【正文】 特色復(fù)合海景地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)間（華府一號(hào)開(kāi)盤）開(kāi)發(fā)商海口世紀(jì)海港城置業(yè)有限公司數(shù)據(jù)來(lái)源：搜房網(wǎng)。海闊天空國(guó)瑞城，占地近300畝，總建筑面積超100萬(wàn)平方米，集中了星級(jí)酒店、5A甲級(jí)寫字樓、購(gòu)物中心、高檔住宅、臻品住宅等業(yè)態(tài)，開(kāi)啟?？诎偃f(wàn)㎡城市綜合體元年。?？谑形逯干侥下罚ㄊ≌?wù)中心東側(cè)）項(xiàng)目規(guī)劃/建筑特色豪華居住區(qū)、花園洋房項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)間（名仕苑25棟開(kāi)盤）開(kāi)發(fā)商海南海航國(guó)瑞投資開(kāi)發(fā)有限公司③濱江海岸項(xiàng)目總占地約260畝，總建面近60萬(wàn)，由廣物集團(tuán)傾力打造集高尚住宅、南洋風(fēng)情商業(yè)街、超5星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、高端住宅為一體的綜合型濱江城市社區(qū)。便利的交通、絕佳的地理位置、自然景觀讓濱江海岸如一顆璀璨明珠鑲嵌在?？冢谑姓l(fā)展精神指引下，將成為城市的新標(biāo)桿。產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)分析 （1）產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展現(xiàn)狀隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速和對(duì)外開(kāi)放進(jìn)度的加大，我國(guó)出現(xiàn)了一批具有高消費(fèi)能力的白領(lǐng)階層，也培育了這批白領(lǐng)階層的超前消費(fèi)觀念，市場(chǎng)消費(fèi)潛力開(kāi)始釋放。產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，與儲(chǔ)蓄、股票、債券等投資相比，風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)高，同時(shí)還可獲得一套真正屬于自己的私家酒店。目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的回報(bào)率大都在8%左右，遠(yuǎn)高于銀行利率，加上股市和證券市場(chǎng)乏力，產(chǎn)權(quán)式酒店已然成為投資者的新寵。我國(guó)目前產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)積極向上發(fā)展，全國(guó)約有1500多家權(quán)酒店，資金規(guī)模2000億元以上，業(yè)主30多萬(wàn)，相關(guān)從業(yè)人員近百萬(wàn)。產(chǎn)權(quán)式酒店價(jià)格雖高，但購(gòu)買者多。隨著海南旅游地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)大與發(fā)展，海南省政府也越來(lái)越重視產(chǎn)權(quán)式酒店的規(guī)范與管理，并試將其納入旅游地產(chǎn)。近年一些知名房地產(chǎn)公司紛紛入駐海南，加快海南旅游房產(chǎn)地產(chǎn)建設(shè)。海南島的高檔產(chǎn)權(quán)式酒店得到了迅速的發(fā)展，尤以三亞市發(fā)展旺盛，海南產(chǎn)權(quán)式酒店不乏成功案例。年回報(bào)總房款8%（稅后）每年免費(fèi)住20天，可與三亞、興隆的海航酒店交換入住。業(yè)主享有的優(yōu)惠如下：　　A、每年30天免費(fèi)居住，可住三亞灣、亞龍灣、海棠灣（七星級(jí)）、清水灣、北京、青島、無(wú)錫等所有紅樹(shù)林系列酒店，既可住標(biāo)準(zhǔn)間，也可住總統(tǒng)套B、金折返權(quán)。 