【正文】 ；接著一些高科技企業(yè)也相繼遷出中關村，這是近十年海淀區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中遇到的最大挫折。 　　事隔幾年之后“新海淀、新商務、新環(huán)境”仿佛浴火重生，法國電信、IBM公司研發(fā)機構(gòu)、搜狐、湯姆遜、AMD、甲骨文等在內(nèi)的52家國內(nèi)外重點企業(yè)正式簽約入駐中關村。中關村的“第二次創(chuàng)業(yè)”時代來臨了么？ 　　寫字樓市場集中放量 　　寫字樓被視為衡量區(qū)域商務環(huán)境最重要的因素之一。與此同時，新浪、百度、華期資訊、美國存儲技術(shù)等租賃了理想國際大廈，法國電信、日本瑞薩系統(tǒng)、英特爾等租賃融科資訊中心C座，沃爾瑪租賃盈都大廈近3萬平方米，佳能、海信也進駐銀谷大廈。 　　在“中關村核心區(qū)發(fā)展前景暨CEO價值論壇”上，北京廣廈世紀投資總經(jīng)理劉芳告訴記者，2004年海淀區(qū)之所以喜獲豐收，主要因為海淀區(qū)文化、教育、人才、自然環(huán)境等優(yōu)勢是任何區(qū)域不可替代的，有一些企業(yè)選擇中關村就是希望與北大、清華結(jié)鄰。 　　據(jù)資料顯示，2004年中關村寫字樓主要新增項目以甲級寫字樓為主，而且集中在中關村西區(qū)放量。 　　高檔寫字樓獨領風騷 　　在2004年中關村寫字樓快速發(fā)展的過程中，首創(chuàng)CEO大廈和銀谷大廈兩座高檔大廈尤其引人注意。與首創(chuàng)CEO 甲級寫字樓面臨調(diào)整 寫字樓以質(zhì)領跑租金市場 上海青年報 　　據(jù)第一太平戴維斯的最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上海甲級寫字樓租金逐步攀升，%%，上海寫字樓市場總體上保持良好的上升勢頭。 　　供應量空置率雙雙創(chuàng)新低 　　至今年上半年為止，甲級寫字樓的總存量已經(jīng)達到280萬平方米，%?；诮衲昃o縮的新增甲級寫字樓供應量以及強勁的市場需求，甲級寫字樓的空置率已從去年年底的9%下跌至第二季度的8%。這主要基于兩方面的因素，主要商圈內(nèi)(例如南京西路和淮海中路)的絕大多數(shù)項目在今年大部分時期均保持滿租，而新竣工的項目亦同樣達到異常之高的預租水平。 　　寫字樓市場面臨理性調(diào)整 　　10月人民廣場板塊的甲級寫字樓租金呈現(xiàn)出回落態(tài)勢，原因在于需求飽和之后留下了一定的空置需要消化，因此其中一些寫字樓產(chǎn)品開始下調(diào)價格；徐家匯板塊的甲級寫字樓租金由于港匯廣場的開始招租，出現(xiàn)了比較明顯的增幅，再次逼近虹橋地區(qū)甲級寫字樓的價格。 　　總體上看，上海的甲級寫字樓租金呈小幅振蕩的態(tài)勢，這表明消費者在選擇產(chǎn)品時更趨于理智?？v觀本月上海的甲級寫字樓市場，理性調(diào)整是一個很明顯的趨勢特征。但是在10月份，寫字樓租金出現(xiàn)了小幅的震蕩，映射出理性調(diào)整的跡象，一旦明年寫字樓供應高峰到來，市場競爭加劇將在所難免。今年新增的甲級寫字樓供應量較低，僅為19萬平方米，這是8年來供應量最低的一年。 　　至第三季度末甲級寫字樓的存量已上升至295萬平方米，%。例如，和記黃埔在上海的最新投資項目世紀商貿(mào)城，盡管僅在今年7月完工，至9月底其出租率已高達80%。浦東陸家嘴地區(qū)的甲級寫字樓租金雖有小幅振蕩但總體價格仍維持在幾個月來的平均水平上，隨著人民廣場寫字樓租賃價格的回落，陸家嘴板塊甲級寫字樓的租金10月份再次回到了榜首的位置，由于未來幾個月內(nèi)這兩個區(qū)域內(nèi)均沒有較大面積的甲級寫字樓上市，因此預計這一格局在今后的幾個月內(nèi)將不會有很大的變動。