【正文】 告如實(shí)向開發(fā)商反映物業(yè)管理費(fèi)用的使用情況每每季度1次5完善管理體系導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理體系并定期內(nèi)部評(píng)審，運(yùn)作1年后認(rèn)證單位評(píng)審認(rèn)證2005年2月起完善管理外信息局域網(wǎng)，修訂管理辦法6創(chuàng)建工作示范大廈創(chuàng)建基礎(chǔ)工作2005年3月起文明大廈創(chuàng)建成工作工作計(jì)劃流程圖落實(shí)辦公、住宿條件執(zhí)行物質(zhì)裝備計(jì)劃籌建管理機(jī)構(gòu)2005年1月20日組建成員工隊(duì)伍（考核、培訓(xùn)）簽定委托合同2005年1月日大廈設(shè)施設(shè)備交接、驗(yàn)收（試運(yùn)行）實(shí)施綜合接管驗(yàn)收檔案資料收集、歸檔管理管理機(jī)構(gòu)全面到位2005年1月30日清潔開荒（續(xù)表）入伙2005年2月中旬員工常規(guī)培訓(xùn)全面開展物業(yè)管理工作（按合同執(zhí)行）物業(yè)管理方案實(shí)施ISO9000導(dǎo)入創(chuàng)建物業(yè)管理示范大廈、文明大廈工作三、 物資裝備計(jì)劃物 質(zhì) 裝 備 計(jì) 劃 表序號(hào)物質(zhì)裝備項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容 描 述1管理處工作場(chǎng)所名稱主任辦公室辦公室技術(shù)辦公室工作操作間倉庫員工宿舍備注目面積（M2）30502020201502辦公用品見后附表3維修工具見后附表4安防設(shè)備消防設(shè)備見后附表5員工宿舍用品見后附表管理人員配備、培訓(xùn)與管理一、 管理人員的配備 “863”大廈整體管理方案確定之后管理團(tuán)隊(duì)的配備和素質(zhì)就是決定性的因素。在正式接管后，形成以主任目標(biāo)管理責(zé)任制為基礎(chǔ)的物業(yè)、經(jīng)營(yíng)、質(zhì)量、工程、財(cái)務(wù)等專業(yè)人員配合的管理隊(duì)伍?？蛻舴?wù)中心2人主管1人大專以上，3年工作經(jīng)驗(yàn)，持物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證，熟悉各部門運(yùn)作流程，組織、協(xié)調(diào)、溝通能力強(qiáng)助理1人大專以上，3年工作經(jīng)驗(yàn)，持物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證，熟悉各部門運(yùn)作流程，組織、協(xié)調(diào)、溝通能力強(qiáng)。財(cái)務(wù)1人大專，有會(huì)計(jì)上崗證， 3年以上財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，熟練使用電算化操作，業(yè)務(wù)能力強(qiáng)。后勤1人大專以上，2年采購工作經(jīng)驗(yàn)，持物業(yè)管理上崗證，電腦熟練，為務(wù)以力強(qiáng)。工程師1人大專以上，中級(jí)以上職稱，5年以上工作經(jīng)驗(yàn)，持物業(yè)管理上崗證，可獨(dú)立完成項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、改造、維修、技術(shù)指導(dǎo)等工作，懂專業(yè)英語術(shù)語。維修班2人中技，3年以上工作經(jīng)驗(yàn)，相關(guān)專業(yè)上崗證，專業(yè)素質(zhì)高，身體素質(zhì)好，能吃苦耐勞，動(dòng)手及協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。熟悉ISO9000質(zhì)量管理體系、并持內(nèi)審員證。保潔員5人中學(xué)，35歲以下，有物業(yè)管理公司或清潔專業(yè)公司工作經(jīng)驗(yàn)1年以上，有良好品德和服務(wù)意識(shí)，身體健康，能吃苦耐勞。合計(jì)31人注：各崗位配置在運(yùn)作中根據(jù)實(shí)情況進(jìn)行逐步調(diào)整，直至最佳狀態(tài)。管理處大多數(shù)管理障礙，可以通過培訓(xùn)加以改善。員工培訓(xùn)是企業(yè)管理升級(jí)重要環(huán)節(jié)。培訓(xùn)體系培訓(xùn)體系圖培訓(xùn)需求分析培訓(xùn)計(jì)劃6 1 2培訓(xùn)績(jī)效評(píng)估組織實(shí)施培訓(xùn)考核崗位應(yīng)用 5 4 3 （1）、體系描述①貫徹員工培訓(xùn)原則，堅(jiān)持培訓(xùn)體系不漏項(xiàng)，切實(shí)達(dá)到壤訓(xùn)效果；②在管理處管理骨干中，安排有培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員負(fù)責(zé)培訓(xùn)工作；③通過培訓(xùn)制度和支作機(jī)制的確定，使員工培訓(xùn)成為管理處整體工作的必備環(huán)節(jié)，避免流于形式；④注重課程開發(fā)和教職工材選定，解決培訓(xùn)深度和特色問題；⑤加強(qiáng)流程中的培訓(xùn)績(jī)效評(píng)估和培訓(xùn)需求分析兩個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。培訓(xùn)目標(biāo)品德優(yōu)良、觀念到位、勝任崗位。