C、業(yè)主房?jī)r(jià)權(quán)。 D、酒店利潤(rùn)分紅權(quán)。 E、團(tuán)體訂房傭金權(quán)。（3）?？谠谑鄣漠a(chǎn)權(quán)式酒店?？诋a(chǎn)權(quán)式酒店以精裝修為主，去化速度慢。根據(jù)本項(xiàng)目擬開(kāi)發(fā)的定位，選擇參考?？谠谑鄣木哂写硇援a(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目如下：項(xiàng)目名稱銷售價(jià)格（萬(wàn)/㎡）裝修情況銷售情況恒大海口灣精裝修，2000元/㎡戶型面價(jià)過(guò)大，以5060㎡一房，90多㎡兩房，總價(jià)格較高?？谟^瀾湖（復(fù)式產(chǎn)品）毛坯高爾夫度假產(chǎn)品，買一層送一層的復(fù)式產(chǎn)品?？谟^瀾湖（住宅）毛坯所有戶型為67㎡標(biāo)準(zhǔn)一房一廳酒店式住宅海域陽(yáng)光精裝，均價(jià)14000元/㎡，含2000元/㎡；均價(jià)17000元/㎡，含4000元/㎡第一季度銷售40多套天利龍騰灣精裝，4000元/㎡通過(guò)特價(jià)房帶動(dòng)銷售中弘西岸首府精裝修，2000元/㎡銷售狀況欠佳逸海國(guó)際廣場(chǎng)精裝修，5000元/㎡開(kāi)始認(rèn)籌寫字樓市場(chǎng)分析海南國(guó)際旅游島的獲批，掀起?？谕顿Y建設(shè)的熱潮，大量有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)駐?？?，從而帶動(dòng)海口寫字樓的市場(chǎng)火熱。當(dāng)前海口寫字樓分布格局如下：1時(shí)代廣場(chǎng)25銀通國(guó)際中心大廈2帝都大廈26中衡大廈3龍珠新城27中機(jī)大廈4帝豪大廈28海涯國(guó)際商務(wù)大廈5南洋大廈29景瑞大廈6瓊泰大廈30宏源證券大廈7天邑國(guó)際31華銀大廈8財(cái)富廣場(chǎng)32星華大廈9證大國(guó)際金融中心33華能大廈10鴻聯(lián)商務(wù)大廈34財(cái)富中心11環(huán)海國(guó)際商務(wù)大廈35寰島大廈12誠(chéng)田國(guó)際商務(wù)大廈36中新商務(wù)大廈13半山花園海天商務(wù)樓37信恒大廈14北京大廈38海南大廈15新達(dá)商務(wù)大廈39新海航大廈16正昊大廈1*海航國(guó)際廣場(chǎng)17嘉陵國(guó)際大廈2*中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)18萬(wàn)利隆大廈3*國(guó)瑞大廈19深發(fā)展銀行大廈4*日月廣場(chǎng)20玉沙國(guó)際5*?？谒?1中鹽大廈6*起步區(qū)35號(hào)地塊22國(guó)貿(mào)中心7*起步區(qū)26號(hào)地塊23富豪大廈8*起步區(qū)25號(hào)地塊24港澳開(kāi)發(fā)大廈9*起步區(qū)24號(hào)地塊①金貿(mào)片區(qū)是目前海口寫字樓最集中的區(qū)域，以發(fā)展商業(yè)金融、居住為主，辦公格局已基本形成。西海岸以商品房市場(chǎng)為主，辦公環(huán)境尚不成熟，但受市政西遷影響，未來(lái)將促進(jìn)片區(qū)商務(wù)環(huán)境形成。寫字樓目前僅有逸海國(guó)際廣場(chǎng)售樓處建成。㎡，潛在量在50萬(wàn)㎡左右，憑借靠近市區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^強(qiáng)。板塊項(xiàng)目名稱工程進(jìn)度上市時(shí)間體量（萬(wàn)㎡）國(guó)貿(mào)金龍城市廣場(chǎng)尚未動(dòng)工 待定 一幢27層高的寫字樓，㎡ 安中玉沙廣場(chǎng)已動(dòng)工2013年 4棟寫字樓，面積17萬(wàn)㎡ 置地廣場(chǎng)已動(dòng)工待定 地上48層、地下三層，濱海大道中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)出地面8層 2013年 ㎡，㎡海灣國(guó)際尚未動(dòng)工待定大廈分為地上27層、地下2層，其中，427層為辦公區(qū)海甸島濱江海岸 尚未動(dòng)工 待定 項(xiàng)目三期，尚無(wú)規(guī)劃?？