【正文】 斷提高。 重慶市政策背景實(shí)施危舊房改造是解決城市低收入家庭住房困難、改善民生、提升城市形象、促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一項(xiàng)重要民心工程。為進(jìn)一步加快重慶市主城區(qū)危舊房改造步伐，改善廣大居民的居住條件，2008年3月，重慶市人民政府印發(fā)了《關(guān)于加快主城區(qū)危舊房改造的實(shí)施意見》（渝府發(fā)〔2008〕36號(hào)），積極推進(jìn)危舊房改造。會(huì)議指出實(shí)施城市棚戶區(qū)（危舊房）改造，是黨中央、國(guó)務(wù)院作出的一項(xiàng)重大決策，是惠及千家萬(wàn)戶、造福子孫后代的民心工程、德政工程。要把棚戶區(qū)改造工作納入重要議事日程，市政府加強(qiáng)統(tǒng)籌組織，層層抓好落實(shí)。為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國(guó)發(fā)〔2013〕25號(hào)）的工作要求，2013年8月，重慶市人民政府出臺(tái)了《關(guān)于推進(jìn)主城區(qū)城市棚戶區(qū)改造的實(shí)施意見》（渝府發(fā)〔2013〕65號(hào)），進(jìn)一步推進(jìn)主城區(qū)城市棚戶區(qū)改造。2013年12月，重慶市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)《關(guān)于下達(dá)20132017年城市棚戶區(qū)目標(biāo)任務(wù)及片區(qū)改造規(guī)劃的通知》（渝建棚改〔2013〕22號(hào)）下達(dá)了主城區(qū)城市棚戶區(qū)五年目標(biāo)任務(wù)分解及片區(qū)改造規(guī)劃。改造規(guī)劃計(jì)劃在2013年至2017年，實(shí)施項(xiàng)目19個(gè)，涉及5041戶。目前，已實(shí)施改造規(guī)劃項(xiàng)目13個(gè)，、涉及1790戶，超額完成2013年、2014年年度目標(biāo)任務(wù)。目前，正在實(shí)施氮肥廠片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。棚戶區(qū)居民中低收入家庭比例高，特別是下崗失業(yè)、退休職工比較集中，群眾要求改造的呼聲強(qiáng)烈。棚戶區(qū)改造是重大的民生工程和發(fā)展工程。2008年至2014年，全國(guó)已改造各類棚戶區(qū)2050萬(wàn)戶，有效改善了困難群眾住房條件，緩解了城市內(nèi)部二元矛盾，提升了城鎮(zhèn)綜合承載能力，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與社會(huì)和諧。這些棚戶區(qū)住房簡(jiǎn)陋，環(huán)境較差，安全隱患多，改造難度大。重慶市地處我國(guó)西部中心地帶，既是老工業(yè)基地，又是山城，城中村、危舊房、棚戶區(qū)數(shù)量較多，改造任務(wù)十分繁重而緊迫。但可以看到，目前重慶市仍然存在大量的棚戶區(qū)急需改造，改造任務(wù)仍然很大，僅重慶主城區(qū)城市棚戶區(qū)總量還有567萬(wàn)平方米。南川地處重慶二環(huán)與三環(huán)之間，屬于重慶“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，距重慶CBD、空港、長(zhǎng)江深水港、保稅港、鐵路樞紐港僅1小時(shí)車程，目前正規(guī)劃建設(shè)“六高、三鐵”，構(gòu)建“渝湘、渝道、南萬(wàn)、南涪”4大對(duì)外通道，正在成為重慶南部交通樞紐、重慶連接中東部的重要關(guān)節(jié)點(diǎn)和橋頭堡。為貫徹落實(shí)國(guó)發(fā)〔2013〕25號(hào)和渝府發(fā)〔2013〕65號(hào)文件精神，推進(jìn)南川區(qū)城鎮(zhèn)化建設(shè)，南川區(qū)政府?dāng)M對(duì)氮肥廠片區(qū)等片區(qū)進(jìn)行棚戶區(qū)改造，涉及棚戶區(qū)房屋改造20萬(wàn)平方米、1450戶。