【正文】 ，更因為我國的物業(yè)是從福利性分配享有、行政性管理轉(zhuǎn)換過來的，政府在宏觀政策上的調(diào)控就顯得尤為重要?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》對物業(yè)管理公司資質(zhì)驗證、物業(yè)管理、產(chǎn)權產(chǎn)籍管理等等都有明文規(guī)定。房地產(chǎn)物權，在我國是指物權人在法律規(guī)定 的范圍內(nèi)享有的房屋的所有權，及其占有土地的使用權。在這一權利體系中，各種權利可以以不同形式組合，也可 以相互分離，單獨行使、享有。 三、物業(yè)與房地產(chǎn)、不動產(chǎn)的區(qū)分 “物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動產(chǎn)”三個概念常被交換使用，三者之間有著密切的聯(lián)系 。這些附屬土地是指房屋的院落占地、樓間空地、道路占地等空間上與房屋和屋基地緊密結合的土地。 從法律意義上說，房地產(chǎn)本質(zhì)上是指以土地和房屋作為物質(zhì)存在形態(tài)的財產(chǎn)。 “不動產(chǎn)”一詞譯自英語real estatｅ或real property。房地產(chǎn)由于其位置固定，不可移動，通常又被稱為不動產(chǎn)。房地產(chǎn)的表述傾向于表明這種財產(chǎn)是以房屋和土地作為物質(zhì)載體，而不動產(chǎn)的表述側重于表明這種財產(chǎn)具有 不可移動這一獨特屬性，但兩者所指乃同一對象。 從以上的分析可以看出，“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動產(chǎn)”三個概念雖有內(nèi)在的緊密聯(lián)系，然而內(nèi)涵不完全相同，歸納起來，主要區(qū)別有： (1)稱謂領域不同。 (2)適用范圍不同。 因此，從宏觀的角度來看，一般只用“房地產(chǎn)”而非“物業(yè)”。 (3)概念外延不同?！拔飿I(yè)”有時也可用來指某項具體的房地產(chǎn)，然而，它只是 指房地產(chǎn)的交易、售后服務這一使用階段或區(qū)域。 基于上述分析，“物業(yè)”這一概念的定義可界定為：物業(yè)是指已建成并具有使用功能和經(jīng)濟效用的各類供居住和非居住的屋宇及與之相配套的設備，市政、公用設施，屋宇所在的 建筑地塊與附屬的場地、庭院。第二節(jié) 物 業(yè) 管 理 一、物業(yè)管理的概念 物業(yè)管理作為房地產(chǎn)市場的消費環(huán)節(jié)，實際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是在房地產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)營中為完善市場機制而逐步建立起來的一種綜合性經(jīng)營服務方式。 關于物業(yè)管理的定義，一種說法是廣義、狹義論。 另一種說法是根據(jù)英語的多種譯法，概括為“不動產(chǎn)管理”或“房地產(chǎn)管理”。 現(xiàn)在一般的說法是，物業(yè)管理類似于房地產(chǎn)管理，但比房地產(chǎn)管理范圍更廣泛。 綜上所述，物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人或使用人的委托，運用現(xiàn)代管理 與服務技術，按照委托管理合同，對已投入使用的各類物業(yè)實施企業(yè)化、社會化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理，為物業(yè)的產(chǎn)權人和使用人提供高效、周到的服務，創(chuàng)造安全方便的居住和工 作環(huán)境，提高物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟價值。這個物業(yè)是指在建或已投入使用的物業(yè)，即樓宇。 (3)物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營。 (4)這種勞務、服務的投入能起到完善物業(yè)的使用效能，并使其保值、增值的作用。 (6)物業(yè)管理的基本要求是統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，既包括相對獨立的物業(yè)(樓宇等)或小區(qū)物 業(yè)的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，也包括轄區(qū)范圍內(nèi)各個方面的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。 (8)就法律屬性而言，物業(yè)管理是具有中介性質(zhì)的信托管理，通過一定的契約，規(guī)定相 關各方的權利和義務。 經(jīng)營管理合起來講，也可理解為企業(yè)決策和執(zhí)行決策。 其主要區(qū)別是：其一，經(jīng)營著重于經(jīng)濟活動的總體和長遠規(guī)劃，管理著重于支配現(xiàn)在的經(jīng)濟活動；其二，經(jīng)營要在經(jīng)濟單位或組織與整體、全局之間進行縱橫向協(xié)調(diào)，管理只組織經(jīng)濟 單位或組織內(nèi)部和產(chǎn)銷的協(xié)調(diào)；其三，經(jīng)營決定方針、目標和要求，管理實現(xiàn)方針、目標和要求。但是，這些進行物業(yè)的投資、生產(chǎn) 、銷售的單位或組織，也需要內(nèi)部和產(chǎn)銷的管理，因而構成經(jīng)營性的管理。 物業(yè)的管理是圍繞以物業(yè)養(yǎng)護維修、保值增值為核心的計劃、組織、指揮等經(jīng)濟活動。比如，物業(yè)管理的經(jīng)營就需要籌措資金，而每一家物業(yè)管理公司更少不了總體經(jīng)營性的規(guī)劃。比如，物業(yè)管理公司搞經(jīng)紀、中介、營銷、租賃，甚至是為 了管理而開展營銷、出租物業(yè)等業(yè)務。因此，以 “物業(yè)經(jīng)營”概念來代替“物業(yè)管理”是不可取的。所謂物業(yè)管理企業(yè)化，就是物業(yè)管理公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，自主經(jīng)營，自負盈虧，自我發(fā)展，自我約束，成為具有獨立法人地位的經(jīng)濟實體。物業(yè)管理是第三產(chǎn)業(yè)，工業(yè)企業(yè)屬第二產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理不生產(chǎn)實物形態(tài)產(chǎn)品，即它的管理對象是成品，即物 業(yè)。工業(yè)企業(yè)管理卻不同，它是以產(chǎn)品生產(chǎn)為終端，是一種封閉型的管理。物業(yè) 管理是委托型、契約化的服務，工業(yè)企業(yè)管理是生產(chǎn)型、技術化的監(jiān)控。傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理起源于19世紀 60年代的英國。當時， 英國有一位名叫奧克維婭這可以說是世界上最早的“物業(yè)管理”。除了傳統(tǒng)意義上的樓宇維修、養(yǎng)護、清潔、保安外，物業(yè)管理的內(nèi)容已 延展到工程咨詢和監(jiān)理、物業(yè)功能布局和劃分、市場行情調(diào)查和預測、目標客戶群認定、物業(yè)租售推廣代理、通訊及旅行安排、智能系統(tǒng)化服務、專門性社會保障服務等全方位服務。 物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)這種現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是與產(chǎn)權 多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與社會經(jīng)濟發(fā)展相適應的社會化、專業(yè)化、經(jīng)營型的管理。其原因是： 第一，物業(yè)管理是一種社會化的管理模式，它擺脫了自營的分散管理方式，為多個產(chǎn)權 單位、產(chǎn)權人找到了一個總管家；同時，也為政府各職能管理部門找到了一個總代管，在授權的范圍內(nèi)去落實各項管理內(nèi)容，以克服舊體制下各自為政、多頭管理、互相推諉的種種弊 端，從而有利于提高城市管理的社會化程度，以充分發(fā)揮各類物業(yè)的綜合效益和整體功能，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。