【正文】 公然、和平的繼續(xù)占有他人的物并經(jīng)過相當(dāng)長的期間后，人們常常會(huì)相信這與真實(shí)的權(quán)利關(guān)系相符，從而與之建立各種法律關(guān)系。因此，取得時(shí)效制度的建立還有助于尊重社會(huì)既存的新秩序。所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指根據(jù)使用功能，將一棟建筑物于結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個(gè)所有人獨(dú)自使用的專用部分和由多個(gè)所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的對(duì)其專有部分的專有權(quán)和共用部分的共有權(quán)的結(jié)合。由于建筑物內(nèi)部產(chǎn)權(quán)主體日益多樣化以及他們之間的關(guān)系越來越復(fù)雜從而帶來了諸多容易引發(fā)主體間沖突的問題，如建筑物究竟是屬于一人所有、數(shù)人共有還是應(yīng)由各人分別所有；共用的樓梯、樓道以及廁所應(yīng)如何維護(hù)、修繕等，在這種情況下，建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的建立有助于協(xié)調(diào)各主體的相互關(guān)系，解決產(chǎn)權(quán)糾紛。一物之上只能設(shè)定一個(gè)所有權(quán)，從根本上說是出于權(quán)利界定、定分止?fàn)幍男枰?。所有?quán)是一種最終的支配權(quán)，決定了所有權(quán)的規(guī)則只能是一物一權(quán)，即一物之上只能存在一個(gè)所有權(quán)，而不能是多重所有。實(shí)踐中因一物上并存數(shù)個(gè)物權(quán)而發(fā)生的物權(quán)沖突主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面： 　　第一、建筑物的法定抵押權(quán)和約定抵押權(quán)的沖突。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。如果我國法律將職工工資的取得、稅收的取得等作為先取特權(quán)加以規(guī)定，也存在著先取特權(quán)與法定抵押權(quán)的沖突問題。當(dāng)土地與房屋分別登記時(shí)會(huì)發(fā)生土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的沖突問題。 　　第三、空間利用權(quán)與土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)的沖突。 　　第四、動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與法定留置權(quán)的沖突。此時(shí)，抵押人有可能將該已經(jīng)設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)交給他人搬運(yùn)、修理等，因不能支付費(fèi)用而產(chǎn)生留置權(quán)。 　　在發(fā)生上述物權(quán)沖突的情況下，可以通過在物權(quán)法中確立一系列的解決物權(quán)沖突的規(guī)則化解糾紛，使物的支配狀態(tài)趨于正常，從而穩(wěn)定社會(huì)秩序。通過在物權(quán)法中規(guī)定土地使用權(quán)人與建筑物所有權(quán)人之間形成法定借地關(guān)系，即土地上的建筑應(yīng)作為土地的負(fù)擔(dān)，土地使用權(quán)人必須將土地使用權(quán)租借給建筑物所有人使用，就能解決沖突，穩(wěn)定社會(huì)秩序。物權(quán)法的制定是我國市場經(jīng)濟(jì)得以發(fā)展、繁榮的不可或缺的要素，也是建立我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)秩序的迫切需要。