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威海商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研報告商業(yè)地產(chǎn)-在線瀏覽

2024-08-14 20:51本頁面
  

【正文】 場等為專業(yè)的商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)。這只要是因為經(jīng)營業(yè)態(tài)的因素,而導致的戶型面積配比主要是小戶型為主。 根據(jù)市場調(diào)查,環(huán)翠區(qū)各商業(yè)物業(yè)大都是售租并舉進行經(jīng)營,其出租率和出售率平均在五成左右,目前環(huán)翠區(qū)各商業(yè)地產(chǎn)中,韓國服裝城、金地大廈兩家商城,其出售、出租率僅為 48%、 68%。 售價分析 環(huán)翠區(qū)各商業(yè)地產(chǎn)在出售價格方面,以威勝大廈以 /㎡的價格位居出售價格榜首。二是該商場的經(jīng)營管理模式是統(tǒng)一管理,其物業(yè)公司的介入在一定程度上,提高了商場 的檔次和購物環(huán)境。其以高檔次、高品味、高價位的產(chǎn)品,樹立威海高檔購物中心。 租金分析 目前環(huán)翠區(qū)商業(yè)地產(chǎn)出租價格分為三個檔次,威勝大廈、海港大廈、韓國服裝城出租價格最高,分別以 /㎡ /天、 /㎡ /天和 /㎡ /天的價格;金地大廈、環(huán)球廣場、小商品批發(fā)市場和天壇家具廣場出租價格居中,分別是 元 /㎡ /天、 3 元 /㎡ /天、 2 元 /㎡ /天和 元 /㎡ /天;出租價格最低的是鑫城電腦城、大世界、金谷圖書批發(fā)市場和友誼現(xiàn)代商城等四個,其出租價格分別以 元 /㎡ /天、 /㎡天、 /㎡ /天和 /㎡ /天。 其中,出租價格最高的是海港大廈,以 元 /㎡ /天的出租價格位居榜首。 (二) 環(huán)翠區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房現(xiàn)狀分析 此次環(huán)翠區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房市場調(diào)查,主要分為七大片區(qū)。 售價分析 根據(jù)調(diào)查資料顯示,環(huán)翠區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房地產(chǎn)其出售價格最高的是塔山中路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房,其以 2 萬元 /㎡的價格,位居榜首。 租金分析 根據(jù)調(diào)查資料顯示,環(huán)翠區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房出租價格最高的是花園南路社區(qū)商業(yè)網(wǎng) 點房,以 2400元 /㎡ /年的價格位居威海商業(yè)網(wǎng)點房地產(chǎn)榜首,其次是統(tǒng)一路、新威路、和平路、塔山中路、光明路和戚家夼路六個街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房,起出租價位分別為: 1500 元 /㎡ /年、 1400 元 /㎡ /年、 1300 元 /㎡ /年、 960 元 /㎡ /年、 875 元 /㎡ /年和 700元 /㎡ /年。其次 是圖書音像業(yè)、洗染業(yè)、服裝 /鞋業(yè)、餐飲業(yè)及其它業(yè)態(tài),分別占總業(yè)態(tài)的7%、 7%、 5%、 5%和 2%。交易區(qū)內(nèi)以服裝、鞋類、小商品百貨、家具廣場、電腦器材、圖書音像的專業(yè)批發(fā)零售經(jīng)營為主。商場開業(yè)率達 95%以上,檔位面積大、中、小,面積分別為 600450㎡、 70150㎡、 816㎡,購物環(huán)境很好,且擁有大批固定的客源。由此可見,其專業(yè)市場競爭激烈,市場定位尤為重要。 專業(yè)市場調(diào)查 ( 1) 小商品批發(fā)市場 小商品批發(fā)市場位于威海最大的居民生活區(qū)附近,周邊人流量較多,其經(jīng)營定位準確,主要以小商品批發(fā)零售為主。因目前已經(jīng)基本售完,出租率達到 100%,所以未能探知其出售價位。該項目定位在小商品批發(fā)零售,其在前期的招商 、出售過程中,因投資商資金周轉(zhuǎn)方面的因素,導致前期營銷推廣過程中受阻。后因政府的相關介入,其招商工作才得意順利完成。 項目名稱 小商品批發(fā)市場 項目類型 專業(yè)小商品、雜品、百貨用品、食品批發(fā)零售 開發(fā)商 一輕開發(fā),罐頭廠出資,政府入股 管理費 /㎡ /天 地理位置 文化中路 交通狀況 19路車均到達 開業(yè)時間 2001年 12月 21日 2層試營業(yè), 2002年 8月 20日正式營業(yè) 總建筑面積 萬平方米 出租率 100% 層數(shù) 3層 建筑風格 歐式現(xiàn)代建筑風格 售價 對外不出售 租價 2元 / ㎡ .天 / ㎡ .天 / ㎡ .