【正文】 對(duì)這個(gè)地區(qū)產(chǎn)生了依賴感，就算是要買(mǎi)房，首選也就是在大營(yíng)坡，基于這一原因，誕生了沙河花園、萬(wàn)江小區(qū)、新聯(lián)小區(qū)等一大批住宅小區(qū)，就連一些單位也不甘寂寞，趕上集資建房的末班車(chē)，修建了一個(gè)職工宿舍區(qū)。因此，大營(yíng)坡還有一個(gè)相當(dāng)規(guī)模的潛在市場(chǎng)等待發(fā)掘，相信如果有一個(gè)有超前設(shè)計(jì)的項(xiàng)目，一定能在這個(gè)潛在市場(chǎng)中占有一席之地。而烏當(dāng)區(qū)和金陽(yáng)新區(qū)是貴陽(yáng)市以后發(fā)展的新重點(diǎn)，未來(lái)市中心就要搬遷到金陽(yáng)新區(qū)內(nèi)，而烏當(dāng)區(qū)新添寨現(xiàn)在已經(jīng)被許多開(kāi)發(fā)商重視，也是以后發(fā)展的重要目標(biāo)，未來(lái)的大營(yíng)坡一定是一個(gè)更加繁華的地帶。這些都是購(gòu)房者最注重的條件，且區(qū)域房產(chǎn)均勻在1900~2000元/M2，它目前正成為都市的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)熱點(diǎn)。1. 從價(jià)格方面分析1600元/ M2 ~ 2000元/ M2 之間的樓盤(pán)有新聯(lián)小區(qū)、麒龍2號(hào)商住樓、銀佳花園、貴開(kāi)花園、貴新苑、陽(yáng)光都市等，這些樓盤(pán)的推盤(pán)手法相對(duì)陳舊。2. 從戶型結(jié)構(gòu)分析從已開(kāi)發(fā)和尚待開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)看，60~80M2的二房一廳和120 M2左右的三室一廳、三室二廳雙衛(wèi)、四室二廳雙衛(wèi)戶型受到追捧，此類(lèi)戶型的樓盤(pán)如冠竹苑一期、貴新苑、新聯(lián)小區(qū)、銀佳花園等占主要比例，由于能滿足家庭生活需要而又不奢侈，已成為目前不少開(kāi)發(fā)商的主力戶型，而面積在150 M2~250 M2的各種躍層、復(fù)式結(jié)構(gòu)的戶型銷(xiāo)售比較緩慢，不難看出，大戶型對(duì)于一般購(gòu)房者來(lái)說(shuō)門(mén)檻稍高。因此，重視小區(qū)內(nèi)的綠化率的提高及園外的規(guī)劃、設(shè)計(jì)是爭(zhēng)取市場(chǎng)的必備條件，如景藤堡2600 M2的中庭花園，動(dòng)靜結(jié)合，力求塑造一種藝術(shù)與自然相結(jié)合的生活方式。從上面分析中我們不難看出，大營(yíng)坡片區(qū)的樓盤(pán)走熱目前正處在上升階段，經(jīng)驗(yàn)、專(zhuān)業(yè)、技術(shù)和創(chuàng)新正受到越來(lái)越多的發(fā)展商重視，本項(xiàng)目必須正確的把握入市時(shí)機(jī)，通過(guò)自身差異性的推廣，有效地抓住目標(biāo)客戶群，方可占據(jù)一席之地。由于以上樓盤(pán)與本項(xiàng)目的地理位置、規(guī)模基本相似，所以以上樓盤(pán)的價(jià)格將會(huì)成為本項(xiàng)目定價(jià)時(shí)的重要參考依據(jù)。（二）區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 項(xiàng)目周邊部分樓盤(pán)分析簡(jiǎn)表物 業(yè)名 稱(chēng)位 置規(guī) 模建筑風(fēng)格工 程狀 況層高起價(jià)（元/m2 ）主銷(xiāo)戶型m2宣 傳方 式銷(xiāo)售預(yù)測(cè)景藤堡貴開(kāi)路占地20余畝，建筑面積26000平方米歐式，荷蘭鄉(xiāng)間小鎮(zhèn)風(fēng)格2001年10月完工3 m220090—130電臺(tái)、電視、房交會(huì)、報(bào)紙共計(jì)120套，通過(guò)推廣最少已售出60套，在年前，銷(xiāo)售應(yīng)在50%萬(wàn) 東小 