房地產(chǎn)發(fā)展前景-在線瀏覽
2024-09-05 21:35本頁面
【正文】 要戰(zhàn)場。過去10年中國城鎮(zhèn)建了80億平方米、7000萬套住房。未來10年，加快二、三線城市和中小城市發(fā)展，調(diào)整中國的城市結(jié)構(gòu)，才能最終解決中國的住房問題。二、三線城市的房地產(chǎn)發(fā)展空間至少還將延續(xù)10至20年。根據(jù)中原地產(chǎn)集團(tuán)的數(shù)據(jù)，二三線城市房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，一線城市房地產(chǎn)市場在全國市場所占份額及比重已經(jīng)開始下降。二、三線城市房地產(chǎn)市場處于上升周期，對房地產(chǎn)商具有巨大的吸引力，表現(xiàn)為：（1） 二三線城市房地產(chǎn)價(jià)格上升空間大。—國土部在最新發(fā)布的《2009年全國主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告》中指出，隨著我國城鎮(zhèn)化步伐加快，中小城市對住房用地需求會(huì)持續(xù)增大，首套購房優(yōu)惠政策的持續(xù)實(shí)施落實(shí)、剛性購房需求的釋放，將刺激二、三線城市房價(jià)的增長，從而激發(fā)城市居住地價(jià)的上漲；—隨著戶籍改革的看好，以及弱于大城市慘烈競爭的投資優(yōu)勢，還有城際交通完善和構(gòu)建，二三線城市房價(jià)必然還會(huì)繼續(xù)上漲?？赡軙?huì)出臺(tái)開發(fā)商進(jìn)軍中小城鎮(zhèn)鼓勵(lì)或支持政策。而上海、廣州等一線城市下跌得最快，成交量下跌了74%，二、三線城市成交量下降40%?！康禺a(chǎn)市場呈現(xiàn)梯次轉(zhuǎn)移現(xiàn)象，一線樓市成交量和房價(jià)降溫的同時(shí)，投資轉(zhuǎn)向某些二三線樓市，對其房價(jià)有持續(xù)支撐作用；二三線城市會(huì)跟隨一線城市的道路發(fā)展，尤其對于前期房價(jià)不是特別瘋狂的城市，其房價(jià)有繼續(xù)增長空間；—房價(jià)收入比顯示二三線城市房價(jià)也有較大的上漲空間?！鄶?shù)二三線城市前期房價(jià)上漲的幅度明顯小于一二線城市，未來的升值空間較大?！獡?jù)5月11日國家統(tǒng)計(jì)局公布的2010年4月70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)顯示，西安、武漢、合肥、長沙、濟(jì)南等二線樓市房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比、環(huán)比漲幅偏高，三亞、海口兩個(gè)城市2～4月新建住宅銷售價(jià)格漲幅連居榜單前兩位，溫州、金華新建住宅銷售價(jià)格漲幅則緊隨其后； —在二三線城市房價(jià)受到的政策壓力較小，2009年從總體上來講，一線市房價(jià)均價(jià)上升了50%以上，二線城市均價(jià)上升了30%～50%。 二三線城市房地產(chǎn)的投資回報(bào)率比在一線城市要高得多。二三線城市房地產(chǎn)普遍具有巨大的套利空間和發(fā)展?jié)摿?。絕大部分的一線地產(chǎn)股，毛利率穩(wěn)定在30%—40%之間，而毛利率最高的房企則大多數(shù)集中在手握大量二線城市土地的地產(chǎn)公司中。樓盤占用的資金比率要比一線城市少，因此可以提高資金周轉(zhuǎn)率，降低運(yùn)營成本。在全國一季度房地產(chǎn)銷售的排行榜中，排名前20企業(yè)在二三線城市的銷售金額占比達(dá)到64%，而銷售面積占比達(dá)到了78%。國土資源部表示，未來土地審批將偏向二三線城市。2009年以來，一、二三線城市住宅土地出讓面積的差距呈不斷擴(kuò)大趨勢。可見，未來住宅供應(yīng)將主要越來越集中在二三線城市。由于一、二線城市房地產(chǎn)市場格局的變化，迫使開發(fā)商不得不開始調(diào)整市場重心和擴(kuò)張策略。早在2007年的融資圈地?zé)岢敝?，開發(fā)商就已經(jīng)開始著手二線城市的布局。地產(chǎn)大鱷不約而同地選擇二三線城市作為布點(diǎn)開發(fā)局的區(qū)域,大家開始意識(shí)到,誰占有二三線城市,誰就是未來幾年的地產(chǎn)之王。 二三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，從房地產(chǎn)企業(yè)在這些城市的經(jīng)營活動(dòng)中反映出來。—開發(fā)商在二、三線城市甚至更為偏遠(yuǎn)地區(qū)拿地的趨勢，已逐漸悄然成型。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2009年10大標(biāo)桿房企在一線城市的土地儲(chǔ)備共計(jì)4100萬平方米，二三線城市占土地儲(chǔ)備比重高達(dá)80%，2010年一季度，十大標(biāo)桿房企新增土地儲(chǔ)備中，二線城市儲(chǔ)量已達(dá)到91%，大有“得二三線城市者得天下”之勢?！?010年以來，標(biāo)桿房企更是加快在二線城市搶地，中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，綠城僅2010年一季度就一鼓作氣拿下了舟山、青島、泰安等多個(gè)二、三線城市的土地；萬科更為活躍，全國各地頻現(xiàn)拿地身影，萬科2010年新增項(xiàng)目也大多集中在二三線城市，其中包括佛山、鎮(zhèn)江、貴陽相對偏遠(yuǎn)的地區(qū)。綠地集團(tuán)目前也已經(jīng)進(jìn)入了36個(gè)城市，其中二線城市獲益頗豐，未來兩三年，綠地計(jì)劃擴(kuò)展到50多個(gè)城市。—根據(jù)《2010年中國房地產(chǎn)企業(yè)第一季度銷售排行榜》數(shù)據(jù)顯示，二三線城市成為了各企業(yè)的銷售業(yè)績主力
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