該區(qū)域棚戶區(qū)的改造直接關(guān)系到南川區(qū)解決中低收入居民住房困難問題的成敗，關(guān)系到南川區(qū)棚戶區(qū)改造大局。目前，氮肥廠片區(qū)住房以危舊農(nóng)房為主，存在房屋擁擠、使用年限久、質(zhì)量差、布局結(jié)構(gòu)不合理、基礎(chǔ)設(shè)施不健全、治安和消防隱患大等現(xiàn)狀。因此，對(duì)項(xiàng)目區(qū)棚戶區(qū)進(jìn)行改造已是迫在眉睫。除此之外，棚戶區(qū)改造完成后，還可以帶動(dòng)社會(huì)投資，促進(jìn)居民消費(fèi)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)，發(fā)展社會(huì)公共服務(wù)，加強(qiáng)社會(huì)管理，推進(jìn)平安社會(huì)建設(shè)，對(duì)于推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提升城市品位具有長(zhǎng)足的推動(dòng)作用。綜上，按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》等文件要求，項(xiàng)目業(yè)主審時(shí)度勢(shì)，提出了“南川區(qū)氮肥廠片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目”。項(xiàng)目的建設(shè)是貫徹落實(shí)中央及地方對(duì)棚戶區(qū)改造的各項(xiàng)政策的結(jié)果，是一項(xiàng)改善民生的德政工程，福利工程。通過棚戶區(qū)改造來改善當(dāng)?shù)鼐用竦纳顥l件和居住條件，保障當(dāng)?shù)鼐用竦那猩砝?，提高居民生活質(zhì)量，是一項(xiàng)重大的民心和民生工程。 是完善城市功能的客觀要求目前，氮肥廠片區(qū)棚戶區(qū)安全隱患突出，嚴(yán)重影響群眾生命財(cái)產(chǎn)安全，與城市現(xiàn)代化建設(shè)很不協(xié)調(diào)。改造完成后，有利于改善城市環(huán)境，集約利用土地，促進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的項(xiàng)目建設(shè)。 是拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的需要棚戶區(qū)改造工程的實(shí)施是通過增加投資保持經(jīng)濟(jì)較快平穩(wěn)增長(zhǎng)的有效措施，同時(shí)又是保持經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)與改善民生的結(jié)合點(diǎn)，是擴(kuò)大投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與刺激居民消費(fèi)的結(jié)合點(diǎn)。 是增加城市住宅供給，緩解房?jī)r(jià)上漲壓力的需要項(xiàng)目區(qū)位于重慶市南川區(qū)。棚戶區(qū)的改造對(duì)于南川區(qū)土地利用效率提高、居民居住條件改善、住宅供應(yīng)增加方面將意義顯著，也將有效緩解城市土地緊張、住房供應(yīng)不足和房?jī)r(jià)上漲壓力。據(jù)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目區(qū)域房屋拆除總面積共198396平方米，根據(jù)總圖布置。因此。根據(jù)規(guī)劃，社區(qū)底商配建比例為住宅面積的10%，根據(jù)總圖布置。根據(jù)以上規(guī)定，本項(xiàng)目最少應(yīng)配備停車位個(gè)數(shù)922個(gè)。架空層根據(jù)建筑功能需要。主要建設(shè)內(nèi)容包括安置房的土建、安裝、公共部分初裝以及室外道路、綠化、硬質(zhì)鋪裝、體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、水電氣等設(shè)施的建設(shè)。多車道的總通行能力多N可以寫成下式：=Σ（pcu/h）式中，——第一條車道的通行能力（pcu/h）；——相應(yīng)于各車道的折減系數(shù)。