【文章內(nèi)容簡介】 答這個(gè)問題。 一、 高性價(jià)比 普通寫字樓套內(nèi)建筑面積實(shí)用率一般都低于70%，個(gè)別甚至在60%左右甚至更低，高性價(jià)比寫字樓應(yīng)注意還應(yīng)該擁有70%以上的高實(shí)用率。 二、 高品位 高品位并不意味著豪華或者奢侈。樸素簡約同樣是一種品位的體現(xiàn)，高品位的產(chǎn)品需要的是由富有內(nèi)涵的設(shè)計(jì)，這需要開發(fā)商同樣具有一定內(nèi)涵，也需要建筑是具備一定修養(yǎng)，而隨之吸引來的客戶也同樣具備高的水準(zhǔn)。 三、 高服務(wù) 現(xiàn)在的公司已經(jīng)不再單純是朝九晚五式的，許多公司需要長時(shí)間的加班，這對寫字樓物業(yè)的服務(wù)也提出了一個(gè)新的要求，從原來朝九晚五的服務(wù)擴(kuò)大到全天候24小時(shí)，寫字樓服務(wù)顯得更加重要，好的物業(yè)也成為寫字樓升值的保證。 四、 高配套 除了寫字樓本身外，以商務(wù)配套為重新的多功能服務(wù)也顯得尤為重要。與現(xiàn)在市場上所流行的商住混合的物業(yè)有本質(zhì)不同，配套應(yīng)該是以實(shí)用性為主，強(qiáng)調(diào)工作效率，比如會議室配套，大型多功能廳配套等。 五、 分租售 寫字樓的租售是兩種不同的經(jīng)營方式，最好有所側(cè)重，否則會帶來很多經(jīng)營上的混亂。 六、 空間分布合理 在對白領(lǐng)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，壓抑是普通寫字樓帶給人的最強(qiáng)烈的感覺，所以這也對寫字樓的空間分布造成了一定要求，譬如層高不能太低。而樓層也最好沒有強(qiáng)制分割，以便公司根據(jù)自己的實(shí)際情況輕松的進(jìn)行辦公室的空間布局安排。 七、 智能化 寫字樓要有高標(biāo)準(zhǔn)信息化綜合布線系統(tǒng)，支持高帶寬接入辦公室等。這也為高效率辦公提供了充足的智能化支持。 八、 良好的采光通風(fēng) 寫字樓要具有良好的通風(fēng)采光條件，通風(fēng)換氣需要空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)來解決，未來寫字樓的發(fā)展新風(fēng)供給量最好是達(dá)到每小時(shí)人均50立方米，而且還要增加加濕系統(tǒng)，良好的空氣質(zhì)量可以讓員工心情舒暢。而采光說起來容易，做到卻很難，限于城市發(fā)展規(guī)劃要求和建筑自身結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，對寫字樓來講，在增加辦公面積之后，自然采光往往很難保證，這也為寫字樓的設(shè)計(jì)提 辦公樓市場活躍 滬ＣＢＤ辦公樓擠占住宅樓空間 　　近期，查閱房地產(chǎn)網(wǎng)上的成交信息可以發(fā)現(xiàn)，辦公樓物業(yè)成交非?；钴S。隨著樓宇經(jīng)濟(jì)向城市副中心延伸以及辦公樓空置率的持續(xù)下降，辦公樓市場現(xiàn)出勃勃生機(jī)。 　　就在不久前，滬上又有兩幢爛尾樓改辦公樓的項(xiàng)目動工，一處位于火車站北站附近的風(fēng)云國際；另一處則是位于北外灘大名鼎鼎的三角地廣場，兩處都在進(jìn)行緊張的外立面施工。此外，包括耀江國際廣場及海上海等新建項(xiàng)目，不斷有寫字樓出現(xiàn)在城市副中心地帶，除了傳統(tǒng)意義上的幾大CBD之外，更多的地區(qū)開始關(guān)注樓宇經(jīng)濟(jì)給區(qū)域所帶來的巨大推動力。 　　耀江國際廣場當(dāng)初的設(shè)想是做住宅，出于發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的需要，加入了一定比例的辦公樓。這一比例從最初的三七開，提高到四六開，再到超過一半做辦公樓，如今以被完成的純辦公樓盤所取代。這種情形并非一家獨(dú)有，目前相當(dāng)多的區(qū)都會要求中心區(qū)域的住宅開發(fā)商留出一定比例的辦公樓空間。隨著時(shí)間的推移，這一比例正被提得越來越高。據(jù)了解，虹口、閘北、楊浦等地區(qū)正把逐步建設(shè)新的CBD區(qū)作為發(fā)展目標(biāo)，以期提高整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的投資環(huán)境及品位。 　　