[6]在表面上，交換似乎是物與物或物與貨幣的交換，即物或貨幣從一個(gè)市場主體移轉(zhuǎn)到另一個(gè)市場主體，但實(shí)質(zhì)上，交換是物或貨幣上權(quán)利的交換，也就是說交換是物權(quán)在市場主體間的移轉(zhuǎn)，而交換得以發(fā)生的基本前提是交易主體擁有物權(quán)。物權(quán)法通過確認(rèn)各種具體的物權(quán)形態(tài)，并予以切實(shí)的保障從而為交易的順利進(jìn)行奠定了基礎(chǔ)。[7]從經(jīng)濟(jì)秩序的角度而言，市場秩序包括財(cái)產(chǎn)歸屬秩序和財(cái)產(chǎn)流通秩序。物權(quán)法屬于財(cái)產(chǎn)歸屬法，以調(diào)整財(cái)產(chǎn)歸屬關(guān)系為使命，旨在實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)歸屬秩序。因此，以達(dá)致財(cái)產(chǎn)歸屬秩序?yàn)槠淠繕?biāo)之一的物權(quán)法的制定將會(huì)為建立良好的財(cái)產(chǎn)流通秩序提供可靠的法律基礎(chǔ)。對(duì)一個(gè)正常的交易而言，它以某一交易主體享有某一物權(quán)為起點(diǎn)，至另一交易主體取得該物權(quán)而結(jié)束。物權(quán)法對(duì)交易過程的規(guī)范主要是通過確立物權(quán)變動(dòng)的規(guī)則來實(shí)現(xiàn)的。欲發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，尚需依物權(quán)法的規(guī)定踐行一定的公示方法，在動(dòng)產(chǎn)需交付、在不動(dòng)產(chǎn)需登記。物權(quán)法對(duì)交易過程的干預(yù)在采物權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式的國家表現(xiàn)得更為明顯。一個(gè)完整的交易過程要受到合同法與物權(quán)法的共同調(diào)整，僅合同法不能畢其功于一役。 　　在我國的司法實(shí)踐中，廣泛存在著一種將登記作為不動(dòng)產(chǎn)買賣合同生效要件的作法，也就是說，在以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的買賣合同簽訂以后，如果未辦理登記，則買賣合同歸于無效。因?yàn)檫@樣使得許多交易被無端的取消，并不符合促成、鼓勵(lì)交易的原則。 　?。ㄈ┐_立公示公信原則、善意取得制度，保護(hù)交易安全 　　法律上的安全分為靜的安全與動(dòng)的安全，靜的安全又稱所有的或享有的安全，是指法律對(duì)主體已經(jīng)享有的既定利益加以保護(hù)，使其免受他人任意侵奪。法律對(duì)交易安全的保護(hù)往往是通過對(duì)善意無過失的交易者的保護(hù)來實(shí)現(xiàn)的，其目的在于圓滑財(cái)產(chǎn)流通、實(shí)現(xiàn)社會(huì)整體效益。實(shí)際上，物權(quán)法亦有維護(hù)交易秩序、保護(hù)動(dòng)的安全的功能，物權(quán)法的這一功能主要通過公示公信原則以及善意取得制度發(fā)揮出來。物權(quán)具有絕對(duì)性和排他性，如果一物上已成立物權(quán)，則在該物上不能再設(shè)立與之不相容的物權(quán)。通過一種公開的方式將物上的物權(quán)狀況表示出來，第三人從外部即可認(rèn)識(shí)到物權(quán)的存在，從而依其意思決定是否從事交易，則第三人的利益即可得到保護(hù)，而第三人利益實(shí)際上正是市場經(jīng)濟(jì)的交易秩序的化身，社會(huì)整體的正常的經(jīng)濟(jì)秩序就是由一個(gè)個(gè)第三人連接起來的，[8]保護(hù)第三人就可消除交易中的風(fēng)險(xiǎn)、減少交易中的權(quán)利糾紛，從而維護(hù)交易的正常秩序。公信原則的內(nèi)容主要包括兩個(gè)方面：一是登記記載的權(quán)利人或占有動(dòng)產(chǎn)的人，在法律上只能推定其為真正的權(quán)利人。