（2）、管理培訓(xùn)（針對(duì)各級(jí)骨干）員工激勵(lì)、客戶溝通技巧、法律法規(guī)、成本核算、計(jì)算機(jī)應(yīng)用、質(zhì)量體系、環(huán)境美學(xué)、突發(fā)事件處理、管理理論。（4） 基礎(chǔ)培訓(xùn)（針對(duì)新入職員工）行為規(guī)范、物業(yè)管理概論、員工守則、職業(yè)道德教育、管理制度、崗位職責(zé)、企業(yè)管理目標(biāo)等。管理處對(duì)員工培訓(xùn)年度課時(shí)要求：人均受訓(xùn)130課時(shí)以上，保安員受訓(xùn)260課時(shí)以上。內(nèi)部崗位培訓(xùn)培訓(xùn)方式短期限研修，專職進(jìn)修，參觀學(xué)習(xí)，行業(yè)沙龍，論文交流。在職自學(xué)培訓(xùn)培訓(xùn)效果：通過業(yè)務(wù)考核和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估檢驗(yàn)培訓(xùn)效果培訓(xùn)前安排測(cè)試，了解員工基礎(chǔ)和培訓(xùn)需求，培訓(xùn)中考核鞏固培訓(xùn)效果，培訓(xùn)后通過結(jié)業(yè)考核確保勝任崗位，并對(duì)員工工作業(yè)績(jī)進(jìn)行跟蹤評(píng)估。在公司里，經(jīng)營(yíng)和管理骨干是人才，為推進(jìn)公司整體運(yùn)作而在平凡崗位上踏實(shí)工作的員工也是人才。做事先做人，正人先正己。倡導(dǎo)導(dǎo)敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新的企業(yè)精神，對(duì)員工的行為規(guī)范、儀表儀容在《員工手冊(cè)》中做出明確的規(guī)定，并能過量化考核辦法，不斷強(qiáng)調(diào)員工的進(jìn)取心、創(chuàng)造性，注重積極協(xié)調(diào)節(jié)器和主動(dòng)投入的工作態(tài)度。公司要求員工深刻理解和終身教育的重要內(nèi)涵，明確培訓(xùn)需求，主動(dòng)“充電”。堅(jiān)持物定管理骨干自行培養(yǎng)為主，對(duì)外招聘為輔，按比例7:3的原則運(yùn)作提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤(rùn)的觀念，其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率，建立一支訓(xùn)練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)。物業(yè)管理行業(yè)，只有不斷學(xué)習(xí)，及時(shí)變革，才能爭(zhēng)取主動(dòng)，贏得勝利。堅(jiān)持各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)崗位在公司內(nèi)部公開招聘，競(jìng)爭(zhēng)上崗，并實(shí)行年度聘任制，形成職位能上能下、待遇能高能低的用人機(jī)制，盤活人力資源。以企業(yè)文化感召人，留住人由企業(yè)精神經(jīng)營(yíng)管理理念和企業(yè)發(fā)展目標(biāo)構(gòu)成公司企業(yè)文化是公司重要的無形資產(chǎn)。堅(jiān)持定期限懲詢廣大員工對(duì)公司發(fā)展的意見和建意，高度重視員工提出的合理化建議，及時(shí)改善工作的不足，這樣公司才能凝聚一批熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)勤鉆研的骨干隊(duì)伍，他們不斷創(chuàng)新，取于挑戰(zhàn)，矢志不渝，為公司發(fā)展做出較大貢獻(xiàn)。而是物業(yè)管理公司要在“863”管理處開展物業(yè)管理服務(wù)所需用的依據(jù)——各類支持性文件。當(dāng)出現(xiàn)違反及影響他人的情況（如逾期不繳納管理費(fèi)及違章改變物業(yè)用途等違反管理?xiàng)l例的事項(xiàng)），也賦予物業(yè)管理者權(quán)力及方法去禁制此類現(xiàn)象?！队脩羰謨?cè)》《用戶手冊(cè)》是根據(jù)大廈實(shí)際情況編制的用戶指引性文件，主要具有說明書的性質(zhì)。 （2）結(jié)合《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《全國(guó)城市物業(yè)管理示范大廈考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)》的總體要求，提煉形成“863”大廈物業(yè)管理規(guī)章制度體系?？茖W(xué)、規(guī)范的檔案管理以為專業(yè)的物業(yè)管理提供有力的支持。檔案資料的建立與分類（1） 物業(yè)檔案資料建立①采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段收集、儲(chǔ)存資料。