分別取=，=，=，K4=，得到不同設(shè)計(jì)車速條件下的設(shè)計(jì)通行能力如下表：表32 不同設(shè)計(jì)行車速度下的設(shè)計(jì)通行能力設(shè)計(jì)通行能力（pcu/h）計(jì)算行車速度（km/h）30506080雙向二車道（pcu/h）2340237723102400雙向四車道（pcu/h）4382439742734500雙向六車道（pcu/h）6082617960056800雙向八車道（pcu/h）7488760573919000雙向十車道（pcu/h）88929033877810000服務(wù)水平依據(jù)美國(guó)《道路通行能力手冊(cè)》（HC㎡000），道路服務(wù)水平分級(jí)如下：表33 道路服務(wù)水平分級(jí)服務(wù)水平運(yùn)行情況平均車速（km/h）飽和度（V/C）A車流暢通48B車流穩(wěn)定，稍有延遲40～48～C車流穩(wěn)定，有延遲32～40～D車流不大穩(wěn)定，延遲尚可忍受24～32～E車流不穩(wěn)定，延遲不能忍受=24～F交通阻塞24本項(xiàng)目通行能力及服務(wù)水平表34 預(yù)測(cè)2036年項(xiàng)目道路飽和度及服務(wù)水平計(jì)算表道路名稱道路等級(jí)紅線寬度（m）車道數(shù)（雙向）設(shè)計(jì)通行能力（pcu/h）高峰小時(shí)流量（pcu/h）飽和度服務(wù)水平安置房附屬道路主干路50/40648003485C綜上可知，根據(jù)交通量預(yù)測(cè)結(jié)果，結(jié)合南川區(qū)城市總體規(guī)劃，起點(diǎn)位于擬建設(shè)的安置房，終點(diǎn)與北固片區(qū)現(xiàn)狀的南川區(qū)工業(yè)園區(qū)橫一路相接，路線全長(zhǎng)2860米，為城市主干道，設(shè)計(jì)時(shí)速40Km/h，雙向六車道。安置房附屬道路工程建設(shè)內(nèi)容包括道路工程、管網(wǎng)工程、綠化等配套工程。安置房附屬道路氮肥廠棚戶區(qū)圖41 項(xiàng)目區(qū)位圖 建設(shè)條件 自然條件南川城區(qū)屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)區(qū)，氣候特征為四季分明、降水豐沛，無(wú)霜期長(zhǎng)，南北及立體差異明顯，℃，℃，℃，南北及垂直溫差約為89℃。主要災(zāi)害性天氣為春季的低溫寒潮、夏季的洪澇、大風(fēng)、伏旱，秋季的綿雨等，以低溫冷害、洪澇、干旱對(duì)本片區(qū)威脅最大。平均高程在520～540米之間，主要高差集中在永隆山山體部分，其它地區(qū)高差較小，整體相對(duì)高差一般小于40米。鳳嘴江自西南向東北流經(jīng)規(guī)劃區(qū)東南角，在河流兩側(cè)形成低緩的淺“V”形河谷地貌。區(qū)內(nèi)的山丘和平緩地形之間形成環(huán)抱的現(xiàn)狀地形空間環(huán)境。由于現(xiàn)狀地形地貌特點(diǎn)，規(guī)劃區(qū)內(nèi)具備良好的自然景觀資源，例如山體、植被等。圖42 地形分析圖 建設(shè)場(chǎng)地地質(zhì)條件地質(zhì)構(gòu)造沿線出露地層為第四系填土、粉質(zhì)粘土，侏羅系沙溪廟組巖層，沿線的巖層以砂巖和泥質(zhì)巖為主。構(gòu)造骨架形成于燕山期晚期褶皺運(yùn)動(dòng)。傾角5～10186。J1裂隙傾向204176。裂隙面平直，延伸5～8m，裂隙寬一般2～5mm，常為砂、泥質(zhì)充填；J2裂隙傾向282～300176。裂隙面平直，延伸2～4m，裂隙寬一般1～3mm，局部有充填。年平均降水量為1185毫米，南部可達(dá)1396毫米，北部?jī)H1030毫米。 地震根據(jù)《公路工程抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（JTJ00489）及《中國(guó)地震動(dòng)峰值加速度區(qū)劃圖》（GB183062001）劃分，項(xiàng)目區(qū)域地震烈度為6度，本次設(shè)計(jì)按6度設(shè)防，設(shè)計(jì)地震分組為第一組。