出口加工區(qū)，近期規(guī)劃建設(shè)有經(jīng)濟(jì)適用房與廉租住房。u政府西藏南路與云南南路之間的區(qū)域大部分是已建成的商住社區(qū)，有銀灣花園、大益花園、碧桂華庭、北海花園、濱城公寓、嘉和麗景等，多為中端多層公寓。u這個(gè)板塊外來(lái)消費(fèi)人群和本地消費(fèi)人群的比例為 6： 4，在外地人群中福建移民人群占相當(dāng)比重。（ 6）（ 7） 北海市按行政區(qū)域劃分為：海城區(qū)和銀海區(qū)中心板塊、東部板塊、城西板塊同屬海城區(qū)南部板塊、新城板塊同屬銀海區(qū)（ 1） 2023年 1月－ 2023年 6月主要樓盤一覽 (海城區(qū)）項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 總占地面積（㎡） 總建面積 （㎡） 主打戶型 均價(jià) (元 /㎡ ) 開(kāi)盤日期 銷售狀態(tài)海甸花園 云南南路 198號(hào) 12412 146— 182平米復(fù)式；45— 52平米一房；87— 89平米二房；107— 119平米三房；3400 202311 售罄銀 河花園 北海大道 259號(hào) 6916 78— 85平米二房；107— 113平米三房；279平米底商4200 202318 售罄哈 爾 濱 廣場(chǎng)北海市新世紀(jì)大道 9號(hào) 6927 180平米復(fù)式；80平米一房；90平米二房；135平米三房4500 2023110 售罄春天海景苑 北部灣 東 路 3號(hào) 17489 38— 132平米一房；179— 240平米復(fù)式 4000 2023318 售罄和 楓 雅居西南大道以北、云南路以西3318 6970 88— 105平米二房 2815 2023325 售罄富美苑 上海路以東北海大道以北悅發(fā)花園富美苑2918 86— 89平米二房；86— 114平米三房 3500 2023411 售罄茗桂園 江蘇路以北， 南京路以東 9659 1278580平米一房；87— 89平米二房；111平米三房3500 2023415 售罄項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 總占地面積（㎡） 總建面積 （㎡） 主打戶型 均價(jià) (元 /㎡ ) 開(kāi)盤日期 銷售狀態(tài)（ 2）富達(dá) 興 樓北部灣西路以北、昆明路以西4808 50平米一房；86平米二房； 3000 2023420 售罄尚城雅居Ⅱ 北海市 貴 州開(kāi)發(fā) 區(qū) C7地 塊 5181 85— 105平米三房；62— 86平米二房；117平米復(fù)式3300 202351 售罄鑫泰花園 新世紀(jì)大道南，四川路以東 9889 西藏路西側(cè)、北部灣路南交匯處8425 35722 39— 62平米一房86— 95平米二房 3500 2023628 售罄秀 業(yè) 小區(qū) 北海市西南大道北面、二炮廠西南面3231 26— 87平米一房147平米二房 4500 202374 售罄南洋國(guó) 際金融公寓 貴 州路 53號(hào) 15497 609平米底商149— 179平米復(fù)式57平米一房90— 94平米二房3800 2023718 售罄南國(guó) 華 城書(shū) 香園云南路西 側(cè) ，西南大道北 側(cè) 6690 87— 115平米二房89— 139平米三房 3200 2023725售罄新源幸福苑 廣 東 路以西、杭州路以南 9940 19880 117平米三房77平米二房 3500 202381 售罄榮 顧 金灣花園 62－ 74平米二房 3700 2023101 售罄嘉福商業(yè)廣場(chǎng) 北海大道 189號(hào) 17304 47平米一房；70— 110平米二房 5800 2023101 售罄南國(guó)華城西南大道北側(cè)云南路以西 300米14154 88— 158平米二房（精裝）； 89— 154平米二房；4200 2023101 售罄項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 總占地面積（㎡） 總建面積 （㎡） 主打戶型 均價(jià) (元 /㎡ ) 開(kāi)盤日期 銷售狀態(tài)（ 5） 2023年 1月－ 2023年 6月主要樓盤一覽 (海城區(qū)）京和商寓 北海市北京路 46號(hào) 886 46— 64平米一房 43