例如，甲進(jìn)行了權(quán)利登記，即使事后發(fā)現(xiàn)登記有錯(cuò)誤，但甲將該登記的權(quán)利出讓給乙時(shí)，乙并不知道登記有錯(cuò)誤，他信賴登記的內(nèi)容是合法、真實(shí)的，因此與甲訂立合同買賣該房產(chǎn)，雖然以后發(fā)現(xiàn)了登記內(nèi)容有錯(cuò)誤，甲和乙之間的交易也應(yīng)當(dāng)是有效的，受到物權(quán)法的保護(hù)，乙也能夠合法取得對(duì)該房屋的所有權(quán)。 　　作為物權(quán)法上的一種維護(hù)交易安全的重要法律措施，善意取得制度實(shí)際上是通過阻切原權(quán)利人物權(quán)的追擊效力而使善意第三人取得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。 　　由此可見，物權(quán)法并不是置身于交易關(guān)系之外的，其諸多制度都是直接服務(wù)于交易關(guān)系的。例如，在商品房買賣中，由于登記制度不健全，一些消費(fèi)者在購買商品房時(shí)，無法通過查閱不動(dòng)產(chǎn)登記，了解該房屋是否已經(jīng)設(shè)定抵押或者出售等情況，從而在交易中上當(dāng)受騙和蒙受巨大的損害。因此，物權(quán)法的建立和完善對(duì)于維護(hù)交易安全，整治市場秩序具有重要的作用。根據(jù)經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)派的觀點(diǎn)，所有的法律規(guī)范、法律制度和法律活動(dòng)歸根結(jié)底都是以有效的利用資源、最大限度的增加社會(huì)財(cái)富為目的，也就是通過法律手段促進(jìn)資源的優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)效益。作為一種解決因資源的有限性與需求的無限性而引發(fā)的緊張關(guān)系的法律手段，物權(quán)法的功能不僅僅在于界定財(cái)產(chǎn)歸屬、明晰產(chǎn)權(quán)從而達(dá)到定分止?fàn)?、?shí)現(xiàn)社會(huì)秩序的效果，更在于使有限的自然資源的效益得到充分發(fā)揮，從而更好的滿足人類的需求。 　　（一）物權(quán)法從“歸屬到利用”或從“所有到利用”的歷史演變過程體現(xiàn)了物盡其用的基本價(jià)值 　　在資本主義早期，財(cái)產(chǎn)權(quán)以意志理論為基礎(chǔ)，財(cái)產(chǎn)被認(rèn)為是個(gè)人自由意志的表現(xiàn)，是其自由的外在領(lǐng)域。它不僅不應(yīng)受到任何的干預(yù)和限制，而且應(yīng)對(duì)之予以絕對(duì)的保護(hù)。因此，各國紛紛采取私法或公法上的措施予以矯正，即強(qiáng)調(diào)所有權(quán)的行使應(yīng)兼顧他人或社會(huì)利益，甚至所有人須負(fù)一定的社會(huì)義務(wù)，從而使所有權(quán)的絕對(duì)性受到限制，這一現(xiàn)象被稱為“所有權(quán)的社會(huì)化”。如法國民法典第522條規(guī)定，“土地所有權(quán)并包含該土地上空和地下的所有權(quán)”。這種絕對(duì)的所有權(quán)就使得在地上架設(shè)空中電纜或高壓電線、飛機(jī)在空中飛行，修建地鐵或其他地下設(shè)施遇到極大的障礙。于是法國開始采取一系列措施對(duì)這種絕對(duì)的所有權(quán)進(jìn)行限制。這種相對(duì)的土地所有權(quán)就使得土地的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益能得到較充分的發(fā)揮。羅馬法物權(quán)體系由于受個(gè)人主義思想的影響，強(qiáng)調(diào)所有而非利用；而日爾曼法物權(quán)體系受團(tuán)體主義的影響，強(qiáng)調(diào)利用而非所有。在這種物權(quán)體系下，物權(quán)法注重保護(hù)所有權(quán)本體的完整性，強(qiáng)調(diào)對(duì)所有人享有的各項(xiàng)權(quán)能進(jìn)行全面保護(hù)。然而，所有權(quán)僅意味著權(quán)利主體對(duì)財(cái)產(chǎn)的支配、控制狀態(tài)獲得了法律的確認(rèn)和保障，這一確認(rèn)本身并不意味著一定