【正文】 、招商及銷售階段控制時間： 策略： 包裝攻擊階段對主力店的招商步驟和技巧第一步：重視主力店市場定位和業(yè)態(tài)定位等設(shè)計前的商業(yè)策劃，并將其作為招商工作的指導(dǎo)性文件；掌握正確的招商程序，并在規(guī)劃設(shè)計前完成主力店租賃工作。商圈分析→市場定位→業(yè)態(tài)定位→主力店租賃→建造主力店部分可在項目的條件下按主力店的要求進(jìn)行設(shè)計和建造。第二步：按擬定的市場定位和業(yè)態(tài)定位確定初步主力店條件。第一層：5X家第二層：3X家第三層：2X家　　第三步：召開主力店招商懇談會，邀請前期已掌握的相關(guān)目標(biāo)群所有的客戶參加，懇談會的內(nèi)容主要是征求他們對項目主力店合作的條件、可能性及其他方面的建議，而這些建議均可用于制訂合理的招商條件和政策。當(dāng)然，最好能邀請當(dāng)?shù)赜杏绊懙拿襟w派記者參加懇談會。而且，要重點(diǎn)對第一層目標(biāo)群的各個管理層進(jìn)行充分的溝通，加快其投資決策的步伐。具體的招商方式分述如下：租賃方式（現(xiàn)做首選方式）1）分完全租賃方式（收銀由商戶自收，自主經(jīng)營，自主確定營業(yè)時間。如品牌商戶）；聯(lián)營方式（次選方式，商場自營部分可以這樣考慮）：采用營業(yè)額扣點(diǎn)式，分保底和不保底兩種；商場的經(jīng)營風(fēng)險較大，建議不做首選；經(jīng)銷和代銷方式，是針對商場自營項目部分的考慮，重在先培育品牌，培育成熟后再轉(zhuǎn)給投資者經(jīng)營或銷售產(chǎn)權(quán)；主力店招商政策（十大優(yōu)惠政策借鑒）政府稅費(fèi)的減免優(yōu)惠政府返稅政策支持政府專項資金扶持科技創(chuàng)新和商業(yè)創(chuàng)新開發(fā)商墊付裝修費(fèi)2000元/平米開發(fā)商提供裝修費(fèi)2000元/平米的5年無息貸款。同時針對不同業(yè)態(tài)推出額外的3~6個月的免租期優(yōu)惠，進(jìn)一步降低經(jīng)營成本。廣告宣傳同步免費(fèi)送：在某某新天地開業(yè)時，對外的整合媒體計劃（電視媒體/主流平面媒體報紙軟硬廣/主流廣播電臺/DM刊夾寄等），宣傳推廣活動中，針對主力店商家，可以獲得某某新天地同步的免費(fèi)宣傳的優(yōu)惠政策。ON、淑女屋、緹絲丹、Blu:pepe、 Rapido、U’DB、比音勤芬、LA COLLEOINOF、CIRCLE、例外、裘堤諾、AXARA、VS、杰西、巧帛、Veromoda、ONLY、ESPRIT、維溫、秸熙、B歐時力、歐尼邇、季候風(fēng)、麗麗、法妮、LmLuLu、威莎、艾可兒、KAKO、名師路、多尼維娜、BRJ、中中、雅琪、古尚、佳莉絲、佐爾美、詩彩坊、歐泰奇、Veeko、白領(lǐng)風(fēng)采、娜爾思、紅人、華鑫、名典屋、衡韻、圣菲達(dá)、卡麥妮、艾格ES、JPR、BMissk、Veeko、Wanko、中中、014Weekend、Colour1佛羅倫、寶姿、貝拉維拉、維溫、花木馬、阿勒錦、千細(xì)、摩高、費(fèi)蓮娜、LILY、依迪菲蓓珞、