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正文內(nèi)容

【房地產(chǎn)】青島東苑綠世界-在線瀏覽

2024-08-08 09:14本頁面
  

【正文】 自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個什么形象,而是順應(yīng)消費趨勢、消費心理、消費追求、向往的,在消費者“心里”的定位。第六節(jié) 商業(yè)配套的綜合定位建議一、 定位原則:提升項目綜合素質(zhì),體現(xiàn)開發(fā)商“以人為本”的服務(wù)理念二、定位:以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為主,服務(wù)社會為輔 網(wǎng)點規(guī)劃建議 本項目商業(yè)服務(wù)配套,如果單純?yōu)樾^(qū)業(yè)主服務(wù),根據(jù)小區(qū)規(guī)模和居住位置,會出現(xiàn)購買力資源不足,而造成商鋪經(jīng)營者“無利可圖”,影響經(jīng)營者放棄經(jīng)營或經(jīng)營質(zhì)量下降的負(fù)面結(jié)果。達到“以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為主”的原則,并將服務(wù)面向社會,來彌補因購買力資源不足造成的經(jīng)營者“落荒而逃”的不良后果。不宜做大百貨,而適合小開間商鋪。商鋪規(guī)劃在行人主出入口的板式結(jié)構(gòu)住宅的一層。也可以打通將幾個門面合并使用,經(jīng)營小型超市或餐廳等。復(fù)式商鋪的售價也會高于一般商鋪。如小餐廳、咖啡廳、茶餐廳、特色中餐廳(如川菜等餐飲項目),小百貨、雜貨、小型超市等。劣勢:雖該區(qū)附近為膠州市成熟的建材一條街,但與內(nèi)圍商業(yè)步行街相比,人流量及商業(yè)環(huán)境上存在差距。:優(yōu)勢:商業(yè)網(wǎng)點商場的面積適中, M2369 M2范圍內(nèi),據(jù)市場調(diào)查資料統(tǒng)計,該項目在市民中的知名度達90%,銜接銷售過程中的廣告效應(yīng)樹立該項目的品牌形象已見扎實的基礎(chǔ)。在目前商品零售業(yè)普遍不景氣的情況下,各商家競爭激烈,營戰(zhàn)線過長??赡軐?dǎo)致商家對尾端人浪量小的網(wǎng)點難以接受。顯得空曠,從規(guī)劃角度上看,相對較難。劣勢:作為本項目存在的未來兩片成熟的生活片區(qū),缺少大面積的超市百貨等商家進駐,很難將網(wǎng)點整體做旺,也會使發(fā)展商將來的物業(yè)管理帶來難度?!靶′佄?,多通道”的市場經(jīng)營,有別于商場的經(jīng)營模式,會吸引中低收入人士前來消費。 (2)業(yè)態(tài)分布定位建議:a. 因地置宜,規(guī)范網(wǎng)點業(yè)態(tài)由于項目網(wǎng)點規(guī)劃范圍較長,因而建議開發(fā)商在對業(yè)主經(jīng)營種類時有所規(guī)范。,特色經(jīng)營本項目網(wǎng)點位置與現(xiàn)有膠州人心目中建筑材料一條街,一面緊緊相接,另一面臨街相對。以此提高知名度及吸引人氣??v觀前期各階段的平均價格調(diào)整大致如下:開盤期——2001年12月底——均價為4100元/ M2元月——2002年5月25號前——均價為3300元/ M22002年5月25日——至今——均價為3330元/ M2根據(jù)前期市場調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計,目前膠州市商業(yè)網(wǎng)點的平均價格水平在3800元/ M2左右,稍高于本項目商業(yè)網(wǎng)點的平均價格水平,因此,分析現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點的在售價格水平同現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點的銷售率狀況,建議后期(7月-12月)份采用價格走勢第平方米高出現(xiàn)價格200300元。