谕鉃┲行囊褎?dòng)工待定尚無(wú)規(guī)劃，寫字樓為項(xiàng)目第四期，目前項(xiàng)目二期尚未動(dòng)工 （2）需求分析2008年2011年?？趯懽謽腔咎幱诠┎粦?yīng)求狀態(tài)，2009年尤為明顯，2009年2011年供應(yīng)量較穩(wěn)定，㎡的水平，2012年供應(yīng)量主要受【海南大廈】大量供應(yīng)，大幅拉升整體供應(yīng)量。近年來(lái)，隨著?？诘谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成長(zhǎng)型企業(yè)及創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的增長(zhǎng)速度不斷擴(kuò)大，給寫字樓的市場(chǎng)帶來(lái)潛在的發(fā)展空間。在加上，?？诟咂焚|(zhì)純寫字樓市場(chǎng)長(zhǎng)期空白，高端辦公物業(yè)客戶現(xiàn)主要在星級(jí)酒店辦公。高端寫字樓客戶行業(yè)主要以金融保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、制造等行業(yè)為主，基本上為外資企業(yè)，國(guó)內(nèi)知名企業(yè)。海口寫字樓目前正在走向正規(guī)化，專業(yè)化、高端化的道路，低檔次的寫字樓將逐漸淡出市場(chǎng)。海口未來(lái)寫字樓最主要供應(yīng)地在大英山和濱海大道，未來(lái)推出的寫字樓多以混合業(yè)態(tài)為主。（3）?？谠谑蹖懽謽莾r(jià)格情況?？趯懽謽莾r(jià)格逐年快速上升。?？谑袑懽謽浅山粌r(jià)格走勢(shì)及?？谑性谑蹖懽謽莾r(jià)格情況詳見(jiàn)以下圖件。?？谏虡I(yè)現(xiàn)狀處于百貨、商超為主的集中化商業(yè)發(fā)展模式下，隨著城市擴(kuò)容，以省府、市府板塊為代表的離散化城市副中心、綜合體發(fā)展模式將逐步成型。?？谑心壳暗纳倘Ψ植贾饕試?guó)貿(mào)商圈以及明珠大同商圈為主其他初級(jí)社區(qū)商業(yè)為輔的分布情況。商業(yè)名體量規(guī)模經(jīng)營(yíng)模式分樓層業(yè)態(tài)萬(wàn)國(guó)大都會(huì)商業(yè)面積10萬(wàn)㎡租賃負(fù)一樓：運(yùn)動(dòng)裝、化妝品、超市 一樓：黃金珠寶、鐘表，二樓：時(shí)尚女裝、女性飾品、餐廳；三樓：女裝、手機(jī)數(shù)碼書(shū)店；四樓：童裝、家居飾品；五七樓：娛樂(lè)城、攝影、美體中心；八樓：酒店、萬(wàn)達(dá)電影城、音樂(lè)吧；南亞廣場(chǎng)商業(yè)面積達(dá)3萬(wàn)㎡租賃負(fù)一樓：男裝、汽國(guó)專營(yíng) 一樓：酒行、婚紗、化妝品 二樓：女裝、美容美體、超市 三樓：超市、服裝、床上用品、 四樓：攝影、電玩城、電影院明珠廣場(chǎng)建筑面積10000㎡租賃負(fù)一樓:超市、珠寶化妝品；二三樓:服飾、鞋類箱包；四樓:創(chuàng)新通訊城；五樓:創(chuàng)新書(shū)店、創(chuàng)新眼睛店；六樓:女裝、電玩城；七樓:足浴城、電玩城八樓:餐飲、體彩吧望海國(guó)際　建筑面積：㎡　