天 中國最大 的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 12 頁 共 58 頁 主力單位面積 1016㎡ 經(jīng)營模式及效果 統(tǒng)一管理、獨立店面、自主經(jīng)營 目標客戶群 主要以環(huán)翠區(qū)的批發(fā)兼零售群 人流量 5000人次以上 /天 經(jīng)營定位 食品、小商品批發(fā)、零售 各層經(jīng)營內(nèi)容及面積 一層:辦公用品,食品、化妝品、玩具二層:針織品、小商品、玩具、飾品、宗教用品三層:布藝、服裝、插花、包具、床上用品等一層網(wǎng)點房 2萬元 /50㎡ /年。該市場屬傳統(tǒng)建筑風格,其市場環(huán)境一般。因為是威海唯一一家圖書批發(fā)零售的市場,所以其目前擁有固定的客源,日均人流量約在2000人次左右。 交通狀況 9路等車均到達 開業(yè)時間 總建筑面積 8萬平方米 出租率 97% 層數(shù) 3層 建筑風格 傳統(tǒng)建筑 售價 最高 最低 均價 10000元 / ㎡ . 5500元 / ㎡ . 7750元 / ㎡ . 租價 / ㎡ .天 / ㎡ .天 / ㎡ .天 中國最大 的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 13 頁 共 58 頁 主力單位面積 78150㎡ 經(jīng)營模式及效果 分租各大批書商 14家,是威海最大規(guī)模的圖書批發(fā)市場 目標客戶群 三市三區(qū)的書店、書商和部分學校 人流量 2000人次左右 /天 經(jīng)營定位 批發(fā)圖書 各層經(jīng)營內(nèi)容及面積 地下一 層:圖書一層:金谷農(nóng)貿(mào)市場和臨街網(wǎng)點房二層:金谷糖酒超市 ( 3) 環(huán)球廣場 環(huán)球廣場位于昆明路(大世界西側(cè)),威海首條步行街區(qū)內(nèi)。在項目前期操作中,其強大的廣告渲染力,吸引了大量的投資者的目光。該廣場良好的購物環(huán)境,成為本地消費者娛樂休閑購物場所。其次是良好的物業(yè)公司的介入,為消費者提供了一個良好的購物休閑環(huán)境。 其次,該廣場的出售價格和出租價格,在威海本地屬于中高檔,與項目的經(jīng)營定位吻合。 項目名稱 環(huán)球廣場 項目類型 服裝商場 開發(fā)商 環(huán)球建設有限公司 物業(yè)公司 威海環(huán)球廣場物業(yè)管理公司 管理費 /㎡天(包括空調(diào)費、管理費) 地理位置 昆明路(大世界西側(cè)) 交通狀況 1 1 1 2 25路車 開業(yè)時間 1998年 總建筑面積 1萬平方米 出租率 98%左右 層數(shù) 3層 建筑風格 歐式風格 中國最大 的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 14 頁 共 58 頁 售價 最高 最低 均價 14500元 /㎡ 14000元 /㎡ 14250元 /㎡ 租價 3元 /㎡天 2元㎡天 / ㎡ .年 主力單位面積 16—20㎡、 2045㎡、 60—80㎡、 80—120㎡ 經(jīng)營模式及效果 統(tǒng)一管理,獨立店鋪、自主經(jīng)營 目標客戶群 威海市中層消費群體及旅游者 人流量 4萬人次左右 /天 經(jīng)營定位 中檔服裝市場 ,有部分韓國商友會場館 各層經(jīng)營內(nèi)容及面積 1 層:華聯(lián)環(huán)球食品超市; 1 層:服裝、領帶、漁桿、鞋帽 、飾品等; 2層:服裝、包、鞋、兒童天地 ( 4) 鑫城電腦城 鑫城電腦城位于昆明路、大世界西側(cè),與環(huán)球廣場像連接。該商場主要目標客戶群為公司及私人。該商場的主要面積為 3045㎡、 4570㎡、 27085㎡和 150㎡以上,四個不同面積。產(chǎn)品相對較齊全,和商場內(nèi)部業(yè)主溝通時,發(fā)現(xiàn)該商場受節(jié)假日因素影響很大。 交通狀況 1 1 1 21路車均到達 開業(yè)時間 2001年 總建筑面積 2萬平方米 出租率 98% 層數(shù) 2層 建筑風格 現(xiàn)代寫字樓建筑風格 中國最大 的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 15 頁 共 58 頁 售價 對外不出售 租價 / ㎡ .天 / ㎡ .天 / ㎡ .天 主力單位面積 3045㎡、 4570㎡、 7085㎡ 經(jīng)營模式及效果 統(tǒng)一管理,自主經(jīng)營 目標客戶群 企業(yè)及個人 人流量 4000人次左右 /天 經(jīng)營定位 專業(yè)電腦城 各層經(jīng)營內(nèi)容及面積 一層:電腦器材及各類軟件二層:主要是電腦公司 ( 5) 天壇家具廣場 天壇家具廣場作為市中心唯一一家大型家具廣場,其優(yōu)越的地理位置和良好的購具環(huán)境是其它同類商場所不能比擬的。其為威海地區(qū)高檔購買家具的廣場。 項目名稱 天壇家具城 項目類型 家具城 管理費 包含在租金內(nèi) 地理位置 汽車站西側(cè),解放路 6號 交 通狀況 1 27路車均到達 開業(yè)時間 1999年 總建筑面積 4萬多平方米 出租率 100% 層數(shù) 4層(加地下層) 建筑風格 現(xiàn)代建筑風格 租價 最高 最低 均價 / ㎡ .天 / ㎡ .天 / ㎡ .