【正文】 收 地理位置 汽車站南 150米，塔山生活區(qū)北側(cè)。該項(xiàng)目主要以經(jīng)營服裝批發(fā)零售為主，其經(jīng)營面積有 16—20㎡、 2045㎡、 60—80㎡、 80—120 ㎡和 120 ㎡以上等不同類型的面積，供置業(yè)者選擇。其中良好的物業(yè)公司介入對(duì)置業(yè)者在購買投資過程中，增加了一定的信心。地理位置繁華，是威海唯一兩家大型電腦器材用品商場之一。該商場購物環(huán)境一般，其租金價(jià)格是威海商業(yè)地產(chǎn)中最低的一位。該廣場集中了全國各大品牌家具產(chǎn)品，另外還包括國外的家具品牌。一層：家具、沙發(fā)、紅木產(chǎn)品。其價(jià)格最高的為環(huán)球廣場，以 23元 /㎡ /天的價(jià)格位居環(huán)翠區(qū)專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)榜首，其他價(jià)格之間相差不到 1元。全年居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)比上年上升 %。這主要是因?yàn)榻?jīng)營業(yè)態(tài)的因素，而導(dǎo)致的戶型面積配比以中戶型為主。高區(qū)商業(yè)物業(yè)出租價(jià)格分為三個(gè)檔次，大屋建材裝飾城以 元 /㎡ /天的出租價(jià)格，位居高區(qū)商業(yè)地產(chǎn)榜首；利群購物廣場、威韓商貿(mào)城、建城廣場的出租價(jià)格居中，分別是 2元 /㎡ /天、 /㎡ /天和 /㎡ /天；出租價(jià)格最低的是位于體育廣場附近的棱方園家具廣場，其出租價(jià)格分別為 元 /㎡ /天。 （二） 高區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房現(xiàn)狀分析 此次高區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房地產(chǎn)市場調(diào)查，主要分為四大片區(qū)。出售、出租價(jià)格最低的為高區(qū)張村附近的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房， /㎡和 114元 /㎡ /年。其中，大明房產(chǎn)的出租價(jià)格為114元 /㎡ /年。其他兩處的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房的出租價(jià)格為 400 元 /㎡ /年的價(jià)格。其次是長春路和文化西路，出租價(jià)格分別為 450元 /㎡ /年和 350元 /㎡ /年。 高區(qū)神道口 /臥龍山附近商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房現(xiàn)狀分析 高區(qū)神道口 /臥龍山附近是威海幾大居民社區(qū)之一，其人流量大，消費(fèi)頻次高，故該區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房及商業(yè)業(yè)態(tài)較為多樣。 在出租價(jià)格方面，古陌小區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房以 1500元 /㎡ /年的出租價(jià)格位居榜首。 2002 年交易額達(dá) 94696 萬元， 2020 年交易成交額達(dá)137873萬元，日平均人流量達(dá) 10萬人次左右。其優(yōu)越的地理位置和良好的購具環(huán)境是高區(qū)其它同類商場所不能比擬的。 項(xiàng)目名稱 棱方園家具廣場 項(xiàng)目類型 家具裝飾用品商城 管理費(fèi) / ㎡天 地理位置 文化西路 中國最大 的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 20 頁 共 58 頁 交通狀況 12路 開業(yè)時(shí)間 2020年 總建筑面積 23000平方米 實(shí)用率 87% 層數(shù) 1層 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代躍式展示會(huì)所建筑 售價(jià) 對(duì)外不出售 租價(jià) / ㎡天 / ㎡天 /㎡天 主力單位面積 35—60 ㎡、 75—135 ㎡ 經(jīng)營模式及效果 統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營 目標(biāo)客戶群 威海社區(qū)居民 人流量 少。