與此同時(shí)，隨著高科技企業(yè)、律師事務(wù)所、廣告、信息等新興行業(yè)的興起，大批中小型公司完成原始積累，開始尋找真正意義上的辦公場所，辦公樓的需求也由此走向旺盛。根據(jù)中原地產(chǎn)的研究數(shù)據(jù)顯示，今年1月到10月，在辦公樓的供應(yīng)量增加的情況下，空置率總體呈下降趨勢，到10月份空置率在7%左右，比年初下降了近一半。同時(shí)很多地區(qū)出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，這一局面或?qū)訉懽謽情_發(fā)進(jìn)入一個(gè)新的繁榮期。 進(jìn)入搜狐焦點(diǎn)上海房地產(chǎn)網(wǎng)，了解更多地產(chǎn)信息與樓盤資料相關(guān)報(bào)道：滬寫字樓吸引境外客戶 空置率降至10年最低北京晨報(bào)寫字樓產(chǎn)品探討及市場趨勢論壇實(shí)況二北京晨報(bào)寫字樓產(chǎn)品探討及市場趨勢論壇實(shí)況清華科技園老總訪談：打造最具有中國特色的硅谷銀行加息對于寫字樓市場的影響中國商鋪展暨投資型商用房地產(chǎn)展會即將舉行更多 滬寫字樓吸引境外客戶 空置率降至10年最低 　　上海寫字樓的空置率已降到10年來最低水平。昨天，國際第二大的物業(yè)咨詢公司高力國際公布的季度報(bào)告顯示：目前上海寫字樓的空置率為10%，這表明目前市場高檔寫字樓物業(yè)相對稀缺，%。 　　報(bào)告顯示，今年三季度，上海僅有一幢甲級寫字樓投放市場，而且近期人民幣匯率調(diào)整預(yù)期致使海外資金加速進(jìn)軍上海，這些因素導(dǎo)致上海甲級寫字樓的空置量降至近10年來的最低點(diǎn)。高力國際的數(shù)據(jù)表明，近一個(gè)月來，僅在高力咨詢的境外投資總額就已經(jīng)超過10億美元，主要是歐洲和日本的客戶。與個(gè)人投資者偏好高檔商品住宅有所不同，這些境外投資機(jī)構(gòu)或大公司看好的是“產(chǎn)權(quán)明晰的寫字樓”。 　　但是甲級寫字樓的空置率過低并非好事，高力國際上海分公司總經(jīng)理翁琳認(rèn)為，“低空置率”表明市場供應(yīng)不足，客戶會缺乏選擇余地。國際上的經(jīng)驗(yàn)表明，甲級寫字樓的空置率保持在10％－15％是較為合理的，這樣市場具有一定的供給彈性，租金穩(wěn)定。 進(jìn)入搜狐焦點(diǎn)上海房地產(chǎn)網(wǎng)，了解更多地產(chǎn)信息與樓盤資料相關(guān)報(bào)道：北京晨報(bào)寫字樓產(chǎn)品探討及市場趨勢論壇實(shí)況二北京晨報(bào)寫字樓產(chǎn)品探討及市場趨勢論壇實(shí)況清華科技園老總訪談：打造最具有中國特色的硅谷銀行加息對于寫字樓市場的影響中國商鋪展暨投資型商用房地產(chǎn)展會即將舉行商用房產(chǎn)穩(wěn)中有升，下一個(gè)出口走向何方？更多 滬寫字樓市場行情看好 CBD辦公樓擠占住宅樓空間 滬寫字樓市場行情看好 CBD辦公樓擠占住宅樓空間 　　見習(xí)記者劉秀浩　　近期，查閱房地產(chǎn)網(wǎng)上的成交信息可以發(fā)現(xiàn)，辦公樓物業(yè)成交非?；钴S。隨著樓宇經(jīng)濟(jì)向城市副中心延伸以及辦公樓空置率的持續(xù)下降，辦公樓市場現(xiàn)出勃勃生機(jī)?！　【驮诓痪们埃瑴嫌钟袃纱睜€尾樓改辦公樓的項(xiàng)目動工，一處位于火車站北站附近的風(fēng)云國際；另一處則是位于北外灘大名鼎鼎的三角地廣場，兩處都在進(jìn)行緊張的外立面施工。此外，包括耀江國際廣場及海上海等新建項(xiàng)目，不斷有寫字樓出現(xiàn)在城市副中心地帶，除了傳統(tǒng)意義上的幾大CBD之外，更多的地區(qū)開始關(guān)注樓宇經(jīng)濟(jì)給區(qū)域所帶來的巨大推動力?！　∫瓏H廣場當(dāng)初的設(shè)想是做住宅，出于發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的需要，加入了一定比例的辦公樓。這一比例從最初的三七開，提高到四六開，再到超過一半做辦公樓，如今以被完成的純辦公樓盤所取代。這種情形并非一家獨(dú)有，目前相當(dāng)多的區(qū)都會要求中心區(qū)域的住宅開發(fā)商留出一定比例的辦公樓空間。隨著時(shí)間的推移，這一比例正被提得越來越高。