法妮、紅袖、自由鳥、拉夏貝爾、蒙卡莉娜、萊伊迪、堡馬、艾克尼詩、法蘭奴、摩帝馬、巧帛、影兒、季候風(fēng)、繆莎、凱撒、艾迪米嘉、太和、貝拉維拉、艾克尼詩、雷諾帝婭、萬升、法妮、蘇娜爾、朵蘭帝、詩凡詩、依夢、蘭氏裝扮、白領(lǐng)風(fēng)采、佳莉絲、南夢、MARYMA、杰西、玖姿、拉夏貝爾、城市麗人、依夢、細(xì)川、阿曼達(dá)、秋水尹人、艾迪米嘉、蕾諾蒂婭、SODA、歐柏蘭奴、蜜雪兒、LILYl 鞋萊爾斯丹、天美意、FED、思加圖、百麗、接吻貓、安瑪莉、RIZ、真美詩、哈森、CNE、千百度、森達(dá)、科而士、三川古柏、金利、德莉詩婭、雪莉、諾亞方舟、科而士、達(dá)芙妮、奧康、花花公子、貴之步、富瑞斯、卡迪娜、千百度、for you、奧卡索、梵詩蒂娜、CNE、哈森、七月戀人、康莉、老人頭、星期六、Gamp。艾力米歐、舒雅、夢特嬌、纖絲鳥、帕蘭朵、南極人、貓人、北極絨、天之錦、羽翼、朵彩、宜而爽、三槍、恒源祥、AB、戴安娜、迷士郎、俞兆林l 化妝品蝶妝、美寶蓮、娥佩蘭、UP2U、蘭芝、歐珀萊、歐萊雅、AQUA、羽西、積姬仙奴、一朵、玉蘭油、清妃、可采、艾文莉、海皙蘭、雅芳、美伊娜多、COCOOL、姍拉娜、red earth、Za、歐珀萊、UP2U、美寶蓮、露華濃、嘉娜寶、歐萊雅、羽西、玉蘭油l 飾品海盜船、夢特麗、伊泰蓮娜、鯨皇、旗牌王、古田希、7℃、艾尚、諾美莉、巴泊吟、V嬌爾漫、曼拉其l 床用塔山、澳皮王、可利爾、博洋藺、日清坊、博爾卡特、富仕、富安娜、惠誼、POLO、夢特嬌、佳麗斯、雅蘭、維娜爾、旭染、卡帝樂鱷魚、安諾、帝豪、依富高、凱盛、三和、蓉豐、澳西奴、啄木鳥、 凡人居、富士、蝶姿、羅萊、馨亭、佳麗斯、迪士尼、藍(lán)絲羽、雅蘭、安竹堂、德蘭德隆l 運(yùn)動、休閑耐克、耐克360176。K、真維斯、ES、茵寶、三星道、威沙、衣戀、JEEP、比音勒芬、百事、雙星、金萊克、李寧、德爾惠、安踏、助樂、沃特、鴻星爾克、奧卡索、KUHLE招商程序進(jìn)行客戶分類、確定重點(diǎn)確定招商對象 　　　　　　確定經(jīng)營模式客戶填寫招商意向表考察、評估核準(zhǔn)制定招商優(yōu)惠策略 簽定招商意向書、交納定金制定招商流程制定招商計劃正式簽定招商協(xié)議客戶提供裝修方案及電腦效果圖招商主管制定客戶招商周計劃提供租賃面積認(rèn)定書、租賃許可證和裝修入場證客戶信息歸檔完善、招商資料準(zhǔn)備就緒招商主管進(jìn)行目標(biāo)客戶開發(fā)、拜訪、接洽進(jìn)場裝修、備貨、上柜、營業(yè)xx商場進(jìn)駐商戶初審登記表 審字第 號以下由商戶填寫：商戶基本資料商戶姓名聯(lián)系電話店鋪名稱店鋪地址經(jīng)營商品經(jīng)營品牌品牌知名度店鋪規(guī)模（平米）有無分店年營業(yè)額商鋪產(chǎn)權(quán)買斷 租賃 計劃經(jīng)營資料商戶姓名計劃經(jīng)營商品計劃經(jīng)營品牌（包括附加品牌）品牌產(chǎn)地品牌風(fēng)格：（價位、檔次）適應(yīng)年齡段計劃經(jīng)營規(guī)模（平米）計劃經(jīng)營方式聯(lián)營 租賃可承受的價格其它信息從何得知本案您最看中本商場的因素位置 