其租金價(jià)格為 元 /㎡ /天之間，屬于低檔價(jià)位。該商城單體經(jīng)營面積類型較多，切分布均勻。商場開業(yè)率達(dá) 97%左右。目前主要以出租的形式進(jìn)行相關(guān)招商。 三、 威海市經(jīng)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 2020 年高區(qū)的國民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)穩(wěn)定增長的良好勢(shì)頭，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn) ，占威海市區(qū)生產(chǎn)總值的 %。全年居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)比上年上升 %。 租售價(jià)格分析 根據(jù)調(diào)查，通城大廈的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房的出售價(jià)格最高，其以 7000元 /㎡的出售價(jià)格排列第一。其次，依次是通城大廈的 466元 /㎡ /年；海鑫旅館的 185元 /㎡ /年及長峰市場 180元 /㎡ /年。 2002年交易額達(dá) 86005萬元， 2020年交易成交額達(dá) 142855萬元，日平均人流量達(dá) 8萬人次左右。檔位面積為中，面積分別為 5070㎡、 140150㎡。二樓：百貨超市三樓：燈飾、五金用品、交電材料、布藝窗簾、廚房用品。 萬發(fā)裝飾建材城位于青島路、竹島附近， 2萬平方米的經(jīng)營面積，促使其成為經(jīng)區(qū)唯一一家大型裝飾建材市場。調(diào)查目的主要是對(duì)威?，F(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)的分布、經(jīng)營狀況、居民消費(fèi)習(xí)慣及前景進(jìn)行分析，從而為天都項(xiàng)目的合理定位提供有關(guān)決策依據(jù)。 威海家電業(yè)總體經(jīng)營品類分析： 在被調(diào)查的五大賣場中共有以上 8類家電經(jīng)營單位 250個(gè)（其中品牌多數(shù)重復(fù)）， 中國最大 的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 26 頁 共 58 頁 其數(shù)量分布如下： 從以上數(shù)據(jù)可以看出： 第一，家電行業(yè)整體供應(yīng)量巨大，市場競爭較為激烈。 第二， 音響（家庭影院）類產(chǎn)品主要集中在百貨大樓和華聯(lián)商廈兩大賣場，說明這兩大賣場的高端客戶比較多。這類產(chǎn)品的競爭將異常激烈。 第三， 除三聯(lián)家電外，其他四家家電賣場規(guī)模普遍較小，從一定程度上造成了賣場氛圍的擁擠與雜亂，購物環(huán)境必稍遜于三聯(lián)家電。 （三）威海居民購買家電的習(xí)慣分析 因?yàn)榧译婎愐话銉r(jià)值較高，所以在購買時(shí)一般不是個(gè)人行為而是兩個(gè)或幾個(gè)人的共同購買行為，購買比較謹(jǐn)慎。 （四）威海家電市場前景分析 中國最大 的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 28 頁 共 58 頁 威海市家電 經(jīng)營單位眾多，估計(jì)價(jià)格競爭仍然是市場競爭的主要手段。 專業(yè)化的大家電賣場具有一定發(fā)展空間。 （一）家居市場經(jīng)營單位數(shù)量及規(guī)模分析 本項(xiàng)調(diào)查涉及的家居類產(chǎn)品多達(dá)幾十種，為便于分析，我們把它們大體歸為家具家私類和燈具燈飾類兩個(gè)經(jīng)營范疇進(jìn)行分析。 第二，家具家私類從業(yè)單位較多，經(jīng)營規(guī)模巨大，競爭尤為激烈。 （ 3） 1000平米以上的經(jīng)營單位有一定發(fā)展空間，但總體風(fēng)險(xiǎn)較大。 （二）家居市場經(jīng)營檔次分析 家具家私類經(jīng)營檔次分析： 在本次調(diào)查的 139 個(gè)家具家私經(jīng)營單位中，經(jīng)營檔次屬于高檔的有 31 家，占總經(jīng)營數(shù)量的 %；中高檔的有 27家，占總經(jīng)營數(shù)量的 %；中檔的有 17家，占總經(jīng)營數(shù)量的 %，中低檔的有 37 家 ,占總經(jīng)營數(shù)量的 %；低檔的有 27家 ,占總經(jīng)營數(shù)量的 %。 