(4)網(wǎng)點營銷手段建議:市場調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明,膠州市目前采取的營銷手段目前較為單一,大部分為以下幾種類型:a、 出租:發(fā)展商建好網(wǎng)點以后,以租賃形式出租給個體戶或業(yè)主通過收取租金及物業(yè)管理費來盈利,此類占市場總量的20%左右。c、 租售并舉:發(fā)展商將部分網(wǎng)點以完全出售形式賣給業(yè)主,另一部分自己經(jīng)營管理占20%。返租。即發(fā)展商通過統(tǒng)一經(jīng)營管理幫助業(yè)主做旺此階段的網(wǎng)點。舉例說明:假設(shè)該網(wǎng)點的總價是10萬元,業(yè)主首期付5成,則付5萬元。此時發(fā)展商一次性返還業(yè)主1萬元/年3年=3萬元。業(yè)主在前3年的經(jīng)營使用權(quán)都由發(fā)展商統(tǒng)一管理。目前項目所在位置,周邊有幾大片成熟的生活片區(qū),(東宋、中宋、西宋、二里河)及未來本項目的東苑綠世界小區(qū),這幾片生活片區(qū)人口密集,日常生活用品及其它購物需求量大,平均消費水平不高。因此,大中型百貨超市仍是該片區(qū)市場的空白點。一次性付款 供10萬元創(chuàng)業(yè)基金。第七節(jié):住宅產(chǎn)品定位構(gòu)成分析一、住宅產(chǎn)品構(gòu)成因素“核心產(chǎn)品”核心產(chǎn)品是由產(chǎn)品的基本功能組成。 “延伸產(chǎn)品”延伸產(chǎn)品是由產(chǎn)品質(zhì)量、形象、物業(yè)管理等帶來的產(chǎn)品品牌與開發(fā)商品牌形象。 “住宅”,不言而喻就是居家,本項目的“住宅”概念已打破了傳統(tǒng)“家,僅僅是睡覺的地方”的觀念。 (一)平面布局本小區(qū)規(guī)劃的主力戶型以80 M2150 M2的中等戶型面積為主導(dǎo),商業(yè)會所約占9%,%。(二)戶型特點各功能區(qū)間分布合理,動與靜,潔與污,共享空間與私密空間嚴(yán)格區(qū)分開來,互不干擾。為實現(xiàn)動靜功能的良好分區(qū),臥室要避免正對客廳,臥室對采光、通風(fēng)要求很嚴(yán),設(shè)計時不允許出現(xiàn)“暗房”。 衛(wèi)生間空間建議公用衛(wèi)生間應(yīng)靠近臥室,并應(yīng)接近廚房,以利管道集中,降低材料與施工成本,設(shè)計最好把洗廁功能分工。 廚衛(wèi)設(shè)備廚房與衛(wèi)生間是住宅里設(shè)備最集中的空間,是小區(qū)檔次的象征,也是文明的標(biāo)志,本項目盡量要做到定型化、配套化、標(biāo)準(zhǔn)化,重點要解決的是:(1)依照模數(shù)尺寸的需求,配置配套化的廚衛(wèi)設(shè)備、部品配件,保證部品和建筑,部品與管道之間聯(lián)接配合。大戶型的住宅應(yīng)獨立分設(shè)廁所。風(fēng)道應(yīng)滿足不串氣、不傳聲、暢通無阻的要求,盡量設(shè)計成直排風(fēng)道。 (5)各種管線綜合處理,一次敷就,防止和不允許以后安裝破壞裝修和設(shè)備。(6)熱水器的選用和安裝,要求注意通風(fēng)的處理和整體設(shè)計的配合。 綠化、交通、智能化配套與景觀環(huán)境本小區(qū)綠化是以點、線、面組成的立體綠化空間。景觀特點是:區(qū)外景入口景中心景組團景窗前景。由通往各組團的架空層車庫,以及消防、搬家、救護功能的交通網(wǎng)構(gòu)成了小區(qū)的二級道路。 智能化配套系統(tǒng):“假日住宅”的物業(yè)管理硬件上,要與一般住宅不同,要根據(jù)建造成本選擇智能化管理系統(tǒng)。通過良好的服務(wù),使消費者在體會到“物超所值”的基礎(chǔ)上,更體會到“上帝”的滋味,把這種體會變成傳播,使開發(fā)商及產(chǎn)品品牌通過本項目的開發(fā)、銷售、物業(yè)管理過程中達到“知名度、美譽度、社會認(rèn)知度”的提升,為今后再開發(fā)項目提供“無形資產(chǎn)”,再使無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成有形資產(chǎn)。 