我國(guó)房市現(xiàn)狀、問(wèn)題和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)論文-在線瀏覽
2024-08-08 17:50本頁(yè)面
【正文】 時(shí)期的30多家門(mén)店收縮至目前的20余家，經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍也進(jìn)行了裁員。二、我國(guó)房市的主要問(wèn)題從我國(guó)房市的發(fā)育、發(fā)展過(guò)程來(lái)看，我國(guó)房市的主要問(wèn)題是：泡沫化程度較高我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)化發(fā)育時(shí)間較短，而且在發(fā)育過(guò)程中，受到許多不健康因素的影響（如官商勾結(jié)、房地產(chǎn)商炒作等），導(dǎo)致了其發(fā)育不良、利潤(rùn)率太高而不可持續(xù)發(fā)展。國(guó)際上房地產(chǎn)利潤(rùn)率一般維持在5%左右，高的有6%8%，而中國(guó)房地產(chǎn)的利潤(rùn)率高達(dá)30%40%。在國(guó)外人們購(gòu)一套適于居住的房屋僅是年工資的35倍，而國(guó)內(nèi)工薪階層購(gòu)一套房的費(fèi)用多是年工資的10倍20倍。并人為將房?jī)r(jià)炒高，致使我國(guó)房?jī)r(jià)遠(yuǎn)偏離其真實(shí)價(jià)值和居民收入水平，出現(xiàn)了較嚴(yán)重的泡沫。按照國(guó)際慣例，目前比較通行的說(shuō)法認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比在36倍之間為合理區(qū)間，如考慮住房貸款因素，住房消費(fèi)占居民收入的比重應(yīng)低于30%。2. 土地的供應(yīng)不規(guī)范，政府機(jī)會(huì)主義行為嚴(yán)重政府在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育和發(fā)展中起著非常重要的作用。他們以低價(jià)從農(nóng)民手中圈得土地，然后以高價(jià)轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商。二是政府在與地產(chǎn)商的交易中不能履行契約或隨意更改契約。四是政府在土地交易中黑箱操作，腐敗嚴(yán)重。而且在土地交易中存在很大的黑箱操作和腐敗行為。目前我國(guó)的房地產(chǎn)存在較嚴(yán)重的供需結(jié)構(gòu)失衡。據(jù)對(duì)北京、上海、天津、西安、武漢、杭州等城市房屋銷(xiāo)售情況調(diào)查，去年銷(xiāo)售的商品住宅中，一百二十平方米/套以上的住房都在40%以上，最高的超過(guò)60%，中小套型住宅比例偏低。二是廉租房供給很少，政府重視不足，覆蓋面小，未以開(kāi)發(fā)廉租房為政策重心。三是二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)發(fā)育緩慢，二手房的供給亦不能滿足需求。主要表現(xiàn)在以下方面：一是房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)過(guò)快。其中，比年初增加6192億元，%。二是房地產(chǎn)商自有資金比重低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，是直接或者間接地來(lái)自銀行貸款，而個(gè)人通過(guò)按揭貸款買(mǎi)房的人，占全部購(gòu)房總數(shù)的比例高達(dá)90％；同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)債率遠(yuǎn)高于世界公認(rèn)的50%舉債的警戒線，%，個(gè)別地產(chǎn)超過(guò)80%。三是商業(yè)銀行過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)。為了爭(zhēng)取更多的市場(chǎng)份額，部分商業(yè)銀行基層行采取變通、變相或違規(guī)做法，降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，減少審查步驟，放松真實(shí)性審核，嚴(yán)重影響銀行資產(chǎn)安全。鄭州、北京、杭州、%、%、%%。少數(shù)銀行的分支行對(duì)房地產(chǎn)貸款“三查”制度不落實(shí)，甚至為了規(guī)避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的政策規(guī)定，與開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)共同虛構(gòu)住房按揭貸款合同，將不符合政策規(guī)定的開(kāi)發(fā)貸款轉(zhuǎn)換為住房消費(fèi)貸款，將一些銷(xiāo)售困難的樓盤(pán)以“假按揭”方式幫助開(kāi)發(fā)商套現(xiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、中介服務(wù)和服務(wù)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，都不同程度地存在違法違規(guī)行為。