第四，高檔、中檔以及低檔產(chǎn)品的供給基本均衡，市場孔隙不 大。 （三）家居市場經(jīng)營狀況分析 家具家私類經(jīng)營狀況分析： 在調(diào)查的 31 家高檔商鋪中有 25 家經(jīng)營狀況良好，占總經(jīng)營數(shù)量的 %，經(jīng)營狀況一般的有 6家，占總經(jīng)營數(shù)量的 %。在 27家低檔商鋪中，有 15家經(jīng)營狀況良好，占總經(jīng)營數(shù)量的 %；有 12家經(jīng)營狀況一般，占總經(jīng)營數(shù)量的 %。 （四）威海家居市場消費(fèi)者習(xí)慣分析 通過以上資料分析，我們可看出： 消費(fèi)者比較喜歡到較大的專業(yè)的家居市場購買家具產(chǎn)品。 第四， 周圍有專門的貨運(yùn)資源，運(yùn)輸比較方便。 第三， 消費(fèi)者的購買需求正由基本的生活需求向更高的舒適、品味、高雅等需求轉(zhuǎn)變。 第三， 較為高檔的燈具燈飾類產(chǎn)品一般為酒店、娛樂場所購買較多。 三、 威海市服裝業(yè)分析 （一）威海服裝業(yè)總體分析 從商業(yè)類型來看，威海的服裝業(yè)大體分為批零兼營模式、綜合百貨模式、超級(jí)市場模式、品牌形象店模 式以及商業(yè)步行街模式五種類型，其賣場分布大體如下： 商業(yè)類型 商 場 名 稱 批零兼營 威勝大廈 海港大廈 友誼大廈 韓國服裝城 環(huán)球廣場 財(cái)富廣場 綜合百貨 華聯(lián)商廈 百貨大樓 利群廣場 華聯(lián)購物廣場 金地商廈 超級(jí)市場 家家悅 中國最大 的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 32 頁 共 58 頁 超市 大富源 品牌形象店 僑鄉(xiāng)城市廣場 兩岸時(shí)尚名店 步行街 光明路步行街 從以上數(shù)據(jù)可以看出： 第一， 威海市從事服裝經(jīng)營模式的大型賣場多達(dá) 15個(gè)，總體服裝供給較大競爭十分激烈。
。除威勝大廈、環(huán)球廣場經(jīng)營狀況尚可外，其他四大 賣場都經(jīng)營慘淡，估計(jì)從事服裝批零兼營模式的商業(yè)發(fā)展空間不大。 整體市場發(fā)展比較成熟，價(jià)格競爭已經(jīng)不是制勝的唯一手段，完善的服務(wù)、優(yōu)質(zhì)的質(zhì)量正逐步得到市場認(rèn)可。究其原因： 第一， 燈具燈飾類產(chǎn)品屬于能源耗材，置買越多能源消耗費(fèi)用越高。究其原因： 第一， 中高檔及高檔產(chǎn)品品牌經(jīng)營較多，如吉斯家具、全友家具、聯(lián)邦家具、鳳陽家具等為消費(fèi)者的品牌購買提供了市場可能。 中國最大 的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 31 頁 共 58 頁 第二， 專業(yè)的家具市場，產(chǎn)品質(zhì)量及售后服務(wù)相對(duì)較好。 第二，低檔產(chǎn)品經(jīng)營狀況相對(duì)較差，原因有二：一是低檔產(chǎn)品已走量為主，利潤較??；二是低檔產(chǎn)品由于質(zhì)量、做工較 差，得不到市場認(rèn)可。 17家中檔商鋪全部經(jīng)營良好，占總經(jīng)營數(shù)量的 %。這說明威海的燈具燈飾類產(chǎn)品經(jīng)營檔次普遍較低，高檔經(jīng)營單位鳳毛麟角，市場供給嚴(yán)重失調(diào)。 第二，如果把中低檔、中檔、中高檔產(chǎn)品統(tǒng)統(tǒng)歸為中檔產(chǎn)品，那么中檔產(chǎn)品所占比重高達(dá) %，辭區(qū)間的產(chǎn)品數(shù)量龐大，競爭較為激烈。 燈具燈飾類經(jīng)營規(guī)模分析： 從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出： 第一，燈具燈飾類經(jīng)營單位規(guī)模普遍較小，估計(jì)和燈具燈飾物品占地面積較小以及燈具燈飾市 場不太成熟有一定關(guān)系。 