【正文】 ，我們將調(diào)查目標確定為濟源市及其周邊區(qū)域大型商業(yè)綜合項目及商圈等分布狀況，以此確定在貴司“河南濟源凱旋商業(yè)步行街”項目未來客戶群體的分布情況及招商銷售計劃。針對競爭項目的調(diào)查方法有“神秘顧問法”、同業(yè)討論法；針對客戶群的調(diào)查方法有問卷法、在售項目深訪法；綜合的項目調(diào)查方法有案例分析法等。招商計劃書 預(yù)定客戶群選擇這是一個調(diào)查范圍的問題。在對客戶群調(diào)查之前，必須先確定我們的初步目標客戶群，以及最有效的調(diào)查對象來源，以使調(diào)查的有效程度及準確性達到最高。對于此區(qū)域地段而言，尤其要注重對于已有的城市印象分析。其中，主要內(nèi)容包括：（1）宏觀地段分析（2）中觀地段分析（3）微觀地段分析（4）城市印象分析（5）交通環(huán)境分析未來在城市結(jié)構(gòu)中的位置項目區(qū)域自身的發(fā)展和變革、政府的政策傾斜、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、人口的遷移、區(qū)域中的突發(fā)時間等，都會影響到“河南濟源凱旋商業(yè)步行街”的項目區(qū)域未來在城市中的位置，從而決定項目區(qū)域的房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。招商計劃書中主要內(nèi)容包括：（1）項目區(qū)域在未來城市結(jié)構(gòu)中的變遷（2）項目區(qū)域在未來城市結(jié)構(gòu)中的地位（3）區(qū)域更新改造對項目區(qū)域長短期影響三、招商計劃書項目區(qū)域市場分析招商計劃書中市場形勢分析區(qū)域房地產(chǎn)形勢，是由區(qū)域的過去與現(xiàn)狀，以及區(qū)域未來在城市結(jié)構(gòu)中的位置所決定的，在供應(yīng)、銷售量、價位、產(chǎn)品品質(zhì)、購買特征、推廣銷售等方面都有所體現(xiàn)。招商計劃書中主要內(nèi)容包括：（1）區(qū)域客戶群分析（2）目標客戶群分析招商計劃書中亞客戶群定位不同的商業(yè)需求動機可能是不同的，尤其對于客戶群構(gòu)成相對復(fù)雜的貴司項目更是如此。只有客戶群進一步分成不同動機的亞客戶群，才能夠根據(jù)他們各自的經(jīng)營行為，制定出相應(yīng)的市場定位與廣告策略。上述客戶群的多種需求動機將反映在產(chǎn)品偏好上，具體體現(xiàn)為規(guī)劃形式、單體形式、配套設(shè)施、環(huán)境塑造、建筑外觀風(fēng)格等。招商計劃書中主要內(nèi)容包括：（1）商業(yè)規(guī)劃概念（2）產(chǎn)品概念（3）物業(yè)風(fēng)格建議（4）設(shè)施配套建議（5）環(huán)境特征建議（6）租售價格定位建議五、招商計劃書中租售策略建議結(jié)合項目出租與出售的可能性和貴司的投資匯報需要性，并結(jié)合貴司項目投資匯報的需要，我們將具體地向貴司提供所需要的總體租售策略。招商計劃書中主要內(nèi)容包括：（1）租售模式建議（2）租售程序建議第二階段商業(yè)概念設(shè)計一、招商計劃書中商業(yè)概念設(shè)計（需外聘專業(yè)商場設(shè)計建筑師進行，費用另算）總體商業(yè)規(guī)劃概念設(shè)計：以平面圖的形式將總體商業(yè)規(guī)劃的設(shè)計概念表達清楚，并配以適當?shù)奈淖终f明（需發(fā)展商提供原始圖紙，表明平面位置、紅線、規(guī)劃要求、現(xiàn)狀道路和規(guī)劃道路）；空間結(jié)構(gòu)分析圖：以平面和剖面的形式將建筑產(chǎn)品的內(nèi)部空間和外部空間表達清楚，并配以適當?shù)奈淖终f明；人流動線分析圖：以平面圖的形式表達商業(yè)街區(qū)規(guī)劃與人流動線體系，并力圖尋找到最佳的商業(yè)組合；外觀環(huán)境特色分析圖：以平面圖的形式標明地塊的現(xiàn)狀、項目處和環(huán)境將未來能實現(xiàn)的景觀，并分析產(chǎn)品四置外向的特色景觀；產(chǎn)品概念設(shè)計特色建議：針對設(shè)計及建筑產(chǎn)品本身的功能、外