浦西甲級寫字樓租金在上月的突進之后表現(xiàn)出一些不穩(wěn)定的跡象，本月開始小幅回調(diào)，基本回到了今年10月以前的平均水平，浦東地區(qū)的甲級寫字樓租金體現(xiàn)出了成熟商務區(qū)的穩(wěn)定特征，本月走勢仍比較平穩(wěn)。供應高峰來臨促使競爭加劇，過去兩年有限的寫字樓供 寫字樓市場集中放量 中關村插上商務地產(chǎn)翅膀 　　“海淀區(qū)起家的一些企業(yè)在發(fā)展壯大后紛紛南遷，上演了‘孔雀東南飛’；接著一些高科技企業(yè)也相繼遷出中關村，這是近十年海淀區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中遇到的最大挫折。 　　事隔幾年之后“新海淀、新商務、新環(huán)境”仿佛浴火重生，法國電信、IBM公司研發(fā)機構(gòu)、搜狐、湯姆遜、AMD、甲骨文等在內(nèi)的52家國內(nèi)外重點企業(yè)正式簽約入駐中關村。中關村的“第二次創(chuàng)業(yè)”時代來臨了么？寫字樓市場集中放量 　　寫字樓被視為衡量區(qū)域商務環(huán)境最重要的因素之一。與此同時，新浪、百度、華期資訊、美國存儲技術(shù)等租賃了理想國際大廈，法國電信、日本瑞薩系統(tǒng)、英特爾等租賃融科資訊中心C座，沃爾瑪租賃盈都大廈近3萬平方米，佳能、海信也進駐銀谷大廈。 　　在“中關村核心區(qū)發(fā)展前景暨CEO價值論壇”上，北京廣廈世紀投資總經(jīng)理劉芳告訴記者，2004年海淀區(qū)之所以喜獲豐收，主要因為海淀區(qū)文化、教育、人才、自然環(huán)境等優(yōu)勢是任何區(qū)域不可替代的，有一些企業(yè)選擇中關村就是希望與北大、清華結(jié)鄰。 　　據(jù)資料顯示，2004年中關村寫字樓主要新增項目以甲級寫字樓為主，而且集中在中關村西區(qū)放量。 　　高檔寫字樓獨領風騷 　　在2004年中關村寫字樓快速發(fā)展的過程中，首創(chuàng)CEO大廈和銀谷大廈兩座高檔大廈尤其引人注意。與首創(chuàng)CEO大廈同時讓業(yè)界側(cè)目的銀谷大廈坐落于中 德勝置業(yè):新辦公時代的“收益”思維 　　在寫字公寓的市場中，德勝置業(yè)一直以產(chǎn)品本位和中派表情而著稱，即使是經(jīng)過半年的市場推廣，順利的取得銷售50%后亦是如此。坐在接待室里，透過寬大的玻璃窗，清晰可見德勝置業(yè)大廈所有樓座都已封頂，中式圍合庭院的地下二層車庫也進入了主體澆注階段。如今的德勝置業(yè)大廈不僅是西城區(qū)和德勝門地段的熱銷項目，而且它的規(guī)劃設計理念和產(chǎn)品創(chuàng)新實踐已引起業(yè)內(nèi)的廣泛關注，　　被業(yè)內(nèi)人士譽為獨門獨派的寫字“另類” 　　適逢中央新一掄宏觀調(diào)控，身處其中的德勝置業(yè)也深受其影響，在接受記者采訪前，我們的話題首先圍繞著了加息。不過加息也不是壞事，加息對于房地產(chǎn)行業(yè)從另外一個層面上來看反而是一個利好，因為它可以遏止一部分不規(guī)范的產(chǎn)業(yè)行為，通過競爭使抵抗力強的企業(yè)得到更大發(fā)展。 訪談 關于市場細分　　記者：您作為獨門獨派寫字公寓項目德勝置業(yè)的老總，如何看待北京樓市近三年來寫字公寓市場的種種變化？　　王沖： 可以說，不同性質(zhì)的企業(yè)和客戶群導致相應的物業(yè)類型出現(xiàn)：國貿(mào)中心和京廣大廈這類“超級甲A”寫字樓是順應跨國企業(yè)進駐中國的市場需要，為他們提供的辦公場所，經(jīng)營方式非常明確：即只租不賣。