聯(lián)營(yíng)一樓:飾品、餐飲、鐘表；二樓：咖啡時(shí)間、繽紛少女；三四樓：男裝、家居男鞋、箱包；五樓：超市、家電、保健數(shù)碼；六樓：美食廣場(chǎng)、望海大酒樓東方廣場(chǎng)層高5層，總營(yíng)業(yè)面積13000㎡租賃經(jīng)營(yíng)；一年一簽一樓：化妝品、珠寶、皮具、女鞋、麥當(dāng)勞；二樓：女裝、鐘表；三樓：女裝、飾品友誼廣場(chǎng)共6層，總營(yíng)業(yè)面積約15000㎡租賃經(jīng)營(yíng)；一年一簽一樓：化妝品、皮鞋、珠寶名表、屈臣氏；二樓：女裝；三樓：飾品、水吧、少女服飾；四樓：男士服飾；五樓：運(yùn)動(dòng)服飾、童裝/女內(nèi)續(xù)前表商業(yè)名入駐率經(jīng)營(yíng)狀況消費(fèi)者特征白描萬(wàn)國(guó)大都會(huì)80%一、二層入駐率100%，其它基本在保持70%左右，屬于中檔商業(yè)，人流量較大，商業(yè)氛圍較濃消費(fèi)群體主要為周邊的學(xué)生及單位員工，消費(fèi)能力較低南亞廣場(chǎng)90%13樓店面的出租率達(dá)到90%以上，包括外面小型食街，四樓為大型商戶，南光影城部分仍在裝修，整體檔次中檔消費(fèi)群體為周邊居民和年輕人為主，有一定消費(fèi)能力，明珠廣場(chǎng)95%明珠廣場(chǎng)除了六樓七樓重新規(guī)劃中，其他樓層人流量都非常大，日人流量約1萬(wàn)到2萬(wàn)人，周末有3萬(wàn)到5萬(wàn)人消費(fèi)群體范圍較廣，有消費(fèi)能力較好望海國(guó)際100%高端定位，老牌商場(chǎng)，前幾年較為沒(méi)落，重新裝修后檔次提升，經(jīng)營(yíng)狀況較好消費(fèi)者一般刷卡消費(fèi)，消費(fèi)能力較高東方廣場(chǎng)100%以中高端品牌為主，商業(yè)氣氛成熟，在本地消費(fèi)群中具備良好的口碑和強(qiáng)大的影響力，經(jīng)營(yíng)狀況良好。消費(fèi)群體年輕人居多，消費(fèi)能力中等（2）國(guó)貿(mào)商圈：區(qū)域交通便利，寫字樓集中，中高端住宅項(xiàng)目云集，整體定位中高端，業(yè)態(tài)以餐飲、零售、大型超市為主。本地中高檔收入的中年為主，也有少量外地游客上邦百匯城95%定位中高端，人流尚可，百貨經(jīng)營(yíng)較差，隆仟百貨的三樓在進(jìn)行裝修整改，家樂(lè)福聚集大量人氣消費(fèi)群體為周邊白領(lǐng)和居民，有一定消費(fèi)能力宜欣購(gòu)物廣場(chǎng)95%中檔定位，百貨經(jīng)營(yíng)狀況不佳，主要是負(fù)一樓大潤(rùn)發(fā)超市帶動(dòng)人氣消費(fèi)群體為周邊居民為主，消費(fèi)能力一般，主要消費(fèi)為超市購(gòu)物京華城70%中高端定位，一線品牌較多，晚上人流量較大，集中在餐飲周邊居民為主，年輕群體主要為餐飲消費(fèi)，消費(fèi)能力較好（3）其他初級(jí)社區(qū)商業(yè)：以獨(dú)立性較強(qiáng)的海甸島為代表，除集中商業(yè)區(qū)外，城市各區(qū)域商業(yè)布局分散，以零散的街鋪、底商、及各類生活配套為主。①長(zhǎng)流商圈：以濱海新天地項(xiàng)目為首的10萬(wàn)㎡國(guó)際購(gòu)物公園，含有大型購(gòu)物商場(chǎng)、風(fēng)情商業(yè)街、電影院，打造海南現(xiàn)代化一站式全天候購(gòu)物公園。③玉沙廣場(chǎng)（國(guó)貿(mào)商圈）：以玉沙村舊城改造項(xiàng)目為首的玉沙廣場(chǎng)，10萬(wàn)㎡集中式商業(yè)，含有百貨、電影院、溜冰場(chǎng)等。⑤日月廣場(chǎng)（國(guó)興商圈）：占地15萬(wàn)㎡，建設(shè)面積達(dá)46萬(wàn)㎡商業(yè)，建成后將成為海南首個(gè)現(xiàn)代化一站式全天候購(gòu)物中心和國(guó)際化綜合商業(yè)廣場(chǎng)。⑦觀瀾湖蘭桂坊商業(yè)小鎮(zhèn)：引進(jìn)香港品牌蘭桂坊，打造50萬(wàn)㎡商業(yè)小鎮(zhèn)，滿足客戶“吃喝玩樂(lè)游購(gòu)?qiáng)省钡囊徽臼叫蓍e度假商業(yè)中心。（6）海口在售商業(yè)價(jià)格情況?？谏倘σ约惺缴虡I(yè)和項(xiàng)目底商為主，目前銷售的商業(yè)以項(xiàng)目底商為主。