【正文】 可以從硬件以及軟件兩個方面進行分析。不同的高爾夫球俱樂部都以為顧客提供高品質的球場為目標，但是每一家俱樂部球場的風格卻不盡相同。第二，球場草地質量。高爾夫球場以草為靈魂，草的質量直接決定了球場的質量，草地質量也是構成產品差異的重要因素之一。服務的差別是構成產品差別化的主要原因之一。球場的管理和服務則可以體現出俱樂部的特色。第二，俱樂部地理位置。球場區(qū)位離市區(qū)是否較近，交通是否便利通常是客人選擇球場考慮的重要因素。本項目所處區(qū)域SWOT分析：SWOT 分析優(yōu)勢（Strengths）鄰近環(huán)北部灣經濟區(qū)對外具有良好的道路和海洋交通條件海南島西部惟一擁有民用機場的市部分地區(qū)還保留著獨特的、典型的熱帶稀樹草原環(huán)境（大田國家級自然保護區(qū)）以山地自然風光為背景的特色湖區(qū)豐富而有特色的黎族文化在城區(qū)，商務型酒店設施正在出現市域的城鎮(zhèn)發(fā)展比較成熟，能提供較好的服務工業(yè)和其他正在發(fā)展的產業(yè)（如石化工業(yè)、港口工業(yè)等）已經擁有一批技術熟練的勞動力無論是政府還是社會都具備相當的投資能力與城區(qū)相比，規(guī)劃區(qū)擁有相對清潔的環(huán)境（特別是空氣質量）富有特色的餐飲食品村莊少弱勢（Weaknesses）規(guī)劃區(qū)整體建設水平低，缺乏保護意識現有旅游設施缺乏高質量的規(guī)劃設計缺乏高效的區(qū)域公共交通過度采石導致嚴重的景觀破壞一些企業(yè)缺乏社會責任心旅游業(yè)缺乏社區(qū)的理解和參與缺乏對高品質旅游的投資意識文化旅游產品的開發(fā)還很落后對生態(tài)旅游和自然旅游的發(fā)展?jié)摿φJ識不足市域水上交通還停留在交通運輸功能上，還沒有成為一種旅游產品機會（Opportunities）泛北部灣經濟合作組織國家的大型國際性活動將帶來大批國際游客海南國際旅游島的建設，將存在潛在的巨大的國內和區(qū)域旅游客源市場基于工業(yè)區(qū)與港口區(qū)的商務客人、員工的旅游客源市場正在不斷增長康療旅游正在起步（如贛州水鄉(xiāng)的溫泉?。└邫n的第二居所和度假房產有很大的潛在市場城區(qū)居民的消費能力和休閑意識正在提高周邊城市（海口、三亞）已經出現了一個周末出游市場可能會有更多投資商對開發(fā)旅游感興趣海上旅游交通（郵輪旅游）正面臨良好的發(fā)展機遇瓊州海峽跨海工程的上馬威脅（Threats）過分重視大眾旅游將貶低生活質量，并對環(huán)境造成破壞過度開發(fā)可能導致突破承載容量、加劇競爭、降低收益對旅游投資不加控制可能會導致大量的投機行為和低水平的開發(fā)汽車和游客帶來的交通問題和污染問題可能會影響旅游地的舒適性大規(guī)模、大體量的港口和工業(yè)開發(fā)將與旅游發(fā)展相沖突，它們可能會影響規(guī)劃區(qū)的環(huán)境，并造成永久性破壞未經規(guī)劃就開放和開發(fā)環(huán)境脆弱的區(qū)域，將破壞這里的獨特文化和景觀質量農村的重建可能會毀掉當地文化的特殊性和傳統(tǒng)生活方式在敏感的湖岸旁進行開發(fā)建設可能會破壞湖灘和湖灣的自然環(huán)境草率的開發(fā)建設、缺乏對景觀的規(guī)劃設計，可能對優(yōu)美的風景造成很大影響公路的過度建設也可能影響景觀效果當地居民很少參與旅游業(yè)將可能導致疏遠、剝削、及社會不平等如果旅游產品的質量下降，高消費游客就可能會另找新的旅游目的地本項目市場前景預測：贛州市作為海南傳統(tǒng)的工業(yè)城市，旅游產業(yè)地位一直不高，相當多的旅游資源得不到重視開發(fā)，在建設國際旅游島的背景下，政府加大了對旅游產業(yè)、交通的投入。這些硬件無疑對贛州的地方經濟騰飛，起關鍵的作用。