【正文】 件，可將未建成的商品房向社會銷售。房地產(chǎn)代銷業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。臺灣房地產(chǎn)代銷業(yè)銷售方式一般可粗分為四種：一、[包銷]是由代銷公司支付全部廣告費用、企劃費用、業(yè)務(wù)執(zhí)行費用，并且全權(quán)接受委托執(zhí)行銷售事宜。一般而言，為總銷售金額的4% 6%，視市場景氣情況而不同。三、[不包銷型純企劃] 是由業(yè)主（建設(shè)公司）支付全部的廣告費用與業(yè)務(wù)執(zhí)行費用，代銷公司只出企劃費用。四、[顧問型純企劃] 是由業(yè)主支付全部的廣告費用、業(yè)務(wù)執(zhí)行費用與企劃費用。 此外，還有一種[分?jǐn)傂图兤髣漖，由建設(shè)公司與銷售公司各分?jǐn)傄徊糠謴V告費用，然后依托比例分享銷售利益及分擔(dān)交易責(zé)任的合作方。而整個銷售產(chǎn)業(yè)經(jīng)過二十多年的發(fā)展，也已創(chuàng)出臺灣特有的房地產(chǎn)文化。至此，房地產(chǎn)代理咨詢產(chǎn)業(yè)開始正式登上我國房地產(chǎn)舞臺。《辦法》對商品房現(xiàn)售和預(yù)售作了進(jìn)一步的規(guī)定，國家政策下發(fā)后，內(nèi)地房地產(chǎn)代理咨詢業(yè)不斷發(fā)展。n 產(chǎn)業(yè)市場現(xiàn)狀216。以上海為例，據(jù)不完全統(tǒng)計， 2001年度上海全市批準(zhǔn)預(yù)售的樓盤共有998個。216。在房地產(chǎn)二級市場中，主要涉及面為商品住宅、商鋪和辦公樓三大領(lǐng)域。軍隊獨立于政府之外，對于政權(quán)過去的建立、現(xiàn)在的鞏固和未來的穩(wěn)定，均起到關(guān)鍵作用，因此，它也是政權(quán)的重要組成部分。（2）省級：23個省、5個民族自治區(qū)、4個直轄市、2個特別行政區(qū)。（4）縣級：共1903個縣、279個縣級市、651個市轄區(qū)、旗等縣級行政區(qū)。從橫向看，在每個層級上并列有7套機(jī)構(gòu)，即共產(chǎn)黨系統(tǒng)中黨的委員會、顧問委員會、紀(jì)律檢查委員會；政府系統(tǒng)的人民代表大會、人民政府、政治協(xié)商會；軍隊系統(tǒng)的軍區(qū)。n 政治體系 我國整個社會系統(tǒng)分為6個領(lǐng)域，稱之為“系統(tǒng)”，由黨相應(yīng)機(jī)構(gòu)（常設(shè)部門和非常設(shè)部門）和黨負(fù)責(zé)人分別管理控制這6個系統(tǒng)。政治體系的6大系統(tǒng)，包括軍事系統(tǒng)、政法系統(tǒng)、行政系統(tǒng)、宣傳系統(tǒng)、統(tǒng)戰(zhàn)系統(tǒng)、群團(tuán)系統(tǒng)。我國采取中央主權(quán)的方式，對于城市規(guī)劃與開發(fā)的整體控制起著相當(dāng)重要的關(guān)鍵作用，其以權(quán)威統(tǒng)一引導(dǎo)的方式，正面的效應(yīng)是，讓城市規(guī)劃與開發(fā)的局面在控制下有序的發(fā)展，不至于脫軌，決策的統(tǒng)一口徑，使政策能有效的執(zhí)行，不過，其負(fù)面的效應(yīng)是，可能抹煞或抑制規(guī)劃與開發(fā)的創(chuàng)造能力。當(dāng)前立法工作的任務(wù)就是《城市規(guī)劃法》為中心，努力健全規(guī)劃法規(guī)體系。（1） 中央城市開發(fā)管理機(jī)構(gòu)（附“城市管理機(jī)關(guān)圖”）216。216。216。（2） 地方城市開發(fā)管理機(jī)構(gòu)216。216。附表：我國的土地與建物管理的劃分土地建筑物中央國家土地管理局建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司省、直轄市土地管理局（國土廳）建設(shè)局房地產(chǎn)管理局市土地管理局（國土局）建設(shè)局房地產(chǎn)管理局縣土地管理局建設(shè)局房地產(chǎn)管理局鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理所建設(shè)局房地產(chǎn)管理局 我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)我國土地權(quán)屬使用（附圖） 我國土地分為國有土地與集體所有土地，其所有權(quán)與使用權(quán)是分離的，土地所有權(quán)永遠(yuǎn)屬于國家，土地使用者通過無償劃撥或土地批租，只能擁有土地的使用權(quán)。