因此,好的產(chǎn)品一定要有好的包裝,使消費者不僅體會到產(chǎn)品功能的實惠,更體會到產(chǎn)品附加值帶來的心理滿足感。小區(qū)整體規(guī)劃及建筑特色本小區(qū)是以后現(xiàn)代主義設(shè)計手法結(jié)合歐陸設(shè)計風(fēng)格,以典雅、明快的風(fēng)格突出樓盤的個性,在膠州市形成巨大沖擊力,給消費者心理滿足感。另外,本項目的戶型是以中等偏小戶型80150平方米為主力戶型,根據(jù)購買者,除度假、休閑之外的居家者,如有現(xiàn)成的裝修一步到位,而且價格略高一點,對購買心理的刺激還是較大。一、墻地面部分客廳地面為?;卮u,房間地面為復(fù)合地板,墻面、天花白灰打底乳膠漆。塑鋼凸窗配淺綠色玻璃。廚房內(nèi)的墻面磚、地面磚、灶臺、廚柜一步到位(廚柜可采用海爾整體廚房設(shè)備),衛(wèi)生間要設(shè)座式馬桶,洗手盆、淋浴設(shè)備三件套及排風(fēng)扇,地面鋪設(shè)防滑面磚,墻面貼墻面磚并吊頂。因此,我們把目標(biāo)客戶鎖定在膠州市。 二、目標(biāo)客戶細(xì)分個體與私企業(yè)老板(市內(nèi)+周邊城鎮(zhèn))該階層基本都有住房,對生活質(zhì)量要求比較高。文、教、衛(wèi)圈人士該群族文化素質(zhì)較高,追求自由浪漫的工作和生活方式,生活空間不一定追求太奢華,但要有品位,并注重生活質(zhì)量。該群族是本項目期望的目標(biāo)客戶。細(xì)分如下:企業(yè)業(yè)主 高級職業(yè)經(jīng)理人 高級技術(shù)人員 該群族是本項目主要目標(biāo)客戶。原因是:按公務(wù)員的純薪水收入水平,要想在原居住條件下再擁有度假公寓基本是不可能的,只有一個因素,就是“灰色收入”。退休人員該群族較復(fù)雜,有公務(wù)員、文化人、高級知識分子、回國人員、國企老板等不同類型,不同收入來源。該群族也是我們項目的目標(biāo)客戶?;境杀炯娱_發(fā)商利潤構(gòu)成基本價,一般市場定價原則由三個價值取向構(gòu)成。成本價值取向:項目整體綜合成本加開發(fā)商期望利潤。當(dāng)然,除考慮價值取向因素外,房地產(chǎn)產(chǎn)品價格的因素是項目整體所包括的多種可變因素,以上因素統(tǒng)籌考慮決定了價格的定位因素,構(gòu)成了價格定位的可行性基礎(chǔ)。因此,對項目價格定位的安全性進行分析,可得出安全性模擬曲線,以此為依據(jù)來制定本項目的基本價位。追求產(chǎn)品高附加值會造成成本的增加,但價格可隨之有所上升。針對本項目所處的膠州市的市場價格現(xiàn)狀,參照膠州市房地產(chǎn)低價位的市場因素,分別以1200元/M1500元/M1700元/M1850元/M2四個價位進行綜合評價。在這個區(qū)間按膠州市的建筑成本基礎(chǔ)上提升10%—15%來開發(fā)本項目。項目成本控制定位——平均單位成本控制在1000元/M2之內(nèi)。是為開發(fā)投資風(fēng)險降低的一種分析,但實際上按市場調(diào)研分析,我們的定價因素和比較還是參照膠州市場價格因素比較多,目的在通過整體市場的理論分析,對市場風(fēng)險有足夠的認(rèn)識,并使開發(fā)商對開發(fā)項目的市場回報有一個理性的認(rèn)識。本項目由于前期在價格定位上有過失誤,在膠州房地產(chǎn)市場上有一定的負(fù)面影響。建議開發(fā)商在促銷期按平層1420元/M2,錯層1560元/M2的均價公開銷售。二、文脈我們試圖在設(shè)計中體現(xiàn)一種具有生命跡象的總體脈絡(luò),并在總體視覺及局部造型上傳達,膠州市歷史遺留下來的人文特色及建筑文化特色和地域特色的各種信息;通過對各種天然能量的竭力蘊蓄,盡可能減少從外部輸入能源;利用某些設(shè)施及調(diào)動生態(tài)原始的結(jié)構(gòu)關(guān)系,將小區(qū)內(nèi)的排放量減少到最??;區(qū)內(nèi)的各種場所將是安居樂業(yè)的理想天地;順暢的
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