在這樣的機制下逐步形成有活力 的物業(yè)管理競爭市場，業(yè)主有權選擇物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)必須依靠自己良好的管理和服務才能進入和占領這一市場。 第三，物業(yè)管理是一種經(jīng)營型的管理，它推行的是有償服務、合理服務，并通過多種經(jīng) 營，使各類物業(yè)的管理逐步走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展的道路。 第四，物業(yè)管理是建管結合的紐帶，它通過早期介入與后期跟進，突出了管理的重要性 ，從而理順、擺正了建設與管理的關系，有利于發(fā)揮投資效益，使社會財富和業(yè)主的財產(chǎn)得到保值、增值。 物業(yè)管理的社會化是指物業(yè)管理將分散的社會分工匯集起來統(tǒng)一管理，諸如房屋、水電 、清潔、保安、綠化等。業(yè)主只需根據(jù)物業(yè)管理部門批準的收費標準按時繳納管理費和服務費，就可以獲得周到的服務，既方便業(yè)主，也便 于統(tǒng)一管理，有利于提高整個城市管理的社會化程度，以充分發(fā)揮各類物業(yè)的綜合效益和整體功能，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、心理效益的統(tǒng)一和綜合改善。這種管理是將有關物業(yè)的各專業(yè)管理都納入物業(yè)管理企業(yè)的范疇之內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)可以通過設置分專業(yè) 的管理職能部門來從事相應的管理業(yè)務。例如，機電 設備維修承包給專業(yè)設備維修企業(yè)，物業(yè)保安可以向保安公司雇聘保安人員，園林綠化可以承包給專業(yè)綠化公司，環(huán)境衛(wèi)生也可以承包給專業(yè)清潔公司。這種轉(zhuǎn)向有利于提高城市管理的專業(yè)化和社會化程度，并能進一步促進城市管理向現(xiàn)代化的管理方式轉(zhuǎn)換。物業(yè)管理企業(yè)作為 一個獨立的法人，應按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定運行，不受任何干擾，政、事、企完全分離。當然，物業(yè)管理企業(yè)在運作過程中還要處理好與有關部門，如街道、居委、 公安、市政、公用、郵電、交通等行政或事業(yè)性單位的關系，以“物業(yè)”為中心，相互協(xié)調(diào)。 物業(yè)管理企業(yè)的服務性質(zhì)是有償?shù)?，即推行有償服務，合理收費。物業(yè)管理企業(yè)可以通過多種經(jīng)營，使物業(yè)的管理定于“以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展”的道路，從而使物業(yè)管理有了造血功能，既減少了政府和 各主管部門的壓力和負擔，又使得房屋維修、養(yǎng)護、環(huán)衛(wèi)、治安、管道維修、設備更新的資金有了來源，還能使業(yè)主得到全方位、多層次、多項目的服務。這種集高度統(tǒng)一的管理、全方位多層 次的服務、市場化經(jīng)營為一體的充滿生機和活力的物業(yè)管理一出現(xiàn)，就越來越顯示出其強大的生命力。 決策是指對物業(yè)管理目前和長遠的目標以及實現(xiàn)此目標有關的一些重大問題所作出的選 擇和決定，如物業(yè)轄區(qū)總體管理的方向、業(yè)主管理委員會的組建、物業(yè)管理企業(yè)的選擇、物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展方向等。因 而，物業(yè)管理首先必須作出正確的決策。物業(yè)管理的計劃職能應由業(yè)主管理委 員會和物業(yè)管理企業(yè)共同執(zhí)行，物業(yè)管理企業(yè)尤其要發(fā)揮主動性。從這個意義上講，決策與計劃是物業(yè)管理的首要 職能，忽視這一職能，必然會使物業(yè)管理陷于混亂。在這部“ 大機器”中，包括人、財、物、環(huán)境等要素，應做到盡可能好的結合，從而最大限度地發(fā)揮它們的作用。