項(xiàng)目名稱面積（㎡）銷售價(jià)格 （元/ ㎡）恒大天街30300㎡2800038000國(guó)瑞城30110㎡（一樓）3200045000（一樓），120300㎡（二樓）25000（二樓）椰島廣場(chǎng)130220（一樓）4500053000（一樓），517724 （二樓）25000（二樓）聯(lián)發(fā)名宇90180（一、二樓合計(jì)）25000（臨街）20000（不臨街）華林廣場(chǎng)70—100050000（一樓70㎡）；45000（一樓240㎡）；35000（二樓1000㎡）濱江帝景30—150㎡左右（一樓6米挑高、二樓4米）26000（一樓）；13000（二樓）優(yōu)勢(shì)（strength）分析①完善的城市公共配套生活設(shè)施、政府機(jī)構(gòu)、CBD、教育醫(yī)療配套環(huán)繞。海南協(xié)和醫(yī)院、海南華僑中學(xué)、湖南師大附中、生生百貨、大潤(rùn)發(fā)、文華酒店、寶華酒店、黃金酒店、五星級(jí)商務(wù)酒店、游艇會(huì)員酒店、風(fēng)帆酒店、海上燈塔酒店、六星級(jí)小島酒店頂級(jí)度假酒店集群等生活配套近在咫尺；市郵政局、稅務(wù)局、海事局、龍華區(qū)政府、世紀(jì)大橋等市政資源環(huán)伺左右，?？谑姓?wù)中心一路之隔；?？跒硸|鄰的萬(wàn)綠園，1400畝，天然氧吧，中國(guó)所有城市中心最大的綜合性生態(tài)公園，黃金寶地上的翡翠，自家的花園，國(guó)貿(mào)商業(yè)區(qū)近在咫尺。濱海大道以?？跒碁檩S心直貫全城。發(fā)展房地產(chǎn)劣勢(shì)（weakness）分析①現(xiàn)階段周邊配套還未完善，日常生活購(gòu)物有些許不便利；②項(xiàng)目臨秀英港，秀英港區(qū)是?？诟鄣闹黧w港區(qū)，承擔(dān)著?？诟鄞蟛糠值纳㈦s貨、輪渡運(yùn)輸以及全部的集裝箱業(yè)務(wù)，港口噪音影響對(duì)客戶購(gòu)房有比較大的心理影響，但秀英碼頭將于2016年整體搬遷至馬村港，可消除購(gòu)房者的上述疑慮。發(fā)展房地產(chǎn)的威脅（threat）分析①?？跒碁I海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)猛，過(guò)度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，嚴(yán)重威脅海岸生態(tài)環(huán)境和濱海景觀。人造島的?？跒碂羲频?，已經(jīng)完全侵占了萬(wàn)綠園的海岸線，萬(wàn)綠園作為公共綠地，已經(jīng)淪為這家高檔酒店的后花園。在海灣內(nèi)進(jìn)行的圍填海工程，破壞了原來(lái)的潮流系統(tǒng)，使灣內(nèi)水域面積變小，納潮量減少，灣內(nèi)水交換能力變差，削弱了海水凈化能力；同時(shí)圍填海工程附近往往是人口密集、工業(yè)發(fā)達(dá)的區(qū)域，大量工業(yè)、生活污水的排入，加劇了海域污染，使近岸海域水環(huán)境容量下降，污染物擴(kuò)散能力受到破壞，導(dǎo)致水質(zhì)惡化。圍填海后，人工景觀取代自然景觀，降低了自然景觀的美學(xué)價(jià)值，有價(jià)值的海岸景觀資源在圍填海過(guò)程中被破壞，具有重要?dú)v史和美學(xué)價(jià)值的景觀將永遠(yuǎn)恢復(fù)不了原貌。依托良好的自然條件、區(qū)位條件與交通條件，充分發(fā)揮對(duì)當(dāng)前都市生活方式的互補(bǔ)性，結(jié)合所在區(qū)域地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，建筑、景觀和配套設(shè)施更講求前瞻性、品質(zhì)性，以滿足現(xiàn)代人對(duì)生活品質(zhì)的需求，營(yíng)造環(huán)境生態(tài)與城市人文為一體的高起點(diǎn)高規(guī)格的集居住、商務(wù)、娛樂(lè)、休閑為一體的?？诖笮蜑I海度假城市綜合體，將打造出一個(gè)現(xiàn)代設(shè)施和管理齊全的、高品質(zhì)的濱海度假社區(qū)。其中：住宅產(chǎn)品：服務(wù)區(qū)域內(nèi)輻射海口市的居住及島內(nèi)外投資客群為主。寫字樓產(chǎn)