其具以下特征：216。 無使用期限的限制216。其具以下特征：216。 土地使用有期限限制（居住用地70年；工業(yè)用地50年；科教衛(wèi)文體用地50年；商業(yè)、娛樂用地50年；旅游用地40年；綜合、其他用地50年）216。 控制房地產(chǎn)開發(fā)土地的供應(yīng)總量。 根據(jù)城市總體規(guī)劃，限制土地開發(fā)方式、用途、開發(fā)強(qiáng)度。 對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行宏觀調(diào)控、政策引導(dǎo)等。 房地產(chǎn)開發(fā)過程中的其他配套服務(wù)（市政、規(guī)劃設(shè)計等）。 制定房地產(chǎn)法規(guī)，規(guī)范市場發(fā)展。 根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r、變化程度以及購房者的需求，有效地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)。 共同特點：主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)產(chǎn)品在市場上的具體流通。 代理咨詢公司：熟悉市場，配合房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行產(chǎn)品定位。 中介公司：主要活躍在房地產(chǎn)三級市場。n 產(chǎn)業(yè)消費者——購房者216。216。n 產(chǎn)業(yè)服務(wù)者——銀行、物業(yè)管理公司、室內(nèi)設(shè)計公司等216。向開發(fā)商提供融資服務(wù)；向購房者提供按揭貸款服務(wù)。 物業(yè)管理公司：由開發(fā)商指定，為購房者提供物業(yè)管理及其他服務(wù)。216。（三）產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測業(yè)務(wù)領(lǐng)域從代理咨詢產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域來看， 未來將向以下這幾方面發(fā)展：n 打破地域局限性，向外圍地區(qū)進(jìn)行業(yè)務(wù)輻射。n 業(yè)務(wù)涉及面不斷拓寬。n 只有在產(chǎn)銷分離制度實行后，房地產(chǎn)代理咨詢業(yè)的“春天”才會真正來臨。二、代理咨詢業(yè)競爭市場（一） 主體市場 我國房地產(chǎn)市場綜述市場綜述從1992年鄧小平同志南巡講話興起的中國房地產(chǎn)業(yè)熱潮發(fā)展至今，有了兩大變化：縱向比較，中國房產(chǎn)業(yè)正處于有史以來最好的發(fā)展時期；橫向比較，今天中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模之大，格局變化之快在世界也是位居首列。從投資角度看，1998年至2001年，城鎮(zhèn)商品住宅完成投資保持了30%的增長速度。同時有數(shù)據(jù)表明2002年上半年房產(chǎn)銷售面積增長額度在20%左右。（2）房地產(chǎn)業(yè)邁入了一個供大于求的買方市場，在進(jìn)入消費者時代以后，對房地產(chǎn)開發(fā)商提出了更高的要求，房地產(chǎn)要講文化、講品牌、講服務(wù)。我們已經(jīng)逐步跨入“居者優(yōu)其屋”的方向邁進(jìn)，人們對于住宅的品質(zhì)需求有了很大的提高，現(xiàn)在的房產(chǎn)既要突出數(shù)量更要突出質(zhì)量。房改是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最強(qiáng)烈的動力和源泉，從停止住房實物分配，到住房基金的貨幣分配，政策上的變化使住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點和新的消費熱點。