中國最大 的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 29 頁 共 58 頁 家具家私類經(jīng)營規(guī)模分析： 從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出： （ 1） 家具家私類單位經(jīng)營規(guī)模大多集中在 300——500 平米之間，此規(guī)模中的經(jīng)營單位眾多，占總經(jīng)營數(shù)量的 %，競爭激烈。據(jù)我們統(tǒng)計(jì) 157個(gè)經(jīng)營單位共有經(jīng)營面積 62550 平米左右，其中燈具燈飾類經(jīng)營面積 7800 平米左右，占總數(shù)的 %；家具家私類 54750平米左右，占總經(jīng)營面積的 %。調(diào)查方式為采訪式調(diào)查，數(shù)據(jù)來源基本詳實(shí)、準(zhǔn)確。 小家電類產(chǎn)品品種較少，往往作為大家電的一個(gè)附屬品類進(jìn)行經(jīng)營，而且沒有專業(yè)的賣場，競爭相對(duì)薄弱。 一般一次成交的機(jī)會(huì)不是很大，大多數(shù)消費(fèi)者在購買家電時(shí)會(huì)貨比三家，比價(jià)格比質(zhì)量比品牌。天都的經(jīng)營規(guī)模須斟酌商榷。 由以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 可以看出： 第一， 三聯(lián)家電作為專業(yè)的大型家電經(jīng)營場所，在經(jīng)營面積上具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。 （二）威海市家電類經(jīng)營面積分析 據(jù)統(tǒng)計(jì)五大賣場 8 類家電類經(jīng)營面積達(dá) 5143 平米，其中 電視機(jī)的經(jīng)營面積高達(dá)2020平米，接近總體經(jīng)營面積的一半，其大體的經(jīng)營面積分布如下： 從以上數(shù)據(jù)可以看出： 第一， 電視機(jī)的經(jīng)營面積在整個(gè)家電行業(yè)中一枝獨(dú)秀，電視機(jī)仍然是家電經(jīng)營的重中之重。 第三， 油煙機(jī)、燃?xì)庠?，熱水器等廚衛(wèi)家電異軍突起，正逐步成為家電行業(yè)的重要組成部分。調(diào)查方式為采訪式調(diào)查，數(shù)據(jù)來源基本詳實(shí)、準(zhǔn)確。目前改裝飾建材城出租率為100%。商場優(yōu)雅的購物環(huán)境，吸引了周邊大量居民的關(guān)注。（具體詳情見下圖） 項(xiàng)目名稱 齊魯商城 萬發(fā)裝飾建材城 項(xiàng)目類型 家具裝飾用品商城 家裝裝飾材料露天 市場 開發(fā)商 東方集團(tuán)實(shí)業(yè)有限公司 威海汽運(yùn)有限公司 地理位置 齊魯大道 青島路，竹島 交通狀況 112路（小客）、 10路 1 2 2 27路 總建筑面積 12000平方米 2萬平方米 實(shí)用率 93% 100% 層數(shù) 3層 1層 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代寫字樓 現(xiàn)代展覽中心 租價(jià) / ㎡ /天 / ㎡ /天 0. 565/ ㎡ /天 主力單位面積 5070平方米 60—75 ㎡、 80—95 ㎡、 90—130 ㎡、 120—135㎡、140—150㎡ 經(jīng)營模式及效果 獨(dú)立店鋪，自主經(jīng)營。其中，區(qū)內(nèi)萬發(fā)裝飾材料商場、齊魯商場等專業(yè)市場都集中在青島路齊魯大道一帶。其它依次是娛樂休閑業(yè)、通信業(yè)、服裝 /鞋業(yè)、餐飲業(yè)、醫(yī)藥業(yè)及其它相關(guān)業(yè)態(tài)，分別占總業(yè)態(tài)的 16%、 12%、 8%、8%、 8%和 20%。 在出租價(jià)格方面，齊魯大道的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房出租價(jià)格最高。 規(guī)模分析 經(jīng)區(qū)各商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)規(guī)模一覽表 樓盤名稱 建筑規(guī)模 層數(shù) 面積 主力戶型 暢銷戶型 僑鄉(xiāng)購物廣場 5萬平方米 3層 20—60 ㎡ 2萬㎡ 20—60㎡ 70—150 ㎡ 2萬㎡ 萬發(fā)裝飾材料城 2萬平方米 1層 60—75 ㎡ 90—130 ㎡ 140—150㎡ 60——75 ㎡ 80——95 ㎡ 90——135 ㎡ 140——150