南京樂業(yè)商城商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可研報(bào)告-在線瀏覽
2024-08-30 12:29本頁面
【正文】 金山大廈5A級寫字樓由此可見，區(qū)域內(nèi)物業(yè)類型豐富，以辦公為主，高投資收益是普遍采取的定位。本項(xiàng)目需依托湖南路商圈資源，打造一個(gè)適宜居住、可辦公，具有極大投資潛力的時(shí)尚生活特區(qū)。項(xiàng)目客群定位房地產(chǎn)項(xiàng)目的客群主要包括：主力客群、輔助客群、延伸客群。 主力客群——中青年城市中產(chǎn)階級在本案及周邊工作生活，崇尚方便、快捷、高效的現(xiàn)代生活方式，事業(yè)處于高速發(fā)展期，經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)的中青年，年齡在3045歲，他們的購房目的是居住和投資并重。 輔助客群——投資者投資者看中的是本項(xiàng)目絕版地段帶來的廣闊投資前景，適合高端居住、商務(wù)辦公，擁有較豐厚的資金回報(bào)。 延伸客群——SOHO型辦公、特立獨(dú)行但經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的年輕人或年輕家庭交通便捷、商務(wù)資源豐富、辦公成本相對較低，將會(huì)吸引部分SOHO型辦公企業(yè)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的年輕人或者年輕家庭對這類高端、時(shí)尚、便捷的公寓類物業(yè)接受度較高。③銷售情況入網(wǎng)總套數(shù)可售套數(shù)認(rèn)購套數(shù)成交套數(shù)銷售面積均價(jià)銷售率750套346套17套387套㎡11782元/㎡%252。 中環(huán)國際廣場整盤均價(jià)從開盤的11073元/㎡上漲到11782元/㎡，2007年4月當(dāng)月均價(jià)已達(dá)到12268元/㎡，銷售價(jià)格持續(xù)走高。萬豪中心公寓共54層，1—9層為商用房，10層以上為住宅樓。一室一廳戶型是該項(xiàng)目主力戶型，占套數(shù)比例約70%。 萬豪中心公寓（乾康）2006年12月16日即入網(wǎng)備案，成交157套，㎡，；252。 該項(xiàng)目整體均價(jià)為12968元/㎡。建議本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)：一房一廳為主，40㎡、50㎡；二房一廳為輔，65㎡、70㎡。精裝修產(chǎn)品優(yōu)勢：252。 保證工程質(zhì)量，避免業(yè)主施工對建筑主體的損害以及相互干擾的問題；252。 采用個(gè)性菜單的方式，業(yè)主可以根據(jù)菜單進(jìn)行選擇，組合，然后一次性裝修到位，體現(xiàn)裝修的個(gè)性化，避免裝修出現(xiàn)工業(yè)化的單調(diào)；252。建議本項(xiàng)目以菜單式精裝修。樣板房設(shè)計(jì)兩至三套裝修方案，分別適用于不同的 購買人群，給前來咨詢看房的客戶以直觀的介紹。提高空間利用效率?！鲞m合以辦公為主，居住為輔的 ：現(xiàn)代簡約，滿足辦公需要，有足夠的儲藏空間，精致的衛(wèi)生間。鑒于目前的客觀條件和市場的實(shí)際情況，有必要對報(bào)告的有關(guān)問題進(jìn)一步作出說明，我們所進(jìn)行的財(cái)務(wù)測算是建立在最新的市場調(diào)研基礎(chǔ)上的，各種費(fèi)用估算及效益評價(jià)具有一定的可信度與參考價(jià)值。為了保證開發(fā)的每一環(huán)節(jié)都優(yōu)質(zhì)高效，我們需組建一支高素質(zhì)、高水平的工程管理隊(duì)伍，以及聘請了高水準(zhǔn)的專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司操作項(xiàng)目，這將大大有利于規(guī)避不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)。由于車庫目前是否銷售不明確，在價(jià)格和利潤測算中，未將地下車庫納入銷售計(jì)劃。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)編號項(xiàng)目單位數(shù)量1占地面積平方米95002總建筑面積平方米55000其中1．商業(yè)建筑面積平方米24000、公寓建筑面積平方米300003車位個(gè)滿足規(guī)劃4容積率/55建筑高度米《806綠地率/》30％7覆蓋率《40%amp。項(xiàng)目裙樓商業(yè)（14層）均價(jià)保守預(yù)計(jì)25000元/平方米。 項(xiàng)目開發(fā)成本、費(fèi)用分析本項(xiàng)目總投資費(fèi)用主要分為直接費(fèi)用和間接費(fèi)用：直接費(fèi)用有土地成本、勘查設(shè)計(jì)和前期費(fèi)用、建筑工程造價(jià)費(fèi)用及配套建設(shè)費(fèi)用，間接費(fèi)用包括財(cái)務(wù)費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)用。 項(xiàng)目銷售稅金及附加測算樂業(yè)商城銷售稅金及附加一覽表序號類別計(jì)算依據(jù)交納金額（萬元）1營業(yè)稅57052城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅*7%3993教育費(fèi)附加營業(yè)稅*3%1714教育專項(xiàng)基金營業(yè)稅*4%2285防洪工程維護(hù)費(fèi)銷售收入*1％10266印花稅銷售收入*％51合計(jì) 7580amp。 資金損益表資金損益表序號項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)金額（萬元）1銷售收入 1026002總成本費(fèi)用 488943銷售稅金及附加 75804土地增值稅 109045利潤總額（1234）352216所得稅（5）*33％116237稅后利潤（5）（6）23598本項(xiàng)目稅前利潤總額為：35221萬元本項(xiàng)目稅后利潤總額為：23598萬元本項(xiàng)目稅前直接投資成本利潤率為：72％本項(xiàng)目稅后直接投資成本利潤率為：％以上指標(biāo)與同類房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，可以看出本項(xiàng)目的靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)良好，項(xiàng)目可行。 項(xiàng)目銷售價(jià)格敏感度分析項(xiàng)目名稱（單位）金額5%5%10%10%商業(yè)用房（元）2500026250237502750022500商住、公寓（元）1400014700133001540012600銷售收入（萬元）1026001071009690011220091800銷售稅金及附加（萬元）75807913715982906782土地增值稅（萬元）10904120659433133818117利潤總額（萬元）3522137980317274110728600所得稅（萬元）116231253310470
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