而且隨著房市的不景氣和房?jī)r(jià)的下跌，一些原來(lái)被遮掩的問(wèn)題開(kāi)始暴露，為減少損失，一些房地產(chǎn)商和中介機(jī)構(gòu)就加大了其機(jī)會(huì)主義行為，使得市場(chǎng)秩序的混亂程度在短期內(nèi)可能進(jìn)一步加劇。主要基于以下理由：漲速過(guò)快是行業(yè)調(diào)整的內(nèi)在原因從2004年初，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的周期，伴隨著住房市場(chǎng)化、貨幣化的深化、城市化的不斷推進(jìn)、人均收入的不斷提高和對(duì)外開(kāi)放的擴(kuò)大，使得我國(guó)住房方面的需求極大被釋放，進(jìn)而使我國(guó)的房地產(chǎn)投資額、建設(shè)面積和房?jī)r(jià)也大幅上升。而房?jī)r(jià)的漲幅也是過(guò)大過(guò)快，%、% 、%、%；而一些城市的房?jī)r(jià)的漲幅則遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均漲幅，2007年，北京、%、%，其它不少城市也出現(xiàn)了大幅上漲情況，這樣的上漲速度顯然難以持續(xù)。國(guó)內(nèi)多數(shù)大中城市的房?jī)r(jià)收入比也超過(guò)了10，而發(fā)達(dá)國(guó)家城市房?jī)r(jià)收入比普遍都低于7。東京在1964年到2003年40年間，經(jīng)歷了日本地產(chǎn)的繁榮和泡沫，在這期間，其市區(qū)的房?jī)r(jià)收入比在泡沫破裂前最高達(dá)到23，整個(gè)歷史時(shí)期中最低為8，中位數(shù)為10。1994年到2006年的香港，房?jī)r(jià)收入比在97年地產(chǎn)危機(jī)前最高達(dá)到20，房地產(chǎn)泡沫破滅后最低為7，中位數(shù)11。因而，從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)、我國(guó)1992年1994年海南房地產(chǎn)的走勢(shì)以及我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比可以判斷出，我國(guó)的房?jī)r(jià)已普遍偏高，超出了居民的可承受能力，集聚了一定的泡沫成份，有其調(diào)整的內(nèi)在動(dòng)力和必然性。為此，2007年政府出臺(tái)了一系列的針對(duì)房地產(chǎn)的專(zhuān)項(xiàng)調(diào)控政策。與此同時(shí)，銀行開(kāi)始惜貸，作為銀行優(yōu)質(zhì)客戶(hù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在一夜之間被銀行冷落，開(kāi)發(fā)商的資金開(kāi)始緊張，囤積樓盤(pán)和土地的成本加大，加快周轉(zhuǎn)速度成為眾多開(kāi)發(fā)商的選擇，房地產(chǎn)供應(yīng)在短期內(nèi)增加，供求關(guān)系發(fā)生反轉(zhuǎn)。另外，我國(guó)為防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱、防止由結(jié)構(gòu)性通貨膨脹轉(zhuǎn)向全面的、較高的通貨膨脹，同時(shí)為調(diào)整房市結(jié)構(gòu)、防止房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快和擠壓房市的泡沫以避免出現(xiàn)大的資產(chǎn)泡沫化和減輕美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響，我國(guó)政府采取了一系列的宏觀緊縮政策。并多次提高利率，使房地產(chǎn)企業(yè)每月要支付的還貸額大幅增加，同時(shí)使居民對(duì)住房的投資需求和投機(jī)需求下降。3. 美國(guó)爆發(fā)次貸危機(jī)的爆發(fā)改變了我國(guó)房市的預(yù)期自2007年6月份開(kāi)始，美國(guó)爆發(fā)次貸危機(jī)。次貸危機(jī)的爆發(fā)在某種程度上也傳導(dǎo)至中國(guó)，增加了我國(guó)經(jīng)濟(jì)所面臨的外部壓力、加大了我國(guó)的金融風(fēng)險(xiǎn)，也在一定程度上改變了我國(guó)房市的預(yù)期。次貸危機(jī)使我國(guó)政府意識(shí)到房地產(chǎn)泡沫和房地產(chǎn)領(lǐng)域集聚的金融風(fēng)險(xiǎn)及房地產(chǎn)金融危機(jī)會(huì)給我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)極大的破壞，會(huì)危及我國(guó)改革開(kāi)放的成果和社會(huì)穩(wěn)定，因而有必要采取緊縮措施，加大擠壓我國(guó)房市泡沫，使我國(guó)房市能持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。二是改變了金融機(jī)構(gòu)的預(yù)期。美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)對(duì)中國(guó)金融業(yè)的影
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