區(qū)筑新路原化工原料廠舊址占地面積2萬(wàn)平米，建筑面積6萬(wàn)平米歐陸式2001年12月底（一期）201080—120房交會(huì)半版報(bào)紙廣告銷(xiāo)售已達(dá)40套左右新 聯(lián)小 區(qū)大營(yíng)坡17路車(chē)站普通商住樓現(xiàn)房145060—120小版面報(bào)紙廣告由于是較早的推盤(pán)，抓住了推盤(pán)好時(shí)機(jī)，估計(jì)銷(xiāo)售率應(yīng)在80%貴新苑大營(yíng)坡立交橋旁建筑面積約3000平米中西結(jié)合式現(xiàn)房170094—120小版面報(bào)紙廣告80%星竹園筑新路筑新巷內(nèi)歐陸式2001年8月完工188060—100房交會(huì)報(bào)紙60~90M2的二房一廳銷(xiāo)量已達(dá)70%，90M2以上的三房二廳因戶型不理想，銷(xiāo)量只有30%左右。本項(xiàng)目的價(jià)格定位應(yīng)主要以景藤堡和萬(wàn)東小區(qū)為參考，在一定條件允許的情況下，本項(xiàng)目應(yīng)盡量在價(jià)格上取得優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)戶型時(shí)，要好好參考以上數(shù)據(jù)，既要切入市場(chǎng)的空白點(diǎn)，又要考慮到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的主力戶型是如何設(shè)計(jì)的。因此，如何設(shè)計(jì)戶型，如何安排各種戶型的配比，將在詳細(xì)分析之后再做決定。處于貴陽(yáng)市社區(qū)條件中較好的北區(qū)，有便利快捷的城市交通體系和健全完善的公共市政配套設(shè)施。由于該項(xiàng)目是目前區(qū)域同檔次物業(yè)中較有風(fēng)格的高檔盤(pán)，具有引領(lǐng)當(dāng)前樓市的潮流優(yōu)勢(shì)，同時(shí)借用比較前衛(wèi)的數(shù)字生活作為物業(yè)概念，因此，景藤堡可以說(shuō)是目前貴陽(yáng)市新一代建筑設(shè)計(jì)的標(biāo)志樓盤(pán)。①建筑設(shè)計(jì)a、建筑風(fēng)格：景藤堡以荷蘭鹿特丹鄉(xiāng)間小鎮(zhèn)民居建筑為基調(diào)，融入現(xiàn)代設(shè)計(jì)技術(shù)，完美組合，營(yíng)造現(xiàn)實(shí)條件的“都市別墅”。②配套設(shè)施a、文化配套生活在社區(qū)條件較好的北區(qū)，享有城市新興演變生成的市區(qū)商圈所附加的大服務(wù)和大市政。c、休閑配套2700M2的小區(qū)中庭主題園景，完全屬于業(yè)主的天地，漫步庭院，怡然自得，享受生活的自由、閑適、寫(xiě)意。（2）景藤堡目標(biāo)客戶群定位①向往智能化生活的人士②事業(yè)較成功的高收入人士③崇尚潮流生活模式，思想前衛(wèi)的高薪白領(lǐng)階層④在周邊生活的部分經(jīng)商一族（3）推廣策略采取多戶型產(chǎn)品策略。塑造樓盤(pán)的高質(zhì)素，同時(shí)以中高價(jià)位推盤(pán)，配以一種相對(duì)時(shí)尚的室內(nèi)裝修，對(duì)物業(yè)形象的提高起了促進(jìn)作用。②在星力百貨瑞金店辟出專(zhuān)柜，舉辦新住宅展示會(huì)倡導(dǎo)“幸福e時(shí)代”。④以“決不放棄”，“遠(yuǎn)離寂寞”，“拒絕平凡”，“分享生活”等語(yǔ)調(diào)強(qiáng)調(diào)推廣樓盤(pán)的高質(zhì)量形象，與其“數(shù)字化小區(qū)”的定位相配合。萬(wàn)東花園占地約2萬(wàn)余平米，總建面積6萬(wàn)多平方米，由萬(wàn)東實(shí)業(yè)股份有限公司獨(dú)資開(kāi)發(fā)，特聘國(guó)內(nèi)外名師攜設(shè)計(jì)，吸取深圳、上海、北京多個(gè)居住水區(qū)的精華，外觀簡(jiǎn)潔明快，內(nèi)部精致實(shí)用，由萬(wàn)東物業(yè)管理有限公司提供24小時(shí)物管服務(wù)。因此最近這幾年其周邊會(huì)比較雜亂，但從未來(lái)發(fā)展的角度看，萬(wàn)東花園很具有升值潛力。