石料：項(xiàng)目區(qū)域附近石料較為豐富，主要有砂巖、石灰?guī)r和玄武巖等，石質(zhì)堅(jiān)硬、強(qiáng)度高，且運(yùn)輸方便，運(yùn)距約5km左右。 基礎(chǔ)設(shè)施條件本項(xiàng)目施工條件較好，項(xiàng)目西南側(cè)南川老城區(qū)，有現(xiàn)狀的南涪路、橫一路，項(xiàng)目范圍有多條現(xiàn)狀道路，緊鄰項(xiàng)目為現(xiàn)狀的南涪公路，交通運(yùn)輸條件較好，施工用電、用水均可直接接入。5 改造實(shí)施方案 改造原則該片區(qū)以危舊房為主，密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差，布局結(jié)構(gòu)不合理，安全隱患大。 改造方式結(jié)合南川區(qū)城市規(guī)劃，按照成熟一片、啟動(dòng)一片、實(shí)施一片的要求，采用實(shí)物安置與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合，由居民自愿選擇的方式，對(duì)項(xiàng)目區(qū)實(shí)施棚戶區(qū)改造。 房屋征收補(bǔ)償方案 實(shí)物指標(biāo)按照本項(xiàng)目改造紅線范圍，氮肥廠房屋拆遷補(bǔ)償200000平方米，其中國(guó)有用地性質(zhì)房屋14321平方米，集體用地性質(zhì)房屋185679平方米。 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)2011年1月，國(guó)務(wù)院頒布了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第590號(hào)），指出對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。文件提出國(guó)有土地上被征收房屋評(píng)估價(jià)值近似于被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。結(jié)合實(shí)際，本項(xiàng)目采取市場(chǎng)比較法評(píng)估被征收房屋價(jià)值。估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)。②交易情況修正：本項(xiàng)目及可比案例交易情況都屬正常交易，因此三個(gè)可比案例系數(shù)不進(jìn)行修正。本項(xiàng)目與可比案例在區(qū)域因素上條件相似，因此三個(gè)可比案例系數(shù)可不進(jìn)行修正。設(shè)評(píng)估項(xiàng)目為100。2）非住宅房屋估價(jià)表52 非住宅比較因素條件說明測(cè)評(píng)對(duì)象及對(duì)比案例測(cè)評(píng)對(duì)象對(duì)比案例A對(duì)比案例B對(duì)比案例C比較因素本項(xiàng)目地康田東郡金科世紀(jì)城博翔譽(yù)峰銷售報(bào)價(jià)　140001600012500報(bào)價(jià)日期　2014年2014年2014年交易情況正常正常正常正常區(qū)域因素板塊項(xiàng)目所在板塊南川新區(qū)府旁南川新城核心新城區(qū)金佛大道66號(hào)交通便捷度較便捷較便捷較便捷較便捷周邊環(huán)境較好較好較好較好區(qū)域配套較完善較完善較完善較完善個(gè)別因素物業(yè)類別綜合住宅底商/社區(qū)商鋪?zhàn)≌咨?社區(qū)商鋪?zhàn)≌咨?社區(qū)商鋪裝修情況　毛坯毛坯毛坯配套設(shè)施較完善較完善較完善較完善開發(fā)企業(yè)品牌　重慶康田物業(yè)管理有限公司重慶金科金裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重慶博翔置業(yè)有限公司因素修正：①報(bào)價(jià)日期修正：所選取的三個(gè)可比案例，均為自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)銷售報(bào)價(jià)，但報(bào)價(jià)日期不同，結(jié)合市場(chǎng)走勢(shì)，設(shè)評(píng)估項(xiàng)目為100，三個(gè)可比案例系數(shù)可不進(jìn)行修正。