物業(yè)管理企業(yè)必須正確實施管 理的組織職能，合理地確定企業(yè)內(nèi)部的管理體制，包括管理機構的設置、職權的劃分和崗位責任制的建立，以發(fā)揮各個管理環(huán)節(jié)、各級職能部門的主動性。 指揮是根據(jù)計劃，對整個物業(yè)管理活動進行領導和督促。要實現(xiàn)科學的指揮，物業(yè)管理的指揮系統(tǒng)必須經(jīng)常進行調(diào)查研究，分析物業(yè)管理活動的全過程，掌握物業(yè)的狀況和業(yè)主的需求，以 取得指揮的主動權?？刂坡毮芤蠼ⅰ⒔∪黜椧?guī)章制度，包括業(yè) 主公約、物業(yè)轄區(qū)管理章程、業(yè)主管理委員會章程、住戶手冊、物業(yè)管理公司崗位責任制、物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)章等；也要求建立周密高效的管理信息系統(tǒng)；還要求及時核實管理活動 的成效，做好各方面的考核，從而使控制與監(jiān)督有充分的依據(jù)。協(xié)調(diào)包括縱向協(xié)調(diào)與橫向協(xié)調(diào)、內(nèi)部協(xié)調(diào)與外部協(xié)調(diào)。對物業(yè)管理來說，縱向協(xié)調(diào)、橫向協(xié)調(diào)、內(nèi)部協(xié)調(diào)的關鍵在于全體業(yè)主和物業(yè)管理企 業(yè)全體員工能清楚地了解物業(yè)管理的目標、方針、決策計劃和規(guī)章制度；而外部協(xié)調(diào)則需要社會各方面的通力配合及法律法規(guī)的健全。通過決策和計劃職能，可以明確物業(yè)管理的 目標與方向；通過組織職能，可以建立實現(xiàn)目標的手段，使整個物業(yè)管理成為一部協(xié)調(diào)的“ 大機器”；通過指揮職能，可以建立正常的物業(yè)管理秩序；通過控制職能，可以檢查計劃的 實施情況；通過協(xié)調(diào)職能，可以修正偏差，使計劃更符合物業(yè)管理的實際，并及時解決物業(yè)管理內(nèi)外部的矛盾，保證物業(yè)管理計劃決策的實現(xiàn)。 隨著我國經(jīng)濟體制改革的不斷推進，房地產(chǎn)經(jīng)濟的體制改革也在向縱深發(fā)展。隨著房屋商品化的逐步實施，各類住房分幢、分套出售，大廈分層、分單元出售后形成了一個住宅區(qū)內(nèi)或一幢高層建筑里有著 幾個、幾十個甚至幾百個多元產(chǎn)權的毗鄰關系。這種新格局要求有與之相適應的房屋管理的新模式來代 替?zhèn)鹘y(tǒng)的、非市場取向的管理模式。所以，物業(yè) 管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革和住房制度改革不可缺少的配套工程，并且具有深化、促進和完善房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革的意義和作用。 物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)營活動的基本環(huán)節(jié)，具有提高房地產(chǎn)投資效益的作用。按程序 來說，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的落腳點。隨著國家宏觀政策的調(diào)整，單純的數(shù)量增長已經(jīng)不能適應市場需求，房地產(chǎn)要提高 投資效益，要向效益增長型轉(zhuǎn)變，就必須加強物業(yè)管理，使房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理三個環(huán)節(jié)全面協(xié)調(diào)地發(fā)展。一方面，良好的物業(yè)管理可 以使物業(yè)處于完好的狀態(tài)并使之正常運行，可以延長物業(yè)的使用壽命，還可以通過基本業(yè)務、專項業(yè)務和特色業(yè)務的服務，適當改善和提高物業(yè)的使用功能，提高物業(yè)的檔次和適應性 ，進而推動物業(yè)的升值；另一方面，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，還能受到精明的房地產(chǎn)交易商和顧客的青睞，使該物業(yè)成為搶手貨，從而推動該物業(yè)的價格上升。