商業(yè)房地產(chǎn)貸款：在一個(gè)困境行業(yè)中求經(jīng)濟(jì)效益-在線瀏覽
2024-08-08 17:53本頁面
【正文】 資金成本為99個(gè)基點(diǎn)，這就是說，在商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格飆升的這一年中，它們卻未能獲得經(jīng)濟(jì)效益。Your javascript is turned off. Javascript is required to view exhibits.返回頂端注釋：12008年，麥肯錫還發(fā)起了“房地產(chǎn)資產(chǎn)管理調(diào)查”，并在2009年1月26日于倫敦舉行的“第12屆資產(chǎn)管理CEO年會”上發(fā)表了其研究結(jié)果。 3為了計(jì)算凈資產(chǎn)值的稅前收益加權(quán)平均值，我們將調(diào)查受訪者報(bào)告的稅前利潤和一級資本累加起來。 4本文中提及的所有基點(diǎn)，都是相對于商業(yè)房地產(chǎn)賬面貸款來表示的。當(dāng)然，根據(jù)我們現(xiàn)在知道的情況，在2006年和2007年，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)算過低；采用22個(gè)基點(diǎn)的乘數(shù)將更為合適，在某些情況下，或許應(yīng)達(dá)到100個(gè)基點(diǎn)。在我們的調(diào)查中，2006年，有兩個(gè)機(jī)構(gòu)的收益超過了其資金成本；而在2007年，有三個(gè)機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了這種不錯(cuò)的業(yè)績，在有些情況下，還超過了15％的稅前最低盈利。從這種差距所推理出的結(jié)論必須考慮到我們調(diào)查的群體規(guī)模不大。通過分析，我們可以形成對業(yè)績優(yōu)異的商業(yè)房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)的印象，它們看起來像是這樣的：第一，它們的業(yè)務(wù)目標(biāo)只局限于已確立的、企業(yè)所在地附近的市場；第二，構(gòu)建一個(gè)范圍有限、只包括少數(shù)幾種不動(dòng)產(chǎn)類型、客戶細(xì)分群體、交易類型和交易規(guī)模的投資組合；第三，反周期控制貸款的規(guī)模和貸款賬面值的增長；第四，利用精益化的基礎(chǔ)設(shè)施，創(chuàng)造健康的交叉銷售利潤；第五，花大本錢進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。人們可能會預(yù)期，業(yè)績優(yōu)異的機(jī)構(gòu)會在貸款利率差價(jià)上做得更好。成本/收入（C/I）比率也無法解釋這種業(yè)績差異。Your javascript is turned off. Javascript is required to view exhibits.返回頂端只有當(dāng)我們采用其他不那么傳統(tǒng)的衡量標(biāo)準(zhǔn)來考察，我們才能看出可以解釋這種業(yè)績差距的一些不同之處。這是一個(gè)重要的區(qū)別，不過，它還不像這兩組銀行對待風(fēng)險(xiǎn)的方式那樣重要。由于在2006年反周期地安排貸款損失準(zhǔn)備金（即當(dāng)市場走高時(shí)，保守地配置準(zhǔn)備金），這些業(yè)績最佳的機(jī)構(gòu)在2007年從回記中獲益非淺，在這又一個(gè)繁榮年份中，它們的貸款賬戶相對于同行企業(yè)表現(xiàn)更好，實(shí)際損失也更小。業(yè)績最佳機(jī)構(gòu)的另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)衡量指標(biāo)——平均風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)（RWA）水平（相對于商業(yè)房地產(chǎn)貸款賬面值）——比業(yè)績最差的機(jī)構(gòu)幾乎要低20％，這是一個(gè)巨大的差距。換句話說，雖然一流商業(yè)房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)的貸款息差在絕對值上往往落后于其同行企業(yè)，但它們最終形成了經(jīng)過風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整的更高息差。它們更精確地監(jiān)測風(fēng)險(xiǎn)，以跨越地域、資產(chǎn)類型、客戶群體和交易類型（即投資或開發(fā)）的方式評估風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，那些業(yè)績較差的機(jī)構(gòu)則傾向于采取一成不變的、一刀切的方法來管理風(fēng)險(xiǎn)（圖表3）。