③按照資料載體的類型采用恰恰相反當(dāng)?shù)陌踩谋４娣绞健８鞑块T作業(yè)規(guī)程清單類別編號(hào)規(guī)程名稱編號(hào)規(guī)程名稱公共事務(wù)　管理處內(nèi)部管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　空置房管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　員工績(jī)效考評(píng)作業(yè)規(guī)程　業(yè)主檔案管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　管理處員工培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　小件物品寄存與保管作業(yè)規(guī)程　管理處員工服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　值班與交接班管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　入住管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　住戶違章處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　報(bào)修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　宣傳刊物編輯、印刷、發(fā)行管理作業(yè)規(guī)程　住戶投訴處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　社區(qū)文體活動(dòng)組織實(shí)施作業(yè)規(guī)程　住戶求助服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　有償便民服務(wù)作業(yè)規(guī)程　回訪管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　文體設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　鑰匙委托管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　物業(yè)管理與業(yè)主委員會(huì)溝通協(xié)調(diào)作業(yè)規(guī)程　樓宇巡查管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　物業(yè)管理與開發(fā)公司溝通協(xié)調(diào)作業(yè)規(guī)程保潔事務(wù)　清潔工作質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　地面清潔標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　室外公共區(qū)域清潔作業(yè)規(guī)程　墻面清潔標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　室內(nèi)公共區(qū)域清潔作業(yè)規(guī)程　地毯清潔與保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程　垃圾收集與處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　玻璃、燈具、不銹鋼作業(yè)規(guī)程　衛(wèi)生消殺管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　特殊環(huán)境清潔作業(yè)規(guī)程　清潔劑使用標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　住戶有償服務(wù)作業(yè)規(guī)程　清潔設(shè)備操作與日常保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程　游泳池水的消毒和凈化處理作業(yè)規(guī)程財(cái)務(wù)事務(wù)　工資、獎(jiǎng)金發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　工資標(biāo)準(zhǔn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　費(fèi)用審核報(bào)銷標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　固定資產(chǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　員工工資與福利管理作業(yè)規(guī)程　低值易耗品管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　銀行存款管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　支票、收據(jù)、發(fā)票、裝修施工人員管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　安全預(yù)案編制標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　封閉小區(qū)物品人員出入管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　消防疏散、救援、人事員工績(jī)效考評(píng)實(shí)施規(guī)程　秩序維護(hù)部員工培訓(xùn)實(shí)施規(guī)程　財(cái)務(wù)部員工績(jī)效考評(píng)規(guī)程　工程部員工績(jī)效考評(píng)規(guī)程　財(cái)務(wù)部員工培訓(xùn)作業(yè)規(guī)程　物業(yè)部員工培訓(xùn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　公共事務(wù)部員工績(jī)效考評(píng)規(guī)程　　三、物業(yè)檔案資料的管理檔案資料管理運(yùn)作流程重要資料的接收必須指定負(fù)責(zé)人驗(yàn)收，完善交接手續(xù)后立卷歸檔。