據(jù)了解，虹口、閘北、楊浦等地區(qū)正把逐步建設(shè)新的CBD區(qū)作為發(fā)展目標(biāo)，以期提高整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的投資環(huán)境及品位?！　∨c此同時(shí)，隨著高科技企業(yè)、律師事務(wù)所、廣告、信息等新興行業(yè)的興起，大批中小型公司完成原始積累，開始尋找真正意義上的辦公場所，辦公樓的需求也由此走向旺盛。根據(jù)中原地產(chǎn)的研究數(shù)據(jù)顯示，今年1月到10月，在辦公樓的供應(yīng)量增加的情況下，空置率總體呈下降趨勢，到10月份空置率在7%左右，比年初下降了近一半。同時(shí)很多地區(qū)出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，這一局面或?qū)訉懽謽情_發(fā)進(jìn)入一個(gè)新的繁榮期。 2003年京城地產(chǎn)十大新聞 作者：張繼峰 2003年過去了。京城地產(chǎn)在改革的陣痛中度過了濃墨重彩的一年。在這一年里，宏觀、金融、司法、價(jià)格、物管，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的整頓和規(guī)范體現(xiàn)了前所未有的魄力，也達(dá)到了前所未有的高度。在這樣的一年里，在這樣的市場中，在這樣的舞臺上，京城地產(chǎn)上演著一幕幕的悲歡離合，見證著一幕幕的興衰榮辱。在這里，協(xié)成公司評出2003年京城地產(chǎn)十大年度事件，從我們的角度體會京城地產(chǎn)的發(fā)展，用我們的目光見證即將過去的2003年。 18號文打住唱衰風(fēng)，房地產(chǎn)支柱地位獲得首肯 8月31日，對房地產(chǎn)界而言是一個(gè)大喜的日子，國務(wù)院正式向各省、自治區(qū)、直轄市人民政府、國務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)下發(fā)了首次明確房地產(chǎn)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)、表態(tài)支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的文件——《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)(2003)18號文，簡稱“18號文件”)。 9月1日，建設(shè)部在北京召開“全國房地產(chǎn)工作會議”，曾培炎副總理到會做重要講話。曾培炎副總理深刻分析了當(dāng)前房地產(chǎn)市場的形勢，論述了促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義，明確了當(dāng)前的任務(wù)，并對貫徹落實(shí)18號文件精神做了部署。建設(shè)部部長汪光燾在會上就文件的形成過程、起草文件的指導(dǎo)思想及文件中涉及的幾點(diǎn)主要問題做了進(jìn)一步說明。汪光燾強(qiáng)調(diào)，“這是指導(dǎo)當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的綱領(lǐng)性文件，下一步的工作重點(diǎn)是把‘目標(biāo)’變‘指標(biāo)’”。建設(shè)部房地產(chǎn)司司長謝家瑾認(rèn)為：“文件的核心精神總的來講是搞活房地產(chǎn)市場”。 121文件抑制房地產(chǎn)市場過熱 6月13日，央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(銀發(fā)[2003]121號，簡稱121號文件)?！锻ㄖ分袑Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)過程中的土地儲備貸款、建筑施工企業(yè)流動資金貸款、個(gè)人住房信貸等七項(xiàng)內(nèi)容作了更嚴(yán)格的規(guī)范管理。此文件一出，在房地產(chǎn)界及金融界都引起轟動。央行出臺此次政策的本意，主要是防范銀行金融風(fēng)險(xiǎn)，抑制房地產(chǎn)市場的過熱。但這條非典期間推出的房地產(chǎn)利空政策無疑為眾多的開發(fā)商增加了不小的心理壓力，本來已經(jīng)倍受非典折磨的京城樓市顯得更加脆弱。