【正文】 ...............................................57 建筑工程（土建、公用工程） ..........................................57 設(shè)備及設(shè)備安裝工程 ...........................................................57 其它費用 ................................................................................57 基本預(yù)備費 ............................................................................58 流動資金 ......................................................................................58 投資構(gòu)成 ......................................................................................58 資金籌措 ......................................................................................58第十三章 工程招投標(biāo) ............................................................................58 編制依據(jù) ......................................................................................58 招標(biāo)的基本情況 ..........................................................................59第十四章 經(jīng)濟(jì)評價 ................................................................................59 基礎(chǔ)設(shè)計 ......................................................................................59 產(chǎn)品總成本費用計算 ..................................................................60 財務(wù)評價 ......................................................................................61 財務(wù)評價結(jié)論 ..............................................................................64第十五章 結(jié)論 ........................................................................................655 / 68創(chuàng)富物流園區(qū)項目可行性報告2022069第一章 總 論 項目概況：項目名稱: 創(chuàng)富物流園區(qū)建設(shè)地點:XX 寬城區(qū) 蘭家鎮(zhèn) 建設(shè)規(guī)模:占地 50 萬平方米 ,建筑面積 385000 平方米。其中: 貨倉 202200 平方米(均指建筑面積,下同)。6 / 68建設(shè)期：30 個月項目總投資：69700 萬元其中：固定資產(chǎn)投資 66700 萬元），啟動資金 3000 萬元。是集房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、路橋建設(shè)、工程監(jiān)理、機械租賃、新型建筑材料生產(chǎn)經(jīng)營、勞務(wù)輸出,園林綠化和商品運輸為一體的大型企業(yè)集團(tuán)。公司凈資產(chǎn)上億元，擁有 20 多萬平方米的生產(chǎn)建設(shè)基地，企業(yè)在冊職工一千五百多人，各類高、中級經(jīng)濟(jì)、技術(shù)管理人員 200 多人。企業(yè)經(jīng)過不懈努力，奮力拼搏，業(yè)績斐然。積累了豐富的經(jīng)驗，管理水平得到飛速提高，企業(yè)效益同步增長，得到了社會各界的公認(rèn)和好評。XX 市政協(xié)辦公樓、綠園區(qū)公安分局辦公樓、中美合資一汽散熱器廠現(xiàn)代化國際標(biāo)準(zhǔn)的廠房，一汽四環(huán)工業(yè)區(qū)機加廠房、一汽四環(huán)沖壓件聯(lián)合廠房，辦公樓群等7 / 68具有 XX 市標(biāo)志性建筑的重點工程，被載入 XX 省建筑史冊。企業(yè)將堅持誠信為根本，信譽為中心，為消費者提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，為優(yōu)秀的人才搭建施展能力的平臺，通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，先進(jìn)的技術(shù)，成功的經(jīng)驗，銳意進(jìn)取的奮斗精神，高標(biāo)準(zhǔn)、高效率的為社會創(chuàng)造財富，集團(tuán)公司擬在 XX 寬城區(qū)鐵北建立物流園區(qū)，本著“以客戶為中心，通過增值服務(wù)，努力降低客戶的經(jīng)營成本，并以客戶結(jié)成‘雙贏’式戰(zhàn)略聯(lián)盟”的經(jīng)營理念，依據(jù)“以現(xiàn)代科技改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，不斷提升企業(yè)核心競爭力”的戰(zhàn)略決策，積極發(fā)展現(xiàn)代化第三方物流，通過采用 EDI 技術(shù)搭建物流信息平臺，積極依托自方優(yōu)勢，借助打造東北亞經(jīng)濟(jì)圈之東風(fēng)，實現(xiàn)物流手段現(xiàn)代化，最終實現(xiàn)“構(gòu)筑全國物流網(wǎng)絡(luò)，參與國際物流大循環(huán)”的戰(zhàn)略目標(biāo)。