檔案資料管理要求（1） 綜合部設(shè)檔案管理員（文秘兼）。（3） 明確收集、整理、分類、編號(hào)、登記、錄入電腦、入柜、借用、檢查、銷毀等各項(xiàng)管理流程。（5） 對(duì)原始文件、合同等重要資料必須嚴(yán)格管理，借閱、復(fù)印、等必須經(jīng)審批方可。（7） 注重檔案管理信息開發(fā)，根據(jù)工作需要和檔案庫存情況編制各種題資料。（9） 要求全體員工樹立檔案意識(shí)、保密意識(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行《檔案管理制度》。月，每月合計(jì)人民幣（5元）(不包含能源費(fèi)和房屋設(shè)備維修基金),物業(yè)管理公司采用綜合管理服務(wù)費(fèi)包干制。管理專業(yè)中財(cái)務(wù)管理應(yīng)具有營(yíng)銷財(cái)務(wù)的概念，即注重財(cái)務(wù)管理中額度、平、平審核、建議等因素，使財(cái)務(wù)管理有效地推動(dòng)物業(yè)管理工作的進(jìn)行。實(shí)行成本控制的前提是專業(yè)物業(yè)管理預(yù)算。三、管理處控制成本主要措施合理安排維修基金的使用，保證大廈物業(yè)維修、改造工程的良性運(yùn)作。物業(yè)管理公司要有豐富的設(shè)備保養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)，能自行組織力量實(shí)施設(shè)備的維護(hù)及大中修改造，減少外包項(xiàng)目，有效降低設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)用及運(yùn)行費(fèi)用。采用成本倒算原則，制定切實(shí)可行的物業(yè)管理年度預(yù)算。同時(shí)，采取員工參與、適當(dāng)授權(quán)、數(shù)據(jù)評(píng)價(jià)、庫房挖潛等有效手段，使成本控制落實(shí)在物業(yè)管理全員、全要素、全過程中。人3000360002主管3人，工資標(biāo)準(zhǔn)2000元/月人1500180004財(cái)務(wù)1人，工資標(biāo)準(zhǔn)1500元/月人1200144006技工3人，工資標(biāo)準(zhǔn)1200元/月人104001248008清潔員5人，工資標(biāo)準(zhǔn)650元/月人140016800　加班費(fèi)人均月加班3天計(jì),日工資按月的1/2243435211610福利基金14%工會(huì)費(fèi)2%%%55736687611社會(huì)保險(xiǎn)（養(yǎng)老21%、醫(yī)療8%、%、住房13%、待業(yè)1%、住房13%）%14173170076二、辦公費(fèi)1市內(nèi)交通補(bǔ)貼、差旅費(fèi)200元/月20024002通訊費(fèi)電話費(fèi):600元/月、 通訊補(bǔ)貼400元/月150018000網(wǎng)絡(luò)費(fèi):500元/月3書報(bào)、印刷費(fèi)雜志、報(bào)刊、資料:50 元/月1001200印刷費(fèi):50元/月4辦公用品、低耗品紙張、筆、碳粉、墨合等費(fèi)用：100元/月10012005辦公設(shè)備維護(hù)費(fèi) 100元/月10012006服裝費(fèi)管理人員1000元/2年、保安人員600元/2年7108520維修人員 300元/2年、清潔綠化 200元/2年7業(yè)務(wù)招待費(fèi)綜合測(cè)算：500元/月50060008公眾責(zé)任保險(xiǎn)擔(dān)保金額：20萬元， ‰， 2400元/年2002400三、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)　1供配電系統(tǒng)保養(yǎng)費(fèi)維護(hù)材料費(fèi)等共 12000元/年1000120002公共照明系統(tǒng)保養(yǎng)費(fèi)含節(jié)能燈、泛光燈及廣場(chǎng)燈更換等 5000元/年41650003給排水系統(tǒng)保養(yǎng)費(fèi)給排水設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi) 5000元/年41650004電梯維護(hù)、年審按1200元/臺(tái)年2733328005消防安全及安全管理　　?。?）消防設(shè)施保養(yǎng)費(fèi)包括消防主機(jī)系統(tǒng)維護(hù)、管道、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的保養(yǎng)，按 1元/年每年2次506007車場(chǎng)維護(hù)保養(yǎng)含停車架刷油漆保養(yǎng)等估算500元/年425048公共設(shè)施零星維護(hù)圍墻、雨污水井清理、拉圾、站、箱等日常零星維護(hù)綜合測(cè)算1000元/月100012000四、環(huán)境管理費(fèi)1綠化　　　1植物養(yǎng)護(hù)費(fèi)補(bǔ)苗費(fèi)、化肥、農(nóng)藥、易耗品，按500元/月50060002保潔　　?。?）保潔藥品全能除漬劑、拋光蠟、不銹鋼油、洗衣粉、酸性清潔劑、玻璃清潔劑等，按600元/月6007200（2）保潔易耗品大小拉圾膠袋50元/月、掃拖把等50 元/月1001200（3）化糞池清掏疏通費(fèi)