規(guī)劃 定位管理 品牌 前景您對本商場最不滿意的地方您還計劃進(jìn)入哪家商場為什么選擇進(jìn)入這家商場提供證件：1代理證書、2授權(quán)書、3工商稅務(wù)副本、4檢驗合格證、5其它提供發(fā)票：增票 普票 無發(fā)票需要場地面積：（ 層 號柜位）以平面圖所示為準(zhǔn)預(yù)計完成的營業(yè)額： 萬元/月 以下由招商部填寫：綜合分析 價位分析： 市場分析：（包括品牌是否適合我市場） 進(jìn)入xx時間及影響力： 品牌銷售預(yù)測： 業(yè)績考察： 備注： 與商戶簽定合同（1）交納租金或保證金；（2）簽定正式合同（聯(lián)營或租賃等）；C、押金、保證金收取制度押金針對登記商戶收取，每戶收取2000元；登記商戶經(jīng)過資格審查合格的，簽定聯(lián)營合同，押金轉(zhuǎn)為保證金；登記商戶資格審查不合格的，押金全額退還（不計取利息）；商戶簽定聯(lián)營合同時，必須向百富購物廣場交納**元/平米的保證金；保證金用來約束商戶的經(jīng)營行為，聯(lián)營合同期滿，商戶未出現(xiàn)違約現(xiàn)象，保證金全額退還（不計取利息）；行動要點(diǎn) 上門推薦+招商推薦會+DM直郵 經(jīng)營管理公司的確定 銷售預(yù)熱期項目進(jìn)度：主力店簽約完成 目的：樹立產(chǎn)品市場形象，廣泛傳播樓盤賣點(diǎn)，累積目標(biāo)客戶，建立客戶關(guān)系網(wǎng)，奠定后期營銷基礎(chǔ)廣告形式：媒體推廣+活動推廣媒體推廣：報紙（雜志）+電視（展板）+電臺+直郵活動推廣： 外展場+租賃主聯(lián)誼會廣告重點(diǎn)：廣而告之樹立物業(yè)形象，積蓄客戶，檢驗市場的反應(yīng)，檢驗價格定位，確認(rèn)推廣賣點(diǎn)的接受度，尋求以最佳方式表現(xiàn)產(chǎn)品的特質(zhì)行動要點(diǎn)使項目品牌形象與企業(yè)實力形象有一個具體衡量的標(biāo)準(zhǔn),項目的實體展示，使項目品質(zhì)形象具化。目的：針對目標(biāo)客戶進(jìn)行強(qiáng)有效的推廣措施，塑造整體營銷氣勢，迅速推動銷售 廣告形式：營銷活動為主，媒體宣傳為輔媒體推廣：報紙（雜志）+直郵+樓體條幅活動推廣： ：新老客戶以及相關(guān)目標(biāo)客戶聯(lián)誼會廣告重點(diǎn)：廣告以直接、強(qiáng)勢方式突出樓盤鮮明特質(zhì)為主體述求點(diǎn)，喚起目標(biāo)客戶的購買欲望，促成成交依據(jù)不同的時段，間隔性立體廣告攻勢，促使成交，擴(kuò)大業(yè)績。行動要點(diǎn)針對性銷售、優(yōu)惠促銷、以老帶新、快速消化 、內(nèi)部認(rèn)購入市時機(jī)和時間建議 .1項目進(jìn)度 招商整體工作完成50%左右 項目內(nèi)部裝修完成 售樓處裝修完畢，并投入使用 局部綠化展示。利用2個月時間積累誠意客戶，刺探市場對項目的反應(yīng)，并利用“”長假,結(jié)合多種營銷活動隆重推出樓盤,快速積聚人氣。開盤（解籌）（周六）進(jìn)行。