只有現(xiàn)代化的管理手段，優(yōu)質(zhì)、周到、完善的物業(yè)管理，才能保證房地產(chǎn)價值和使用價值的最終實現(xiàn)，進而提高房地產(chǎn)的投資效益。 居民工作、生活環(huán)境的完善和居住水平的提高是城市生活水平和消費水平提高的基本前 提。住宅社會學研究表明，良好的環(huán)境不僅能減 少煩惱、焦慮、矛盾、摩擦，乃至某些危害社會的不軌行為，還會形成互助、互諒的社會風氣，促進人們的身心健康，促使人們積極上進。物業(yè)管理正是順應了這一要求而產(chǎn)生和發(fā)展起來的。人們生活水平的改善、生活內(nèi)容的充實和豐滿，無論從物質(zhì)上還是精神上都離不開工作和生活環(huán)境的優(yōu)化和美化。因此，高質(zhì)量的物業(yè)管理既可以改變 城市風貌、改善人們的工作和生活環(huán)境，又能提高人們的精神文明素質(zhì)和現(xiàn)代化城市意識，為樹立城市形象、完善城市功能起積極推動作用。 物業(yè)管理是一種不動產(chǎn)的現(xiàn)代化管理方法和模式，不受地區(qū)、國家和社會制度的限制。隨著我國經(jīng)濟體制改革的深化和涉外經(jīng)濟的發(fā)展，越來越多的外商對投資中國 大陸感興趣。只有安居才能樂業(yè)，在中國大陸的外商一般都 十分關注如何為自己安排一個方便、高效的工作和居住環(huán)境，并且外商進入事業(yè)發(fā)展期后，就有了為自己公司和工作人員購置業(yè)務和居住用房的需要。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和完善，投資于中國大陸房地產(chǎn)的外商也正 在獨資組建物業(yè)管理公司，來管理自己在中國大陸的物業(yè)，并以此作為吸引外商在中國大陸置業(yè)的一招。 物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的重要業(yè)務，具有提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)聲譽的作用 。房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)已意識到物業(yè)管理的重要性，開始關心物業(yè)管理，并把物業(yè)管理作為企業(yè)經(jīng)營的重要戰(zhàn)略決策。因此，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理是企業(yè)最形象也是最實惠的廣告，具有提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽的作用。物業(yè)管理與傳統(tǒng)的行政性管理模式從共同點講都是對城鎮(zhèn)房屋的使用期的管理。 (一)管理實體 城鎮(zhèn)房屋傳統(tǒng)管理模式是一種行政性、福利性的管房模式，實施管理的實體是政府機構 各地區(qū)房管部門及其下屬的事業(yè)單位房管所(站)。 (二)管理機制 傳統(tǒng)管理與房屋福利性分配模式相適應，是一種非經(jīng)營性的管理行為，建立在以租養(yǎng)房 的基礎上。物業(yè)管理則是在市場經(jīng)濟條件下提供勞務的有償服務，采用“以業(yè)養(yǎng)房 ”的方針，依靠對物業(yè)的經(jīng)營和對業(yè)戶的優(yōu)質(zhì)服務來管好物業(yè)并取得自身的的生存和發(fā)展。物業(yè)管理則是一種社會化的管理，打破部門、系統(tǒng)的分割，適應產(chǎn)權多元化的格局，按市場機制運作。 (四)服務范圍 傳統(tǒng)管理的工作職責一般局限在房屋使用和維修范圍內(nèi)，由于是受低租金的限制，服務 范圍狹、功能單一，房管部門又是行政性事業(yè)單位，缺乏開展經(jīng)營性服務的主動性和積極性。 (五)主導地位 傳統(tǒng)管理由于產(chǎn)權單一，基本上是一種單向行為，一切由管理單位說了算，住戶是被動 的，處于被管理的地位。 綜上所述，物業(yè)管理完全轉(zhuǎn)換了傳統(tǒng)機制下政府、管理單位、業(yè)主和使用人三者之間的 關系。這種轉(zhuǎn)換既體現(xiàn)了物業(yè)業(yè)主、使用人的合法權益，又建立了新的 、適應社會主義市場經(jīng)濟秩序的政府、業(yè)主(使用人)