商住，即SOHO類物業(yè)是為越來越多的中小型私營企業(yè)提供的辦公場所。商住這種功能含糊的物業(yè)正好符合這些自身定位比較模糊的小公司。　　隨著經(jīng)濟的發(fā)展，不少中小企業(yè)如今也成熟壯大起來，市場上出 滬寫字樓市場行情看好 CBD辦公樓擠占住宅樓空間 來源:東方早報 作者:劉秀浩 　　東方網(wǎng)11月30日消息：近期，查閱房地產(chǎn)網(wǎng)上的成交信息可以發(fā)現(xiàn)，辦公樓物業(yè)成交非常活躍。 　　就在不久前，滬上又有兩幢爛尾樓改辦公樓的項目動工，一處位于火車站北站附近的風云國際；另一處則是位于北外灘大名鼎鼎的三角地廣場，兩處都在進行緊張的外立面施工。 　　耀江國際廣場當初的設想是做住宅，出于發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟的需要，加入了一定比例的辦公樓。這種情形并非一家獨有，目前相當多的區(qū)都會要求中心區(qū)域的住宅開發(fā)商留出一定比例的辦公樓空間。據(jù)了解，虹口、閘北、楊浦等地區(qū)正把逐步建設新的CBD區(qū)作為發(fā)展目標，以期提高整個區(qū)域經(jīng)濟的投資環(huán)境及品位。根據(jù)中原地產(chǎn)的研究數(shù)據(jù)顯示，今年1月到10月，在辦公樓的供應量增加的情況下，空置率總體呈下降趨勢，到10月份空置率在7%左右，比年初下降了近一半。 未來兩年需要什么樣的寫字樓 未來兩年需要什么樣的寫字樓 隨著日前寫字樓市場的迅速發(fā)展，原先單一傳統(tǒng)的寫字樓模式已將不再符合市場的需要，寫字樓同樣需要多元化發(fā)展，開發(fā)商業(yè)開始注重其功能性以及人性化的設計，在上海還出現(xiàn)了生態(tài)性寫字樓。 一、 高性價比 普通寫字樓套內(nèi)建筑面積實用率一般都低于70%，個別甚至在60%左右甚至更低，高性價比寫字樓應注意還應該擁有70%以上的高實用率。樸素簡約同樣是一種品位的體現(xiàn)，高品位的產(chǎn)品需要的是由富有內(nèi)涵的設計，這需要開發(fā)商同樣具有一定內(nèi)涵，也需要建筑是具備一定修養(yǎng)，而隨之吸引來的客戶也同樣具備高的水準。 四、 高配套 除了寫字樓本身外，以商務配套為重新的多功能服務也顯得尤為重要。 五、 分租售 寫字樓的租售是兩種不同的經(jīng)營方式，最好有所側(cè)重，否則會帶來很多經(jīng)營上的混亂。而樓層也最好沒有強制分割，以便公司根據(jù)自己的實際情況輕松的進行辦公室的空間布局安排。這也為高效率辦公提供了充足的智能化支持。而采光說起來容易，做到卻很難，限于城市發(fā)展規(guī)劃要求和建筑自身結(jié)構(gòu)特點，對寫字樓來講，在增加辦公面積之后，自然采光往往很難保證，這也為寫字樓的設計提 辦公樓市場活躍 滬ＣＢＤ辦公樓擠占住宅樓空間 　　近期，查閱房地產(chǎn)網(wǎng)上的成交信息可以發(fā)現(xiàn)，辦公樓物業(yè)成交非?；钴S。 　　就在不久前，滬上又有兩幢爛尾樓改辦公樓的項目動工，一處位于火車站北站附近的風云國際；另一處則是位于北外灘大名鼎鼎的三角地廣場，兩處都在進行緊張的外立面施工。 　　耀江國際廣場當初的設想是做住宅，出于發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟的需要，加入了一定比例的辦公樓。這種情形并非一家獨有，目前相當多的區(qū)都會要求中心區(qū)域的住宅開發(fā)商留出一定比例的辦公樓空間。據(jù)了解，虹口、閘北、楊浦等地區(qū)正把逐步建設新的CBD區(qū)作為發(fā)展目標，以期提高整個區(qū)域經(jīng)濟的投資環(huán)境及品位。