③區(qū)域因素修正：根據(jù)地理位置、交通、環(huán)境、配套等確定區(qū)域因素修正系統(tǒng)。④個(gè)別因素修正：主要考慮項(xiàng)目物業(yè)類別、裝修、配套設(shè)施、企業(yè)品牌等指標(biāo)進(jìn)行比較。經(jīng)過計(jì)算，取三個(gè)結(jié)果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為市場(chǎng)比較結(jié)果，求取項(xiàng)目非住宅房屋市場(chǎng)價(jià)格為7815元/平方米。次非住宅：25元/平方米（3）貨幣補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)住宅：按被征收房屋價(jià)值8%計(jì)算非住宅：按被征收房屋價(jià)值5%計(jì)算（4）提前簽約搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)住宅：1000元/戶非住宅：10元/㎡月。 實(shí)施程序與計(jì)劃 確定改范圍根據(jù)改造紅線圖和平面設(shè)計(jì)圖，業(yè)主公司組織人力對(duì)紅線范圍內(nèi)的實(shí)物量進(jìn)行調(diào)查、登記。 制訂改造與移民安置計(jì)劃，編制預(yù)算根據(jù)拆遷調(diào)查結(jié)果，業(yè)主公司和區(qū)相關(guān)機(jī)構(gòu)依據(jù)征地有關(guān)政策法規(guī)，組織編制拆遷安置計(jì)劃和預(yù)算，上報(bào)審定。 總結(jié)存檔改造工作完成后，進(jìn)行結(jié)算工作，同時(shí)由主辦人撰寫工作總結(jié)，審定后歸檔。 人工拆除方案拆除對(duì)象：磚木結(jié)構(gòu)平房。拆除方法：人工用簡(jiǎn)單的工具，如倒鏈、撬棍、大錘、鐵鍬、瓦刀等。磚墻的拆除方法一般不使用推倒或拉倒的方法，而是由上而下拆除，如果必須采用推倒或拉倒的方法，必須有人統(tǒng)一指揮，待人員全部撤離到安全地方才可進(jìn)行。 人工與機(jī)械相結(jié)合的方案拆除對(duì)象：混合結(jié)構(gòu)多層樓房拆除順序：屋頂防水和保溫層→屋頂混凝土和預(yù)制樓板→屋頂梁→頂層磚墻→樓層樓板→樓板下的梁→下層磚墻，如此逐層往下拆，最后拆基礎(chǔ)。 機(jī)械拆除方案有些被拆除建筑物有用的材料少，或者為了加速拆除則采用破壞性拆除方法，如用液壓錘、液壓剪、挖土機(jī)或重錘錘擊等機(jī)械拆除方式。一般說來房屋的結(jié)構(gòu)組成，由屋頂板或樓板、屋架或梁、磚墻或柱、基礎(chǔ)四大部分組成。因此，拆除的順序，原則上就是承受力的主次關(guān)系。拆除順序是：屋頂板→屋架或梁→承重磚墻或柱→基礎(chǔ)。至于不承重的維護(hù)結(jié)構(gòu)，如不承重的磚墻、隔墻可以最先拆，但有的磚墻雖不承重，可是起到木柱的支撐作用，這樣的情況就不急于拆除，可以等到拆木柱時(shí)一起拆。紅線范圍內(nèi)的房屋予以全部拆除。 安全措施組織保證，專人分管。房屋拆除工作不同于一般建筑施工，有它的特殊性和危險(xiǎn)性。著重是對(duì)承包人進(jìn)行安全教育，使承包人對(duì)安全生產(chǎn)引起足夠重視，并督促承包人對(duì)工人進(jìn)行安全知識(shí)教育，掌握生產(chǎn)規(guī)則要領(lǐng)。簽訂職責(zé)分明，內(nèi)容完整的合同。房屋拆除是個(gè)動(dòng)態(tài)過程，時(shí)效短，不確定因素多，對(duì)工地安全檢查仍為重要，所里有專人負(fù)責(zé)牽頭，抽調(diào)人員進(jìn)行實(shí)地安全檢查。檢查時(shí)有記錄，發(fā)現(xiàn)不安全因素或措施不到位，及時(shí)向承包人指出，同時(shí)明確提出應(yīng)該采取的辦法。作為專門負(fù)責(zé)工地安全的管理人員，每一個(gè)工地從開始到全部房拆除完畢，要求做到心中有數(shù)，及時(shí)了解工地安全情況，發(fā)現(xiàn)問題能及時(shí)地提出具體改正措施。 工程技術(shù)方案結(jié)合項(xiàng)目區(qū)地形地貌情況，場(chǎng)地平整思路采用“內(nèi)斂整治、