從無償劃撥、無期限使用、無流通到有償、有期限、可流通的變化，使土地成為一種商品，解決了地產(chǎn)商品化的問題。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過10年歷程之后，時至今日，整個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出幾個方面的特點和狀況：n 我國發(fā)展商的現(xiàn)狀分析伴隨我國房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國房產(chǎn)開發(fā)商隊伍迅速擴(kuò)大，在數(shù)量上呈穩(wěn)定增長的趨勢。 企業(yè)的區(qū)域分布具有較高的集中性。東部的發(fā)展競爭已從資金實力和土地開發(fā)權(quán)的競爭進(jìn)入到品牌、營銷、服務(wù)等方面。216。 在各種類型的所有制企業(yè)中，私營企業(yè)或以私營為背景的企業(yè)發(fā)展前景好于國有企業(yè)。 企業(yè)規(guī)模偏小，資質(zhì)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化。n 房產(chǎn)業(yè)市場供給狀況分析216。 投資增長速度。 投資結(jié)構(gòu)。178。從資金來源主體看，三級以上開發(fā)商是房產(chǎn)業(yè)的投資主體。216。178。178。n 房地產(chǎn)市場供給的結(jié)構(gòu)分析216。 辦公樓市場供給的差異進(jìn)一步擴(kuò)大，上海、北京維持供銷兩旺的態(tài)勢，而廣州、深圳等地由于前幾年投資過剩，出現(xiàn)辦公樓市場下滑的趨勢216。 市場需求開始回升，至2002年上半年，房產(chǎn)銷售面積呈22%的持續(xù)增長速度，說明我國房產(chǎn)又出現(xiàn)高速增長勢頭216。 與個人消費增長相適應(yīng)，居民住宅在房產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)中比重加大216。目前，我國大部分中低收入家庭對質(zhì)優(yōu)價廉的經(jīng)濟(jì)適用房需求較大，而相關(guān)的優(yōu)惠政策也使這塊市場成為新的熱點n 房產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的主要問題雖然我國房地產(chǎn)業(yè)取得令人矚目的成績，但是目前我國房地產(chǎn)仍有許多問題：216。 房地產(chǎn)市場空置面積的增長速度雖然得到控制，但總量仍然過大；商品房積壓日趨嚴(yán)重，許多開發(fā)商不堪重負(fù)216。 商品房市場部分項目一味追求速度，或一味追求質(zhì)量，難以達(dá)到良好績效216。 房地產(chǎn)市場住房供應(yīng)體系單一，不能滿足消費者日益多變的購房需求區(qū)域性2000—2001年房產(chǎn)市場分析n 華北地區(qū)——北京北京房地產(chǎn)市場從2001年起呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，表現(xiàn)為四個高速增長，即投資規(guī)模、開復(fù)工面積、竣工面積、和銷售面積增長；兩個基本穩(wěn)定，即銷售價格、空置率基本穩(wěn)定。原因：在商品房高端市場得到部分釋放后，后勁出現(xiàn)問題。市場供需結(jié)構(gòu)錯位，普通購買力不能啟動。進(jìn)入2002年后，由于地鐵、輕軌等軌道交通工程的開展，使北京又開始新一輪的房產(chǎn)熱潮。作為一個新興行業(yè)，重慶房產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，開發(fā)規(guī)模日益擴(kuò)大，已成為投資領(lǐng)域的重要組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)也發(fā)生新的變化，商品住宅的建設(shè)的主體地位得到加強(qiáng)，此外，從新開工房屋面積的構(gòu)成來看，商品住宅的主體地位還將進(jìn)一步加強(qiáng)。