XX 省政府對現(xiàn)代物流業(yè)極為重視，2022 年在《XX 省政府工作報告》中就特別提出，大力發(fā)展現(xiàn)代物流、商貿(mào)流通、交通運輸?shù)确?wù)業(yè)。2022 年 XX 市把寬城區(qū)蘭家物流園區(qū)列為重點項目。發(fā)展現(xiàn)代物流對于 XX 經(jīng)濟(jì)的騰飛，鐵北經(jīng)濟(jì)的持8 / 68續(xù)跨越式發(fā)展將起到重要作用。通過物流園區(qū)的建設(shè)和新型物流服務(wù)的開發(fā)，喚起中小工業(yè)、加工企業(yè)潛在的物流需求，鼓勵其將物流職能從生產(chǎn)經(jīng)營中剝離出來，由專業(yè)物流公司提供規(guī)?；奈锪鞣?wù)，降低企業(yè)營運成本。通過物流企業(yè)進(jìn)行專業(yè)化、現(xiàn)代化的物流運作，降低物流成本。 2．通過物流園區(qū)，帶動產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展 物流園區(qū)的一個重要功能是集聚效應(yīng)，通過集聚擴大了企業(yè)的商圈，增加了交易的機會。物流園區(qū)的建設(shè)對整合流通產(chǎn)業(yè)鏈、提升流通業(yè)整體水平、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展起著重要作用。完備的基礎(chǔ)設(shè)施和物流系統(tǒng)的支持能夠使入園企業(yè)降低運營成本，增加企業(yè)效益，這會給企業(yè)帶來實實在在的好處，使企業(yè)獲得更強的綜合競爭能力。從國外發(fā)達(dá)國家現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式可以看出，發(fā)達(dá)國家在核心產(chǎn)業(yè)建設(shè)之前，相關(guān)的物流產(chǎn)業(yè)設(shè)施以及其它相關(guān)配套設(shè)施就已經(jīng)初具規(guī)模，使入駐周邊園區(qū)的企業(yè)大幅度增加對配套基礎(chǔ)設(shè)施的投入，縮短生產(chǎn)準(zhǔn)備周期，降低物流成本。4． 改善城市環(huán)境通過優(yōu)化整合現(xiàn)有零散資源，發(fā)揮園區(qū)系統(tǒng)、集散、整合的優(yōu)勢，采用統(tǒng)一發(fā)展的模式，以利于生產(chǎn)、方便生活、優(yōu)化交通、改善環(huán)境、滿足城市功能發(fā)展的需要，有利于提高城市形象，成為城市功能的重要組成部分。隨著我國經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷改善，物流作為城市功能的重要組成部分已被大多數(shù)人所接受。 報告編制依據(jù)、原則和研究范圍 報告編制的主要依據(jù)（1）《投資項目可行性研究指南 》；（2）《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù) 》；10 / 68（3）國家經(jīng)貿(mào)委、鐵道部、交通部、信息產(chǎn)業(yè)部、對外經(jīng)貿(mào)合作部、中國民航總局，國經(jīng)貿(mào)運引（2022）607 號《關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的若干意見》；（4）全國物流標(biāo)準(zhǔn) 2022 年—2022（5）GB/T 183542022 物流術(shù)語（6）長府發(fā)〖2022〗27 號文件《XX 市服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2022—2022 年） 》（7）《XX 市城市總體規(guī)劃(20222020)》（8）《XX 市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》 報告編制的原則本報告以市場為向?qū)В蕴岣咂髽I(yè)經(jīng)濟(jì)為中心，發(fā)揚求實和創(chuàng)新精神，采用先進(jìn)、適用、成熟的現(xiàn)代物流新技術(shù)，降低運營成本，提高市場競爭能力。 報告編制的范圍主要從以下幾點對項目進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)分析論證：（1）市場分析預(yù)測；（2）建設(shè)條件、規(guī)模及方案論證；（3）工藝及設(shè)備技術(shù)方案；（4）環(huán)境保護(hù)及勞動安全；11 / 68（5）投資估算及資金來源；（6）經(jīng)濟(jì)效益初步評價等。（2）建設(shè)條件優(yōu)良， XX 素有北國春城之稱?！　　∵@種特殊的地理位置，使 XX 成為中國東北地區(qū)巨大經(jīng)濟(jì)鏈條中最關(guān)鍵的一環(huán)，成為東北地區(qū)重要的交通、通訊樞紐和物流中心。XX 龍嘉機場是國際航空港，開辟有多條國際航線，將使 XX 的對外交往更加便捷。（3）經(jīng) 2022 年區(qū)域物流作業(yè)量和 2022 年區(qū)域物流生成量初步預(yù)測，具有廣闊的市場前景和較強的市場競爭力。（5）項目綜合評價建設(shè) XX 物流園區(qū)是十分必要和迫切的，且建設(shè)條件成熟，項目的財務(wù)效益較好，在經(jīng)濟(jì)上是可行的。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表建設(shè)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號 名稱 數(shù)量 單位1 項目總投資：69700 萬元 其中：固定資產(chǎn)投資 66700 萬元13 / 68 啟動資金：3000 萬元2 總用地面積：50 萬平方米3 總建筑面積：385000 平方米 其中：貨倉 202200 平方米序號 名稱 數(shù)量 單位 交易中心、展示大廳：50000 平方米 增值加工車間：50000 平方米 車輛及設(shè)備維修中心： 31000 平方米 辦公樓及生活配套設(shè)施： 53500 平方米 電子、通訊、衛(wèi)星跟蹤系統(tǒng): 500 平方米4 集裝箱堆坊、停車場、道路 : 50000 平方米5 容積率 6 綠化率 ≥25%7 正常年銷售收入: 23631 萬元8 正常年總成本費用: 萬元9 正常年利潤總額: 萬元10 正常年稅后利潤: 萬元11 投資利潤率 % %14 / 6812 投資利稅率 % % 第二章 項目建設(shè)的必要性 項目的實施有利于促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，滿足市場需求XX 物流園區(qū)項目是 XX 市寬城區(qū)確定的重要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目之一。