約翰尼景區(qū)總規(guī)劃面積為40平方公里，海航擬開發(fā)的項目計劃占地面積7480畝，為區(qū)內的第一個擬建項目，隨著風景區(qū)的基礎設施的建設啟動，高爾夫球場建成后，場內的土地價格將得到充分其實在的價值，而在目前的開發(fā)前期，土地的價格還處于價值的洼地，毫無疑問這是一個很好的投資時機和項目。風格多樣、揮桿磨志、挑戰(zhàn)自我本項目將在充分結合地形特點、利用自然景觀的基礎上，按照國際錦標賽標準進行建設。球場內有的球道地勢平坦、草深地凹；有的起伏不定、變化多端；有的河湖橫臥、灌木重重；有的沙坑眾多、星羅棋布；有的居高臨下、視野開闊。使球場成為一個富有挑戰(zhàn)性的天然競技場。在縝密細致調查分析國內外高爾夫運動發(fā)展趨勢、高爾夫球場設計風格和理念的基礎上，確保球場設計的風格、水平能夠適應未來高爾夫運動發(fā)展的需求和未來國際高爾夫球比賽的要求，將球場真正建設成為一個現代化、國際化的高質量球場，使得國內外消費者能夠在本項目真正體會到高爾夫球運動的無限樂趣。項目區(qū)位及其它優(yōu)勢：該項目位于海南島重要的工業(yè)城市贛州市以東約10公里處，度假區(qū)熱帶風情濃厚，民族特色突出，自然條件優(yōu)秀，交通設施便利，規(guī)劃前景廣闊。在環(huán)境保護方面，項目建設將采取如下舉措：充分尊重大自然，尊重原始景觀。球場內將建造完善的生活污水和其他垃圾污染物的排放、初級處理設施，所有的生活用水排放和其他污染物都將在球場內進行初級處理，然后并入城市污染物排放和輸送管網。本項目在經營管理過程中將環(huán)境保護的理念貫徹到球會的日常經營管理全過程中。工程建設階段：球場主體工程開工；完成工程建設、完成設備購置安裝和調試；完成工程的竣工驗收。項目總投資額的估算，是根據國家計委、建設部和海南省、贛州市有關休閑產業(yè)、城市規(guī)劃、建筑工程造價等方面的相關政策、法規(guī)等，并結合項目自身的定位、需求等進行整體估算的。建設工程費依據贛州市當地的建筑工程概算定額，以及相關文件法規(guī)的規(guī)定，結合建設項目的具體特點和建材價格及走勢，對各類不同功能的建筑造價進行估算如下：（1）高爾夫球場核心工程建設費高爾夫球場建設費包括土方工程、草坪鋪設工程、地下管網工程、道路工程和綠化工程等。草坪設備及球車等設備購置費項目車輛、設備價格中包括了設備的購買價格、進口關稅和各種手續(xù)費以及設備的保管和運雜費等。其他不可預見開支： 根據上述文件、法規(guī)的規(guī)定和處理方法，項目的靜態(tài)建設投資估算為 萬元。項目總投資估算表序號項目名稱金 額 (萬元)一建設工程費300001高爾夫球場建設工程費180002會所及其他配套設施費用12000二建設工程其他費6001工程勘察、設計和評估、策劃費3002開辦費300三球車、草坪設備等購置費2000四不可預見費400五土地費六項目靜態(tài)投資合計七建設期利息八項目總投資33000二、資金來源本部分內容（暫略）。原則（1）財務評價遵循穩(wěn)妥保守、謹慎客觀的原則，以確保項目經濟效益計算的科學與可靠性；（2）動態(tài)分析為主、靜態(tài)分析為輔原則；（3）定量分析為主、定性分析為輔原則；（4）效益與成本費用的計算口徑一致原則；（5）依據經驗和遵循市場實際相結合的原則，在依據專業(yè)測算經驗的基礎上，按照行業(yè)市場的實際建設和經營管理情況進行類比和測算。（1）會籍銷售收入。（3）酒店、餐飲、娛樂等收入。