【正文】 物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)籌備組?；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示三日；對成員名單有異議的，由社區(qū)居民委員會(huì)（村民委員會(huì)）在五日內(nèi)調(diào)查核實(shí)，并作出相應(yīng)處理。業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；（二）擬訂業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；（三）確認(rèn)業(yè)主身份，核定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；（四）擬定業(yè)主委員會(huì)成員選舉辦法；（五）提出業(yè)主委員會(huì)成員候選人名單；（六）做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。業(yè)主大會(huì)籌備組自業(yè)主大會(huì)成立之日自動(dòng)解散；業(yè)主大會(huì)籌備組自成立之日起三個(gè)月內(nèi)仍未組織召開業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)的，自動(dòng)解散，不得行使業(yè)主大會(huì)籌備組的職責(zé)，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會(huì)（村民委員會(huì)）按照前一條款的規(guī)定重新指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)通過業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，可以委托代理人參加，但應(yīng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前，將委托書或書面意見提交業(yè)主大會(huì)籌備組；需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對、棄權(quán)意見須由業(yè)主本人簽字。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。業(yè)主委員會(huì)不組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,業(yè)主可以向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者社區(qū)居民委員會(huì)（村民委員會(huì)）提出申請，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會(huì)（村民委員會(huì)）應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)組織召開。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，對業(yè)主具有約束力。第十五條 【業(yè)主委員會(huì)成員的任期、人數(shù)、經(jīng)費(fèi)】業(yè)主委員會(huì)由五至十一人單數(shù)組成，每屆任期不超過三年，具體任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)定期召開；業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或主任委托的副主任、委員召集、主持；召開會(huì)議須有過半數(shù)成員出席，作出決定須經(jīng)全體成員的過半數(shù)同意并予以公布；業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議記錄、會(huì)議決定等資料由業(yè)主委員會(huì)指定專人保管。工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)每個(gè)季度在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)成員辭職，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)提交書面辭職報(bào)告，由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告；業(yè)主委員會(huì)集體辭職或不履行職責(zé)半年以上的，業(yè)主可申請物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會(huì)（村民委員會(huì)）指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 　　增補(bǔ)的候選人從新一期物業(yè)的業(yè)主中采用差額選舉方式的，差額比例不得少于應(yīng)增補(bǔ)成員名額的百分之二十。業(yè)主委員會(huì)成員違反前款規(guī)定的，由業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議撤銷其成員資格，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。第二十條 【業(yè)主委員會(huì)的備案】業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地市國土房管局各區(qū)分局、縣級市國土房管局備案。市國土房管局各區(qū)分局、縣級市國土房管局應(yīng)當(dāng)在收齊上述材料五個(gè)工作日內(nèi)發(fā)出備案通知，并將有關(guān)情況書面通知物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會(huì)（村民委員會(huì)）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第二十一條【業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的印章】業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)憑物業(yè)所在地市國土房管局各區(qū)分局、縣級市國土房管局的備案通知，向公安機(jī)關(guān)申請刻制印章。第二十二條 【業(yè)主委員會(huì)期滿改選】業(yè)主委員會(huì)任期屆滿兩個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿三日內(nèi)將屬于業(yè)主大會(huì)的有關(guān)財(cái)物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。原業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，業(yè)主委員會(huì)印章暫停使用，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將有關(guān)財(cái)物、文件資料、印章等移交給屬地的社區(qū)居民委員會(huì)（村民委員會(huì)）暫時(shí)代為保管。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第二十四條【建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)】建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組工作，向業(yè)主大會(huì)籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)建筑的基本情況（包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上、地下的建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等）等文件資料，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應(yīng)的人力、場地支持。第三章 前期物業(yè)管理第二十五條【前期物業(yè)管理的招投標(biāo)】住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。分期開發(fā)的住宅物業(yè)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，其前期物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)以全部物業(yè)管理區(qū)域?yàn)榉秶?。招?biāo)人對不同資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)設(shè)定同一評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)在審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，按前兩款規(guī)定明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。物業(yè)服務(wù)用房專用于物業(yè)管理服務(wù)工作，不得挪作他用。物業(yè)管理區(qū)域尚未出售或者尚未交付給買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)交納。建設(shè)單位承諾或者約定減免的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）物業(yè)的報(bào)建、批準(zhǔn)文件，竣工總平面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備訂貨合同及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地、設(shè)施設(shè)備的清單；（五）物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單；（六）物業(yè)服務(wù)用房的清單。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。建設(shè)單位或業(yè)主已選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于前期物業(yè)服務(wù)合同期滿之日起七日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，并將物業(yè)管理資料移交給業(yè)主委員會(huì)。第四章 物業(yè)管理服務(wù)第三十二條【從事物業(yè)管理的資質(zhì)要求】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定申領(lǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書，并根據(jù)核定的資質(zhì)等級從事相應(yīng)的物業(yè)管理經(jīng)營活動(dòng)。未按要求向市國土資源和房屋管理局申請三級資質(zhì)核定的，其暫定資質(zhì)證書自有效期屆滿失效。第三十五條【物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容】業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理范圍、物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)用房的使用、共有部分和公用設(shè)施的管理使用、合同期限、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。第三十六條【物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則】物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)、特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向