商業(yè)房地產(chǎn)貸款：在一個困境行業(yè)中求經(jīng)濟效益-展示頁
2025-07-07 17:53本頁面
【正文】 始擔(dān)心，并在2007年初開始收縮撤退。在這段商業(yè)房地產(chǎn)不斷增值的時期，商業(yè)房地產(chǎn)貸款機構(gòu)接受了越來越低的利潤率和越來越高的“貸款/價值”（LTV）比率2。這些參與競爭的貸款機構(gòu)往往能贏得貸款項目，從而形成了這個行業(yè)的市場邊際價。由于基本上不存在準(zhǔn)入障礙，因此，在商業(yè)房地產(chǎn)金融業(yè)常常配置了過多的資金，從而扭曲了該業(yè)務(wù)的供求關(guān)系。商業(yè)房地產(chǎn)的借款方傾向于在不存在任何物質(zhì)轉(zhuǎn)換成本的情況下，與多家商業(yè)房地產(chǎn)貸款機構(gòu)保持關(guān)系。不需要建立銀行分理處網(wǎng)絡(luò)，通過幾個地點適中、可處理一些基本按揭服務(wù)活動的辦事處，就能開展業(yè)務(wù)。一個本質(zhì)上面臨挑戰(zhàn)的行業(yè)我們分析核心問題——銀行在商業(yè)房地產(chǎn)金融業(yè)難以獲得經(jīng)濟效益——的出發(fā)點是，任何大型財團都能很容易地進入這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域。它們可以利用其業(yè)務(wù)暫時清淡的機會，深入了解獲得優(yōu)異業(yè)績的途徑，并構(gòu)建獲得這種業(yè)績所需要的能力。而其他一些同行企業(yè)卻還在苦苦掙扎。此外，它們將自己的業(yè)務(wù)保持在可控范圍之內(nèi)，并反周期地減小業(yè)務(wù)規(guī)模。即便如此，還是有些商業(yè)房地產(chǎn)貸款機構(gòu)實際上獲得了超過其資本成本的投資回報——這是我們得出的第二個結(jié)論。其他一些因素包括，缺乏來源多樣化的收入和成本效益不高。換句話說，好年景的“盈利”記錄對于股東來說實際上是一種經(jīng)濟損失；更糟糕的是，當(dāng)該行業(yè)陷入低迷時，它們又未能對股東的重大經(jīng)濟損失提供一種緩沖保護。我們的研究得出了兩個重要結(jié)論。我們估計，這兩組銀行加起來，大約占到整個歐洲在資產(chǎn)負債表上業(yè)績優(yōu)異的商業(yè)房地產(chǎn)貸款的40％左右。為了幫助銀行更好地了解此項業(yè)務(wù)，麥肯錫公司發(fā)起了首次“商業(yè)房地產(chǎn)金融調(diào)查”，這是麥肯錫專門針對商業(yè)房地產(chǎn)的兩項調(diào)查之一1。這些認識上的差距使銀行面臨風(fēng)險；如果它們不能正確了解自己的經(jīng)濟業(yè)績，它們還可能會錯失改進自己業(yè)務(wù)模式的重要機會。許多商業(yè)房地產(chǎn)貸款機構(gòu)發(fā)現(xiàn)，很難了解自己的業(yè)績與同行企業(yè)的業(yè)績相比到底如何?？傊虡I(yè)房地產(chǎn)行業(yè)及其貸款機構(gòu)發(fā)現(xiàn)，自己已深陷惡性循環(huán)之中。一些大型房地產(chǎn)集團由于無法為到期“氣球”貸款再融資，已經(jīng)違約拖欠還款。大多數(shù)銀行正在大幅度地去杠桿化，有些是為了確保自己的生存；對于許多銀行來說，這種去杠桿化包括大幅減少對商業(yè)房地產(chǎn)的貸款。rle, and Doran Schifter 來源：金融服務(wù)業(yè)務(wù) 2007年從家庭開始的危機已經(jīng)擴散蔓延到了辦公室和商店。商業(yè)房地產(chǎn)貸款：在一個困境行業(yè)中求經(jīng)濟效益 盡管商業(yè)房地產(chǎn)貸款行業(yè)處境艱難，但仍有一些貸款機構(gòu)在蓬勃發(fā)展。2009年12月 ? Avital Eliasov, Philipp H228。商業(yè)房地產(chǎn)（CRE）是受到全球經(jīng)濟危機嚴重影響的幾種資產(chǎn)類型之一，在許多市場中，房地產(chǎn)的價值已經(jīng)下跌了25％以上，而一些專家預(yù)計，在受影響最嚴重的一些地區(qū)，其最終下跌幅度將會超過50％。