從長遠(yuǎn)來看，本政策將對我國金融、地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。 套內(nèi)面積賣房引發(fā)連鎖反應(yīng) 12月1日，北京市房地產(chǎn)市場悄悄地發(fā)生了變化，一個(gè)決定北京房地產(chǎn)新游戲規(guī)則的政策——《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》正式開始實(shí)行，北京市 2003年京城地產(chǎn)新盤盤點(diǎn) 作者：孫安民 新產(chǎn)品面世的數(shù)量和速率是衡量一個(gè)行業(yè)市場發(fā)展程度的重要標(biāo)志。對于所有京城地產(chǎn)的從業(yè)者來說，與日俱增的新盤既讓人滿足于行業(yè)紅火的境況，又讓人擔(dān)心于隨之而來的競爭。無論如何，這些新上市的樓盤是倍受矚目的，是頻頻見諸報(bào)端的，是跳躍在各項(xiàng)目各式各樣的市場研究營銷分析報(bào)告中的，是影響著京城樓市進(jìn)程的。在這里，我們就今年的新盤做一個(gè)盤點(diǎn)，希望各位同道能從中獲取或多或少的幫助。由于時(shí)間關(guān)系，本次盤點(diǎn)從2003年一月份截止到十一月份。市場供應(yīng)：新盤數(shù)量急劇增長大盤開發(fā)漸入佳境 2003年，京城地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢一片大好，截至11月份，新開項(xiàng)目的數(shù)量已經(jīng)達(dá)到296個(gè)之多，無論是項(xiàng)目數(shù)量，還是總供應(yīng)量都大大超過了去年同期，甚至已經(jīng)超出了去年全年的新盤開發(fā)量。這其中，土地交易政策的改變是新盤推量激增的最主要原因，這使得不少“囤積”在大小開發(fā)商、土地主手中的“協(xié)議地”倉促入市。根據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，前前后后這些被“圈”的地塊占地面積總量已經(jīng)達(dá)到4000多萬平方米。由于新的土地政策的實(shí)行，這些地塊將不得不在今年或明年進(jìn)入市場(否則土地使用權(quán)有可能被拿到市土地交易市場進(jìn)行公開交易)。在京城地產(chǎn)紛爭四起、弱肉強(qiáng)食的市場環(huán)境中，越來越多的“大塊頭”、“大家伙”，如華貿(mào)中心、世紀(jì)城3期、彩虹城、世紀(jì)東方城、太陽星城、陽光上東、萬象新天等項(xiàng)目，憑借著其龐大的“身軀”、發(fā)達(dá)的“肌肉”擠占著市場，截止到今年11月底，建筑規(guī)模在60萬平方米以上的項(xiàng)目共有14個(gè)之多，單這些項(xiàng)目的供應(yīng)量就高達(dá)1823萬平方米。而這些大盤項(xiàng)目也并非像傳說中的那樣“頭腦簡單，四肢發(fā)達(dá)”，“胸”大的同時(shí)，也還擁有相當(dāng)?shù)摹爸腔邸迸c優(yōu)勢。大盤項(xiàng)目由于批量生產(chǎn)、規(guī)模效應(yīng)，土地成本、建設(shè)成本和管理成本都相對較低，作為區(qū)域的市政環(huán)境建設(shè)，拆遷改造的主力軍，一般也都能得到當(dāng)?shù)卣闹С?，會?jié)省不少隱性成本，這就是大盤項(xiàng)目最大的優(yōu)勢所在。但同時(shí)，大盤項(xiàng)目在銷售過程中也顯現(xiàn)出如產(chǎn)品設(shè)計(jì)千篇一律、社區(qū)交通壓力大等問題，如何更好地解決上述出現(xiàn)的問題，才是地產(chǎn)大塊頭們得以繼續(xù)生存和發(fā)展的重中之重。如果被迫加入到“瘦身男女”的行列之中，那滋味可是真不好受?。?市場需求：對位需求日益增多，總價(jià)因素至關(guān)重要 從今年上半年在售的熱銷樓盤看，北京樓市表現(xiàn)出多元化的發(fā)展態(tài)勢。各種價(jià)位、 2003年京城地產(chǎn)金融大勢分析 作者：劉丹 2003年的北京房地產(chǎn)界可謂經(jīng)歷了大悲大喜：從2003年6月中國人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的通知》(一般稱為“121號文件”)發(fā)布，到國務(wù)院18號文件恰逢其時(shí)地出臺托市，今年可以說是繼1993年后房地產(chǎn)的又一個(gè)驚心動魄的年度。