房地產(chǎn)價(jià)格論文我國房地產(chǎn)價(jià)格宏觀調(diào)控——基于2003以來的實(shí)證-在線瀏覽
2025-03-07 15:42本頁面
【正文】 因果關(guān)系[7]。二是投機(jī)行為得到抑制,外資炒房更為規(guī)范。四是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤地囤房受到抑制[8]。在土地政策方面可以實(shí)施最嚴(yán)格的土地控制政策[9]。政策執(zhí)行環(huán)節(jié)(管理機(jī)制)有問題。宏觀調(diào)控政策在綜合應(yīng)用中不協(xié)調(diào)、不規(guī)范[10]。從上述文獻(xiàn)中可以看出,學(xué)者們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷存在分歧,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的效果存在爭(zhēng)議,本文擬對(duì)這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的宏觀調(diào)控進(jìn)行理論與實(shí)證分析。調(diào)控政策的階段性非常明顯。2005年的調(diào)控目標(biāo)由2004年的控制房地產(chǎn)投資規(guī)模過大的單一目標(biāo)向既控制投資速度又要抑制房價(jià)過快上漲的雙重目標(biāo)轉(zhuǎn)變。2007年的調(diào)控主要轉(zhuǎn)向抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為,如提高首付比例、凍結(jié)二套房貸、打擊“囤地”行為等。調(diào)控政策具有綜合性和系統(tǒng)性。3這次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個(gè)深刻背景是復(fù)雜的國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境與諸多的國內(nèi)矛盾交織在一起,中央政府在調(diào)控中表現(xiàn)出一定的靈活性,在政策制定與執(zhí)行中注意分清矛盾的主次,調(diào)控手段注重區(qū)別對(duì)待,分類指導(dǎo)。在土地審批與信貸審批雙緊的情況下,土地供應(yīng)、項(xiàng)目審批、信貸支持等政策都向經(jīng)濟(jì)適用房與中低檔住房傾斜。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格簡單動(dòng)態(tài)模型商品房價(jià)格的形成機(jī)制與其他商品類似,房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格也是由市場(chǎng)的供給和需求決定的,房地產(chǎn)市場(chǎng)最終價(jià)格的形成依賴于市場(chǎng)上供給和需求的變化。由于房地產(chǎn)商的開發(fā)行為取決于房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)的房價(jià)(例如在2008年下半年由于房價(jià)下跌,房地產(chǎn)商開發(fā)量降到冰點(diǎn),深圳市政府土地拍賣出現(xiàn)零成交),而一個(gè)樓盤的從項(xiàng)目策劃、行政審批、工程設(shè)計(jì)、施工報(bào)建、商品房預(yù)售許可、建設(shè)工程竣工需要一年以上時(shí)間,因此房地產(chǎn)市場(chǎng)供給由上一期價(jià)格決定,而消費(fèi)者與投資者的購買行為基本由當(dāng)前的房價(jià)影響。如果用D表示商品房的需求量, S表示商品房的供給量, P表示商品房的銷售價(jià)格,則可以簡單地用下面的線性模型刻畫房地產(chǎn)市場(chǎng)供求之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系: qtd=abpta, b 0qts=c+dpt1c, d 0(1)qtd=qts代入后可得: pt=acbdbpt1(2)所以某一時(shí)刻的房價(jià)構(gòu)成一個(gè)一階非其次動(dòng)態(tài)系統(tǒng)。研究的數(shù)據(jù)區(qū)間是2003年1月———2008年4月,均為月度數(shù)據(jù)。SJZ、TDZ、TZZ、ZZ分別表示房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)、房地產(chǎn)土地開發(fā)面積指數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資指數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)。時(shí)間序列平穩(wěn)性的單位根檢驗(yàn)檢驗(yàn)結(jié)果顯示,所有變量原序列的統(tǒng)計(jì)量的ADF絕對(duì)值均低于5%臨界水平,這說明原序列在5%的顯著性水平均接受零假設(shè)H 0,因此,所有的原序列都是不平穩(wěn)的。2SJZ、TDZ、TZZ、ZZ。為了消除殘差自相關(guān),在回歸方程右邊引入應(yīng)變量的滯后項(xiàng)作為解釋變量,得到如下協(xié)整方程:SJZ =084TZZ+098SJZ(1) 0R2=095表明模型的解釋能力較強(qiáng)。 DW統(tǒng)計(jì)量為1 代表土地控制變量的為房地產(chǎn)土地開發(fā)面積指數(shù)(TDZ),代表投資控制變量的為房地產(chǎn)開發(fā)投資指數(shù)(TZZ)前面的系數(shù)均為負(fù)值,表明住房市場(chǎng)符合普通商品的供求關(guān)系特點(diǎn),即我國自2003年以來的房價(jià)上漲與供給不足是有關(guān)的,代表房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策環(huán)境與綜合水平的為房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)的系數(shù)為正值,表明宏觀政策環(huán)境的寬松以及樂觀情緒的彌漫可以導(dǎo)致房價(jià)的上漲。98,即房價(jià)表現(xiàn)出很強(qiáng)的預(yù)期性。(四)脈沖響應(yīng)分析基于誤差修正模型還可以進(jìn)行脈沖響應(yīng)分析,脈沖響應(yīng)函數(shù)刻畫的是VA
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