其結(jié)果是，商業(yè)房地產(chǎn)的融資來源嚴重枯竭。有些企業(yè)甚至被迫申請破產(chǎn)。鑒于這種黯淡的前景，或許現(xiàn)在正是深入考察迷霧重重的商業(yè)房地產(chǎn)金融業(yè)的最好時機。而且，很少有貸款機構(gòu)能夠肯定地說出，如何才能獲得最佳業(yè)績。隨著這次金融危機逐漸平息，以及新的現(xiàn)實開始展現(xiàn)，這種機會很可能即將到來。有8家歐洲的大型銀行參與了這次調(diào)查，還有其他幾家銀行接受了補充采訪。我們的調(diào)查從時間上跨越了2006年和2007年，這是樓市繁榮時期的最后兩年，它提供了商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)在好年景時業(yè)績?nèi)绾蔚那逦跋?。首先，即使在形勢最好的時期（更遑論在整個商業(yè)周期中），該行業(yè)作為一個整體也收不回其資金成本（用股本來定義）。我們認為，正如我們將要解釋的那樣，主要的罪魁禍?zhǔn)资窃愀獾慕灰走x擇，以及——說得更具體一點——未能充分評估潛在風(fēng)險的代價。由于這些因素的影響，我們預(yù)計，即使在當(dāng)前危機的陰影逐漸淡化以后，商業(yè)房地產(chǎn)金融業(yè)仍將繼續(xù)成為“價值殺手”。業(yè)績最好的貸款機構(gòu)已經(jīng)開發(fā)出一種深思熟慮的業(yè)務(wù)方法，它們精心挑選自己的客戶，全神貫注于自己最熟悉的市場，并且慎重看待房地產(chǎn)市場的許多內(nèi)在風(fēng)險。這些業(yè)績優(yōu)異的機構(gòu)行事謹慎，令人欽佩，而且許多機構(gòu)現(xiàn)在正從賣方（即貸方）市場中獲得收益。那些陷入困境的貸款機構(gòu)不應(yīng)該讓一次有益的危機白白浪費。一旦危機過去，那些能夠盡快建立這些技能和流程的銀行將會占據(jù)有利地位，在這個重要的市場上，獲取更大份額的經(jīng)濟效益。一般來說，利用幾乎任何商業(yè)銀行或投資銀行已經(jīng)配備的支持團隊和系統(tǒng)，就都可以從事商業(yè)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)。與（比如說）企業(yè)貸款業(yè)務(wù)相比，這是一種基于交易的業(yè)務(wù)，其中關(guān)系的作用并不是那么大。而且，該業(yè)務(wù)在本質(zhì)上是基于一種易于交付的核心產(chǎn)品。許多商業(yè)房地產(chǎn)項目招標(biāo)時，會收到好幾家貸款機構(gòu)的投標(biāo)書，其中一些來自新入行的貸款企業(yè)，它們對風(fēng)險和接受相對較低的投資回報往往認識不足。開始于2001年下半年、結(jié)束于2008年的資本寬松時期，只是這種現(xiàn)象起作用的一個最近和最生動的例子。到最后，商業(yè)房地產(chǎn)貸款的定價達到了歷史最低點，而在此時，這種貸款的潛在風(fēng)險則達到了前所未有的高度，這部分是因為金融資產(chǎn)的定價不斷膨脹所致。但大多數(shù)貸款機構(gòu)卻沒有這樣做；它們繼續(xù)與其他商業(yè)房地產(chǎn)貸款機構(gòu)和投資銀行競爭——這些銀行通過商業(yè)抵押擔(dān)保證券（CMBS）業(yè)務(wù)提供成本低廉的資金——并將自己的希望寄托在商業(yè)房地產(chǎn)價格似乎永無止境的上漲上。換句話說，這些樂觀的貸款機構(gòu)始終沒有認真評估不斷上升的違約風(fēng)險和樓市下跌會使它們的貸款付出什么樣的代價。其結(jié)果是，從總體上看，商業(yè)房地產(chǎn)貸款機構(gòu)即便在好年景時也無法收回其資金成本3。2006年，我們調(diào)查的受訪者所創(chuàng)造的與借貸相關(guān)的息差為141個基點（bp），該值為加權(quán)平均值，是相對于商業(yè)房地產(chǎn)貸款賬戶來表示的4，來自各種產(chǎn)品（如衍生產(chǎn)品和儲蓄存款）交叉銷售的收入又另外增加6個基點。而我們估計，這些銀行的稅前
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