百貨主進(jìn)入口設(shè)立項目咨詢處；與市場進(jìn)行資源互動；贊助一些相關(guān)行業(yè)組織會議或競賽活動；招商投資推薦酒會；DM郵寄。.營口大石橋老邊電視插播。（僅供參考）計劃表所用時間營銷推廣內(nèi)容推廣目的費(fèi)用預(yù)算15天招商手冊、現(xiàn)場包裝、咨詢中心設(shè)計及項目整體廣告推廣 樹立項目整體形象 奠定投資客投信心50000元18天項目主體建筑4面巨幅廣告15m35m向大眾宣傳項目形象讓市場認(rèn)識本項目吸引目標(biāo)客戶群15m35 m410元/平方米21000元18天招商手冊及相關(guān)資料印刷介紹項目情況約8000元19天現(xiàn)場圍墻形象營銷中心施工完成室內(nèi)布置營造尊貴、非凡與眾不同的效果50000元不計施工費(fèi)用一個月電視臺每天7次10秒廣告項目形象廣告10733元（30天）一個月電視臺、傳遞項目搶購熱銷信息 傳遞活動影響力提升項目品牌形象10733元半個月戶外廣告位 提升市場對項目的認(rèn)知度 有效傳播項目的信息。50000元不計施工費(fèi)用一個月戶外引導(dǎo)系統(tǒng) 戶外導(dǎo)視 項目形象宣傳30000元一個月DM郵寄2000份有效直接對目標(biāo)客戶進(jìn)行項目信息傳遞，提高項目的影響力，促進(jìn)招商。費(fèi)用總預(yù)算階段推廣費(fèi)用廣告費(fèi)用費(fèi)用預(yù)計（萬元）招商前期銷售期（招商后期）咨詢銷售中心施工+裝修5+5沙盤及物料5宣傳品（招商手冊）6霓虹燈廣告20現(xiàn)場包裝（導(dǎo)視系統(tǒng)）3戶外展板20電視臺廣告3推薦活動直郵廣告其它3小計宣傳品（折頁、單張） 5直郵廣告5電視臺廣告6類報投遞4SP活動2認(rèn)籌5開盤6其它2小計35總計推廣累計費(fèi)用約100萬人員費(fèi)用 內(nèi) 容 明 細(xì)金額（萬元）招商摸底與招商談判餐旅費(fèi)各大城市招商調(diào)研及考察費(fèi)用10相關(guān)工資待遇所有人員基本工資+提成+補(bǔ)助 40主力店擴(kuò)展招待費(fèi)10招商委托費(fèi)招商面積的租金5萬X40元=200萬 200開業(yè)宣傳費(fèi)用歌星演出包括廣告宣傳和開業(yè)宣傳200共計460萬因此建議局部委托中介公司招商，委托費(fèi)50萬元。根據(jù)客戶量每2周進(jìn)行一次。委托人 / 職務(wù)： 傳真：委托人 / 職務(wù)： 傳真：電話： 事宜，簽訂此意向。 的**** 的場地，租賃面積為 平方米。 元/年；乙方建議為 元/年；雙方都同意對租金進(jìn)行進(jìn)一步的商談。 年三、合作意向甲方正式對外公開招商，乙方在接到甲方通知后7天內(nèi)與甲方簽署《租賃確認(rèn)書》或正式《租賃合同》，____________所繳納的認(rèn)租意向金自動轉(zhuǎn)為租賃定金或履約保證金。四、生效條件本意向書自雙方簽章之日起生效，本意向書一式 份。第一條 商鋪位置、面積及用途。用途：乙方租用該商鋪僅限于經(jīng)營（ ）第二條租賃期限租賃期從 年 月 日起至 年 月 日止，裝修免租期從 年 月 日至 年 月 日止，租金起計日從 年 月 日起至 年