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)施裝修用料等提供設(shè)計概念，并對建筑的外觀設(shè)計特別提供特色要求，以增強建筑物之時代感及風(fēng)格；概念設(shè)計輔助資料：提供我司積累的相關(guān)設(shè)計資料，包括許多輔助性的圖片和文字；商戶組合策略：以平面圖的形式，將我司對商鋪市場分析后的成果，綜合商戶組合落實在各層區(qū)的建議圖上；設(shè)計工作會議：由投資商召集，與設(shè)計單位一起，將概念設(shè)計最終落實為設(shè)計圖紙；方案評審：根據(jù) 貴司項目之實際需要，對 貴司聘請設(shè)計公司所作之方案，進行審核評定，并出具相應(yīng)評審意見，以供 貴司作為方案修訂之參考。在經(jīng)濟可行性原則的基礎(chǔ)上，并針對貴司項目的財務(wù)安排及資金回收計劃，制定出合理的招商計劃：招商計劃書中整體市場招商策略定位由客戶群購買能力行為分析得出整體市場招商銷售策略定位。其中，主要內(nèi)容包括：（1）招商及銷售總體計劃建議（2）招商及銷售策略計劃建議（3）宣傳推廣策略建議（商場推廣活動之設(shè)計、安排及執(zhí)行則由專業(yè)公司提供，不含在標本工作安排內(nèi)）招商計劃書中定價策略對于房地產(chǎn)項目而言，價位的確定既是整個營銷計劃的核心，也是未來展開項目競爭最重要的工具，為此，我們必須制定出與我們項目相匹配的租售價格策略。其中，主要內(nèi)容包括：（1）競爭對手策略分析（2）項目競爭優(yōu)劣勢分析第三階段商場物業(yè)、設(shè)施管理前期介入（一）前期管理籌備工作、設(shè)備智能化管理、節(jié)能等提供專業(yè)意見。，制訂各類物業(yè)管理規(guī)章制度。（一）行政人事，參與員工選聘。、各項表格。（二）招商計劃書中財務(wù)。（三）招商計劃書中工程、火警，設(shè)備失靈或發(fā)生故障等情況出現(xiàn)。（四）招商計劃書中與租戶的關(guān)系，以達到與租戶間的良好關(guān)系。，以確保投訴事項得到適當?shù)奶幚?。，及時向租戶反映有無改善工作的意見及建議。商業(yè)策劃顧問費為人民幣萬元整（RMB），服務(wù)期暫定為半年。商場物業(yè)設(shè)施管理前期介入服務(wù)費:每月人民幣萬元整（RM），服務(wù)期暫定為個月。上述聘任條件以最終簽定合同為準。招商對象：具備本地商家資源客戶，有本地平臺運營經(jīng)驗的個人及法人。有合作開發(fā)當?shù)厥袌稣\信愿望和營銷思路。合作分公司老板及重要合伙人能夠駐扎總公司內(nèi)訓(xùn)15天至一個月。公司上市后按照分公司加盟費總額/單股市值給予對應(yīng)數(shù)量原始股份。合作分公司必須簽訂平臺獨家經(jīng)營并排他協(xié)議。城市人口低于40萬的暫時不開放加盟，可采取合并加盟形式。2021年8月份前完成華東大區(qū)和中南大區(qū)建制，達成分公司合作簽約目標不低于80家。全網(wǎng)投入招商文案、視頻類招商內(nèi)容，計劃通過抖音、快手、今日頭條、微信視頻號等工具根據(jù)目標大區(qū)及省份有效逐步投放，費用預(yù)算根據(jù)分公司簽約進度結(jié)合實際情況逐步投入。省經(jīng)理原則采取本地招聘錄用，通過其在本地人脈資源轉(zhuǎn)介紹加盟分公司。本項目規(guī)模在重慶商業(yè)地產(chǎn)中雖為雀小，但誰又能描述10年后的南坪8公里將是怎樣的繁盛景象？事實證明，如成都的春熙路，其商業(yè)當家價值并非以規(guī)模見強，亦并非以當家口岸見長，集優(yōu)良經(jīng)營環(huán)境及口岸的商業(yè)當能成為強中強，因為有了好的平臺才可能有好的商家。實現(xiàn)前期建設(shè)投入成本與未來物業(yè)實現(xiàn)增值回報的優(yōu)化考慮；第二，項目經(jīng)營范圍。實現(xiàn)多個商家對商業(yè)口岸價值利用的均好性，當規(guī)避一、二層好用，三層以上難租賃的情況。而招商實施階段將預(yù)計為6個月至1年。初步基礎(chǔ)租金的設(shè)定A、凱恩廣場中等租金（普通商位）= 本項目最高租金（最好口岸）B、凱恩廣場中等租金為60元/平方米，本項目初步基礎(chǔ)租金可設(shè)定為