根據(jù)中原地產(chǎn)的研究數(shù)據(jù)顯示，今年1月到10月，在辦公樓的供應量增加的情況下，空置率總體呈下降趨勢，到10月份空置率在7%左右，比年初下降了近一半。 進入搜狐焦點上海房地產(chǎn)網(wǎng)，了解更多地產(chǎn)信息與樓盤資料相關報道：滬寫字樓吸引境外客戶 空置率降至10年最低北京晨報寫字樓產(chǎn)品探討及市場趨勢論壇實況二北京晨報寫字樓產(chǎn)品探討及市場趨勢論壇實況清華科技園老總訪談：打造最具有中國特色的硅谷銀行加息對于寫字樓市場的影響中國商鋪展暨投資型商用房地產(chǎn)展會即將舉行更多 滬寫字樓吸引境外客戶 空置率降至10年最低 　　上海寫字樓的空置率已降到10年來最低水平。 　　報告顯示，今年三季度，上海僅有一幢甲級寫字樓投放市場，而且近期人民幣匯率調(diào)整預期致使海外資金加速進軍上海，這些因素導致上海甲級寫字樓的空置量降至近10年來的最低點。與個人投資者偏好高檔商品住宅有所不同，這些境外投資機構(gòu)或大公司看好的是“產(chǎn)權(quán)明晰的寫字樓”。國際上的經(jīng)驗表明，甲級寫字樓的空置率保持在10％－15％是較為合理的，這樣市場具有一定的供給彈性，租金穩(wěn)定。隨著樓宇經(jīng)濟向城市副中心延伸以及辦公樓空置率的持續(xù)下降，辦公樓市場現(xiàn)出勃勃生機。此外，包括耀江國際廣場及海上海等新建項目，不斷有寫字樓出現(xiàn)在城市副中心地帶，除了傳統(tǒng)意義上的幾大CBD之外，更多的地區(qū)開始關注樓宇經(jīng)濟給區(qū)域所帶來的巨大推動力。這一比例從最初的三七開，提高到四六開，再到超過一半做辦公樓，如今以被完成的純辦公樓盤所取代。隨著時間的推移，這一比例正被提得越來越高?！　∨c此同時，隨著高科技企業(yè)、律師事務所、廣告、信息等新興行業(yè)的興起，大批中小型公司完成原始積累，開始尋找真正意義上的辦公場所，辦公樓的需求也由此走向旺盛。同時很多地區(qū)出現(xiàn)了供不應求的局面，這一局面或?qū)訉懽謽情_發(fā)進入一個新的繁榮期。京城地產(chǎn)在改革的陣痛中度過了濃墨重彩的一年。在這樣的一年里，在這樣的市場中，在這樣的舞臺上，京城地產(chǎn)上演著一幕幕的悲歡離合，見證著一幕幕的興衰榮辱。 18號文打住唱衰風，房地產(chǎn)支柱地位獲得首肯 8月31日，對房地產(chǎn)界而言是一個大喜的日子，國務院正式向各省、自治區(qū)、直轄市人民政府、國務院各部委、各直屬機構(gòu)下發(fā)了首次明確房地產(chǎn)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)、表態(tài)支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的文件——《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)(2003)18號文，簡稱“18號文件”)。曾培炎副總理深刻分析了當前房地產(chǎn)市場的形勢，論述了促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義，明確了當前的任務，并對貫徹落實18號文件精神做了部署。汪光燾強調(diào)，“這是指導當前和今后一個時期我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的綱領性文件，下一步的工作重點是把‘目標’變‘指標’”。 121文件抑制房地產(chǎn)市場過熱 6月13日，央行發(fā)布《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》(銀發(fā)[2003]121號，簡稱121號文件)。