（1）營業(yè)成本含草坪維護用肥料、農藥、園林樹苗、沙石料、會所餐飲、球具、會所用品等，預計為固定成本約300萬/年，每年遞增3%；（2）工資費用含工資、福利及保險費，預計人員定編250人(隨著營業(yè)收入的提高編制也會增加)，人均勞工資費用1200元，每年遞增3%；（3）%；（4）日常費用含水電費、營業(yè)用品、勞保用品、廣告費（日常）、修理費、燃料費、交通費等，預算為球場收入的13%；（5）辦公費、差旅費、交際應酬費、通訊費等費用，預計占球場收入的5%；（6）折舊費用，預計公司固定資產原值9100萬元，含球場、會所、辦公樓、員工宿舍、草坪倉庫、草坪機械、球車、電器設備等各項設施，預計殘值率為10%，資產使用年限分別為5年、10年、20年、30年，折舊按年折舊率計算，預計年折舊額為500萬元，從2010年至2019年，累計折舊額為4500萬元；（7）土地使用租金按當地水平，每畝每年租金為700元，租金成本為1元/平方米/年；（8）營業(yè)稅金：經營收入中有高爾夫消費、餐飲、客房、專賣店等，涉及了營業(yè)稅、增值稅、高爾夫消費、餐飲、客房、屬于營業(yè)稅范圍，高爾夫消費列入娛樂業(yè)稅率為20%；餐飲、客房列入服務業(yè)稅率為5%；專賣店屬于商品銷售應繳納增值稅；參照營業(yè)中的球場，綜合營業(yè)稅率在10%12%之間，以綜合稅率11%進行測算；（9）籌建期等有關開辦費用，預計200萬元，在開業(yè)年度一次性攤銷；固定資產折舊測算表固定資產項目原值（萬元）使用期限（年）年折舊率（%）年折舊額（萬元）高爾夫球場、練習場6,00030180會所、行政樓等基礎配套設施4,00030120草坪機械設備6001054高爾夫球車3805合計（10）貸款利息（暫略） 稅金預測按照國家以及海南的相關稅收政策，高爾夫球行業(yè)營業(yè)稅稅率為 ，無城建及教育費附加。由于高爾夫正式成為2016奧運會比賽項目，得到了前所未有的發(fā)展契機，湖南、廣東、江蘇等地將高爾夫球行業(yè)的營業(yè)稅率調整為10%。贛州約翰尼18洞高爾夫球場10年收入預計項目 時間2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年日均來場人次606673808897106117129140球場人均消費630649668688709730752775798822年均來場人次18,00019,80021,78023,95826,35428,98931,88835,07738,58542,000公眾球場運營收入11,340,000 12,848,220 14,557,033 16,493,119 18,686,703 21,172,035 23,987,916 27,178,308 30,793,024 34,524,298 會籍單價128,000140,800154,880170,368187,405206,145226,760249,436274,379301,817會員招募人數50801101301209080506050新會籍銷售收入6,400,00011,264,00017,036,80022,147,84022,488,57618,553,07518,140,78512,471,78916,462,76215,090,865會籍年費2,2802,3942,5142,6392,7712,9103,0553,2083,3693,537會籍年費收入合計114,000311,220603,288976,5721,357,9641,687,7552,016,5762,277,8142,593,8212,900,363會員人均每次消費230237244251259267275283291300會員年人均打球次數75757575757575757575會員年人均消費17,25017,76818,30118,85019,41519,99720,59721,21521,85222,507會員消費收入合計862,5001,998,8443,559,4525,390,9696,999,1178,168,9709,413,01310,162,14011,395,70512,390,289收入合計18,716,50026,422,28435,756,57345,008,50049,532,36049,581,83553,558,28952,090,05261,245,31264,905,816