【正文】 Abstract..................................................................................................................................... ..II 一 前言.............................................................................................................................................1 1研究意義 ..................................................................................................................................1 2研究背景....................................................................................................................................1 3研究方法....................................................................................................................................3二 利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的理論分析.................................................................................. ......3 1理論依據(jù)——四象限模型........................................................................................................3 2基于四象限模型的利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的分析................................................................4三 利率與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的實(shí)證研究.........................................................................................4 1研究方法....................................................................................................................................8 2研究變量的數(shù)據(jù)描述................................................................................................................9 3利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響分析................................................................................................9四 我國利率政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格控制效果不顯著的原因分析.....................................................9 1利率政策對(duì)房價(jià)的抑制作用具時(shí)滯性...................................................................................11 2高回報(bào)率是房價(jià)上漲的主要成因...........................................................................................14 3市場需求是難以通過調(diào)整利率控制的...................................................................................14五 對(duì)政府調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的政策建議........................................................................................15 1對(duì)房地產(chǎn)市場要控制總量，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)...........................................................................15 2提高人均收入水平，擴(kuò)大就業(yè)，解決住房難問題.............................................................. 15 3改革利率決定機(jī)制，并最終實(shí)現(xiàn)利率市場化，使利率真正發(fā)揮作用...............................16 4加大對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的管制，限制開發(fā)商利潤.......................................................................16 5借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，充分發(fā)揮利率的杠桿作用...................................................................16六 結(jié)論............................................................................................................................................16 參考文獻(xiàn)..................................................................................................................................17 附錄..........................................................................................................................................19 ..2利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的理論分析 理論依據(jù)——四象限模型 對(duì)于房地產(chǎn)市場的研究，我們一般把房地產(chǎn)市場分為增量市場和存量市場。因而在增量市場（新開發(fā)房地產(chǎn)市場）中都就存在一個(gè)房地產(chǎn)供求均衡點(diǎn)，這個(gè)均衡點(diǎn)就決定了增量市 場上房地產(chǎn)價(jià)格。然而由于增量市場和存量市場在客觀上存在密切的聯(lián)系，例 如新開發(fā)的房地產(chǎn)市場和二手房交易市場相互之間肯定有聯(lián)系，這樣就使得將房地 產(chǎn)市場分開分析有明顯的缺陷。S（視作供給）、新開發(fā)建設(shè)量C和房地產(chǎn)物業(yè)價(jià)格P作為坐標(biāo)的四個(gè)方向的軸。四象限模型將房地產(chǎn)市場分為物業(yè)市場（存量市場）和資產(chǎn)市場（新建量市場）兩個(gè)子市場；右側(cè)的兩個(gè)象限(第Ⅰ和第Ⅳ)代表物業(yè)市場，左側(cè)的兩個(gè)象限(第Ⅱ和第Ⅲ)則是房地產(chǎn)的資產(chǎn)市場。每個(gè)象限對(duì)應(yīng)著一個(gè)方程, 反映的是在市場均衡狀態(tài)下, 房地產(chǎn)的租金、價(jià)格、新建量和存量之間相互依存的關(guān)系。第一，在物業(yè)市場上被確定的租金水平?jīng)Q定資產(chǎn)市場的需求；第二，物業(yè)市場的供給由資產(chǎn)市場所決定。圖中的方框表示使用市場和資產(chǎn)市場處于均衡狀態(tài)。曲線表明在國家特定的經(jīng)濟(jì)條件下，對(duì)物業(yè)的需求數(shù)量怎樣取決于租金。如果不管租金如何變化，家庭或企業(yè)的物業(yè)需求數(shù)量不變 （非彈性需求） ，那么曲線則會(huì)幾乎變成一條完全垂直的直線；如果物業(yè)的需求量相對(duì)于租金的變化特別敏感（彈性需求），則曲線就會(huì)變得更為水平。當(dāng)公司或家庭數(shù)量增加（經(jīng)濟(jì)增長）時(shí)，曲線會(huì)向上移動(dòng)，表明在租金不變的情況下，物業(yè)需求會(huì)增加；當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，曲線會(huì)向下移動(dòng)，表明物業(yè)需求減少。需求是租金 R 和經(jīng)濟(jì)狀況的函數(shù)： D(R，經(jīng)濟(jì)狀況)=S （1） 如前所述，物業(yè)市場上的存量供給是由資產(chǎn)市場給定。 第Ⅱ象限代表了資產(chǎn)市場的第一部分，有租金和價(jià)格兩個(gè)坐標(biāo)軸。這 是投資者愿意持有房地產(chǎn)資產(chǎn)的當(dāng)前期望收益率。當(dāng)射線以順時(shí)針方向轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)，資本化率提 高；逆時(shí)針方向轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)，資本化率下降。 因此， 該象限的目的是對(duì)于租金水平只利用資本化率 i 來確定房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格 P： P=R/i （2） 房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格也可以通過以下方式得出，對(duì)于第Ⅰ象限中的某種租金水平， 畫出一條垂直于縱軸的直線直到與第Ⅱ象限的射線相交，從交點(diǎn)再向下畫出一條垂 直于縱軸的直線，該直線與橫軸的交點(diǎn)便是資產(chǎn)的給定價(jià)格。這里的曲線 f(C)代表房地產(chǎn)的重置成本。它在價(jià)格橫軸的截距是保持一定規(guī)模的新開發(fā)量所要 求的最低單位價(jià)格(每單位空間)。從第Ⅱ象限某個(gè)給定的 房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格，向下垂直畫出的一條直線，再從該直線與開發(fā)成本相交的這一點(diǎn) 畫出一條