關(guān)于資金方面，基于房地產(chǎn)市場銷售狀況理想、開發(fā)商自身實力增強(qiáng)，銀行信貸對房地產(chǎn)開發(fā)的支持力度加大等原因，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金到位情況理想，資金結(jié)構(gòu)出現(xiàn)改變。n 珠江三角洲——廣州、深圳廣州房地產(chǎn)總體發(fā)展形勢良好，廣州市委市政府把建筑房地產(chǎn)業(yè)列為優(yōu)先發(fā)展的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，繼續(xù)給予了方方面面的扶持。房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合、兼并、重組的大規(guī)模改革將從2001年起正式拉開帷幕。期望享受大自然，居住城郊趨勢明顯。寫字樓租售進(jìn)入旺市。寫字樓租售趨旺，成交量超過當(dāng)年上市供應(yīng)量，租售情況會大大改善，空置情況將得以減少?？罩梅繑?shù)量增長加快，二年翻一番。深圳市2000年房地產(chǎn)成交面積上升，空置面積下降，商品房穩(wěn)中略升了一個百分點，其中新盤上升幅度大，舊房不升而降，%。但房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了許多不和諧的音符，主要由于開發(fā)商欺詐行為增多而引起諸多爭議。房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)增長趨勢。房屋租賃日趨活躍。住房消費信貸逐年擴(kuò)大。由于近兩年來商品房品質(zhì)的提高，同時綜合供需關(guān)系的不斷變化，導(dǎo)致商品房平均成交價格不斷上漲，且還有繼續(xù)上揚(yáng)的空間。市場周期劃分1988年以前房屋多以福利分房形式出現(xiàn)，商品房尚未出現(xiàn)，處于休眠期。同時也標(biāo)志著房地產(chǎn)市場第一個周期的形成。19971998年由于商品房供應(yīng)量的急速增量，在市場需求量有限的情況下，造成大量商品房積壓，房地產(chǎn)市場開始走入低谷，市場進(jìn)入調(diào)整期。可以看出上海房地產(chǎn)市場發(fā)展周期為10年左右，一般市場高潮期在3年左右。上海居民住房多集中在中心城區(qū)（現(xiàn)靜安、盧灣、黃浦三區(qū)，以及部分徐匯、普陀區(qū)）。 1988年上海第一塊商品房用地在虹橋地區(qū)進(jìn)行了有續(xù)出讓，從此揭開了房地產(chǎn)市場發(fā)展的序幕。 城市基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)、居民住宅建設(shè)的加快，有效地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 土地使用制度改革深化，土地有償使用范圍擴(kuò)大，劃撥土地受限，使房地產(chǎn)市場表現(xiàn)活躍。商品房開發(fā)以針對境外客源（東南亞華人圈）的外銷房為主。 在這段時期，上海的房地產(chǎn)開發(fā)多集中在中山路環(huán)線的內(nèi)區(qū)域（除長寧的虹橋、古北地區(qū)），環(huán)線外多為工業(yè)區(qū)和早期的拆遷安置區(qū)。 房地產(chǎn)市場的形成，并逐步發(fā)展，相應(yīng)的房地產(chǎn)體系也逐漸完備。n 19941996年市場狂飆期216。隨著土地有償使用范圍的有效拓展，內(nèi)銷用地出讓面積上升，開始超越外銷用地，成為市場主角，外銷房開始向內(nèi)銷房轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)供應(yīng)量明顯上升。 商品房開發(fā)區(qū)域進(jìn)一步外延，由中山路環(huán)線拓展至現(xiàn)內(nèi)環(huán)線地區(qū)。 內(nèi)銷房買受對象的擴(kuò)大、藍(lán)印戶口政策的試行以及降低房地產(chǎn)交易稅費政策的出臺，有效地刺激了購房消費，市場消化量明顯上升，供需兩旺的態(tài)勢開始呈現(xiàn)。 