建設(shè) XX 物流園區(qū)是滿足 XX 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對現(xiàn)代化物流服務(wù)需求的客觀需要，是我市物流企業(yè)與國際接軌，參與國際化競爭的需要，是我市物流企業(yè)與國際接軌，參與國際化競爭的需要，也是 XX 市商貿(mào)發(fā)展以及完善全國物流網(wǎng)絡(luò)的需要。 項目建設(shè)促進(jìn) XX 市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展XX 市是 XX 省省會，全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心。05’～45 176。18’～127 176。幅員 20604平方公里。人口總數(shù)為 萬人。屬大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，在全國干濕氣候分區(qū)中，地處濕潤區(qū)向亞干旱區(qū)的過渡地帶。春季干燥多風(fēng)，夏季濕熱多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷漫長，具有四季分明，雨熱同季，干濕適中的氣候特征，為人類開發(fā)和利用大自然提供了良好的氣候環(huán)境。C，最高溫度 176。C,日照時間 2,688 小時。年平均降水量 522 至 615 毫米，夏季降水量占全年降水量的60%以上；最熱月（7 月）平均氣溫 23℃。XX 市現(xiàn)轄 6 區(qū)， 4 縣(市)，及 16 個開發(fā)區(qū)。交通運輸：全年公路貨物周轉(zhuǎn)量 億噸公里,比上年增長 %；民航完成貨郵吞吐量 萬噸，比上年增長 %；該項目屬于無污染、低能耗的項目，XX 市投資環(huán)境好，社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，地方政府大力支持企業(yè)發(fā)展，該項目的實施，必將產(chǎn)生企業(yè)效益和社會效益雙贏的局面。16 / 68第三章 物流業(yè)現(xiàn)狀及市場發(fā)展趨勢 物流需求預(yù)測的依據(jù)物流園區(qū)物流量的預(yù)測 ，是以當(dāng)?shù)丶拜椛浞秶鷥?nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀為基礎(chǔ)的，同時受當(dāng)?shù)匚锪鞴┬锠顩r影響。物流園區(qū)需求的預(yù)測，既要有適度超前經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的意識，有要符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實際狀況，充分合理利用可用的土地資源和便利的集疏運條件，發(fā)揮其區(qū)位輻射優(yōu)勢。通過建立數(shù)學(xué)模型，確定運輸量與其自身系統(tǒng)及其它經(jīng)濟(jì)因素的定位、定量關(guān)系，預(yù)測運輸量的發(fā)展水平。根據(jù)目前掌握的初步資料和數(shù)據(jù)，對 XX 物流園區(qū)的需求僅僅做一個初步的展望，精確的預(yù)測，需要在建設(shè)規(guī)劃階段經(jīng)過詳細(xì)的調(diào)研和取證之后才能得出。XX 具有很好的地緣優(yōu)勢，是東北亞幾何意義上的中心，與沈陽、大連、哈爾濱構(gòu)成了東北和東北亞地區(qū)物流網(wǎng)絡(luò)體系。XX 的物流基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善。良好的發(fā)展條件使 XX 市物流企業(yè)不斷發(fā)展壯大，以現(xiàn)代物流經(jīng)營理念為企業(yè)運作指導(dǎo)思想的企業(yè)初露頭角。2022 年統(tǒng)計，全市物流業(yè)營業(yè)額達(dá)到 360億元，占第三產(chǎn)業(yè)比重的 17%，增加值達(dá)到 120 億元，保持了較高增長速度。如西南部邊緣圍繞汽車產(chǎn)業(yè)形成的汽車物流園區(qū)、北部圍繞農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易形成的儲運中心，城市東南部圍繞東站口岸和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)形成的二道區(qū)生產(chǎn)資料集散地等已粗具規(guī)模，大鐵北物流開發(fā)區(qū)正在積極規(guī)劃建設(shè)，各大物流產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)初步發(fā)揮了規(guī)模聚集效應(yīng)，輻射帶動作用增強。XX 市在“十一五 ”和未來 15 年遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃中，多次提到要加強社會服務(wù)發(fā)展。XX 市物流業(yè)應(yīng)向如下幾個方面發(fā)展：，整合物流資源，向規(guī)模效益方向發(fā)展中國物流業(yè)發(fā)展的突出問題是體制。這些企業(yè)用各自原始的方式瓜分著物流市場?！暗谌轿锪鳌薄暗谌轿锪鳌笔侵竿獠拷M織利用現(xiàn)代技術(shù)手段，為用戶企業(yè)或最終消費者提供全部或部分物流，包括物料后勤保障系統(tǒng)的規(guī)劃、設(shè)計、運營和管理等服務(wù)活動的過程。以美國和日本為例，美國 57%的物流量是通過第三方來完成的，這個第三方業(yè)主包括了“第三方倉儲”、第三方運輸“和”第三方物流“。1999 年初，中國倉儲協(xié)會在對中國 450 家大中型企業(yè)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，45%的企業(yè)在未來一兩年內(nèi)選擇的物流商，其中 75%的企19 / 68業(yè)選擇新型的物流企業(yè)，而不是原來的倉儲運輸企業(yè)，并且 60%的企業(yè)將把所有的綜合物流業(yè)務(wù)外包給新型的物流企業(yè)，這反映出在中國第三方