因此，在去年年底開(kāi)盤(pán)后，其市場(chǎng)形象就改為“城市的、自然的、尊貴的…”，這很明顯，萬(wàn)東也是借城郊結(jié)合地這個(gè)賣(mài)點(diǎn)，打出“尊貴，自然”的口號(hào)，為了使項(xiàng)目的市場(chǎng)形象充分體現(xiàn)，萬(wàn)東做了充分的準(zhǔn)備工作。b． 園林設(shè)計(jì) 小區(qū)采用的是中庭廣場(chǎng)設(shè)計(jì)，沒(méi)有什么太特別的地方，只是中心廣場(chǎng)面積比較大，約有1萬(wàn)平方米左右，靠近中心廣場(chǎng)的建筑底層架空，給人的感覺(jué)是滿目翠綠，加上水池、花壇和布置其間的長(zhǎng)廊、亭臺(tái)、噴泉假山，體現(xiàn)出一種“自然，尊貴”的享受。b、 休閑配套一萬(wàn)多方的中庭中題園林，噴泉、假山、水池、涼亭盡在其中，這些都給業(yè)主提供了休閑、寫(xiě)意的生活，另外，多功能會(huì)所、露天泳池、羽毛球場(chǎng)、室內(nèi)健身房等設(shè)施，為業(yè)主的休暇時(shí)光提供了去處。2） 目標(biāo)客戶群從其市場(chǎng)定位來(lái)看，目標(biāo)客戶也是屬于中等收入的市民，在市中心買(mǎi)不起，又不愿住郊區(qū)的人，還有本地區(qū)的一些老居民，想改善一下居住環(huán)境，提高自己的生活檔次。因?yàn)槠涞乩砦恢貌患?，面?duì)的客戶都是中低等收入的工薪階層，這些戶型的總價(jià)在16萬(wàn)左右，月供850元左右，到目前為止，整個(gè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不到40套，而且銷(xiāo)售的戶型都是80 M2左右的二房。與新聯(lián)小區(qū)隔立交橋相望，總占地面積3000多平米。 （1） 貴新苑在推出市場(chǎng)時(shí)的形象貴新苑我的家①總體規(guī)劃貴新苑由于占地只有3000多平米，屬規(guī)模較小的樓盤(pán)，因而開(kāi)發(fā)商將本盤(pán)的樓宇質(zhì)素放在首位，由4棟多層住宅組合而成，外立面色彩明快，白色條磚貼面，底層增設(shè)門(mén)面出售。②小區(qū)功能配套貴新苑只有較小的綠化場(chǎng)地，但動(dòng)靜分明，給人以緊湊、舒適的氛圍，小區(qū)還附設(shè)有亭臺(tái)和小型兒童游樂(lè)場(chǎng)。包括：a、保安24小時(shí)巡邏，負(fù)責(zé)小區(qū)的防火防盜及監(jiān)控；b、提供郵件寄送，報(bào)刊收發(fā)，文件電訊、打字復(fù)印；c、維修服務(wù)；d、清潔服務(wù)；e、當(dāng)用戶需要時(shí)，可與用戶簽訂服務(wù)合同，滿足用戶諸如接送小孩、看護(hù)老人、購(gòu)物等方面的需求。② 周邊生活多年較為富有的人家。（3）推廣策略項(xiàng)目處于城市副中心，人流物流較集中的路段，因此它沒(méi)有通過(guò)媒體進(jìn)行大規(guī)模的推廣，但周邊成熟的社區(qū)環(huán)境與樓盤(pán)自身的優(yōu)勢(shì)相結(jié)合。 星竹園該項(xiàng)目地外貴陽(yáng)市大營(yíng)坡筑新巷位置，距大營(yíng)坡主干道筑新路僅30米，距貴州日?qǐng)?bào)社、大營(yíng)坡車(chē)站僅300米。由于該項(xiàng)目所處貴陽(yáng)副中心地帶，交通便捷，具有環(huán)境安靜、地理位置優(yōu)越的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)本物業(yè)既有圍合親切感，又有相互的通透感，形成流動(dòng)的空間。（1）星竹園推出的市場(chǎng)形象物超所值——尋常人家的逸靜雅居針對(duì)本項(xiàng)目的形象定位，發(fā)展商通過(guò)幾個(gè)方面作了充分的準(zhǔn)備工作：①建筑設(shè)計(jì)a、 建筑風(fēng)格采用的是流行于世并經(jīng)久不衰的歐陸風(fēng)格為主，通過(guò)合理布局，精心設(shè)計(jì)，融入現(xiàn)代手法，使古典的歐陸風(fēng)情與現(xiàn)代的建筑韻律相結(jié)合，簡(jiǎn)潔淡雅，物超所值。②配套設(shè)施a、 文化配套本項(xiàng)目地處社區(qū)成熟，人流聚集的大營(yíng)坡，文化設(shè)施較為