天 主力單位面積 50600㎡ 經(jīng)營模式及效果 中高檔次,大部分為聯(lián)營,地下室分租 目標客戶群 本地消費者和周邊城市居民 中國最大 的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 16 頁 共 58 頁 人流量 少,主要針對購買目標群體 經(jīng)營定位 中檔 各層經(jīng)營內(nèi)容及面積 地下一層:沙發(fā)、廚具、辦公用品。二層:家具、辦公用品。其經(jīng)營面積根據(jù)自身獨特的行業(yè)屬性而定。這些專業(yè)市場的租售價格如下: 二、 威海市高區(qū)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 2020 年高區(qū)的國民經(jīng)濟保持了持續(xù)穩(wěn)定增長的良好勢頭,全年國內(nèi)生產(chǎn)總值實現(xiàn) ,占威海市區(qū)生產(chǎn)總值的 %。據(jù)統(tǒng)計 2020年高區(qū)社會消費品銷售總額為 ,增長 %; 2020年全區(qū)第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元,比上年降低了 %;第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元,比上年增長了 %;第三產(chǎn)業(yè)增加值 ,比上年增長 %;市場價格總水平較上年略有上升。下面我們主要針對本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)進行具體分析: (一) 高區(qū)商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀分析 根據(jù)前期的市場調(diào)研分析,高區(qū)目前共有 5家大型商 業(yè)地產(chǎn),其中檔次最高的為利群購物廣場;建城廣場為低檔。 規(guī)模分析 高區(qū)各商業(yè)物業(yè)規(guī)模一覽表 樓盤名稱 建筑規(guī)模 層數(shù) 面積 主力戶型 暢銷戶型 棱方園家具廣場 萬平方米 1 層 35—60 ㎡ 35—60 ㎡ 35—60 ㎡ 75—135 ㎡ 大屋建材裝飾商場 萬平方米 5 層 40——60 ㎡ 150—200 ㎡ 40—60 ㎡ 中國最大 的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 17 頁 共 58 頁 75—110 ㎡ 110—140 ㎡ 150—200㎡ 75—110㎡ 110—140㎡ 150—200 ㎡左右 威韓商貿(mào)城 1層 45—60㎡ 75—110㎡ 75—110㎡ 75—110 ㎡ 110—140㎡ 建盛廣場 3000平方米 7層 15—35㎡ 15——55㎡ 15——35㎡ 46——55㎡ 46—55㎡ 107—140㎡ 1200 ㎡左右 利群購物廣場 2 萬平方米 4 層 16—45 ㎡ 16—45 ㎡ 16—45 ㎡ 45—60 ㎡60—120㎡ 120㎡以上 45—60 ㎡ 60—120 ㎡ 120㎡以上 目前高區(qū)各商業(yè)地產(chǎn)戶型面積主要以 4580㎡之間的戶型面積為主, 45㎡以上、75200㎡的戶型面積為輔。從戶型面積的配比上可以看出高區(qū)的各商業(yè)地產(chǎn)所經(jīng)營定位特性,小戶型的面積主要表現(xiàn)在零售業(yè)態(tài),大戶型的面積主要集中在專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)。 租金分析 目前高區(qū)商業(yè)物業(yè)基本處于開業(yè)經(jīng)營狀態(tài),售價難以調(diào)查,這里重點分析租金水平。其中,出租價格最高的是大屋建材裝飾城,以 /㎡天的出租價格位居榜首。其余商業(yè)地產(chǎn)之間相差不超過 /㎡ /天。即高區(qū)張村附 近商業(yè)網(wǎng)點房、高區(qū)利群附近商業(yè)網(wǎng)點房、高區(qū)帝王宮附近商業(yè)網(wǎng)點房和高區(qū)神道口 /臥龍山附近周邊商業(yè)網(wǎng)點房。其中,出售、出租價格最高的是高區(qū)神道口 /臥龍山附近的商業(yè)網(wǎng)點房,其以 萬元 /㎡和 1500元 /㎡ /年的價格,位居榜首。 高區(qū)張村附近商業(yè)網(wǎng)點房現(xiàn)狀分析 目前高區(qū)張村商業(yè)網(wǎng)點房主要有金都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、 建盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、大明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三家房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)。其商業(yè)網(wǎng)點房面積主要集中在 4578㎡之間。該區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)主要集中在零售業(yè)和餐飲業(yè)。其中,吉林東路的商業(yè)網(wǎng)點房的價格最高,其以 1200元 /㎡ /年的出租價格排列第一。在商業(yè)網(wǎng)點房的面積方面,該區(qū)域的網(wǎng)點房面積集中在 3090㎡之間
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