此外，隨著房地產(chǎn)發(fā)展的日益成熟，房地產(chǎn)管理體制的改革以及相關(guān)法規(guī)的出臺，為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場統(tǒng)一管理和市場運(yùn)作規(guī)范化，起到了指導(dǎo)作用。 內(nèi)銷商品房上市量明顯放大，內(nèi)銷房向外銷房轉(zhuǎn)型初步完成。 商品房開發(fā)區(qū)域再度向外擴(kuò)展，已發(fā)展至外環(huán)線區(qū)域。 市場供大于求現(xiàn)象明顯，需求量有限，空置量放大。n 1999年至今市場發(fā)展期216。216。216。216。216。市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析 商品房批準(zhǔn)預(yù)（銷）售量、已登記預(yù)（銷）售量 單位：萬M2n 市場供應(yīng)從1995年開始明顯放量，由1994年的248萬M2，急速猛增至928萬M2。n 1997年起，市場供應(yīng)持續(xù)在1000萬M2以上，但由于市場發(fā)展的不成熟，連續(xù)2年出現(xiàn)供嚴(yán)重大于求的局面，直到1999年才得以緩解。n 2000年開始市場供需量在高位保持平穩(wěn)走勢，供需結(jié)構(gòu)逐步趨于平衡，并于2001年呈現(xiàn)需略大于求的良好態(tài)勢。商品房空置量單位：萬M2n 商品房空置量于1999年達(dá)到最高點，這主要是由于9798年的積壓量過大而造成的。商品房均價狀況單位：元/M2n 經(jīng)過多年的發(fā)展，上海房價穩(wěn)步上升，于2001年成功突破4000元大關(guān)，達(dá)到4208元/M2。2001年成為了上海房產(chǎn)史上真正的轉(zhuǎn)折點市場現(xiàn)狀 上海房地產(chǎn)市場目前所推商品房中，以商品住宅為主，占到市場總量的97%，辦公及商業(yè)物業(yè)僅為3%。以下就上海的商品住宅市場作簡要分析。2001年供求關(guān)系終于實現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，進(jìn)入供不應(yīng)求狀態(tài)。n 供求關(guān)系年度間和季度間的逆向轉(zhuǎn)換燕存現(xiàn)象充分顯示：市場自覺或自發(fā)調(diào)節(jié)供求關(guān)系的能力明顯提高，然而，供求關(guān)系平衡是暫時的相對的，不平衡是永久的絕對的，追求市場供求關(guān)系的適度平衡是政策和業(yè)界的一個永恒目標(biāo)。2001年各季住宅價格上升情況2000年第四季度2001年第一季度2001年第二季度2001年第三季度2001年第四季度成交均價(元/平方米)絕對值39434050417342124625環(huán)比(%)n 區(qū)域間樓價差距拉大。 2000年市中心區(qū)域與環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)間、外環(huán)區(qū)域的價差為1371元、1717元和2153元。 2001年市中心區(qū)域與相應(yīng)區(qū)域間的價差擴(kuò)大為1407元、1770元和2301元。 樓價上升絕對值呈現(xiàn)梯度性減小的態(tài)勢。n 存量房價格順勢而上。n 2000年和2001年的求略大于供的理想態(tài)勢對區(qū)域樓市保持上行起到了重要作用。n 樓價上揚(yáng)的均衡性，三區(qū)成交均價升幅在1012%之內(nèi)。n 中心城區(qū)樓價的明顯上揚(yáng)更多體現(xiàn)在區(qū)域房地產(chǎn)價值和價格逐步趨于一致，是一種正常的價格“回歸”現(xiàn)象。%存量產(chǎn)權(quán)房交易面積絕對值同比177。樓盤分析n 2001年，本市大盤繼續(xù)風(fēng)靡樓市。n 2001年前50名銷售量為390萬M2，同比增加16%，占2001年批準(zhǔn)上市量的五分之一。n ，該水平達(dá)到了2000年的第25名。 2001年伴隨著上海經(jīng)濟(jì)第10年的二位數(shù)增長，上海的居民收入也有了較大的提高，2001年，上海市居民人均可支配收入已達(dá)12833元，%，約合1550美元或51500