而且，在一流貸款機(jī)構(gòu)中，風(fēng)險(xiǎn)管理專業(yè)人員是交易團(tuán)隊(duì)的正式成員。業(yè)績優(yōu)異的機(jī)構(gòu)還對自己的信貸投資組合管理人員進(jìn)行授權(quán)和整合，使他們直接參與有關(guān)貸款審批、信貸額度以及有問題貸款管理的關(guān)鍵決策。Your javascript is turned off. Javascript is required to view exhibits.返回頂端為了驗(yàn)證這些關(guān)于凈資產(chǎn)收益率（ROE）最高的貸款機(jī)構(gòu)的洞見，我們分析了受訪者經(jīng)營模式的幾個(gè)方面，并計(jì)算了這些變量與凈資產(chǎn)收益率的相關(guān)性（圖表4）。Your javascript is turned off. Javascript is required to view exhibits.返回頂端例如，我們發(fā)現(xiàn)，對風(fēng)險(xiǎn)管理人員的投資與凈資產(chǎn)收益率（ROE）具有最高的正相關(guān)性。同樣，較高的凈資產(chǎn)收益率與更嚴(yán)格的貸款審批流程具有相關(guān)性，一流的機(jī)構(gòu)要花必要的時(shí)間去進(jìn)行有效的盡職調(diào)查。這些銀行充分發(fā)掘每筆交易的全部潛力，通過交叉銷售其他產(chǎn)品而產(chǎn)生更多的收入。另外還有兩個(gè)方面也與較高的凈資產(chǎn)收益率（ROE）相關(guān)，盡管其相關(guān)程度較小。業(yè)績優(yōu)異機(jī)構(gòu)的雙邊貸款業(yè)務(wù)比其他機(jī)構(gòu)做得更多。另一個(gè)方面是交易（即“票據(jù)”） 的規(guī)模。其他一些變量則與凈資產(chǎn)收益率（ROE）有很強(qiáng)的負(fù)相關(guān)性，其中包括貸款賬面值的規(guī)模及其增長速度。正如前面提到的，負(fù)擔(dān)沉重的貸款損失準(zhǔn)備金提取和很高的風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)（RWA）水平也不是業(yè)績最佳的機(jī)構(gòu)在2007年表現(xiàn)出的特點(diǎn)。從邏輯上講，擁有很多輔助能力的機(jī)構(gòu)為了證明其較高成本的合理性，需要?jiǎng)?chuàng)造大量的額外收入。而業(yè)績最佳的機(jī)構(gòu)往往會保持更精益的成本結(jié)構(gòu)，它們會要求銀行其他部門協(xié)助提供所需的能力，以便用一種成本效益好的方式來增加收入。改進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)貸款自全球金融危機(jī)爆發(fā)以來，供求出現(xiàn)失衡，這種轉(zhuǎn)變給以前處于有利地位的借款方造成了180度的逆轉(zhuǎn)——盡管隨著大部分商業(yè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目被擱置，交易量也同時(shí)大幅下挫。因此，供應(yīng)量甚至比需求量下跌得更厲害。他們越來越絕望地四處尋找貸款機(jī)構(gòu)。那些在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期行事謹(jǐn)慎克制的一流貸款機(jī)構(gòu)，如今可以更容易地簽下有利可圖、低風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)，同時(shí)采取一些必要的措施，限制自己當(dāng)前賬本上的貸款損失。對于其他大部分銀行來說，除了減輕損失以外，還有另一個(gè)具有挑戰(zhàn)性的任務(wù)需要完成。但我們認(rèn)為，遠(yuǎn)不止于此。限制當(dāng)前的貸款損失一些專家預(yù)測，在美國，每年的貸款沖銷率（凈回收率）最高將接近4％（相對于商業(yè)房地產(chǎn)貸款賬面值）——比20世紀(jì)90年代初期商業(yè)房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)曾經(jīng)歷過的大約2％的貸款沖銷率翻了一番。雖然很難獲得歐洲的貸款沖銷率歷史數(shù)據(jù)，但許多觀察家認(rèn)為，在近年來房地產(chǎn)過熱的一些市場上，接近約4％的最高貸款沖銷率似乎是可信的。顯而易見，對于所有銀行來說，一項(xiàng)緊迫而必要的任務(wù)就是要提高
高考資料相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1