經(jīng)過二十多年的歷程發(fā)展到今天，房地產(chǎn)業(yè)似乎依舊在市場與政府、發(fā)展商的多方博弈中曲折前行。在變幻莫測的市場環(huán)境中，開發(fā)商們開始了一系列新的地產(chǎn)實(shí)驗(yàn)。這些實(shí)驗(yàn)還不僅僅是一種自救的沖動，更重要的是，它站在整個(gè)地產(chǎn)業(yè)角度上的思考，不僅為整個(gè)產(chǎn)業(yè)的將來奠定一塊穩(wěn)固的基石，同時(shí)也為地產(chǎn)行業(yè)的升級和轉(zhuǎn)型尋求著出路。 再說121 2003年6月5日，中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的通知》(一般稱為”121號文件”)，規(guī)范的內(nèi)容從建筑施工企業(yè)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再到政府土地儲備機(jī)構(gòu)以及個(gè)人購房者，基本上涵蓋了房地產(chǎn)貸款的各個(gè)環(huán)節(jié)和主體。房地產(chǎn)開發(fā)貸款今后將重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項(xiàng)目，適當(dāng)限制大戶型、大面積、高檔商品房和別墅等項(xiàng)目。根據(jù)央行公布的信息顯示，目前存在于房地產(chǎn)方面的問題主要包括：少數(shù)商業(yè)銀行迎合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不合理要求，為規(guī)避“四證”管理要求，通過發(fā)放流動資金貸款滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金需要；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占用施工企業(yè)資金，加大了施工企業(yè)負(fù)擔(dān)，形成施工企業(yè)拖欠民工工資的現(xiàn)象；一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當(dāng)?shù)刭J款、異地使用，一定程度上加劇了部分地區(qū)的房地產(chǎn)炒作，帶動了土地價(jià)格和房價(jià)過快上漲等。而央行此次的《通知》也是有針對性地對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款、對建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途做了詳細(xì)規(guī)定。 銀行的尷尬從房貸調(diào)整的原因看，金融安全是調(diào)整房貸、減少金融風(fēng)險(xiǎn)的重要考慮?，F(xiàn)在國內(nèi)銀行的資本充足率和不良貸款情況是：四大國有商業(yè)銀行的資本充足率嚴(yán)格計(jì)算應(yīng)在５％左右；不良貸款率平均在２５％以上，實(shí)際不良資產(chǎn)數(shù)字可能比公布的數(shù)字多很多。從亞洲金融危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)的下跌對資金充足率低、不良資產(chǎn)比例高的商業(yè)銀行的沖擊是致命的。在近年銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷快速增長的情況下，各方面對銀行金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注也開始增多。而央行此次的《通知》也是有針對性地對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款，對建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途做了詳細(xì)規(guī)定。對于銀行來說，第一重要的是資金的安全性，第二重要的是資金的流動性，第三才是盈利。作為銀行本身，不可能 舊城改造，政府和開發(fā)商的一場博弈！ 　　2004年10月28日，《深圳市城中村(舊村)改造暫行規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）的出臺，猶如平地驚雷般引起了整個(gè)深圳業(yè)界的關(guān)注