此文件一出，在房地產(chǎn)界及金融界都引起轟動。但這條非典期間推出的房地產(chǎn)利空政策無疑為眾多的開發(fā)商增加了不小的心理壓力，本來已經(jīng)倍受非典折磨的京城樓市顯得更加脆弱。 套內(nèi)面積賣房引發(fā)連鎖反應 12月1日，北京市房地產(chǎn)市場悄悄地發(fā)生了變化，一個決定北京房地產(chǎn)新游戲規(guī)則的政策——《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》正式開始實行，北京市 2003年京城地產(chǎn)新盤盤點 作者：孫安民 新產(chǎn)品面世的數(shù)量和速率是衡量一個行業(yè)市場發(fā)展程度的重要標志。無論如何，這些新上市的樓盤是倍受矚目的，是頻頻見諸報端的，是跳躍在各項目各式各樣的市場研究營銷分析報告中的，是影響著京城樓市進程的。由于時間關系，本次盤點從2003年一月份截止到十一月份。這其中，土地交易政策的改變是新盤推量激增的最主要原因，這使得不少“囤積”在大小開發(fā)商、土地主手中的“協(xié)議地”倉促入市。由于新的土地政策的實行，這些地塊將不得不在今年或明年進入市場(否則土地使用權(quán)有可能被拿到市土地交易市場進行公開交易)。而這些大盤項目也并非像傳說中的那樣“頭腦簡單，四肢發(fā)達”，“胸”大的同時，也還擁有相當?shù)摹爸腔邸迸c優(yōu)勢。但同時，大盤項目在銷售過程中也顯現(xiàn)出如產(chǎn)品設計千篇一律、社區(qū)交通壓力大等問題，如何更好地解決上述出現(xiàn)的問題，才是地產(chǎn)大塊頭們得以繼續(xù)生存和發(fā)展的重中之重。各種價位、 2003年京城地產(chǎn)金融大勢分析 作者：劉丹 2003年的北京房地產(chǎn)界可謂經(jīng)歷了大悲大喜：從2003年6月中國人民銀行《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸的通知》(一般稱為“121號文件”)發(fā)布，到國務院18號文件恰逢其時地出臺托市，今年可以說是繼1993年后房地產(chǎn)的又一個驚心動魄的年度。在變幻莫測的市場環(huán)境中，開發(fā)商們開始了一系列新的地產(chǎn)實驗。 再說121 2003年6月5日，中國人民銀行發(fā)布了《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸的通知》(一般稱為”121號文件”)，規(guī)范的內(nèi)容從建筑施工企業(yè)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再到政府土地儲備機構(gòu)以及個人購房者，基本上涵蓋了房地產(chǎn)貸款的各個環(huán)節(jié)和主體。根據(jù)央行公布的信息顯示，目前存在于房地產(chǎn)方面的問題主要包括：少數(shù)商業(yè)銀行迎合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不合理要求，為規(guī)避“四證”管理要求，通過發(fā)放流動資金貸款滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金需要；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占用施工企業(yè)資金，加大了施工企業(yè)負擔，形成施工企業(yè)拖欠民工工資的現(xiàn)象；一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當?shù)?